【相談返し】10年後のリセール前提の2LDK?それとも永住目的の3LDK?【クリスティーヌ】

ハロー!住む場所は人生を豊かにする、がモットーのクリスティーヌです。

ご相談いただき、ありがとうございます!そして第二子ご誕生、おめでとうございます!

相談返しでは、いつよりさらにつっこんで、クリスティーヌの「人生観」「相場観」「マンション選びにおける本音」を語らせていただきます。

クリスティーヌにとって、人生の一大事に関する相談相手は「妹」です。生活スタイルも生き方もまったく違う道を歩んでいる妹ですが、妹に相談すれば、いつも本音で語ってくれ、誰に相談するよりも間違いない、とこれまでのあれこれを振り返って確信しています。

クリスティーヌの相談返しは、マンションブロガーとしての公式回答にとどまりません。相談者さまにとって、クリスティーヌにとってのしっかり者の妹みたいな存在になれれば、と願っています。

また、できるだけ早くお返事することをモットーにしております。


差出人:おれ

 

クリスティーヌ様

初めまして、いつも楽しく拝見しています。

現在、1LDKに住んでいますが、家族が増えたので新居を探しています。

エリアは実家のある中央線で、できるだけ都心に近づきたいです。

子供が小さくしばらくは広さがいらないので狭くても資産性のある物件を買って、10年程度でリセールを考えています。

永住できれば良いですが、不動産価格が上がっていて広いところは購入が困難です。本当は予算7,000万円希望でしたが市況により予算を上げざるを得なくなりました。

希望条件は、2LDK以上、50㎡平米以上、8,500万円までです。

セントラルレジデンス東中野を検討していますが、購入して良いものか迷っています。

駅近で場所は気に入ったのですが、冷静になってみると金額が高すぎると思うからです。

物件価格は一部未定ですが、64㎡9,900万円、我が家が検討できる価格の物件は55㎡8,000万円台の物件です。

仮にセントラルレジデンス東中野を55㎡8,500万円で買ってフルローン借り入れたとして、10年後の残債は6,000万円程です。10年後に周辺相場122万円だとすると6,710万円で残債を少し上回るかなという程度です。

間取りは田の字型でそこまで好きなものではありません。玄関側の洋室は暗くて使いにくそうですが、アウトフレームですっきりしている点、バルコニーが奥行3mの点は気に入っています。

このまま購入に進んで良いのか迷っています。

もう少し頑張って「パークタワー東中野グランドエア」を購入したほうが結果的に資産性が保たれるのか、セントラルレジデンス東中野を購入するか、東中野周辺であればブランズ東中野プレシアス(駅3分のブランズ東中野プレシアスが築9年、70㎡8,580万円(平米単価122万円)で出ています。)のような築浅中古で広めの物件が出るのを待って購入し、永住したほうが良いか迷っています。

(パークタワー東中野グランドエアの記事はとても参考になりました)

新築物件はこれからますます価格が上がるとのことで、我が家の予算で購入できる最後のチャンスかなとも思います。

アドバイスいただければ幸いです。

よろしくお願いいたします。

(※編集部追記:[掲示板] セントラルレジデンス東中野パークタワー東中野グランドエアブランズ東中野プレシアス


10年後のリセール前提の2LDK?それとも永住目的の3LDK?

3つの選択肢(プランA、B、C)を整理しました

パークタワー東中野グランドエア」の記事が、とても参考になったとのお言葉、ありがとうございます。

ご相談を拝読し、「このまま購入に進んで良いのか迷っています。」という、おれさんのお気持ち、受け止めさせていただきました!

整理しますと、今、3つの選択肢があるということですよね。

プランA 55平米 8,500万円の2LDKを購入する(セントラルレジデンス東中野)

プランB 中古の3LDK(予算8500万円)の出物を待って、購入する

プランC  もっと背伸びして「パークタワー東中野グランドエア」の2LDKを購入する

プランBなら永住前提、プランAとCは10年後に3LDKに買い替え予定、ということですね。(10年後、お子さんは13歳と10歳。)

このまま購入に進んで良いのか迷っています、の背景は?

たしかに、今の動向を見ていると、マンション価格を押し上げる要因ばかりが目立ちます。

「新築物件はこれからますます価格が上がるとのことで、我が家の予算で購入できる最後のチャンスかな」とおれさんが思われるのも、ごもっとも。

そんな状況下、奥様の気持ちを代弁すると(おれさんの奥様ご本人というより、一般的に子を持つ妻として、ということでお読みいただければと思います)、「10年後にうまく買い換えのマンションが見つかるか、わからない」ということに尽きると思います。

なぜなら、明らかに市場より安い、抽選倍率が10倍、20倍になるようなマンションを購入したのであれば、「そこまで将来の売却価格を心配しなくても良い」となりますが、今回のケースはそうではないからです。

10年後の売却価格は相場によって変わる

10年後、東中野徒歩5分の築10年55平米のマンションを6,710万円で売却できると、おれさんは試算されています。

それで残債割れはないと奥様が納得したとしても、10年後、果たしてお子さんの負担なく引越しできる同エリア内の3LDKのマンション価格がどうなっているかが読めない、という不安は、どうしても拭えないと思います。

ただしこれに対しては、聡明なおれさんのことなので、もし相場が高くなっていたら売却価格も高くなるから、買い替えもうまくいく、という反論もできるわけで・・・。

そこで、売却価格は相場によって左右されると考え、まずは、それぞれのプランのメリットを比較してみたいと思います。

プランA(10年後のリセール前提の2LDKを買う)のメリットは?

まずは、プランA「55平米 8,500万円の2LDKを購入する(セントラルレジデンス東中野)」のメリットを確認しましょう!

プランAを選択した場合・・・
  • 10年後に「築10年」ぐらいの3LDKに買い替え
プランBを選択した場合・・・
  • 今購入する3LDKが築10年だとすると、10年後には「築20年」
プランAとプランBを比較すると、プランAは、プランBより10年若いマンションに「永住」する結果になります。

今おれさんは37歳なので、おれさんが60歳になる時に、
  • プランAで買う3LDKは築23年
  • プランBで買う3LDKは築33年
ということになり、子どもが独立し、夫婦二人になった時に、さらに買い替えを考えるとなると、プランAの方がより売却しやすい、という方程式が導き出されます。

となると資産価値的にもプランAが優れていると結論できます。・・・おそらく、ここまで考えて、おれさんは「セントラルレジデンス東中野」の2LDKを検討していらっしゃるのではないでしょうか。

(プランCについては、後述の「最後に」で書いていますので、後ほどお読みください。)

回答は?

資産価値か、リスク回避か

以上述べたようなプランAのメリットをわかった上ではありますが・・・

結論から申し上げると、プランB、すなわち「今、予算内の3LDKを購入する」が正解だと考えます。、

家族にとって「家」への不安やプレッシャーがある中での生活は、思ったよりもキツいからです。

「今、長く住めるような3LDKを買って、10年後の買い替えリスクを回避する」メリットと、「60歳になった時に、築33年の代わりに築23年の家に住んでいる」メリットとを比べた時、前者のメリットの方が後者よりも大きいです。

10年後、お子さんも13歳と10歳で、買い替えは待ったなしです。買い替えは勢いもあると思うため、タイムリミットがあることでプラスに働くこともあるかと思いますが、今より時間的な制約にかられ、もっと厳しい選択を迫られることでしょう!

ただ、正解はそうかもしれないけれど、もう一つの「プランD」は?

さて、ここからは、クリスティーヌが考える「正解」とは違う方法について、です。

上に述べた「正解」(今3LDKを買ってずっと住むというプランB)は、あくまで一般的な正解かと思います。

けれども、もしクリスティーヌが「おれさん」の立場(=妻がいて子どもが2人)だったら、どうするかを考えてみました。あくまでクリスティーヌなら、というお話になりますが、以下の「プランD」を見ていただけますでしょうか。
  • 当面3年ぐらいは価格維持できると考えられる新築の2LDKを、購入する
  • 10年後に買い替える計画はやめる
  • その代わり、良い3LDKの中古を見つけたら、1年後であろうと半年後であろうと関係なくすぐさま買い替える
という方法です。

つまり、次の買い替えを10年後ではなく、もっと短いスパン、2、3年以内で行うというものです。

これは、どなたにでも勧められる方法ではありませんが、なぜクリスティーヌならそうするだろうなあ、と思うのか、その理由について、2つの側面から次にお話ししたいと思います。

第一に、中古を探す難しさについて

中古を探すのは難しいです。

もう10年以上、ほぼ毎日、マンション価格を見続けていますが、正直を申しまして、「これは絶対に買い!」という中古マンションは、エリア内で一年に1回か2回、出てくるのがせいぜいです。年によっては、2年に1回しか、見つけられないこともあります。

「これは買い」の基準は、価格、立地、ブランド、間取り、眺望、駅距離、マンションの規模などすべてを見ますが、どうしても妥協できないのは価格と立地です。

クリスティーヌが中古を探すときは、価格に関しては「これは500万円高く売られていてもおかしくない」というような中古が見つかるまで、探し続けます。500万円というと、さほど大きくない金額のように思われるかもしれませんが、購入して何かの事情ですぐ手放さなくてはならなかったとしても購入金額より500万円高く価格設定しても売れるだろうマンションを購入しておけば、諸経費や色々かかるお金がカバーされるかと思うと、精神的に、とても楽だからです。

購入した途端に価値が下がるような買い物はやはりしたくなかったため、そのような基準が自分なりにでき、中古マンションに対する自分の決断力に自信がついた(=即決できるようになった)という次第です。

おれさんは中央線と決まっているので、決まったエリアの中古を見続けていれば、良い出物は、きっとあると思います。ただ、見続けるのってすごく労力と時間がかかり大変だとは思いますが・・・。

おれさんご家族にとって、本当に自分にピタッっとくる中古の3LDKが、一年に1回か2回ぐらいしか出ないとすると、やはりそれを待つ時間をダラダラと今、1LDKで過ごすわけにはいきません。もちろん、明日、ポッと出てくる可能性もあるんですけれどね!

おれさんのご相談には、

「東中野周辺であればブランズ東中野プレシアス(駅3分のブランズ東中野プレシアスが築9年、70㎡8,580万円(平米単価122万円)で出ています。)のような築浅中古で広めの物件が出るのを待って購入し、永住したほうが良いか迷っています。」

とありました。

文面からすると、必ずしも「ブランズ東中野プレシアス」が自分たちにぴったり、と思っているわけではないのですよね。そこなんです、クリスティーヌがいつも思うのは!!!! 自分たちにぴったり来ると思うマンションに出会っていれば、もっとグッと、前のめりになり、そのマンションが今日は売れたかな、売れないでよかった、とつい気になって決断できないまでも毎日眺めてしまうのではないかと思うんです。

第二に、今の新築価格について

さて、クリスティーヌのプランDのお話に戻りましょう。
  • 当面3年ぐらいは価格維持できると考えられる新築の2LDKを、購入し、
  • 良い3LDKの中古を見つけたら、すぐさま買い替える
というのが、プランDでした。

この先数年、東京では、今の高値をさらに上回ってくることが予想されます。

資材が値上げした、建設業の人材が足りない、といったニュースはこれから途切れることなく出てくるでしょう。

なので、(ここからがぜひお伝えしたいことなんですが)今、新築で購入したとしても、立地や建物をきちんと選べば、2、3年以内に売る時に、新築と同じぐらいの価格で売却できるお部屋を見つけることは、そう難しくないと考えます。

つまり、クリスティーヌとしては、おれさんの計画「10年後に3LDKに買い替える」のは賛同しかねますが、「できれば早いうち、1年とか2年、目安としては3年以内で、中古の3LDKに買い替える」のには賛同できます。

今のマンションの価格が、この先数年は安くなるという傾向はなかなか見出せない、今のような高値が続くのではないかと思うからです。ただ経済がどうなるかは将来のその時点の結果論となり、今の時点での他人の判断に乗っかるわけにはいかないものでもありますよね。そこで最初のご相談に戻ると、「駅近で場所は気に入ったのですが、冷静になってみると金額が高すぎると思うからです。」という、おれさんの中で「引っかかり」があるという点、大事にした方が良いかと思います。何かどこかでその購入計画に待ったをかける要因が、おれさんの中にある、ということで、そうした内面の自分の声と、私なら向き合うかな、と思います。(なので購入前の夫婦の会話はものすごく多くなります。)

ただ、プランDにもデメリットがあります(それも大きな)

ただ、このDプランにも見逃せない大きなデメリットがあります。

ひとつは、2回の買い替えになるために、やはり家族に負担がかかるということです。

もうひとつは、次の買い替えが中古であることから発生する、ローンの問題です。

新築ではローンの手続きを手厚くフォローしてくれますし、ローン実行まで時間があるので銀行選びなども余裕がありますが、中古は、そのあたりのフォローは非常に手薄です。それに時間にも追われます。(ローンについてサポートしてくれる仲介業者もあるはずですが、売主の意向も関係してくるので中古はスピードが求められます。)

以上のことから、最初に戻ると、正解はプランBで、今、ずっと住める3LDKを購入することかと思います。

最後に

2つの解決策を提示しました

正解プラン

3LDKの中古を購入する。

メリットは、すぐに入居できることと、心の平穏が家族に得られること、さらに今移り住みたいその街に住み、お子さんが小さいうちから住み続けられる、です。

クリスティーヌのプラン

1) 数年内の価格維持は見込める2LDKの新築を購入する。今は、広さは諦める。(中古でも、価格維持を見込めるものならOK。)

2) これは!という中古マンションが出たら、即買い替え。3年以内に見つければ、築3年で売却できる。購入金額とほぼ同価格で売れれば合格ラインとする。

繰り返しますが、クリスティーヌのプランは、万人におすすめできるものでは全くありません。

「この価格で買っておけば、売るとき同じ価格で売ってもすぐに買い手がつくだろう」という2LDKを購入し、売却時には買い手がつく価格で確実に売り、3LDKへの買い替えを成功させるのは、結構ハードルが高いです。

人生において家族など守るものがある人は、守りに入る傾向があるのではないかと、たまに思うこともあります。おれさんと奥様で、よく話し合われてくださいませ。

クリスティーヌならこうするというプランは、「2LDKを買った場合、10年後に売るのではなく、もっと早めに住み替えする手もある」と考えをシフトしていただくためのプランだとお考えいただければと思います。

プランC パークタワー東中野グランドエアは?

最後に、プランCの「もう少し頑張って「パークタワー東中野グランドエア」を購入したほうが結果的に資産性が保たれるのか」というご質問について。

現時点では価格情報が出ていないため、申し上げられることは今のマーケットでは駅前タワーであるからといって購入後確実に転売利益が出るような状況ではない、と考えており、価格アップを狙うとすると、これはもう個別のお部屋単位での検討が必要となってくると思います。

言い換えれば、おれさんにとって「もう少し頑張って」手に入れるメリットが見えづらいと感じてます。

これについては現時点の判断です。情報だけはいずれにせよフォローしていただければと思います。

同じ住友の「シティテラス中野」は、3LDKしかないのに等しいので、もともとご検討の「セントラルレジデンス東中野」は、2LDKがあるのが良いですよね。

ほかにおすすめの新築は?

おれさんは中央線は三鷹までが範囲ということで、三鷹駅のマンションもご覧になっているかと思います。最近、「ブランズ三鷹」について書いた記事もきっとお読みいただいていることと思います。

ブランズ三鷹|駅徒歩3分!価格は?気になるクリオ ラベルヴィ三鷹グランクラスとの比較付き 現地映像と周辺価格【クリスティーヌ】

その中でも触れましたが、駅から「クリオ ラベルヴィ三鷹グランクラス」だと、おれさんにとって予算的に少し余裕のある、7,492万6000円で、58.14平米の2LDKがまだあります。これなんかは間取りがきれいで収納も多く、早めにチェックしてはいかがでしょう。



三鷹駅から2分「シティハウス武蔵野」は、3LDKでも9,700万円。「シティハウス武蔵野」の場所や便利さは評価できますが、何せ予算外です・・・。3LDKの価格の壁は、辛い時代となりました。。。

資産性に対しては、気になったマンション価格について、周辺相場リサーチをするなどして、この価格なら、と一応は納得できるところまで調べてください。築年数が経っていると、将来の売却価格で損をする可能性が高まりますので。築年数はもちろん浅い方が良いです。そこはバランスです。

これからも気をつけてウォッチしておきますので、この先も、クリスティーヌにお手伝いできることがあれば、遠慮なく、おっしゃってください。

お礼

クリスティーヌも購入前は、最後の瞬間まで迷います。1分、1秒、自分の気持ちを確かめます。

ご相談を読み、おれさんは、きっと以前からスムログを読んでおられ、スムラボにも目を通してくださり、マンションの情報収集力もおありになる方だと想像しています。

しかし、そんな頭脳明晰なおれさんでも、「購入する、しない」の判断を迫られる時がいよいよ目の前となると、最後の最後にやっぱりもう一度考えてみたくなるわけで、それが人の気持ちというものかと思います。

今回の相談が、おれさんと、おれさんの奥様にとって、何かしらの役に立つものであることを心より願っています。

相談してくださって、ありがとうございました!

またお気軽に、(2度でもウェルカム!)なんでもご相談くださいませ。個別案件についてはまたご連絡いただければ、いつでもフォローアップさせていただきます!

(ほぼ同時にご相談してくださった方、お待たせしてすみません。できるだけ早く相談返しさせていただきたいと思っています。明日、できればアップしたいと思っている記事があり、その後に相談返しをさせていただきます。)

 

・・・皆さまの、今日一日が、素敵な日でありますように。住む場所は人生を豊かにする、がモットーの、クリスティーヌより愛をこめて

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東京生まれ、東京育ち、たまに海外。趣味は料理。保有不動産は、マンションや戸建のほか、賃貸用の店舗が1軒、駐車場が1箇所。一部友人や夫からは呆れ気味に「不動産屋さん」と呼ばれています(笑)。

[寄稿] マンションコミュニティ:スムラボ派出所スレ

1 個のコメント

  • おれ より:

    クリスティーヌ様
    相談させていただいたおれです。
    私の心の中の声をくみ取って頂きありがとうございます。
    特に、中古を探す難しさについて、本当にそう感じています。
    物件を探し始めて1年以上経ちますが、本当に良いと思える物件は数件でしたし、しかもその物件はすぐに売れてしまったり、
    囲い込みにあって内見すらできないこともありました。
    そうこうしているうちに相場は上がり、知識ばかりついて慎重になってしまいましたが、物件購入は多少の勢いも必要なの
    かもしれないと思うこの頃です。

    セントラルレジデンス東中野は入居が2024年と2年先です。
    その間に子供は大きくなり相場もまた変化しているかもしれません。
    プランDも視野に入れて引き続き検討したいと思います。

    改めて、真摯にご回答いただき感謝致します。

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