THE 京都・風光明媚な『嵐山』JR嵯峨嵐山駅歩3分でも苦戦気味??? 関電不動産開発「シエリア京都嵯峨嵐山」その実態に迫る!!【kyoto1192】

「シエリア京都嵯峨嵐山」関電不動産開発

本日は現在販売中「シエリア京都嵯峨嵐山」関電不動産開発を調査します。

 

世界を魅了する風光明媚な京都 嵯峨嵐山エリア



異境へ続く船着き場。



嵐山といえば渡月橋



山あり谷あり人生いろいろありましたが、なんとかここまで二人でやってこれました・・的な背中の二人。人生を折り返した頃から京都の風景は優しく映り始めます。




そんな渡月橋から歩いて9分(約700m)



『シエリア京都嵯峨嵐山』は2020年10月に完成しました。

住所は『京都府京都市右京区嵯峨天龍寺車道町2番1他』



アクセス良しのJR「嵯峨嵐山」駅歩3分。完成後約10ヶ月で現在も販売中の新築分譲マンションです。現在の新築分譲マンション販売は竣工完売を目指さず、大手資本力で値引きせず、ゆったり売る時代です。それでも苦戦しているのではないかと思わせる、こちらの物件。その実態に迫りたいと思います。

完成物件ですので、現在『棟内モデルルーム公開中』です。



※公式HPより棟内モデルルーム写真です。



 

売行きが悪そうに思ってしまう理由は?

口コミサイトをみてもわかる通り地元からの『マンション建設反対』があったのです。私自身、マンション計画地には4階建のアパートと戸建が解体中の時から現地に行っていました。マンション建設反対の「のぼり、貼り紙」を計画地の注意で数多く見かけました。かなりキツそうな反対運動でしたので売行に影響していそうに感じました。

2017年11月21日 kyoto1192.com 過去記事には前建物解体中の現地を撮影しています。コロナ前、世界中からの観光客のインバウンドで沸く嵯峨嵐山界隈の熱さが記録されています。特筆すべきはその現場の近くで分譲されていた完成済みの阪急阪神不動産『ジオ京都嵯峨嵐山事務所仕様住戸を特別価格560万円ダウン!!で販売していた点です。

ジオ京都嵯峨嵐山(2017年1月撮影)坪単価@262万円





 

参照:https://kyoto1192.com/sagaarashiyama/

 

当時、渡月橋南(西京区)の阪急「嵐山」駅前で阪急阪神不動産はジオ京都嵐山も分譲していましたが、こちらも完成後、完売まで時間がかかっていたように思います。『ライオンズ嵯峨天龍寺若宮 東の邸・西の邸も同様に苦戦していました。価格面もありますが当時から『嵐山』は簡単に完売できるエリアではなかったのです。

ジオ京都嵐山(2018年1月撮影) 坪単価@262万円
ライオンズ嵯峨天龍寺若宮 東の邸・西の邸(2018年1月撮影)



参照:https://kyoto1192.com/kanden-rd-sagaarashiyama-geohankyu-arashiyama-lions-mansion/

 

 

口コミサイトではどんな問題点が書かれている?

口コミサイト「マンションコミュニティ」でやや炎上気味な『シエリア京都嵯峨嵐山』の口コミを一通り閲覧しました。

 

最初のコメントがこれから始まるのが、なかなか重いです。

 

1 eマンションさん 2018/11/27 22:48:16

 

ここはマンション建設反対運動がありますね。


 

ざっと目を通して目に付いたのはこの4点

 

①【近隣住民の建設反対運動】

・購入後、町内会との関係や近所付き合い

 

②【駐車場】

・機械式駐車場・ターンテーブルの維持コスト
・敷地内クランク状駐車場通路の狭さ

 

③【駐輪場】

・総戸数62戸に対して駐輪場62台。1戸1台では少ないのでは?

 

④【水害】

・以前桂川が氾濫したがこちらのマンションは大丈夫なのか?

 

 

①近隣住民の建設反対運動

実際、現地を見てきましたが反対の「のぼり・看板」はありませんでした。マンションの周りは2階建〜3階建の一戸建が建つ住宅街です。用途地域は第一種中高層住居専用地域、近隣商業地域になり、18m(5階建)まで建てれます。法律的にはOKなのでしょうが、近接地の住民はそりゃ反対はしますよね(隣地なら私も反対します)。この敷地以前は4階建てのアパートが建っていたという事ですがその時も反対運動があったのでしょうか。アパートの後にマンションが建つのは自然な流れでしょうが、街の雰囲気的には一戸建がふさわしいエリアに思えました。ただこうして完成してしまうと第三者的な目線ではマンションの圧迫感は無いように感じましたし、大きく景観を壊しているともあまり感じませんでした。

 

【北側】(西からのアングル)



東からのアングル



エントランスは北側にあります。



【西側】北からのアングル



駐車場への入口は西側についています。



【東側】北からのアングル



南からのアングル



【南側】西からのアングル



 

東からのアングル



こうして完成してしまうと今度は、空室ばかりの幽霊マンションではエリアの資産価値・イメージを落としてしまうので地域の方も早期完売を願うようになるのではないでしょうか。

口コミサイト「マンションコミュニティ」のこちらのコメントを置いておきます。賛否両論あるかと思いますがお互いハッピーになりましょう!!

 

514 実は… 2020/01/13 17:58:28

マンション建設反対の署名をした事があります。マンションが計画通り建設される事で天龍寺の門前町を守れなくなるとの理由で。でも本音ではマンションが建設されても何ら環境が悪くならないのはわかってました。おそらく署名された方の大半がマンション建設に反対されていないと思います。むしろオシャレなマンションが出来て町の雰囲気も良くなるんじゃないかなと期待してるぐらいです。ただ反対運動を中心になっておられる方の気持ちを考えたり近所付き合い等を考えた場合、署名を拒否する気持ちまではなりませんでした。当然自分自身の真南にこのマンションが建設されれば反対運動をするのは理解出きますしね。
いずれにせよもうまもなくすればシエリアが完成されます。極一部の反対をされてる方を除き私たち地元の人間はシエリアに住まれる方と険悪な関係になる事を望んでません。むしろ嵯峨祭り等で親密にお付き合いをしたいと思います。絶対にそっちの方がお互いハッピーですもん。反対運動をされてる方も関電不動産開発に対しては憎悪があっても引っ越してこられる方にはないと思います。完成後も同じ事を言っていればさすがに天龍寺町からも白い目で見られますからね。どうか購入される方も温かい気持ちでお互い仲よくしましょうね!

 

②駐車場

・機械式駐車場・ターンテーブルの維持コスト
・敷地内クランク状駐車場通路の狭さ

西側の駐車場の入口、中には入れないので想像するしかありませんが。ターンテーブルはここからは確認できません。クランク状通路の狭さと書かれていましたが一番奥から通路が曲がっているのでしょうか?公式HPを見てもランドプランが掲載されていませんね。駐車場10台は少ないように思いますがセカンド目的の方は車は必要ないかもしれません。バイク置き場も無さそうです。

 

「マンションコミュニティ」のこちらのコメントご参照下さい。

580 坪単価比較中さん 2020/02/21 06:35:57

この物件の駐車場問題は、以下の4つくらいだろうと思う。

1.ターンテーブルの維持コスト。
ターンテーブルがないと駐車場が成立しないレイアウト。維持コストは幾らだろう?

2.敷地内クランク状通路の狭さ。
小回りの効かないクルマだとどうかな。建物にぶつける訳にはいかないし。

3.駐車用通路が建物で囲まれているための騒音・排ガス問題。
この構造だと、機械式駐車場の作動音もクルマの排気音も響く。旧車は排ガスくさいし爆音車両が混ざるとアウト。今の段階では、エンジン禁止のモーター駆動エリアにもできないだろう。

4.出庫車両と入庫車両が遭遇した場合の処理。
レイアウト上、出庫の状況が入庫車からは見えないはずなのでクランク通路内で両車が遭遇する可能性あり。繁華街の駐車場なら道路側から確認できる《出庫中》などという表示灯があったりするが、そういうのがあるのかどうか。

仮に表示灯があったとしても取付道路が狭く待機スペースがない。近隣住戸との関係も厳しいから道路を塞いで駐めるのにも度胸がいる。結局、周囲を無駄に一周して入庫をずらすしかないんじゃないかな。あ、観光シーズンだと走れないか。

この駐車場のスペックなら、外で借りた方がスッキリ使えるだろ。というのがワタシの印象だ。

 

③駐輪場

・総戸数62戸に対して駐輪場62台で1戸1台では少なすぎます。各戸2戸は最低必要でファミリーなら3〜4台は実際には必要となります。確実に入居後、管理組合で問題として取り上げられます。セカンド目的購入でも自転車置き場はあったら便利だと思いますが。

 

④水害

ここ最近、京都では連日ゲリラ豪雨がありますね。年々激しさ・頻度が増しているように感じており水害は非常に気になる所です。ご近所にお住まいの方にお伺いしました。ズバリ『ここは大丈夫』との事です。以前、桂川が氾濫した時は渡月橋北は川沿いの近くの場所に被害がでたそうです。

YouTubeで「桂川氾濫」の動画が上がっていましたが、シエリアのある渡月橋北側でなく、渡月橋南側の方が被害が大きそうですね。南側の方が土地が低くなってそうです。



YouTubeご参照下さい



京都市災害ハザードMAPを見ると『シエリア京都嵯峨嵐山』は嵐電嵯峨駅より北側に位置しますので水害が想定されていないエリアです。阪急嵐山駅側は気をつけた方がよさそうです。


販売価格に関して

口コミサイトによると坪単価@245万円と書かれてあります。公式HPには『商談室使用住戸とモデルルーム使用住戸』が特別価格で掲載されています。※画像公式HPより

 

【商談室使用住戸】2LDK 専面62.83㎡(19坪) 3890万円

本来なら19坪×平均坪単価245万円=4655万円ぐらいだったのでしょうか?

※間取は公式HPより




【モデルルーム使用住戸】3LDK+WIC 専面71.53㎡(21.63坪) 4190万円

本来なら21.63坪×平均坪単価245万円=5299万円ぐらいしていたのでしょうか?


※間取は公式HPより



実際のモデルルームの写真です。※画像は公式HPより



 

ご成約プレゼントキャンペーンがありますが、内容はわかりません。総額50万円分、「総額」ですので50万円分の何かがもらえるわけでは無さそうです。



 

 

一番のウリは駅歩3分

JR「嵯峨嵐山駅へ徒歩3分。


  • JR「京都」駅へダイレクトに12分
  • 地下鉄「烏丸御池」駅に10分
  • 地下鉄「四条」駅へ12分
こうして見てみると「京都は狭い街なんだなぁ」と改めて感じます。京都駅から電車12分乗車で風光明媚な嵐山に到着してしまうのです。以前、中国人の旅行者と話した時、主要な観光地が一日で回れる『京都のコンパクトさ』が魅力だと言われていました。※画像は公式HPより



 

 

実際に売れているのか?

ご近所の方に伺いました。『夜ほとんど灯りがついていない』と言われました。セカンド目的の購入もあるかもしれませんので部屋の灯りのみで判断はできませんがなかなか厳しいかと思います。

2021年7.17 時点での販売概要を見ても10戸販売されています。
・販売期/第2期9次 販売概要◎販売戸数/7戸
・販売期/登録再抽選住戸販売概要◎販売戸数/1戸
・販売期/第3期予告販売概要◎予定販売戸数/2戸
 

 

事業主/関電不動産開発について



会社設立は1957年。営業地域は関西圏(大坂・兵庫[神戸])、首都圏、仙台です。マンションブランドは「シエリア」コンセプトは「幸せと繋がる住まい。」以前はMID都市開発が「ロジュマン」というブランド名で展開していましたが、関電不動産開発が吸収合併したことで、2016年から「シエリア(CIELIA)」というブランド名が誕生しました。関西圏が中心でしたが、首都圏でも続々展開中です。

もちろん「シエリア京都嵯峨嵐山」はオール電化マンションです。オール電化は「経済面」「省エネ」そして「災害時に強い」です。過去の大災害時において、電気は、ガスや水道、電話などの他のライフラインと比較して早期に復旧しています。

 

竣工・お引渡し以降最長10年まで続く「プレミアムサポート」

水まわりにトラブルや保証期間が過ぎた設備機器の修理、建物の定期点検などをサポートする、竣工・お引渡し以降最長10年まで続く「プレミアムサポート」。トラブルへの対応や機器の延長保証から多彩なライフサポートまで、お住まいいただくほどに豊かさを実感していただけるサポートサービスが「シエリア京都嵯峨嵐山」には付帯サービスとしてついています。



 

現地周辺を散策します

現地南側にはやや古めな2階建ての建物。



南側のどんつきにはコロッケが有名そうな中村屋総本店



そこから駅側・東へ向かうと、人がいない駅前通り。



計画が発表された時は何故ここに?と驚いた体験型施設「Snow Peak LAND STATION KYOTO ARASHIYAMA(スノーピークランドステーション京都嵐山)2020年8月の開業でした。



アウトドアのスポーティなイメージと嵐山は相反すると思っていましたが

この竹の雰囲気を見れば嵐山への出店は納得です。



 





オープン時は『アウトドア着物』なんてものも販売されていました。(現在も販売されているかは?です)



世界的建築家、隈研吾氏とスノーピークが共同開発したモバイルハウス「住箱-JYUBAKO-」、宿泊施設です。



隣には(元)銭湯「嵯峨野湯」をリノベしたお洒落カフェ。



店内は銭湯の面影は殆どありませんが。



人力車が置かれたカフェ。



駅前には花屋と不動産屋が、観光地化されきってない普通の感じがまた良かったりします。



 



コロナ前は駅前のこのあたりが世界中の旅行者で溢れていたのですが。



JR嵯峨嵐山駅、南出口です。



駅前通り。そして、誰もいなくなりました。



 

JR嵯峨嵐山駅の北側は?



駅北側はお店らしき建物は見あたりません。



駅前通りは住宅しか見えません。全く観光地感はゼロです。



大通りに出ます。丸太町通。



唐突な感じで宿泊施設が建ってたりします。インバウンドの熱がそうさせました。



西にステーキおおつか。トリップアドバイザーという海外の旅行客が見る大規模な口コミサイトで日本1 位に輝きました。



幻の和牛、村沢牛サーロインステーキ。150kg 7040円



その西には『ライオンズ嵯峨天龍寺若宮 東の邸・西の邸』2018年3月完成です。



ライオンがいました。



東へ行くとグルメシティ



 



 



クリーンニングにコインランドリー。



 

ライオンズ嵯峨天龍寺若宮 東の邸・西の邸

から北東へ進んで行くと



嵐山以上に京都すぎるエリアに突入していきます。清涼寺。


嵐山ばかりが京都と思っていましたが「奥嵯峨」界隈の京都感は嵐山を圧倒しています。



 



 



 



京都紅葉の美しさココロのベスト10、第1位はこんな場所でした。



 

 

 

現地へ戻ります。

 

シエリア京都嵯峨嵐山から西へ

「シエリア京都嵯峨嵐山」現地に戻り、中村屋総本店から西に見えるマンションは


ジオ京都嵯峨嵐山



ちょうど今週2021.7/17付けの不動産広告情報誌にジオ京都嵯峨嵐山中古物件が掲載されていました。

専面70.2㎡(21.23坪)  坪単価220万円



 

 

ちなみに京都はまだまだアナログな紙の不動産情報誌が現役です。ネット広告と共存して紙広告が生き残っているのです。物件の売主(ご年配の方などは)がまだまだ紙広告を重要視しているのと50代以上の富裕層狙いで新聞広告を使ったりしているようです。

・ポスティングのリビング京都の京都不動産特集

・新聞折込情報誌LIFE京都版

 

観光道路まで出ると



天龍寺があります。



嵐電嵐山駅までは徒歩3分。



閑散としたコロナ2年目の夏。



人が歩いていない渡月橋も今なお味わえます。





渡月橋の中州的な嵐山公園と



橋を渡った南側が洪水の折には被害が大きかったと聞きました。



渡月橋の南側には「星のや京都」へ向かう船着き場があります。



本日も非日常へ向かう船にカップルが乗り込んで行きました。





風光明媚な嵐山、渡月橋の北側には



福田美術館と



MUNI KYOTOがあります(ホテル)。



福田美術館とMUNI ホテルの間には世界的に人気なアラビカ京都嵐山。



世界中の人種がここでコーヒーと目の前の保津川の写真を撮っていました。



2018年頃の店鋪前はいつも行列で、特にアジア系の方に人気がありそうでした。
 



アラビカの裏手には





日本の原風景がありました。





向かいの湯豆腐屋さんも趣がありすぎます。



女子2人旅行的な綺麗なマダムがゆったりと日傘をさし談笑しながら歩いて行きました。



 

(マンション調査でなくなってしまうのが京都嵐山の魅力です)

 

 

 

おわり

記事に出てきた物件の掲示板

ABOUTこの記事をかいた人

京都在住20年超(他府県出身)、新築分譲マンション購入から16年、京都御所まで徒歩10分圏内に生息中、家族6人(うち犬1匹)。現在手狭になったマイホームから住み替えを検討中。2016年から『京都の現在(いま)を不動産からキリトルWEBサイト kyoto1192.com』を運営中。宅地建物取引士の資格有、不動産実務は勉強中です。

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