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さて、今回の記事では、プラウドシティ国立を紹介させていただきます。
本件はJR中央線「国立」駅徒歩20~23分、富士見台団地一角の建替えにて誕生します。敷地は 27,479.60 m2（西街区：7,357.64㎡、東街区：20,121.96㎡）、総戸数589戸の大規模建替えプロジェクトです。
供給の少ない国立エリアにて、大規模プラウドシティということで大注目物件です！
今回は前編として、主に立地・建て替えについて・予定価格について執筆させていただきました。
ではご一読ください！
物件概要
所在地：東京都国立市富士見台一丁目28番地1,22（地番）交通：JR中央線「国立」駅徒歩20分～23分
立川バス「国立駅南口」行きバス約7分 「国立高校前」バス停 徒歩4～8分
ＪＲ南武線 「谷保」駅 徒歩9～12分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
敷地面積：27,479.60 m2（西街区：7,357.64㎡、東街区：20,121.96㎡）
構造・規模：西街区 鉄筋コンクリート地上8階、東街区 鉄筋コンクリート地上8階
総戸数：589戸 （非分譲住戸208戸、募集対象外住戸1戸含む）
管理会社：区分所有者全員で管理組合を結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
竣工予定日：西及び東街区ともに2026年3月下旬予定
入居予定日：西及び東街区ともに2026年8月下旬予定
売主：野村不動産株式会社、東京建物株式会社、株式会社URリンケージ
設計・監理：長谷工コーポレーション
施工：株式会社長谷工コーポレーション
掲示板：【口コミ掲示板】プラウドシティ国立ってどうですか
地図はこちらです。
プラウドシティ国立公式HPより
立地
本件は国立駅まで徒歩20分～23分と大前提にバス利用が気にならない方向けの物件です。本件の立地において重要な点は、敷地が広く西街区・東街区に分かれているため、配棟をよく理解する必要があります。どこに住まうかにより目的地への所要時間に約3～4分の差が発生してしまう点は注意が必要です。
センターアベニューと呼ばれる敷地内を南北に貫通する道路がつくられる予定で、そこを中心に西街区・東街区に分かれています。
センターアベニューは敷地北側から北へ伸びる公道に繋がるよう配置されています。この道はもともと、団地内にて周辺住民が通学路や生活道路として使用している道があり、それを整備する計画なのです。西街区には南向きが2棟・東向きが1棟の3棟構成。東街区には南向きが2棟・西向き1棟・東向き1棟で構成されています。敷地の東端から西の公道まで直線距離で約260mあるため、敷地内の移動には3分～4分ほどかかるというわけです。この概算移動時間は導線を考慮していないので、実際はもっとかかる可能性があります。
大規模マンションあるあるですが、どこに住まうかによるこの数分の差はかなり大きいと思います。少しでも駅距離を短縮されたい方は、なるべく大学通りやマンションメインエントランスに近い西街区を選ぶことをお勧めします。(もちろん棟によっての価格差も大きくなっています。)
プラウドシティ国立公式HPより
プラウドシティ国立公式HPより
次に、本件はバス利用必須の物件のため、バスの利便性について考察します。
国立駅へ向かうには、大学通り沿いにある最寄りのバス停（国立高校前）まで徒歩4分～8分です。国立駅行きのバス停へは大学通りを反対側へ渡る必要があります。バスの本数については、京王バス・立川バスを合わせると平日7台～8時台は1時間に15本と約4分に1本のダイヤです。国立高校前から国立駅は3つ目の停車場なので、道が混んでいなければ所要時間は6分ほどで着きます。
帰宅時は国立駅発のバスは19時台、20時台で8本というダイヤです。ただし平日でも最終バスは22：05なので早いですね。帰宅が遅くなる方は自転車や時にタクシー利用になりそうです。
バスにさえ乗ってしまえば国立駅まですぐですし、ラッシュ時の運行本数も多いので、バスの利便性という意味ではまずまずではないでしょうか。
ちなみに徒歩や車の場合、国立駅までの道のりは、国立市のメインロード「大学通り」まで出ればひたすら北へ直進するだけです。このシンプルな道のりは、駅距離のストレスを軽減してくれる要素かと思います。大学通りは無電柱化され歩道が広くて歩きやすく、また車道も片側二車線で走りやすい道です。公式HPにも記載の売りとなっている美しい並木道も特徴ですね。
敷地南側のさくら通りも、歩道・自転車道・車道が分かれた道路へと整備中です。既に本件の前は歩道と自転車道が分離済みなので、現地を歩いてみましたが歩きやすかったです。
アクセス
最寄りのJR中央線の国立駅は、特快・通勤特快は停車せず、快速停車駅であることは注意が必要です。快速に乗れば吉祥寺へ約18分、新宿へ約35分、東京駅へ約50分です。特快には国分寺で乗り換える必要があります。JR中央線と並行して走るJR総武線は、国立駅の6つ手前の三鷹駅までなので、JR中央線が止まった場合、電車の代替手段が無くなってしまう点は注意が必要です。国立駅に注目を置かれがちですが、JR南武線谷保駅が徒歩9分～12分のところにあります。JR南武線は、立川駅から川崎駅までを結び、谷保駅から武蔵小杉駅まで約36分、川崎駅まで約50分です。といっても、南武線で栄えていると言えるのは、立川か武蔵小杉か川崎くらいですので、あまり馴染みのない路線ではありますね。そんな谷保駅も実は羽田空港への直通リムジンバスが出ています。川崎方面や羽田空港を利用する方には谷保駅を利用できるメリットがありますね。
学校
国立市立国立第七小学校(徒歩約8~11分)、国立市立国立第一中学校(徒歩約5分)が指定通学校です。国立駅から本件北側一帯までが文京地区に指定されているため、一橋大学を初め歴史ある学校が多数存在します。ここでは詳しく触れませんが、一例を挙げると都立国立高等学校、桐朋学園小学校・中学校・高等学校、国立学園小学校などは徒歩圏内で通学できます。
また、文京地区に指定されているメリットとして、駅周辺であってもパチンコや風俗店などが存在しないので、治安が保たれ子育て環境として良好と言えるでしょう。実際、駅から本件までの大学通りを通って行ってみましたが、確かに駅周辺でも落ち着いた雰囲気があり、学校が多くあるためアカデミックで街路樹の美しい景観が印象的でした。落ち着いた住環境を求めている方には好印象の物件でしょう。
公園
意外と公園は少ないです。周辺公園をご紹介すると近い順に谷保第一公園、谷保第二公園、谷保第三公園の順です。わかりやすくていいですね。笑谷保第一公園は徒歩約6分の場所にある約0.26haの小ぶりな公園です。複合遊具、ぶらんこ、SL、砂場があり、小さなお子さんを遊ばせるには便利な公園です。
谷保第二公園は徒歩約10分の約0.15haの公園で、カバのトイレが特徴的です。遊具は滑り台や砂場、カバの遊具などがあります。規模・公園の雰囲気など谷保第一公園とよく似ており、足を伸ばしてわざわざ来るほどでは無さそうです。
谷保第三公園は徒歩約10分の1.9haある中規模の公園で、その大半をグラウンドが占めています。ただ、グラウンド使用には、市民で一面1時間650円と有料なので、子どもとキャッチボールなどの利用はできません。
ペットを連れている方も、これらの公園では思い切り走り回ったりできる規模ではありません。
約30分ほど歩くと矢上川公園という6.6haある公園がありますが、とにかく公園の選択肢がないのが残念です。
広い公園に行きたい方は、休日に車を走らせて昭和記念公園に行くのがいいのでしょうか。
利便施設
日常使いのスーパーは徒歩約8~9分のダイエーがあります。若干距離はありますが駐車場もあるので、雨の日も利用できます。国立駅まで出れば、西友や、国立マダムのお買い物場所の紀ノ屋やザ・ガーデン自由が丘もあります。駅前商業施設のnonowa国立へ行けば大抵のものが揃います。徒歩約6分の場所にサンドラッグがあるので、日用品はこちらでどうぞ。
新府中街道まで車を出せば、10分以内の場所にロピア府中フレスポ店、ニトリ府中フレスポ店、ヤマダデンキ府中店、サミットストア府中西原店などロードサイド店舗が立ち並びます。
国立駅の駅力はそこそこありますし、新府中街道沿いのロードサイド店舗も利用できるので、利便施設には困らなさそうですね。
現地写真
休日の午前9時頃の様子です。本件周辺は車通りが少なく静かです。さくら通りの歩道は人が二人並んで歩くことができる広さがありました。今回は団地の一角の建替えのため、周辺には建替わらない団地も残っています。
本件を南側からみた写真
本件の南東角の写真
本件南側のさくら通りの東端から西を見た写真
JR南武線谷保駅
大規模建替えプロジェクト
建替えとは何か
・難易度が高いマンションの建替えには、従来の区分所有法において、「区分所有者及び議決権の4/5以上の多数」が必要とあり、現在は改正により「3/4」となりましたが、とてもハードルが高いものです。
・事業者は誰か
マンション建替え方法は２つあり、マンション建替え円滑化法に基づく事業と等価交換事業です。前者は、建替え組合が主体となり事業を進め、事業の推進には行政の認可が必要です。後者はデベロッパーが主体となり事業を進めます。本件は前者によるもので、建替え組合の組合員として、野村不動産、東京建物、URリンケージが参加しているという形です。この方式では、もともと所有されている方の区分所有権や抵当権は抹消されず、そのまま建替え後のマンションへと権利変換がされます。本件は589戸のうち208戸が非分譲住宅として、もともと区分所有者の方へ権利変換される予定です。
・建替え事業の収益性
建替えの事業の収益は、建替えにより増加した床を売却処分することにより賄います。建替え前の建物の解体費や新築工事の建築費などは増加分の売却益が元になります。また、建替え事業には行政からの補助金や助成金が出されます。
・団地の建替えについて
日本で最も古い団地は千葉県にある八千代台団地で、昭和30年に分譲が開始し団地という言葉が定着していきました。住宅不足解消の一翼を担うため、高度成長期に団地は次々と建設されましたが、それから70年が経とうとする今、全国には老朽化した団地が複数あります。築58年が経つ国立富士見台団地もその一つです。
団地は主に4～5階建てで、エレベーターがありません。このような団地をマンション建替え円滑方に基づく事業として建替え、戸数を増やして事業者の利益を捻出するためには、事業が公共の利益となることを行政に認めてもらい、都市計画法を改正し容積や高さを緩和する必要があります。
国立富士見台団地建替えのポイント
～築58年と老朽化した国立富士見台団地の建替え～・バリアフリーと緑化計画
・周辺住民が通学路や生活道路として利用していた南北道路を再整備
・これらにより高さ制限が緩和され5階建てが8階建てとなる
・総戸数298戸が建替えにより総戸数589戸となる
詳しくは野村不動産が公開している資料をご覧ください▼
「国立富士見台団地マンション建替え事業」権利変換計画認可のお知らせ
予定価格
以下、現時点での予定価格となります。100万円単位の価格となっているので、最大値の〇,〇99万円として計算しております。
プラウドシティ国立公式HPより
A棟
| タイプ | 階数 | 専有(㎡) | 専有(坪) | 価格(万) | 坪単価(万) |
| A-01 | 2 | 42.80 | 12.95 | 4599 | 355.22 |
| A-04 | 1 | 70.14 | 21.22 | 6999 | 329.87 |
| A-04 | 2 | 70.14 | 21.22 | 6999 | 329.87 |
| A-04 | 4 | 70.14 | 21.22 | 7299 | 344.01 |
| A-09 | 7 | 48.87 | 14.78 | 5599 | 378.74 |
| A-11 | 1 | 85.13 | 25.75 | 9599 | 372.75 |
| A-11 | 2 | 85.13 | 25.75 | 9599 | 372.75 |
| A-11 | 5 | 85.13 | 25.75 | 9899 | 384.40 |
| A-11 | 7 | 85.13 | 25.75 | 10299 | 399.93 |
B棟
| B-03 | 5 | 70.14 | 21.22 | 6999 | 329.87 |
| B-05 | 5 | 70.08 | 21.20 | 6899 | 325.44 |
| B-05 | 7 | 70.08 | 21.20 | 6999 | 330.15 |
| B-08 | 1 | 70.14 | 21.22 | 6499 | 306.31 |
| B-08 | 2 | 70.14 | 21.22 | 6499 | 306.31 |
| B-08 | 4 | 70.14 | 21.22 | 6699 | 315.73 |
C棟
| C-02 | 2 | 74.26 | 22.46 | 7399 | 329.38 |
| C-02 | 4 | 74.26 | 22.46 | 7699 | 342.73 |
| C-06 | 2 | 53.71 | 16.25 | 5599 | 344.61 |
| C-06 | 4 | 53.71 | 16.25 | 5699 | 350.77 |
| C-06 | 5 | 53.71 | 16.25 | 5799 | 356.92 |
D棟
| D-01 | 1 | 85.13 | 25.75 | 9499 | 368.87 |
| D-01 | 4 | 85.13 | 25.75 | 9699 | 376.63 |
| D-01 | 5 | 85.13 | 25.75 | 9799 | 380.52 |
| D-01 | 7 | 85.13 | 25.75 | 10199 | 396.05 |
| D-01 | 8 | 85.13 | 25.75 | 10399 | 403.82 |
| D-02 | 2 | 76.03 | 23.00 | 7899 | 343.45 |
| D-02 | 7 | 76.03 | 23.00 | 8399 | 365.19 |
| D-03 | 1 | 74.26 | 22.46 | 7699 | 342.73 |
| D-03 | 2 | 74.26 | 22.46 | 7699 | 342.73 |
| D-03 | 5 | 74.26 | 22.46 | 7999 | 356.09 |
| D-04 | 1 | 70.14 | 21.22 | 6999 | 329.87 |
| D-05 | 5 | 48.87 | 14.78 | 5399 | 365.21 |
| D-05 | 7 | 48.87 | 14.78 | 5499 | 371.98 |
| D-05 | 8 | 48.87 | 14.78 | 5599 | 378.74 |
| D-06 | 1 | 60.43 | 18.28 | 6199 | 339.11 |
| D-06 | 2 | 60.43 | 18.28 | 6199 | 339.11 |
| D-06 | 5 | 60.43 | 18.28 | 6299 | 344.58 |
| D-06 | 7 | 60.43 | 18.28 | 6499 | 355.52 |
| D-06 | 8 | 60.43 | 18.28 | 6599 | 360.99 |
| D-08 | 2 | 70.75 | 21.40 | 6899 | 322.36 |
| D-08 | 4 | 70.75 | 21.40 | 7099 | 331.70 |
| D-08 | 7 | 70.75 | 21.40 | 7299 | 341.05 |
| D-09 | 2 | 70.14 | 21.22 | 6899 | 325.16 |
| D-09 | 4 | 70.14 | 21.22 | 7199 | 339.30 |
| D-09 | 5 | 70.14 | 21.22 | 7199 | 339.30 |
| D-09 | 7 | 70.14 | 21.22 | 7399 | 348.72 |
| D-10 | 1 | 70.14 | 21.22 | 6899 | 325.16 |
| D-10 | 2 | 70.14 | 21.22 | 6899 | 325.16 |
| D-10 | 4 | 70.14 | 21.22 | 7099 | 334.59 |
| D-10 | 5 | 70.14 | 21.22 | 7199 | 339.30 |
| D-10 | 7 | 70.14 | 21.22 | 7299 | 344.01 |
| D-11 | 1 | 72.23 | 21.85 | 7099 | 324.90 |
| D-11 | 2 | 72.23 | 21.85 | 7099 | 324.90 |
| D-11 | 4 | 72.23 | 21.85 | 7299 | 334.06 |
| D-11 | 5 | 72.23 | 21.85 | 7399 | 338.63 |
| D-11 | 7 | 72.23 | 21.85 | 7499 | 343.21 |
| D-30r | 8 | 70.07 | 21.20 | 7999 | 377.38 |
| D-14 | 1 | 72.23 | 21.85 | 7099 | 324.90 |
| D-14 | 2 | 72.23 | 21.85 | 7099 | 324.90 |
| D-14 | 4 | 72.23 | 21.85 | 7299 | 334.06 |
| D-14 | 5 | 72.23 | 21.85 | 7399 | 338.63 |
| D-14 | 7 | 72.23 | 21.85 | 7599 | 347.79 |
| D-22r | 8 | 85.83 | 25.96 | 10599 | 408.23 |
全体平均坪単価 347万
予定価格の考察、周辺相場・競合の新築との比較については、次回後編にて執筆しようかと思います。
是非、お楽しみにしていてください！
本日も最後まで読んでいただきありがとうございました！
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。
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