*This blog article was originally written in Japanese and has been translated by AI. From the Sumu-lab Editorial Team
こんにちは！
暑い夏がようやく終わりを迎え、マンション散策・内覧に最適な季節がやってきますね。
夏場は特に中古の内覧は仲介営業の方も購入側の内覧者もクーラーがない部屋の内覧だと暑過ぎて見学どころじゃないですね。
以前、中古物件を内覧した際に居住中の物件でしたが、なぜか真夏にも関わらずどの部屋もクーラーをつけていない&住友不動産のシティタワーシリーズの角部屋ということもあり玄関入った瞬間にサウナ状態だったことがあります（笑）
10秒おきにハンカチを額に当てながら内覧をしましたが、ボタボタ汗をたらすわけにもいかず3分くらいで退出したのですが、結局ほぼ見れなかったため勿論購入には至らず…
それ以降、真夏に中古物件は極力内覧しないようにしているのですが、仲介会社の営業マンは空室などでクーラーがない部屋の案内、特にオープンルームなどをやることになったら無茶苦茶大変ですよね。
頭が下がります…
11月になったら一気に寒くなりそうなので10月の1ヶ月間は色々なマンションに訪問したいですし、東京の物件見学にも久々に行ってみたいと思います！
また、新しい物件を見てきたらブログでまとめますのでご期待ください。
さて、今回は前回に続きBrillia Tower Kitahama (ブリリアタワー北浜)の予定価格考察をしていきたいと思います。
建物デザイン、仕様、立地などについては前編でまとめておりますので、こちらも併せてご確認ください。
それでは早速いってみましょう！
目次
Planned Prices
- Average price per tsubo: 8.00 million JPY/tsubo
- Lowest price per tsubo: 4.88 million JPY/tsubo
- Highest price per tsubo: 14.25 million JPY/tsubo
- Lowest total price: mid–64 million JPY
- Highest total price: mid–650 million JPY
以前、TOWERSさんのチラシでデータマンさんと今後販売される新築タワマンの坪単価予想を行いましたが、Brillia Tower Kitahama (ブリリアタワー北浜)は800万円/坪と予想しましたので予想通りの価格帯です。
しかし、予想はしましたが800万円/坪って無茶苦茶高いですよね（笑）
今後販売予定の新築タワマンは800万円/坪を超えるものも多くなりそうですが、冷静に考えなくても高いので新築オンリーで考えるのではなく周辺の中古も含めて検討した方が良いかなと思っております。
ただ、最近のタワマン事情だと「高層階」、「角部屋」に価格が大きく乗る（高くなる）傾向なので、今回のBrillia Tower Kitahama (ブリリアタワー北浜)でも低層階と高層階、眺望差で大きく価格が変わるため、予算を絞って『北浜エリアの新築に住みたい！』という事でしたらオススメできそうな部屋もあります。
一方、『Brillia Tower Kitahama (ブリリアタワー北浜)で角部屋の眺望良い広い部屋に住みたい！』となると坪800万円オーバーになりますので、それこそ北浜駅直結の築浅タワマンである Kitahama Mid Tower (北浜ミッドタワー) の高層階角部屋も買えるため新築にどこまで拘るか…という印象です。
最近のタワマンは資産性を求めて抽選になるタワマンが多いですが、個人的にはこの価格から中古時に『どこまで値段上がる？いや上がらないのでは？』と思っている部屋も多いです。
20階の眺望が抜けてくる階層で坪700万円〜、南東角で坪980万円、眺望が一番良い北東角は坪1,080万円という価格設定です。
今年の春に公式LINEで Kitahama Mid Tower (北浜ミッドタワー) のお得物件を配信したのですが、20階前後の角部屋83㎡北西角のリバーview、梅田viewで16,900万円（坪670万円）で成約しています。
Kitahama Mid Tower (北浜ミッドタワー) の成約価格を見ていくと高層階・角部屋でも坪700万円前後が成約相場となっているのですが、北浜駅直結タワマン&規模も大きい Kitahama Mid Tower (北浜ミッドタワー) より Brillia Tower Kitahama (ブリリアタワー北浜) が中古時に高くなるイメージがつかない…というのが本音です。
ただ、低層階になると眺望面では一定の妥協が必要となりますが、北西角Dタイプ6階、北東角Fタイプ6階はオススメできます。
北側は Kaihei Elementary School (開平小学校) のグラウンドになるため、低層階でも結構抜けております。
東側と西側は低層階だと抜けないのですがリビングの片側だけでも抜けているのは良いと思いますし、何よりも価格！
北西角63㎡9,700万円台（坪504万円）、北東角65㎡10,000万円台（坪505万円）という価格帯のため、北浜エリアの複数の販売中中古タワマンのチャレンジ価格よりは魅力的だと感じます。
個人的には1億円までの予算で収まる北西角、北東角は人気になると考えております。
ただ、低層階は南西角・南東角の南側も全く抜けないので、方角的には北西角・北東角が良さそうですね。
そして気になるのは、坪1,000万円を超える20階北東角、30階南西角、北東・北西角にどれだけ申し込みが入るか注目ですね。
特に最上階より1つの下のフロアの30階Oタイプ65,000万円台（坪1,425万円）は Branz Tower Osaka Umeda (ブランズタワー大阪梅田) の最上階フロアのシンラフロアを見ているとなかなか動きづらいかもしれないとは思っています。
北浜エリアの中古タワマンは2億円を超える成約実績がそこまで多くないため、特に中層階以上の2億円以上の住戸の要望状況は今後もチェックしていきたいと思います。
それでは価格表をご覧ください。
※画像はクリックすると拡大します。
※1,000万円単位の表記は末尾50万に表記、10,000万円単位の表記は末尾500万円で表記、30階/31階 the tradフロア末尾+5,000万までが上限となるため、2,500万円で表記
（例：11,000万円台は11,050万円、20,000万円台は20,500万円、65,000万円台は67,500万円で表記）
Monthly Fees & Reserve Funds
- Total management + repair reserve: 623 JPY/㎡
- Example (70㎡): 43,593 JPY/month
最近の新築マンションは人件費の高騰もあり管理費はかなり高値で設定するマンションが増えましたね。
ただ、高すぎて検討者からの要望が強かったため、新築販売中の City Tower Furukawabashi (シティタワー古川橋) ではランニングコストの見直しがされた事例もあります。
Brillia Tower Kitahama (ブリリアタワー北浜) はコンシェルジュもいないのですが、共用施設もスカイランジのみでこの価格は大阪ではかなり高額となります。
これにインターネット代金(2,321円/月)や駐車場利用料金(32,000円〜)、駐輪場利用料金(スライドラック300円)なども含めると毎月8万円に近い金額になりますので、物件価格だけでなくランニングコストも無理なく支払いできるかもしっかり考慮していく必要があります。
最近の販売中の新築タワマン(一部完売物件含む)のランニングコストを高い順に並べたものが以下となります。
地代・解体準備金が必要な定期借地物件が上位3つを占めますが、Brillia Tower Kitahama (ブリリアタワー北浜) はそれに次ぐランニングコストの高さです。
悲しいことに共用施設が豊富な Brillia Tower Dojima (ブリリアタワー堂島)、Grand Green Osaka (グラングリーン大阪) よりも高額ですし、今週末10/4から1期1次販売がスタートする Regnas Tower Shin-Umeda (レグナスタワー新梅田) よりも100円以上高い設定です。
これでも東京と比較するとまだまだ安い設定ではありますが、これから販売される新築タワマンは販売価格だけでなくランニングコストの設定にも注目していきたいと思います。
※画像はクリックすると拡大します。
Parking & Bicycle Fees
Tower Parking (monthly)
- Standard (14): 32,000 JPY
- Middle roof (14): 35,000 JPY
- Middle roof EV (6): 38,000 JPY
- High roof (18): 40,000 JPY
- High roof EV (6): 43,000 JPY
全戸数に占める設置率は40％。
ハイルーフの設置率は17％なので激戦になりそうですね…
Motorcycle Spaces
- Motorcycles (3): 3,000 JPY/month
- Mini-motorcycles (26): 1,500 JPY/month
Bicycle Parking
- Flat (35): 700 JPY/month
- Flat (54): 500 JPY/month
- Two-tier (69): 100 JPY/month
- Slide rack (115): 300 JPY/month
- Inclined rack (11): 300 JPY/month
設置率は1住戸2台設置する前提の284台となります。
Floor Plans
Brillia Tower Kitahama (ブリリアタワー北浜) は142戸中109が角部屋の設計で角住戸率は驚異の76%！ 大規模タワマンでは1フロア15室以上ある中で角部屋は4室のみとなるケースも多い中、本物件はむしろ中住戸がほぼないという状態です。元々角部屋の方が資産性も高い傾向でありますので、検討される際は角住戸比率が高いのもありますが、極力角部屋を選んだ方が良いかとは思っています。
なお、前編で『ガラスウォールを多用して、中部屋でもFIX窓がある』と書きましたが、眺望面では優れる反面、バルコニーが狭くなったり、間取りが使いづらくなったりする住戸もありますので、自身のライフスタイルを考えた時に使いやすい間取りかどうかはしっかりと考えておく必要があります。
全パターンではありませんが、いくつかのパターンで間取りを掲載します。
Type A: 75.47㎡
| Southeast corner | A | 6F | 3LDK | 75.47㎡ | 110,500,000 JPY | 4.83 million/tsubo |
| Southeast corner | A | 12F | 3LDK | 75.47㎡ | 140,500,000 JPY | 6.14 million/tsubo |
Type C: 40.95㎡
| West | C | 6F | 1LDK | 40.95㎡ | 64,500,000 JPY | 5.20 million/tsubo |
Type D: 63.78㎡
| Northwest corner | D | 6F | 2LDK | 63.78㎡ | 97,500,000 JPY | 5.04 million/tsubo |
60㎡超の2LDKなので浴室1317ではなく1418に頑張って欲しかったです！
Type F: 65.66㎡
| Northeast corner | F | 6F | 2LDK | 65.66㎡ | 100,500,000 JPY | 5.05 million/tsubo |
低層階は西側は抜けませんが、西側に窓面がほぼなくサービルバルコニー扱いのため、眺望面は余り気にならないかもしれません。
洋室2室とも小学校のグラウンドがある北側を向いておりますので、低層階でもリビングも洋室も開放感はありそうですね。
リビング左側にある柱は存在感があるため、ここは鏡を張って開放感を演出するのが良いかと思います。
Type G1: 60.69㎡
| West | G1 | 12F | 2LDK | 60.69㎡ | 110,500,000 JPY | 6.01 million/tsubo |
洋室1はリビングの外側の廊下から出入りするため、家具家電は洋室1側の壁につけて使うようになるのかな？と思っていますが、リビング横幅が2.1mしかないので大人の女性でも寝っ転がって手を伸ばすと足と手が壁に届くくらいの長さとなります。
テレビとソファーを置いてしまうと距離が近すぎるので、この間取りの家具家電の配置最適解を知りたいです…
Type L: 108.41㎡
| Northeast corner | L | 20F | 3LDK | 108.41㎡ | 355,000,000 JPY | 10.81 million/tsubo |
価格見たらやっぱり高かった、20階 北東角35,500万円！！
Type O: 156.27㎡
| Northeast & Northwest corners | O | 30F | 3LDK | 156.27㎡ | 675,000,000 JPY | 14.25 million/tsubo |
洋室1からの景色も素敵でしょうね〜。
6億円超のため私はご縁がないプランですが、来世はこのような部屋に住めるように徳を積んでおきたいと思います。
ちなみに角部屋からのリバーviewの眺望が素敵。
（写っている部屋は南東角ですがviewは北東角のイメージとなります）
Nearby Market (Closed Deals)
北浜エリアの成約相場を見ていきましょう！Proud Tower Kitahama (プラウドタワー北浜)
2020年築Kitahama Station (北浜駅) 1 min on foot
北浜エリアで一番築浅のタワマン、駅直結でないものの徒歩1分にも関わらず少し前までは価格が控えめでした。
最近は値段が一気に上がってきましたが、成約価格を見ていると坪500万円前後でも角部屋や20階台もありますので魅力的です。
- 20s floor, 70㎡, 129 million JPY (6.07 million/tsubo), corner
- 10s floor, 57㎡, 87 million JPY (5.00 million/tsubo), corner
- 20s floor, 61㎡, 89.5 million JPY (4.80 million/tsubo), inside
- 30s floor, 74㎡, 130 million JPY (5.74 million/tsubo), corner
Kitahama Mid Tower (北浜ミッドタワー)
2018年築Directly connected to Kitahama Station (Yodoyabashi Station (淀屋橋駅) also connected via underground)
北浜エリアで一番平均坪単価が高い中古タワマンとなります。
成約価格は650万円は超えてくることが多いので、値段は高いですが今回のBrillia Tower Kitahama (ブリリアタワー北浜) の価格を見ていると20階以上の高層階はもう少し価格が上がってもおかしくないと思っています。
駅直結&淀屋橋駅にも近いタワマンとなるため利便性は北浜エリアのタワマンでもNo1です。
- 20s floor, 62㎡, 128 million JPY (6.73 million/tsubo), inside
- 20s floor, 81㎡, 178 million JPY (7.25 million/tsubo), corner
- 10s floor, 83㎡, 169 million JPY (6.68 million/tsubo), corner
The Kitahama (ザ北浜)
2009年築Directly connected to Kitahama Station (and to Yodoyabashi Station via underground)
2022年に Toranomon Hills Residential Tower (虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー) が出来るまでは日本で最も背が高いタワマンでした。
他のタワマンと比べても共用施設が非常に豪華であり、100㎡を超えるような広い住戸もあるため高層階などでは今でも超高額な価格で取引されております。
最近も内覧に行きましたがエントランス入った瞬間から感動します。
マンション下にスーパーやジム、商業施設があり濡れずにアクセス出来るのも良いですね。
- 20s floor, 100㎡, 255 million JPY (8.38 million/tsubo), corner
- 10s floor, 60㎡, 92 million JPY (5.00 million/tsubo), inside
Park Tower Kitahama (パークタワー北浜)
2014年築Kitahama Station (北浜駅) 5 min on foot
北浜エリアのタワマンとしては駅距離があるタワマンですが、その分北浜エリアの中では価格は控えめです。
ただ、ここも最近は一気に値段が上がってきたので、Brillia Tower Kitahama (ブリリアタワー北浜) が1期販売が終わる頃にはもう少し価格が上がる可能性もあるかもしれません。
- 20s floor, 77㎡, 127.8 million JPY (5.49 million/tsubo), corner
- 20s floor, 60㎡, 82.8 million JPY (4.55 million/tsubo), inside
- 20s floor, 77㎡, 123 million JPY (5.28 million/tsubo), corner
Schedule
- – Oct 19: Pre-briefings
- Nov 1–Nov 16: Submit wish list (preferences)
- Nov 22: Official price release
- Nov 29–Dec 7: 1st phase, 1st registration window
- Dec 8: Lottery
- Dec 13–14: Application procedures & Key disclosures
- Dec 20–21: Contract procedures
Summary
前編と後編に分けてまとめてきたBrillia Tower Kitahama (ブリリアタワー北浜) いかがでしたでしょうか？個人的には北浜エリアの良質な中古タワマンがある中で価格が高いなと思ってはいますが、低層階を中心に1億円前後で買える角部屋もあるため魅力的な部屋もあるという印象です。
ただ、眺望が抜ける階層・向きになると一気に価格が上がるため、周辺の中古タワマンの成約価格よりも一段階くらい値段が高いので、資産性については個人的にはそこまで高い物件ではないと感じております。
この価格であれば正直、駅直結の Kitahama Mid Tower (北浜ミッドタワー) や The Kitahama (ザ北浜) を選ぶかな・・と思ったり。
資産性の観点だけで言うと、Kitahama Mid Tower (北浜ミッドタワー) を購入をしていれば Brillia Tower Kitahama (ブリリアタワー北浜) や Cielia Tower Kitahama (シエリアタワー北浜) の販売に合わせて価格上昇の期待値が高いかと。
とは言え、新築という唯一無二の価値に加えて、Brilliaらしいデザイン、共用部のクオリティ、目の前が Kaihei Elementary School (開平小学校) というメリットもありますので、物件購入にあたってのご自身の優先順位を再確認しながらご検討していきましょう。
（新築は引き渡しまでは超長いですが、オプション選択、内覧会、引き渡しなどのイベントは本当に楽しいです）
本日はここまで！
次回の投稿もお楽しみに！！
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