みなさん、こんにちは！
GWも終了ですね…
皆様は充実した休暇を過ごせましたでしょうか？
今日から勤務の方も多いと思いますので、憂鬱な朝は本記事を読んで『今週末はマンションのモデルルームに行こうか〜！』という気持ちになっていただければ幸いです。
さて、今回は皆様お待ちかね？の注目物件のモデルルーム訪問記事です。
その名もリバーガーデン四天王寺！。
リバーガーデンシリーズと言うと大阪以外の方はなかなか聞かないブランドかもしれませんが、大阪では結構有名なデベロッパーであるリバー産業さんのマンションシリーズです。
最近だと「リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎」が有名で、専有部の仕様が良いのに価格は安くかなり人気になりましたね。
割安な部屋を中心に抽選倍率が2桁を超える住戸もあり、新築未入居物件の販売数も多いですが成約戸数も増えてきました。
今回のリバーガーデン四天王寺は板状マンションではあるものの20階建て、総戸数200戸の大規模物件ということもあり、前作に続き非常に期待が出来る物件だと思いモデルルームに訪問してきましたので早速詳細いってみましょう〜！
〜リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎の内覧会模様は以下ブログをご覧ください〜
【リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎】内覧会参加！内見した感想は？！中古価格は新築時比較どれ程値上がりしたか？【すごろく】
Contents
物件概要
- 名称：リバーガーデン四天王寺
- 所在地：大阪府大阪市天王寺区大道2丁目352番1、勝山2丁目202番2（地番）
- 交通：
- Osaka Metro谷町線・御堂筋線「天王寺」駅まで徒歩10分
JR大阪環状線「寺田町」駅まで徒歩10分
JR大阪環状線・関西本線・阪和線「天王寺」駅まで徒歩11分
Osaka Metro谷町線「四天王寺前夕陽ケ丘」駅まで徒歩11分
- Osaka Metro谷町線・御堂筋線「天王寺」駅まで徒歩10分
- 総戸数：200戸（一般販売対象住戸126戸）
- 規模：地上20階建
（共用棟：2階建） - 駐車場：機械式80台
- 入居時期：2025年10月
- 売主：リバー産業株式会社
- 管理会社：株式会社浪速管理
- 施工：リバー建設株式会社
- 1期販売時期：2024年5月下旬 販売開始予定
現地案内図
マンションコミュニティ：リバーガーデン四天王寺ってどうですか？
総評
パンダ部屋/低層階角部屋/16階以上の中部屋は特にオススメ！仕様も良くバランスの取れた素晴らしいマンション！- 平均坪単価：350万円
- 最安坪単価：265万円
- 最高坪単価：496万円
もちろん『この部屋流石に高すぎない？！』と思う部屋もありますが、全体的に『今回も人気になるな〜！』という内容でした。
総論としては
- パンダ部屋は超お得
- 16階以上の中部屋はお得
- 低層階角部屋は広い部屋求める方にはオススメ
この値段が安いか高いか、お得かどうか…
エリアは異なりますが、先日ブログで書いた「グランドメゾン上町一丁目レジデンス」は平均坪単価が372万円なので、同じ板状マンションという点ではリバーガーデン四天王寺の方が結構安くなるため、この価格差であればリバーガーデン四天王寺を検討する方も多くなると思われます。
特に広告のパンダ部屋が3部屋あるのですが、最安坪単価は265万円〜。
大阪市内の新築・中古マンションが高騰する中、この坪単価は低層階であっても抽選祭りになることは不可避です。
（倍率優遇がありますがパンダ部屋は倍率優遇の対象外住戸）
専有部の仕様は後述しますが、リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎の天井高2.7mなどと比べると一部は見劣りするものの設備仕様として今回取り入れたものがあったりと価格にしては非常に良いです。
最寄り駅までの距離は徒歩10分と近くはありませんが、ターミナル駅で複数路線使える天王寺駅など御堂筋線、谷町線、JR環状線が使える駅まで徒歩10分なので利便性は高い立地です。
（本当は徒歩5分以内が良いと思っても、値段も高くなりますからね…）
なお、本物件は全体の戸数は200戸ですが一般販売対象住戸は全体の約6割の126戸となります。
74戸は既にアンダーなどで販売済みのようなので、一般販売住戸はかなり少ないです。
（アンダー販売価格が同じ価格かどうかはわからず→（5月8日更新）数名の方から情報をいただきました。ありがとうございます。）
ちなみに、既に多くの住戸で要望が入っており既に抽選倍率が高くなりそうな部屋も結構ありましたので、残戸数などを考えると1期のこのタイミングで欲しい部屋を狙うか、抽選倍率が低いところを無難に申込するかは戦略が必要ですね。
正直、1年前だと大阪市内の新築タワマンでも坪350万円あれば余裕で買えていたので、たった1年で板状マンションでもこの値段まで上がったか〜と思ったりもしましたが、マンション価格自体が全体的に上がっていますので日々情報・相場アップデートしていかないといけないですね。
個人的には『今、大阪市内都心6区の新築マンションでリセールバリューが期待出来る新築マンションの少ない1物件』と感じましたので、気になる方は5月末の1期販売までに資料請求、モデルルーム訪問して検討をしてみてください〜！
デザイン
『これタワマンではなく板状マンションなんですか？！』モデルルームの模型で聞いた言葉ですが、マンションのデザインとても格好良いです！
高さは低いですがタワマンと言われても違和感がないデザイン。
パースは北西角から見ているのですが、北西角や西向きはなんとFIX窓。
板状マンションでFIX窓はかなり珍しいし、良い意味で目立つデザインではありますが、西向きは道路挟んでマンションがありますので、距離は一定離れてはいるものの眺望面や西日対策は必要になりそうです。
北西角のリビング部分はリバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎と同じような斜めのコーナーサッシになっているのが特徴です。
（そしてマンションの頭頂部もリバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎と同じですね！）
デザイン
マンション西側の壁面には高さ約45m、幅約14mの巨大な緑の壁が誕生します！
リバー産業が得意な植栽豊かなデザインを遂にはマンションまで大胆に緑化するのはすごい…
リバーガーデン上町一丁目では機械式駐車場の壁面の一部を緑化しましたが、今回のはそれより更に巨大な緑化なので、完成した時のインパクトは素晴らしいものがありそうです。
階数だとなんと15階の高さまで壁面緑化があります。
（緑はストレスを和らげる効果があるようですが、この壁面緑化の恩恵を一番感じられそうなのは、道路挟んだ反対側にあるマンションかもしれません）
壁面の緑化
いずれにしろマンションのデザインもそうですが、この壁面緑化は間違いなくランドマーク性の向上には寄与すると思いますし、この周辺で高い建物が多くないエリアなので目立つ＝中古販売時もプラスに働く材料になると考えています。
これは完成した姿を早く見たいマンションの1つになりそうです。
地上から見た壁面の緑化はランドマーク性を高めてくれそうです
共用施設
本物件の共用施設はそこまで多くありませんが、規模感からすると満足度の高い内容になっています。まずはエントランスホール/ロビー。
2層吹き抜けではありませんが小規模ながらソファーやインテリアもあり、また、外の植栽の雰囲気も感じられるデザインになっており良い雰囲気です。
リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎のエントランスホールも外の植栽が綺麗に見えて癒される空間だったので、本物件も癒される空間になりそうです。
エントランスホール/ロビー
共用施設は別棟となり、マンションのサブエントランスから出て8m程度の道路渡ったところに可愛い建物が完成します。
この共用施設棟の1階は駐輪場、2階がコミュニティラウンジとなります。
このラウンジは大きく3つのゾーンに分かれておりパーソナルコーナー/リラックスコーナー/ライブラリーコーナーとなっており、各コーナー毎に仕切りや壁があるわけではないので、実際入居後はゾーンに関係なく使用する感じになるかなと思っていますが、かなり広いので満席で使えないということにはならなそうでGOODです！
また、リバー産業の物件はインターネット環境が良いんですよ。
超高速10ギガWi-Fiを完備していますので、仕事、動画視聴も余裕でできます。
（もちろん動画見るときはイヤホン使ってね）
最近はどのマンションの共用施設でもWi-Fiは使えるケースが増えてきましたが10ギガは珍しいですよね。
共用棟
設備仕様
リバー産業さん、設備仕様むちゃくちゃ良いです！これ、中古物件時にどこまで資産性に影響するかはあるのですが、間違いなく居住中の満足度は爆上がりしますし本物件の設備仕様のクオリティだと中古検討者の内覧時も『おぉ〜、これ良いね！ここにしちゃう？』というプラス要素になるレベルだと思っています。
本物件は広さや階数で3つの設備仕様ランクに分かれるため少々わかりづらいのですが、区分は以下の通りです。
- コンフォート：14階までの中部屋
- プレミアム：角部屋、16階以上の中部屋
- ラグジュアリー：16階以上の角部屋
〜気になった設備仕様〜
- キッチンフィオレストーン ○
- 食洗機 ○
- ディスポーザー ○
- 天井高2.45m △
- エアコン設置（リビング・洋室1） ○
- ガス衣類乾燥機 乾太くん ◎
- 乾太くん 専用収納棚 ○
- 洗濯機上収納 ○
- バルコニー水栓 ○
- ルーバー面格子 ○
- 玄関前 防災備蓄倉庫 ○
- バルコニー防災備蓄倉庫 ○
- インターネット10ギガ ○
- 電子錠 ○ （プレミアム以上）
- トイレローシルエット&手洗いカウンター ○ （プレミアム以上）
- 洗面台 フィオレストーン ○（プレミアム以上）
- バルコニーが透明仕様 ○（16階以上）
トイレなどは一番下のコンフォートクラスでもローシルエットになれば更に良かったのですが、資材費高騰の中では他の項目含めると満足する内容です。
その中でも特にピックアップしたいのが、乾太くんを全戸標準設置！
最近、たまに乾太くん標準設置のマンションも見ますが、乾太くん無くても十分満足するレベルなのに、更に乾太くんが付いているのは設備仕様頑張りすぎでしょう〜！
（乾太くんをオプションで付けれるマンションが以前ありましたが70万円くらいしたような記憶が…）
普段ドラム式洗濯機の乾燥機能を使っていると2時間以上余裕でかかっているのですが、カタログスペックだと1時間弱、しかも低コストとなると素晴らしいですね。
（まぁ、洗濯終わってから乾燥機に突っ込む手間はかかると思っちゃうのですが、乾燥機に突っ込んだ後に別の洗濯物を新たに回すことが出来ると思うと非常に良い）
モデルルームで実際設置されているのを見ると欲しいな〜となるのは間違いないかと思います！
機能比較
また、乾太くん専用の収納棚も素晴らしく、スライド式カウンターで作業出来ちゃうのは主婦目線では嬉しいポイントではないでしょうか。
私は衣類は縮みやすいのでタオル・下着・靴下などを乾燥にかけるのですが、洗面室でタオル畳んでその場で収納出来れば家事の効率化もできそうです。
また、リバーガーデン四天王寺は防災備蓄倉庫という名の収納場所が複数あるのも素晴らしいです。
阪急阪神のジオシリーズは玄関前に収納倉庫設置するケースが増えてきましたが、本物件は玄関前だけでなくバルコニーにもあるのは素晴らしいですね。
先日ブログでまとめた千葉県の幕張ベイパーク ライズゲートタワーでは高層階のみ収納倉庫があるのですが、収納倉庫が設置される階から200万円程値上げをしています。
そう考えると防災備蓄倉庫があるだけでも非常に価値が高いと思います。
大人であればゴルフバック/スノーボードグッズ/スタッドレスタイヤ、お子様がいる家庭であれば三輪車やボールや砂場グッズなどの置き場にも使えるので、室内が汚くならないのは良いですね。
ラックを置いて収納力を高めると使い勝手も更に上がります！
後、絶滅危惧種になってきたバルコニー水栓も標準設置なのも嬉しいポイント。
ケルヒャーなどを使ったバルコニー掃除も楽々出来ちゃうので、バルコニー水栓はこれからの新築マンション可能な限り設置してほしいところです。
素晴らしい収納力
また、10ギガの超高速光インターネットが全戸標準なのも素晴らしいですね。
テレワークなどでweb会議や大量のデータ共有していると速度は欲しくなるので、うちのマンションも変えてほしい…
ちなみにランニングコストは後述しますが、このインターネット料金1,210円/月と破格の値段です（笑）
10GB
1期販売価格
- 平均坪単価：350万円
- 最安坪単価：265万円
- 最高坪単価：496万円
- A2タイプ
- F2タイプ
- Lタイプ
しかも2階上の4階になると一気に1,100万円も値上がりするため、2階のパンダ感がかなりすごい。
天王寺区の新築マンションでこのクオリティが坪単価282万円は、眺望はないですが家族構成上広い部屋に住みたいという方には魅力的すぎますね。
F2タイプ、Lタイプも勿論魅力的でかなり割安感ありますので人気になりそうですが、やはりA2タイプが個人的には一番魅力的ですね。
（F2タイプもLタイプも間取りが多少使いづらい感はあります）
続いて16階以上の高層階。
ここは設備仕様のランクが一段上がってプレミアムタイプになるのが魅力的ですが、もう一つのメリットとして「バルコニーが透明ガラス」になっていることです。
眺望が抜ける部屋でもバルコニーがすりガラスなどでソファに座っていると眺望を楽しめないケースって結構あると思いますので、高層階になればなるほど透明ガラスバルコニーは嬉しいのですが、本物件では16階以上がそれにあたります。
16階以上だと坪単価はもちろん高くなるので価格的にも厳しくなってくるかと思いますので、個人的には西向きE1タイプ,F1タイプは東向きと比較して多少単価が控えめで3LDKでも7,000万円程度で購入できるので非常に魅力的です。
しかし、西向きは目の前に道路挟んでマンションがあるため16階以上でも透明バルコニーだと少々マンションの存在は気になるかもしれませんので、眺望重視の方は東向きの16階以上の検討をオススメします。
プランでいくとI/J/Kプランは16階以上だと眺望の抜け感も非常にあるため満足度も高いので予算が伸びる方は検討したいところです。
ただ、現時点の人気状況は低層階より16階以上の高層階に人気が集中しているので抽選祭りは避けられないため、倍率高くても満足度が高い部屋を選ぶか、抽選倍率の低いところで無難に当てにいくかは悩ましいですね。
私なら1期のこのタイミングであれば抽選倍率が高くても高層階を選択したいです。
（2期から値上げの可能性もあるため、それもあって申込部屋は非常に難しいです）
ちなみに南西角のGタイプ94㎡は3LDK表記ですが、メニュープランで4LDKも可能です。
天王寺区はファミリー層に人気のエリアなので4LDKニーズもあると思いますので、部屋数求める方は是非ご検討ください。
それでは各住戸の価格一覧をご覧ください。
※クリックすると拡大します
凡例
1期販売価格
ランニングコスト
リバーガーデンシリーズの魅力の1つである管理費・修繕積立金。物価高により管理費・修繕積立金も値上げラッシュの中、すごい価格を実現しています。
管理費＋修繕積立金＝198円/㎡！
これがどれだけ安いかというと、最近ブログ記事に出しているマンションと比較すると…
- 【板状マンション】パークホームズ伊丹稲野：320円/㎡
- 【タワマン】ザ・パークハウス大阪梅田タワー：486円/㎡
（安かろう悪かろうでは良くないのですが、リバーの他の物件も安いランニングコストでしっかり回っている印象です）
このランニングコストを例えば今回のパンダ部屋のA2タイプで表記すると、インターネット代金1,210円含めても「19,550円」！
この広さで2万円切っているランニングコストはインパクトありますね。
（ザ・パークハウス大阪梅田タワーの管理費・修繕積立金の価格ベースで95㎡だと46,500円くらいいきます）
まとめ
リバーガーデン四天王寺のモデルルームは1回しか行けておりませんので、改めて訪問したら情報アップデートしたいと思います。大阪都心6区の新築マンションを検討している方には是非検討いただきたい物件です。
1期販売が5月下旬と期間が少ないため、早めに資料請求・モデルルーム訪問していきましょう〜！
それでは次回もお楽しみに！！
リバーガーデン四天王寺
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「（5月8日更新）数名の方から情報をいただきました」とありますが、数名の方からもらった情報は具体的にどういう情報でしょうか。