【遠征】【幕張ベイパークライズゲートタワー】徹底検証!1期より値上げした2期販売価格はお得?!【すごろく】

こんにちは!

皆さんはGWはいかがお過ごしでしょうか?
今年は中日3日を休みとれば10連休になるとのことで、長期休暇になった方も多いのではないでしょうか?

私はというと、お客様対応で突発で東京行ったり、チームメンバーで10連休の方も数人いて『全然GW休めない!』という通常運転な感じですが、せっかく東京に行くならモデルルームや中古マンションでも仕事の合間にでも観に行くか〜と思い、東京の友人にも連絡をして複数物件見てきました。

今回見てきたモデルルームはこちら!

幕張ベイパーク ライズゲートタワー

ライズゲートタワー/デザイン


ライズゲートタワーと3棟目ミッドスクエアタワー(真ん中)、2棟目のスカイグランドタワー(右側)


このタワマンは海浜幕張に完成するマンションですが、以前、幕張ベイパーク内で3棟目になるタワマンのミッドスクエアタワーの内覧&対談を2LDKさんと行いましたので、せっかくであれば4棟目になるライズゲートタワーのモデルルームも行きたくなり、友人と一緒に行って参りましたので価格を中心に考察していきたいと思います。

なお、3月に記事化した2LDKさんとの対談記事も併せて読んでいただくこと、よりイメージしやすいかと思いますので、併せてご覧ください。

【内覧会訪問&対談】幕張ベイパーク ミッドスクエアタワーの内覧会に2LDKさんと参加!4棟目のライズゲートタワーへの期待感は?!【前編】



【内覧会訪問&対談】幕張ベイパーク ミッドスクエアタワーの内覧会に2LDKさんと参加!4棟目のライズゲートタワーへの期待感は?!(後編)



それではいってみましょう!

物件概要

  • 名称:幕張ベイパーク ライズゲートタワー
  • 所在地:千葉県千葉市 美浜区若葉3丁目1-13(地番)
  • 交通:京葉線「海浜幕張」駅 徒歩16分
    ・メインエントランス18分(15分)
    ・サブエントランス18分(15分)
    ・西側通用口16分(14分)
    ※()内分数は、2025年新改札開業後の分数を表示しています
  • 総戸数:768戸
  • 規模:地上38階建
  • 駐車場:敷地内機械式 94台 敷地内平面 25台敷地内自走式駐車場 494台
  • 入居時期:2026年3月下旬入居予定
  • 売主:三井不動産レジデンシャル株式会社
    三菱地所レジデンス株式会社
    伊藤忠都市開発株式会社
    東方地所株式会社
    株式会社富士見地所
    袖ヶ浦興業株式会社
  • 管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
  • 施工:株式会社熊谷組
  • 2期販売時期:2024年6月上旬販売予定

ライズゲートタワー




マンションコミュニティ:幕張ベイパーク ライズゲートタワーってどうですか?

2期価格の所感

3棟目のミッドスクエアタワー、ライズゲートタワー1期の価格より値上げをしたものの実需層には引き続きオススメしたいマンション!
  • 平均坪単価:265万円
  • 最安値坪単価:234万円
  • 最高値坪単価:302万円
1期と2期の価格比較した時の値上げ額は概ね1割弱となります。
全く同じ間取りではありませんが同じ方角でほぼ同じ広さのプランで比較すると、1期20階の価格と2期2階の価格が同等の価格帯になっているため、実質的な値上げとなります。

1期販売はお得な中部屋や南西角を中心に抽選部屋が多く出て、最大倍率は19倍だったとか…

3棟目のミッドスクエアタワーの販売時も販売後半は値上げしたため、本作4棟目のライズゲートタワーも値上げするだろうな〜と思っていましたが、今回は2期からの早い段階での値上げとなりました。

ただ、この値上げは実需層には良い方向性かと思っており、少しでも抽選倍率を少なくするためには「価格を上げて投資家参入を少なくする」、「一人当たりの申込戸数を少なくする」などの対策が必要となりますが、2期からは値上げになりましたし、申込戸数制限として個人2戸まで、法人1戸までと、1期の申込戸数制限無しと比べるとだいぶ条件が厳しくなったのは実需層からすると良かったのではと思っています。

ただ、2期の販売対象住戸に魅力的な部屋が少ないため、今回のタイミングで申込するかは結構悩ましいところですね。

人気の角部屋は1期では北西角・南西角・北東角の3方向が販売されておりましたが、2期では南東角のみ。
更には高層階の販売はなく2階〜19階までと、高層階・角部屋希望の方からするともどかしい販売期だと感じております。
また値段は上げたものの南東角は抜け感があるため検討者は多いと思ってはいますが、海浜幕張9,000万円弱の値段にどこまで申込が入るかは注視したいところです。

個人的にはライズゲートタワーの魅力は階あたりの値上げ額が少ない高層階だと思っていますので、中住戸の高層階の販売は二期販売でも積極的に検討したい部屋だと感じております。

で、

値上げしたライズゲートタワーの価格が周辺の中古価格と比べてぶっちゃけお得なの?という点も考察していきたいと思います。

エントランスホールのデザイン最高です


高層階南東角にあるスカイラウンジ

2期価格の価格一覧

まずは2期販売価格の価格一覧をご覧ください。

2期販売価格の販売単価としては、同じ階層で高い順に並べると
  • 南東角>南>東>西
となります。

南東角は角部屋&眺望の抜け感がある向きなので、19階の南東角の坪単価は最上階である38階の南向き・西向き中部屋の単価より高くなっていますので、かなり価格は乗っている印象です。

この価格を見ていると2期価格では

南向き20階以上、西向き31階以上を積極的に検討したいですね。

ただ、西向き31階以上は84㎡超でグロス価格は比較的重たくなるため、やはり南向き20階以上は2期販売の中では一番人気な部屋になると予想しています。

それでは、価格一覧ご覧ください。
※クリックすると拡大します。

〜西向き・南向き低層〜

価格表①


〜南東角、東向き低層〜

価格表②


〜東向き低層〜

価格表③


〜西向き・南向き中層高層〜

価格表④


ファミリー層には嬉しいマンション下の遊具


植栽が豊かなので北東角を中心に低層階の方が満足度が高そうな部屋もチラホラ(東向きはリバーview)

2期販売価格の詳細分析

では、この2期価格ってぶっちゃけお得なの?
という点について考察していきますが、結論

【実需層は買い!投資目的は旨味が少ない!】

です。

なぜそう思うのかを、今年入居が開始した3棟目のミッドスクエアタワーの新築未入居(転売物件)の10件程の実際の成約価格をベースに今回の4棟目ライズゲートタワーの2期新築価格の考察をしていきます。
下の散布図を見ながらご覧ください。
(駅距離は2分ほどは違いますが、仕様はほぼ同じで物件レベル・資産性の観点では同レベルと捉えていますので、その前提で考えていきます)
  • 低層階

    ミッドスクエアタワーの4階の成約価格があったので、ライズゲートタワーの4階の2期販売価格と比較すると、ミッドスクエアタワーの新築未入居成約価格は坪257万円以上ですが、ライズゲートタワー2期の価格では4階がそれ以下の価格帯のためお得感はあります。数年住んで売却した場合にも残債割れするリスクは少ないと言えます。ただ、今までみたいに即転売して利益が出るかというと、諸費用・売却時の仲介手数料を考慮すると赤字になるレベルです。
  • 中層階

    中層階も多少階数の捉え方が違えど中部屋はライズゲートタワー2期販売価格の方が安いため2期価格が値段上がったとしてもまだ割安感を感じます。むしろ低層階より中層階は更に割安感を感じます。
    ミッドスクエアタワーの成約価格と比較すると1割程度は安く感じます。投資目的だとこの1割の価格をどう捉えるか・・・仮に6,000万円だと600万円程度の売却益が出るかどうかなので、諸費用等を考慮すると旨味は少ないと感じます。
    ただ、損はしない、半住半投という考えで購入するには魅力的ですね。

    角部屋はライズゲートタワーの南東角は抜け感があるというスペシャル感はありつつもミッドスクエアタワーの角部屋成約価格から坪20万円近く高くなるため、この値段さをどう考えるか・・・
    即売っても残債割れするのは濃厚なレベルです。
    (記載は19階の坪302万円で表記していますが、ミッドスクエアタワーと同じ14階だと坪297万円、こちらも割高感アリ)
  • 高層階

    高層階に関してもミッドスクエアタワーの成約価格より安いですし、ライズゲートタワーの最上階というプレミア感があっても中部屋は坪300万円のため、これは買いです。
    やはりライズゲートタワーの魅力は階あたりの値上げ額が少ない高層階!

    ただ、即転売のような形ではどこまで残債割れをしないかは正直読めないので、やはり実需メイン、半住半投で数年は住むという前提で買うのがオススメで投資目的は厳しいと感じています。

    ポテンシャルとしてはミッドスクエアタワーの高層階角部屋は坪360万円以上での成約が2件出ておりますので、この辺りがライズゲートタワー3期目以降で高層階角部屋がどのくらいの価格で出るか要注目ですね。

〜ミッドスクエアタワー新築未入居価格とライズゲートタワー2期新築価格の坪単価比較 散布図〜

青色の丸がミッドスクエアタワーの新築未入居の中古成約価格、橙色の丸がライズゲートタワー2期販売価格。
縦軸が坪単価、横軸が階数。
どの階層でもほぼミッドスクエアタワーの中古成約価格よりライズゲートタワー2期販売価格の方が安いことがわかります。

散布図による坪単価比較

幕張ベイパークの資産性

先述したように周辺の成約価格から見たライズゲートタワー2期価格は
  • 中部屋は「割安」 ※コスパ重視
  • 角部屋は「割高」 ※満足度重視
となりますが、それはあくまで現時点の評価です。

今回のライズゲートタワー2期の販売価格だと抽選倍率は1期より下がるものの引き続き高いとは思いますので、3期目以降はもう少し値段上がってもおかしくありません。
そうすると、周辺の中古マンションももう少し値段が高くなる可能性はあります(今購入していると損得だと得になる可能性が高い)。

『いやいや、既に中古マンションより新築のライズゲートタワーの方が安いやん、もっと2期価格値上げしても良いんでは?!』と言う意見も当然あると思いますが、高くなってはいるものの数十戸の中古と違って、ライズゲートタワーは新築マンションとして768戸もあるため、それが完売出来る設定にしないといけないので、単純に『中古タワマンより数百万円全ての住戸を高く設定する!』となると、完売までかなりの期間を要し、営業稼働費・販促費・広告費が嵩む可能性もあるため、デベとしては慎重にならざる得ない状況です(たぶん)。
そう言った意味ではライズゲートタワー2期の価格はやはりお得感はあります。

他にも今後の海浜幕張で資産性が上がるポイントがないかを検討してみました。
  1. 後発物件(ライズゲートタワー3期以降の販売、ベイパーク5棟目のタワマン(パークウェルステイト幕張ベイパークの右側)、ZOZOパーク跡地の板状マンション)

    これは資産性が高くなる期待値が高いです。

    昨今の資材費・人件費等の高騰を鑑みると、5棟目のタワマンも間違いなく今作のライズゲートタワーより高くなることが想定されますし、ZOZOパーク跡地の板状マンション計画については既存のベイパーク物件の土地のように千葉市から安価に土地を提供してもらっているわけではないようなので、デベとしての土地取得コストが高い=物件価格が高いことが想定されます。
    そう言った意味では、将来的な既存のベイパークの中古マンションの価格も今後更に上がることが想定されます。
  2. 新設小学校

    これも資産性に与える影響としてはプラスになると考えます。

    学区内の打瀬小学校のキャパオーバーもあり2026年4月に小学校が新設される予定ですが、ミッドスクエアタワーとライズゲートタワーは新小学校が学区内となります。
    資産性に与える定量的な評価は難しいですが、大阪の中之島では中之島小中一貫校が2024年4月に開校しましたが、新設小中一貫校の横のザ・パークハウス中之島タワーはこの半年程の短期間で数千万円一気に値上がりしていますし、この1年でファミリー層の居住者がかなり増えております。

    幕張ベイパークはそもそもがファミリー層がメインの地域のため、新設小学校はプラス要素として働くことは間違いありません。
  3. 千葉市立新病院

    これも資産性に与える影響としてはプラスになると考えます。

    2026年秋開院となりますが、プラス要素は以下の点です。

    ①医師などの高属性の方が増える
    病院に勤務されるお医者様は緊急対応なども多いので近くに家を構えるケースもあり、そうなると値段が高くても買い手が増えることになりますので、マンション価格も上がる傾向となります。

    ②富裕層などが通院などでマンションを購入・セカンド利用として賃貸利用が増える

    上記2つも大阪の中之島で同様の事象が見受けられており、タワマン×大病院の関係性の傾向はここでも起きると想定しています。
  4. 海浜幕張駅 新改札口

    これは資産性にはあまり影響はしないと考えています。

    2025年春に最寄りの海浜幕張駅に新改札口が出来ることで駅距離は徒歩2分ほど短くなりますが、幕張ベイパークのマンションは新改札口が出来ても基本的には徒歩10分は超えてくるため、それで資産性が高くなるとは考えづらいです。

    例えば、駅まで徒歩3分が再開発により徒歩1分になる、東京勝どきのドゥ・トゥールのように橋が完成して10分弱→5分程度になるなどであれば、資産性にはプラスの影響は出てくると思いますが、やはり徒歩10分を超えてしまう場合は、時間短縮になっても結局は駅遠物件と認知されるためです。

    ただ、住民の満足度、特に毎日通勤する方の利便性は間違いなく良くなるので資産性の観点ではなく別の意味でプラス要素になると思っています。
  5. 東京都内のマンション価格の更なる高騰

    これも資産性に与える影響としてはプラスになると考えます。

    東京都内のマンションの高騰は凄まじく、もはやファミリー層が1億円で買える物件はかなり少なくなっています。
    (もちろん選べばありますが、良くある人気の場所で…)

    特にハルミフラッグの在庫が少なくなったり抽選に落選した方々などの多くが海浜幕張も候補の1つにするケースも増えてきたと感じており、値上がりしたと言え幕張ベイパークのタワマンの価格は安く映ります。

    よって、東京都内のマンションが高くなればなるほど、行き場を失った検討者が徐々に郊外まで検討範囲を広げることになり、その1つが海浜幕張になるケースは十二分にありますので幕張ベイパークのマンションの資産性の後押しになると考えます。
    (前から幕張に住んでいる方からすると、今のベイパークのマンション価格はかなり異常値かもしれませんが…)
    ※ただ、東京に毎日通勤する方は海浜幕張の通勤利便性は良くはないので、通勤時間を妥協出来るかはしっかり検討した方が良いです。

幕張ベイパーク全体計画

最後に

久々に海浜幕張のモデルルームに訪問したため色々考察しましたが、結論、ライズゲートタワーは良いマンション、狙い目のマンションなのでオススメです!

ただ、以前みたいに投資も含めて積極的にオススメできる状態ではなくなったので、あくまで実需メインの検討かな、というのが率直の感想です。

次期販売は6月なので、是非資料請求の上モデルルームに訪問してくださいね!
(モデルルーム予約自体が激戦ですが頑張りましょう!)


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◾︎大阪市内を中心とした新築マンション情報を発信しています。
◾︎マンション経験値(2022年11月時点)
- 購入5軒(いずれも新築、内1軒は投資用)
- 売却2軒
- 賃貸1軒
◾︎2021年に3軒目、2022年に4軒目&5軒目を購入しましたが、まだまだ自分自身のマンション探しも続きそうです…
◾︎全国転勤の会社員のため半住半投(転勤時に売りやすい貸しやすい)が物件選びの目線です。
◾︎物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。
◾︎対応領域:新築購入/中古購入/自宅売却/マンション投資

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