こんにちは。福岡の人はラーメンよりうどんを食べる、とはよく言いますが週に1回はバリカタのとんこつラーメンを啜るタカリンゴです。
大濠公園エリアに104戸の三井物件が販売開始になりますので、さっそくMR訪問してまいりました！物件名はパークホームズ大濠公園ミッド、キャッチフレーズは「大濠公園に、時を結ぶ」。マンションが集積する、大濠公園北側エリアの物件になります。
結論：眺望は求めない、だけど設備仕様のグレードにはこだわりたい人、とりあえずモデルルームへGO！
目次
スペシャルムービー
文面で説明するよりも分かりやすい動画がありますのでまずは公式HPのスペシャルムービーをご覧ください。※東京の街並みの映像とともに「東京では、バリバリ働いて、仕事も充実～」から始まる動画ですが大濠公園の物件動画です。決して私が張り付けるリンクを間違ってるわけではないです。
https://www.31sumai.com/mfr/M2301/
大濠公園は東京で言うところの皇居だと思っています。休日にもなれば皇居ランならぬ大濠公園ランを楽しむ方がたくさんいます。皇居は一周約5キロで、大濠公園は一周約2キロなのでサイズ間は全然違いますが、皇居にくらべて歩道が整備されていて(大濠公園は散歩・ラン・自転車の3つのレーン分かれていてそれぞれ充分な幅があります)走りやすいです。
そんな大濠公園から徒歩5分の位置に本物件はあります。皇居ランが終わって5分で帰宅できる場所に家を買うには相当な予算が必要ですが、大濠公園ならば手が届く方も多いのではないでしょうか。
※動画の中でパスタ屋さん「らるきぃ」で優雅にランチをとるシーンがありますが、あまりにも有名店なので土日はいつも大行列なのでご注意を…
こんな生活ができる！
生活の舞台は大濠公園と福岡市内でも有数の桜の名所の西公園に挟まれたエリアです。マンションが集積するこのエリア、最大の特徴は物件名が示す通り、絵に描いたような大濠ライフを満喫できるということです。スタバで買ったコーヒーを片手に散歩したり、ジョギングで汗を流したり…※本物の火ではないです、リアルな暖炉のインテリアといったかんじでしょうか。MR内に実物があるので気になる方はぜひ確認してみてください。
公式HPより
公式HPより
物件概要
・物件名称：パークホームズ大濠公園ミッド
・所在地：福岡県福岡市中央区荒戸３丁目104-1（地番）
・交通：福岡市地下鉄空港線「大濠公園」駅 徒歩7分、福岡市地下鉄空港線「唐人町」駅 徒歩7分
・総戸数：104戸（一般販売対象戸数約102戸）
・間取り：1LDK～3LDK
・専有面積：47.31㎡～92.25㎡ ※一部住戸にTR（防災備蓄倉庫）面積0.83～0.99㎡含む
・価格：未定（予定）
・引渡可能時期：2027年9月下旬予定
・販売スケジュール：2026年3月上旬 販売開始予定
・完成（竣工）予定：2027年5月下旬予定
・用途地域：商業地域
・敷地面積：1,853.8㎡
・建築面積：約1,000.9㎡
・建築延床面積：約9,476.13㎡
・構造・階建て：鉄筋コンクリート造 地上14階建
・駐車場：敷地内 約79台（機械式65台・平面14台）
・駐輪場：152台
・バイク置場：8台
・管理形態：委託（管理組合結成後管理会社へ委託）／管理員 通勤勤務
・権利形態（分譲後）：敷地は共有、建物は区分所有
・掲示板：パークホームズ大濠公園ミッドってどうですか？立地
公式HPより抜粋
冒頭でも少し触れましたが、本物件の位置は大濠公園の北側、西公園との中間エリアです。周囲にもマンションが非常に多い場所ということもあり生活のしやすさは保証された場所でしょう。唐人町商店街まで徒歩4分であることをはじめ、徒歩5分圏内にコンビニやコンパクトスーパーが複数あります。立地上の注意点としては、南側と東側に隣接する建物の存在です。
航空写真データに加筆
南
南側は道路を挟んだ向かい側に本物件と同じ14階建てのマンションが建っています。その東隣には29階建てタワーマンショングランドメゾンOne 大濠 Parkが建築予定で、これはちょうど本物件から大濠公園の池が見える方角に被ります。よって最上階の14階であっても、池の水面が見えることはなく、日中は影が落ちる時間が長くなります。MRでは「どの季節に・どの時間帯に・どの階まで影が落ちるか」を細かくシミュレーションできるようになっているので、何階を購入するか悩む際は影の位置から検討することも可能です。東
建物の東側は現在は高校のテニスコートと駐車場となっており現在は建物がありませんが、この場所には高校の校舎と体育館が建築される予定です。体育館の高さはマンションの10階相当の高さに達し（恐らく私立高校でよくあるような、1階や2階に剣道場などの設備がありその上に体育館がある構造の建物だと思われます。）本物件東棟と体育館の距離は約7ｍとのことなので、東側低層階の眺望はほぼ壁です。ただ、体育館の高さを超える高層階については本物件で最も抜け感が得られる住戸になるでしょう。いかんせん重要なのはこの体育館が何階の住戸まで被るのかということですが、現時点で体育館の最終的な高さが決定していません。よって、2月から販売の申し込みが始まりますが、東棟10階以上の部分については価格の決定・販売はせずに、体育館の被る高さを踏まえて各階の価格を設定する予定とのことでした。総じて、東棟上層階以外については眺望についてはある程度割り切りが必要な物件であると言えます。南側はマンションのアプローチがある分、隣接建物との距離がありますが、東側は結構ギチギチな印象でした。
専有部
物件構成
1フロアあたり、南向き5戸、東向き3戸の合計8戸で構成されており、基本は最小で53.83㎡の2LDK、最大で92.25㎡の3LDKとなっております。※1戸だけ2階に47.31㎡1LDKの部屋があります。天井高は2550mmですが、13階は2700mm、14階は2800mmになり、13階以上のLD に天カセエアコンがつきますので、いわゆるプレミアムフロアということになります。
仕様
冒頭でも触れましたが仕様はとても良いです。ディスポーザー・LDの床暖房・タンクレストイレ＆手洗いカウンター・玄関スマートキーなどのハイスペックマンションに欠かせない設備はもちろん、フィオレストーンのキッチン天板が採用されていたり、3LDKではお風呂の壁がタイルになる（タイルに目地も部分がカビにならないように掃除はこまめに頑張る必要がありますが…）など、「お金がかかっているな」と思うポイントがたくさんありました。仕様面で個人的に最も印象深かったのは全戸標準でLDがダウンライトという点でした。オプションでLDダウンライトにできる、という物件は多くありますが、全戸で採用するとは恐るべし…当然シーリングの設備が天井にないので、スッキリとして高級感のあるLDになるでしょう。MRを案内してくださった営業さん曰く、前作のパークホームズ大濠公園フロントを販売していた際にもっと仕様が高い方が良いとの声が複数あったので、今作の大濠ミッドはかなり気合が入っているとのことでした。
仕様についてはHPなどではあまりアピールされていないので、ぜひ気になる方はMRで体感していただきたいと思います！
間取りと価格
東棟（F~Hタイプ）の10階以上については、立地の項目で触れた通り、前に建築される体育館の高さが確定していないため価格が確定しておりません。
Aタイプ 81.84㎡ 3LDK
4階 10,000万円台中盤
8階 11,000万円台後半
12階 12,000万円台前半
Bタイプ 71.72㎡ 3LDK
価格未公開
Cタイプのプランと左右対称になっているだけなので価格もCタイプとほとんど一緒かと思われます。
Cタイプ 71.72㎡ 3LDK
4階 8,000万円台中盤
8階 9,000万円台前半
12階 10,000万円台前半
Dタイプ 61.9㎡ 2LDK
4階 7,000万円台前半
8階 8,000万円台前半
12階 8,000万円台中盤
Eタイプ 92.25㎡ 3LDK
4階 13,000万円台前半
8階 13,000万円台後半
12階 14,000万円台後半
Fタイプ 56.85㎡ 2LDK
4階 6,000万円台中盤
8階 6,000万円台後半
Gタイプ 53.83㎡ 2LDK
4 階 5,000万円台中盤
8階 6,000万円台前半
4階 7,000万円台後半
8階 8,000万円台後半
正確な価格が公表前なのでなんとも言えませんが、低層階で400万円前後/坪、10階以上ではプレミアムフロアでなくても500万円/坪を超える部屋もでてきそうな勢いです。専有部の仕様が良いのですが、後述する共用部が普通の板状マンションレベルであること加味すると結構高いな…とういうのが率直な感想です。フロアごとの値段差も高く設定されていそうなので、個人的には周囲が建物に包囲されている立地の特性上、低層階も人気が出るのではないかと感じました。
気になったポイント
南棟A.B.D.Eタイプ(Cタイプは2〜3階のみ)のバルコニー中心に柱が落ちてきます。
公式資料を筆者にて加筆
写真の赤い線で上書きした柱が住戸の境目にこない柱です。室内から外を見るとき邪魔になるように思います。(いくら眺望が期待できないといってもさすがにバルコニーに柱があったら気になるような…)占有部の平面図に記載された柱の太さから察するに、この柱は建物を支える目的ではなく外観を整える意図がありそうですが、個人的にはワンルームの部屋がいっぱいあるように見えてしまい外観にもマイナスに作用しているように感じました。
共用部
共用部に関して入り口にラウンジがあるくらいで、ゲストルームやジムのような設備はありませんので、共用設備の充実さを求める方には向いていません。ゴミ置場
低層階でも3LDK80㎡台で1億円を超える物件にしては、ゴミ捨て事情はとても苦しいです。
公式資料を筆者にて加筆
赤い線か青い線がゴミ捨て動線になりますが、収集がしやすいように敷地の南側にゴミ置場が配置されるのため、ごみ置き場がかなり遠いです。また遠いだけでなく外に出る必要があったり、車の動線とガッツリ交わったりするのもプチストレスポイントでしょう。
駐車場
大濠公園駅・唐人町駅徒歩7分の立地ですが、駐車場スペースは全104戸に対して全77区画と充実しており、下記の通りバリエーションが豊富です。専用ガレージ 2区画
平置き 10区画
タワーパーキング 44区画
機械式駐車場 21区画
となっており、広い部屋から順に優先権を持って区画を選択できるようになっています。61㎡の2LDKでも駐車場が確約されているのは嬉しい方も多いでしょう。また2区画の専用ガレージについては、最も広い92.25㎡の13、14階の2部屋にセットでついてくるようになっていて、賃貸に出した際の居住者や、売却した際の新しい所有者にガレージ権もセットで引き継がれるようになってるのもポイントです。
三井ブランド
本物件と同時に現在福岡で分譲中の三井の物件にはパークホームズ福岡浄水通がありますが、福岡で展開される三井の物件は「東京の人に買ってほしい」という意図を強く感じます。１年ほど前に博多駅前４丁目に完成したパークリュクス博多駅前については販売当時、公式HPに購入者の6割以上が首都圏在住であることを示す円グラフが掲載されていました。（パークリュクスは1LDK～2LDKで構成されるためより投資向けとしての色が強い物件でした。）今回の大濠公園ミッドにおいても本記事の冒頭で移住ムービーを紹介したように、他のデベロッパーの物件よりも東京の人をターゲットとし価値を訴求しているように思います。そのため、MRを訪問した直後にメールで詳しい資料や自由に視点を動かせる3Dのパースが送られるなど、遠方の検討者がわざわざ福岡に来なくても商談ができるようなツールが充実していて、販売の方法が他社と違うことを実感しました。当然首都圏に比べて福岡は1億円を超えるような物件を検討できる人口の割合は少ないし、三井をはじめとした財閥系のデベロッパーの存在感もまだまだかもしれませんが、近年は福岡にも高額物件が増えてきているので、首都圏でみられるような大規模物件が開発されカッコいいマンションが増えたら嬉しいなと思います！
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