弐ノ弐の餃子とビールで３時間くらい粘りがち！
こんにちは、よかレジです。
本日ご紹介する物件はクレアホームズフラン博多祇園です。
第一期の販売が7月15日(火)から始まりますので、直前となり恐縮ですがモデルルーム訪問レポートをお届けします！
物件概要
物件名称：クレアホームズフラン博多祇園所在地：福岡県福岡市博多区店屋町214番（地番）
交通：福岡市地下鉄空港線「中州川端」駅 徒歩4分 福岡市地下鉄箱崎線「呉服町」駅 徒歩3分 福岡市地下鉄七隈線「櫛田神社前」駅 徒歩9分
総戸数：27戸
用途地域：商業地域
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上10階建
敷地面積：230.02㎡
建築面積：149.40㎡
建築延床面積：1,210.26㎡（容積対象外面積293.04㎡含む）
建ぺい率：80%
容積率：400%
駐車場：2台（平面2台） ※月額使用料：未定
バイク置場：ミニバイク置場14台 ※月額使用料：未定
自転車置場：14台（2段式14台） ※月額使用料：未定
土地権利／借地権種類：所有権
建物竣工時期：2026年2月下旬（予定）
引渡し可能年月：2026年3月下旬（予定）
売主：セントラル総合開発株式会社
販売提携（代理）：株式会社長谷工アーベスト 九州支店
設計・監理会社：株式会社ATOM建築設計室
施工会社：株式会社森美工務店
管理会社：セントラルライフ株式会社
マンションコミュニティ掲示板：クレアホームズフラン博多祇園ってどうですか？
立地
まずは立地！これがかなりすごい。
アドレスは福岡市博多区店屋町。ホテル、オフィス、商業ビルなどが建ち並ぶ街で、分譲マンションの供給エリアとしてはあまり聞き馴染みがないかもしれません。
それもそのはず、本物件は地下鉄空港線中洲川端駅徒歩4分、地下鉄箱崎線呉服町駅徒歩3分、地下鉄七隈線櫛田神社前駅徒歩9分、福岡市地下鉄3線すべての駅で徒歩分数1桁表記と交通利便性はピカイチ、なかなか分譲マンションが建つエリアではないレアな立地です。
「中洲が近い」となると歓楽街、夜の街的なイメージを持たれる方もいるかと思いますが、本物件周辺はそういった雰囲気は全然ありません。
物件からほど近い明治通り沿いは、街路樹や立派なオフィスビルなどが並んでいて洗練された雰囲気があります。
物件すぐ近くの明治通り
物件すぐ近くの明治通りその2
また、本物件は博多と天神のちょうど真ん中くらいに位置する立地で、どちらの駅も徒歩17分（GoogleMap上）と、コンパクトシティの極みのようなマンションです。
たぶん、チャリチャリ使ったら10分かからずに博多も天神もいけるんじゃないでしょうか。バスも明治通りまで出ればすぐに乗れます。
立地の魅力は利便性だけではありません。
本物件含む周辺エリアは博多旧市街と呼ばれ、歴史的スポットや博多の伝統が息づくエリアとなっています。
例えば、物件から徒歩圏内に櫛田神社、博多座、川端通商店街などがあり、天気の良い休日なんかはマンションの近くを歩いているだけで楽しそうです。
本物件目の前が博多祇園山笠が通るルートとなっているようで、現地には以下の看板も配置されてました。
パワーワード「部屋から見る博多祇園山笠」
超個人的な話ですが、インテリアや住宅設備に関するお店も徒歩圏内にたくさんあるのが嬉しいです（笑）
高島屋系列の商業施設博多リバレインモールには、大塚家具、リーン・ロゼ、NESTなどのインテリアショップがありますし、ミラタップ（旧サンワカンパニー）のショールームもあります。
ほかにも、アルフレックスやクリエーションバウマンの九州総代理店のPROPOSTAも徒歩圏内にありますね。
加えて、再開発も期待できるエリアです。
冒頭で述べたように天神と博多のちょうど中間くらいに位置しますので、天神ビッグバンと博多コネクティッドの再開発は両方とも享受できる立地ですし、本物件近くの大型再開発としては、冷泉小学校跡地（約6,790㎡）の再開発事業も今後控えています。
冷泉小学校跡地活用の検討について（福岡市HP）
冷泉小学校跡地（左）と冷泉公園
福岡市資料に筆者加筆
個人的に感じる立地のウィークポイントとしては（本物件のターゲット層的にそこまで困らないかもしれませんが）スーパー事情はやや弱めです。
最寄りは大博通りを渡ったところにあるサニー呉服町店です。中洲川端駅のほうまで行けばレガネットキュート中洲川端店やフードウェイ中洲食小町店があります。
配棟計画
現地看板
現地看板
南西側（クリーニング店の奥に物件が建ちます）
南西側接道
もう少し詳細に本物件の配棟計画を見てみます。
周囲には建物がひしめき合っているので、囲まれ感はやや強め。
しかし、北東側のホテル（10階建て）以外はそこまで高い建物ではありません。
ホテル側に開口部を設けず共用階段を配置しているので、どのプランであっても中層階からは一定の抜け感が得られます。
周りは建物だらけなので眺望そのものがいいという感じではないですが、彩光は充分取れる配棟となっています。
デザイン
クレアホームズフラン博多祇園公式HPより
総戸数27戸かつ敷地面積も決して広くないので、大規模マンションのような煌びやかさはありません。
しかしながら、床から天井まで伸びるFIX窓を一部に採用しており、そこは流石分譲マンションといったところ。グッと高級感を出してます。
本物件が一番目立つ南側（交差点から見える角度）の位置にFIX窓を配置しているあたりが上手いですね。
竣工後にこの辺りを歩いていると「お、なんかいい感じのマンション建ってるじゃ〜ん」となるはずです。
FIX窓部分の庇や、軒天のデザインもイマっぽい感じで素敵です。
設備仕様
よかレジが最も重視する分譲マンション三種の神器(仮)
・内廊下：⚪︎・各回ゴミ置き場：×
・ディスポーザー：×
三種の神器（仮）は内廊下のみアリです。
総戸数27戸かつ単身向けの小規模マンションということで、そこまで違和感なしといったところでしょうか。
各階ゴミ置き場なしなのはまあヨシとして、1階にある敷地内ゴミ置き場は建物から独立した部分にあり、雨の日のゴミ動線では濡れてしまいます。
今作は接道が南西向きのみで間口も広くなく、ゴミ収集業者さんの動線なども考慮するとなかなか屋内にゴミ置き場を配置するのが難しかったのかもしれませんが、これは残念・・。
※こちらの赤枠内が独立したゴミ置き場になりますその他設備仕様
基本天井高：2500mm食洗機：なし ※オプションで＋20万円前後だったと思います
床暖房：なし
トイレ手洗いカウンター：あり
コンロ：2口 ※ガスとIHはどちらか選べるようです
浴室：1216サイズ
各住戸宅配ボックス
手ぶらキー
ひとつ、かなり魅力的な設備仕様でいうと各住戸専用の宅配ボックスでしょうか。
単身向けということもあり不在のシーンも多いでしょうから、これは嬉しいですね〜。
大手デベロッパーが福岡で手掛ける物件でも、なかなか採用していない設備仕様です。※直近ですと、ザ・ライオンズ大濠公園やザ・ライオンズ大濠公園レジデンスなどで採用
ただ、それ以外の設備仕様に関してはそこまで特筆すべきところはなく、小規模×単身向けということで、基本スペックはやや控えめ。
目の肥えた方が見ると物足りない部分は正直あると思いますが、一般的な賃貸マンションの1Kなどからのステップアップであれば満足感は得られるかなという印象です。
また、立地柄ホテルがわりに利用するという需要も一定数ありそうなので、そういったセカンドハウス的な（一時的な）利用方法であれば必要十分といったところでしょうか。
個人的に特に気になる部分は、浴室1216サイズ、床暖房なし、このあたりです。
お部屋の広さが変わったとしても住む人の体のサイズは変わらないので、浴室はせめて1317欲しいよな〜というのが本音。
床暖房もザ・分譲マンションの設備仕様といった感じですので、そこは頑張って欲しかったのですが・・。
床暖房、車のステアリングヒーター、トイレの便座ヒーターなどなど、じんわり温める系は基本的に神機能やねん！
駐車場・駐輪場・共用施設
平置き駐車場：2区画屋内ミニバイク置き場：14区画
屋外自転車置き場：14区画
平置き駐車場が2区画のみと、駐車場区画はほぼなしです。
立地やターゲット層的にも車を持たない方が多そうです。が、呉服町の高速出入り口も近いので車もあれば鬼に金棒的な立地です。
話は若干逸れますが、物件のすぐ近くに大型自走式コインパーキングの紙与パーキング店屋町があります。（しかもレンタカーも１階にあります！）
自宅マンション近くに（ほぼ確実に停められる）大型コインパがあるのは、来客時にも案内しやすいので地味に嬉しいポイントです。
紙与パーキング店屋町とニッポンレンタカー博多呉服町駅
共用施設はエントランスラウンジ含めて一切なしです。
大規模マンションを普段からよく見ているよかレジからすると若干の寂しさもありますが・・。
立地的にはそういったサービスは全て街に外注するような生活スタイルになるかと思います。
予定価格と間取り
間取りとモデルルームでご案内いただいた予定価格を紹介します。間取りは3タイプのみで、いずれも30㎡台の1LDKのみです。
Aタイプ
2階 3900万円 (坪389万円)
3階 4000万円 (坪399万円)
4階 4100万円 (坪409万円)
5階 4200万円 (坪419万円)
6階 4300万円 (坪429万円)
7階 4400万円 (坪439万円)
8階 4500万円 (坪448万円)
9階 4500万円 (坪448万円)
10階 4600万円 (坪458万円)
Bタイプ
2階 4000万円 (坪388万円)
3階 4100万円 (坪398万円)
4階 4200万円 (坪407万円)
5階 4300万円 (坪417万円)
6階 4400万円 (坪427万円)
7階 4500万円 (坪436万円)
8階 4600万円 (坪446万円)
9階 4600万円 (坪446万円)
10階 4700万円 (坪456万円)
Cタイプ
2階 3700万円 (坪374万円)
3階 3800万円 (坪384万円)
4階 3900万円 (坪394万円)
5階 4000万円 (坪405万円)
6階 4100万円 (坪415万円)
7階 4200万円 (坪425万円)
8階 4200万円 (坪425万円)
9階 4200万円 (坪425万円)
10階 4300万円 (坪435万円)
平均坪単価は約420万円です。
広さが抑えられているのでグロス価格としては全てのお部屋で5000万円未満ですが、単価としては中央区の新築・築浅マンションと大きく変わりない感じですね。
1点注意点としては、各住戸宅配ボックスも専有面積に含まれます。
よかレジが気に入った間取り
Bタイプ(34.09㎡)が30㎡台前半の間取りとしては、なかなか特徴のある間取りで気に入りました！モデルルームもこのプランで用意されています、本物件が気になった方はぜひ足を運んでみてください！
・マンションには珍しいシューズスルークローゼット
玄関に入るとすぐ隣にシューズスルークローゼットがあり、靴やコートを脱いだあとにそのまま室内に入れる動線となっています。
戸建てだとたまに見る動線ですが、新築分譲マンションの標準仕様としてシューズスルークローゼットを設けるのはだいぶ珍しいです。
・プライバシー性が高い水回り
次は水回り。まずは細かいですが、トイレ位置。
単身向けなのであまり気にする必要ないかもしれませんが、トイレが居室に隣接していないというのはプライバシーの観点でGoodです。
洗面室の中にトイレがあるのは好みが分かれるかもしれませんが、個人的にはホテルライクな感じがして好きですね。
洗濯機置き場も、居室と隣接していないのはGoodです。
最近はファミリー向け物件でも洗面室がリビングインのプランを結構見かけますが、洗濯機の稼働音が気になるので個人的にはやはり洗面室はリビングアウトの方が好みです。
・FIX窓付きのテラススペーーース！！
リビングに入ると、目に入ってくるのがテラススペース！
テラスといっても、屋外ではなくて室内にちょっとしたくぼみがあるイメージです。
モデルルームでは一人がけのチェアとサイドテーブルが配置されていましたが、テレワークブースとしての利用もちょうどいいんじゃないかなと思います。
デザインのセクションでも紹介しましたが、このテラス部分は床から天井まで伸びるFIX窓があります。
柱から迫り出した形で設けられているので、当然梁による下がり天井はあるのですが、30㎡台前半のお部屋でこのFIX窓はなかなか珍しいんじゃないでしょうか。
クレアホームズフラン博多祇園公式HPより
また、細かいポイントとしてはウォールドアが完全に開いて壁に収納（一体化？）できるタイプになっているのも魅力的です。
総評
とにもかくにも、立地はめちゃくちゃ強いです。小規模×単身者向けとなるので、現在のトレンド（？）の大規模×ファミリー向けこそが正義、という感じとは真逆な方向性ですが、小規模ながら随所にこだわりを感じられて、個人的には好みの物件です。
交通利便性を重視してアクティブに過ごしたい単身者にはなかなかハマる物件なのでは？と感じました。（というか、もしもよかレジが現在独身で一次取得の身だったらかなりハマってたと思います）
需要がなくなることはまずないと言える立地ですので、賃貸からステップアップの1軒目としても手堅い印象を受けました。
※想定賃料ベースで利回り3%台ですのですぐにインカムゲインを得たいという方には向いてこないですが
入居も2026年3月と新築マンションとしてはわりと早めですので、一次取得者にとってタイミングも良さげ。
価格に関しては、今の福岡市中心エリアの新築マンション相場としては違和感ない水準かと感じました。
以上、クレアホームズフラン博多祇園のレビューでした！
最後までご覧いただきありがとうございます。
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