こんにちは、よかレジです！
本日ご紹介する物件はグランドメゾン福岡 The Central Luxeです！
最上階のお部屋はなんと6億円！（坪単価991万円）
それでは、いってみましょう！！！
※本物件のモデルルームによかレジは訪問しておりません。公式HPおよび、モデルルームに行かれた方からの予定価格表等の情報を参考にした記事になります。
Contents
概要
-
物件概要
- 物件名称：グランドメゾン福岡 The Central Luxe
- 所在地：福岡県福岡市中央区渡辺通２丁目7号11番
- 交通：西鉄天神大牟田線「薬院」駅徒歩2分 福岡市地下鉄七隈線「渡辺通」駅徒歩5分
- 用途地域：商業地域
- 建ペイ・容積率：90％（角地による緩和10％含む）・513.77％(公開空地による容積割増113.77％を含む)
- 敷地面積：2,313.71㎡
- 建築面積：1,287.07㎡
- 建築延床面積：16,416.10㎡
- 総戸数：123戸（非分譲住戸80戸含む）
- 構造・規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上18階建
- 建築確認番号：第ERI-23013910号（2023年（令和5年）9月15日付）
- 分譲後の権利形態：建物は区分所有、敷地及び建物共有部分は専有面積割合による所有権の共有
- 完成(竣工)予定：2025年6月
- 入居(引渡)予定：2025年7月
- 駐車場(台数／月額使用料)：総戸数に対して区画102台(車いす利用者用駐車場1区画を含む)／18,000円 ～ 37,000円
- バイク置場(台数／月額使用料)：2台／5,000円
- 自転車置場(台数／月額使用料)：127台／200円 ～ 500円
- 取引態様：販売会社名／積水ハウス株式会社 福岡マンション事業部 ＜国土交通大臣（15）第540号、（一社）不動産協会会員、（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒810-0001 福岡市中央区天神1-15-6 綾杉ビル8階 TEL092-716-0808＞
- 管理形態：区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託して管理して頂きます。
- 管理員の勤務形態：通勤
- 管理会社：積和管理九州株式会社
- 設計・監理：株式会社IAO竹田設計
- 施工：前田建設株式会社
- 販売状況：11/18（土）～説明会開始（第一期）
- 販売戸数：37戸
- 販売価格(税込)：5,250万円 ～ 60,000万円
- 最多販売価格帯：5,600万円台・7,600万円台・7,900万円台・8,300万円台・9,800万円台・10,900万円台（各2戸）
- 間取り：1LDK ～ 3LDK
- 専有面積：44.25㎡ ～ 200.00㎡
- バルコニー面積：4.77㎡ ～ 44.93㎡
- ルーフバルコニー面積：92.81㎡
- テラス面積：
- その他施設費用：無し
- 管理費(月額)：11,900円 ～ 54,000円
- 修繕積立金(月額)：6,100円 ～ 28,000円
- 修繕積立基金：366,000円 ～ 1,680,000円
- その他諸費用：●バルコニーガラス手摺清掃費（月額)／600円～2,800円
- ●ルーフバルコニー使用料（月額)／1,800円（Tタイプのみ）
- ●インターネット使用料（月額・税込）／1,430円
- ●町内会費（年額）／3,000円
- 情報登録日：2023年11月14日
- 次回更新予定日：2023年11月21日
- 広告有効期限：2023年11月21日
- 備考：●第一期登録受付/12月2日(土)10時～12月9日(土)16時予定●抽選会/12月10日(日)10時予定
- 掲示板：グランドメゾン福岡 The Central Luxeってどうですか？
販売概要
立地
グランドメゾン福岡The Central Luxe公式HPより
・タカクラホテル跡のGM、ついにキター
渡辺通二丁目、薬院駅から徒歩2分の好立地！！
もともとあった建物は、福岡の老舗シティホテルであるタカクラホテルです。
老舗「タカクラホテル福岡」廃業へ コロナ禍で売上高8割減、1月末まで
旧タカクラホテルを積水ハウスが取得
グランドメゾン福岡The Central Luxeから薬院駅(北口)が近過ぎる件 pic.twitter.com/PDXiotMu6d
— よかレジ (@yokaresi) November 21, 2023
表記上の徒歩分数は2分になりますが、隣の建物がセブンイレブンとその駐車場になり、感覚的には駅の入り口のすぐ真ん前にある感じです。
単身者や、DINKSにとって、この立地の利便性については文句なしかと！スーパーやコンビニ、飲食店、まぁなんでもあります。天神も徒歩圏ですし電車やバスも超充実していますね。
突然ですが、実はよかレジ、本物件のすぐ近くに独身時代に住んでいたことがあります！
当時暮らしていた時のことを振り返ってみると・・。
普段のちょっとした買い物は駅前のレガネット、良さげな食材を買いたいときは10分くらい歩いて薬院六つ角のボンラパスまで行ってましたね。また、雨の日に歩いて天神行く際も、実は薬院駅の高架下を通っていくとあまり傘をささずに移動できたりします。
渡辺通沿いにインテリアのお店がたくさんあるのも面白いです。一枚板の関家具、BiViの中にはアクタスやボーコンセプト、H.L.D.、カッシーナとインテリアショップが続きます。普段使いするようなお店ではないかもしれませんが、ふらっとハイエンドな家具を見に行けるのは嬉しいです。
飲食店についても、薬院駅周辺はオシャレで美味しいお店が多い。お気に入りのお店をいくつかご紹介します！
・スープカレー カジュ @渡辺通2丁目
薬膳スープカレーのお店です。親鶏とニラのスープカレーは何回もリピートしています。
・響喜 @白金1丁目
城南線を渡ってすぐにある和食料理屋です。県外から友人が遊びに来た際なんかによく利用しているお店で基本どれ食べても美味しい。
・シェモリタ @渡辺通2丁目
ガチめで、オトナなワインバーです。ソムリエさんは界隈では有名な方のようです。
立地部分で個人的なデメリットを言うと、周辺に緑が少なく全体的にややコンクリートに囲まれてる感は否めないです。天神まで500メートルちょいのエリアなので仕方ないですが。
また、本物件だと特に西向きは電車の音が気になるかもしれません。薬院駅は各駅停車から特急まですべての電車の停車駅ですので猛スピードで電車が通過するということはないですが、早朝から深夜まで電車の音が聞こえるというのは窓を開けて生活したい方には向いていないかもしれません。
・グランドメゾン福岡 The Central Luxeという物件名について
ぐ、ぐらんどめぞんふくおか ざせんとらるりゅくす！？
まず、本物件の名称を初めて知った際に、アドレスである“渡辺通”や最寄り駅である“薬院”の名称を使わなかったのが気になりました。
いくつか理由があると思いますが、ひとつは福岡県外から広域の集客目的があるかと推察します。また「福岡の住居エリアとして最上位ってどこだろう？」って考えた時に渡辺通や薬院は大濠や浄水ほど名前が挙がってこないと思うんですよね。”グランドメゾン薬院ステーションタワー”みたいなのも、従前の建物の質実剛健な印象を考えるといまいちクラス感に欠けるし・・なので、いっそのこと「福岡の中心」的なコンセプトで売ったろ！ みたいな？知らんけど
それにしても、マンションの物件名やコンセプトを決める会議を一度で良いから視聴してみたいものです。どんな会話がなされているのか・・(笑)
さて、みなさんはこの”グランドメゾン福岡 The Central Luxe”という物件名はお好きですか？
よかレジ的には・・なんかちょっとカッコ良すぎて落ち着かないです(笑) 「マンションブランド名＋地名（or 最寄り駅）」くらいの王道でシンプルな名称が一番好みなので、私がもし名付けていいなら”グランドメゾン渡辺通二丁目”とかでしょうか。※グランドメゾン薬院はもう存在するので
う～ん・・・パッとしない？？？
ちなみに、福岡のグランドメゾンでLUXEというワードがつくマンションとして、グランドメゾン大濠LUXEとグランドメゾン赤坂LUXEの2物件があります。どちらも低層超小規模（総戸数8戸と6戸）となるのでキャラクターは異なりますが、福岡屈指の高級物件です。LUXEはそのレベル感の物件につけるワードだと積水ハウス的にも位置付けているのかと思います。
・校区
本物件は、エリアやコンセプト的に単身者、DINKS、セカンドハウス利用などが多く占めると思いますし、ファミリー世帯であれば私立の学校を検討する方が多くいらっしゃると思いますが、一応校区を。
・小学校：警固小学校で徒歩14分
・中学校：警固中学校で徒歩26分
姿見橋西の交差点や、今泉あたりは、結構車通りが多かったり、道が狭かったりするので、その中での通学は少し大変かもしれません。
・ハザードマップ
福岡市総合ハザードマップ
デザイン
・外観デザイン外観デザインとしては、低層と高層で大きくデザインが変わるものとなっています。
個人的には低層部分のややクラシカルなデザインが好みです。ダイレクトウィンドウがないのは残念ですが、パース上の質感はかなり高い印象ですし、竣工すると目立ちそうです。
植栽の雰囲気は、従来のグランドメゾンっぽくないと感じました。いろんな種類の植栽をややランダムっぽくまとめて配置するパターンが多いですが、本物件では一本一本の木が整然と配置されています。
グランドメゾン福岡The Central Luxe公式HPより
・エントランス
エントランスも従前の建物を意識してでしょうか？ホテルっぽい雰囲気を感じます。
アールがついた石の床がめちゃくちゃカッコいいです。ただ、今回かなりグレード感の高い物件ですし、戸数も123戸と福岡ではそこそこ大規模なので2層吹き抜けのエントランスだったらより良かったなと。
それにしても、最近は、東京の三田ガーデンヒルズ、大阪のグラングリーン大阪など、ややクラシカルなデザインが高級物件に採用されることが多い印象があります。
グランドメゾン福岡The Central Luxe公式HPより
・スカイラウンジ＆スカイテラス
18階最上階には、222㎡のお部屋、200㎡のお部屋、そして、スカイラウンジとスカイテラスがあります。
スカイテラスは、最上階にあるにしては解放感よりプライベート感がある印象を受けます。立地のところでも触れましたがこの辺のエリアはあまり緑が多くないので、セキュリティエリア内にこういった落ち着いて緑が見れる空間があるのは嬉しいです。
グランドメゾン福岡The Central Luxe公式HPより
グランドメゾン福岡The Central Luxe公式HPより
間取り、価格、設備仕様
※予定価格表になります。（基準階のみの価格）※一般販売が始まり正式価格が発表されているので、詳細が気になる方はモデルルームでの確認をお願いします。
坪単価
低層（2階～7階）平均 約413万円
高層（8階～14階 ※Nタイプのみ8-17）平均 約489万円
全体（2階～14階 ※Nタイプのみ8-17）平均 約443万円
グランドメゾン福岡The Central Luxe公式HPより
2階 7500万円 坪単価：392万円
7階 8500万円 坪単価：444万円
グランドメゾン福岡The Central Luxe公式HPより
2階 6000万円 坪単価：386万円
7階 6800万円 坪単価：438万円
グランドメゾン福岡The Central Luxe公式HPより
2階 5200万円 坪単価：388万円
7階 6000万円 坪単価：448万円
Dタイプ69.63㎡※画像なし
2階 8200万円 坪単価：389万円
7階 9200万円 坪単価：437万円
グランドメゾン福岡The Central Luxe公式HPより
2階 7300万円 坪単価：388万円
7階 8100万円 坪単価：430万円
グランドメゾン福岡The Central Luxe公式HPより
2階 7300万円 坪単価：388万円
7階 8100万円 坪単価：430万円
グランドメゾン福岡The Central Luxe公式HPより
2階 8100万円 坪単価：385万円
7階 9100万円 坪単価：432万円
グランドメゾン福岡The Central Luxe公式HPより
2階 5200万円 坪単価：388万円
7階 6000万円 坪単価：448万円
グランドメゾン福岡The Central Luxe公式HPより
2階 6100万円 坪単価：393万円
7階 6800万円 坪単価：438万円
グランドメゾン福岡The Central Luxe公式HPより
3階 8500万円 坪単価：403万円
7階 9300万円 坪単価：441万円
グランドメゾン福岡The Central Luxe公式HPより
2階 7600万円 坪単価：386万円
グランドメゾン福岡The Central Luxe公式HPより
8階 10500万円 坪単価：433万円
14階 14000万円 坪単価：577万円
グランドメゾン福岡The Central Luxe公式HPより
8階 9700万円 坪単価：414万円
14階 12000万円 坪単価：513万円
グランドメゾン福岡The Central Luxe公式HPより
8階 14800万円 坪単価：441万円
17階 21500万円 坪単価：640万円
グランドメゾン福岡The Central Luxe公式HPより
8階 9400万円 坪単価：416万円
14階 11000万円 坪単価：486万円
Pタイプ100.67㎡ ※画像なし
8階 13000万円 坪単価：427万円
14階 17000万円 坪単価：558万円
グランドメゾン福岡The Central Luxe公式HPより
8階 9800万円 坪単価：419万円
14階 12000万円 坪単価：513万円
Rタイプ87.46㎡ ※画像なし
8階 11600万円 坪単価：438万円
14階 15000万円 坪単価：567万円
グランドメゾン福岡The Central Luxe公式HPより
不明
低層フロア（2～7階）はThe Hotel Styleということでゆるやかに間仕切りされた1LDKで構成されています。こちらも従前の建物であるタカクラホテルからインスパイアされた企画でしょうか。
すべてのプランでキッチンが壁付けになっていたり、カップボードや冷蔵庫を隠す扉があったりと、生活感の排除、まさにホテルスタイルが徹底されている面白い作りになっています。
単身であれば、コンセプト通りのプランで住むこともできそうですが、二人以上で住むとなると流石にちょっと生活音が厳しそうです。しっかりと空間が仕切られたメニュープラン等が存在するのかどうかは分かりませんが、引き渡し後のリフォームで100万円いかない程度で壁をつけることはできますので、あまり気にする部分ではないかな、という印象です。
高層フロアも、すべてのプランでシンクとコンロがセパレートされており、他の物件にはないクラス感があります。ほとんどの間取りで綺麗にアウトポールされていて各居室綺麗な四角形で生活がしやすそうです。
キッチンにまで床暖房がついているのもポイント高いですね。
また、洗濯機置き場にドアをつけて隠してくれる、こういう気づかいがグランドメゾンは良いなと思います。※もちろん全物件で毎回その仕様ではないですが、比較的採用率が高い印象
よかレジも、前の家と今の家で洗濯機置き場にドアがついていますが、これ地味だけどホント良いんですよ。洗面室は来客者が利用するシーンも多いですが、そんな中で洗濯機が丸見えだとどうしても生活感でてしまいますし、稼働時のうるさい音を軽減できるのもGood。
その他、間取り図から読み取れることとして、アルコーブ部分がタイル張りになっているのも注目です。福岡のグランドメゾンだとプレミアムフロアはアルコーブタイル張り、通常フロアはカーペット敷き（アルコーブ部分のみ色を変えたりする）仕様はよくあります。 ※グランドメゾン浄水ガーデンシティなどが該当
ですが、通常フロアからすべてタイル張り仕様は気合いの入り具合を感じます。
その他、知っている限りの設備仕様を記載していきます。
・ディスポーザー、内廊下、各階ゴミ置き場の分譲マンション三種の神器、もちろんついています！
・LDに天カセエアコンついてます！（1LDKは全室天カセ？）
・構造は免震構造です！
・フローリングには挽板を利用しています！
・基本天井高は2700mm。下がり天井は2200mmです！
基本天井高と下がり天井の差が500mmあるので、数値上の落差はなかなかインパクトあるものになっていますが、どのプランも綺麗に折り上げ天井になっており、三次元空間的にはかなり美しいものとなっています。
※一例 Dタイプ
グランドメゾン福岡The Central Luxe公式資料より
よかレジ的には、どのプランにおいてもこの下がり天井の綺麗さにとても惹かれました！なんというか、内装のいじりがいがある部屋だなと。
もともと高単価な本物件に対して更に内装まで仕上げるとなると、いよいよ神々の遊び感がでてきますが、そういった楽しみ方もできる非常にポテンシャルの高い物件だと感じます。
また、駐車場のスペックもすごいです！※ロールーフ区画もありますが、割合は少なめ
タワーパーキングの2基構成になっており、1基はマンション本体の真ん中に埋め込まれています。もう1基はグランドメゾン大濠公園ザタワーなどと同じように独立して配置されていますが、どちらも雨に濡れない動線になっているようです。
平置き
2台
タワーパーキングA
※フラットパレットになります！
・EV対応ハイルーフ5区画 全長5400mm 全幅2200mm 全高2100mm 重量2700kg
・ハイルーフ11区画 全長5400mm 全幅2200mm 全高2100mm 重量2700kg
・EV対応ミドルルーフ5区画 全長5400mm 全幅2200mm 全高1800mm 重量2700kg
・ミドルルーフ11区画 全長5400mm 全幅2200mm 全高1800mm 重量2700kg
・EV対応ロールーフ5区画 全長5400mm 全幅2200mm 全高1550mm 重量2700kg
・ロールーフ11区画 全長5400mm 全幅2200mm 全高1550mm 重量2700kg
タワーパーキングB
・EV対応ハイルーフ5区画 全長5300mm 全幅2050mm 全高2050mm 重量2700kg
・ハイルーフ11区画 全長5300mm 全幅2050mm 全高2050mm 重量2700kg
・EV対応ミドルルーフ6区画 全長5300mm 全幅2050mm 全高1800mm 重量2700kg
・ミドルルーフ12区画 全長5300mm 全幅2050mm 全高1800mm 重量2700kg
・EV対応ロールーフ6区画 全長5300mm 全幅2050mm 全高1550mm 重量2700kg
・ロールーフ12区画 全長5300mm 全幅2050mm 全高1550mm 重量2700kg
タワーパーキングBでも結構スペック高め、という印象ですがタワーパーキングAはすごいですね・・
フラットパレット EV対応ハイルーフ 全長5400mm 全幅2200mm 全高2100mm 重量2700kg この辺は都心の超ハイエンドなマンションと同等クラスだと思います。
このパレットにどんな車が停められるかというと・・
・メルセデスAMG G63（全長4670mm 全幅1990mm 全高1980mm 重量2530kg）
・ベントレーBentayga（全長5305mm 全幅1995mm 全高1755mm 2690kg)
などなど。
それにしても、フラットパレットを福岡で採用している物件って、よかレジはほとんどは知りません。
みんな大好きプレミスト天神赤坂タワーのタワーパーキングもフラットパレットを採用していますが、一番良いスペックのパレットで全長5300mm 全幅2050mm 全高2000mm 重量2700kgなので、それよりもハイスペックと。恐れ入ります。
その他詳しい設備仕様については、モデルルームで確認してください！多分色々とすごいと思います。
という丸投げな雑スタイルでいきますが、ココで何が一番言いたいかというと「積水ハウスがとにかく気合いを入れて作っている！」ということです。
本物件の立地等が気に入ってて、かつ予算内という方であれば、個人的には買わない理由がないと感じました。
まぁ実際に皆さんもそう思っているようで、実は公式HPが公開されたばかりですが、販売はやや終盤戦です。
総戸数123戸のうち、80戸はすでに販売が完了していますので、つまり残りは43戸です。
※物件概要の（非分譲住戸80戸含む）の部分がすでにアンダーで販売済み、という意味を指します。
それにしても、このクラスの高額物件をすでに80戸捌いているというのは、福岡におけるグランドメゾンの需要、人気の高さを感じざるを得ないですね・・。
なお、販売のスケジュールとしては以下になっています。
・11月18日から説明会
・12月2日（土）～12月9日（土）までが登録期間
相変わらず、公式HP発表から販売までほとんど期間を設けない
総評
まず、どんな方にこの物件が向いてくるか・価格が高くても良いものが欲しい
・利便性や機動力重視でアクティブに暮らしたい
このような方にハマってくるかと思います。細かい部分をモデルルームで見たわけではないですが、公式HPで本物件をグランドメゾンのフラッグシップと語っていることもあり、とにかく本物件に対して相当な思いを込めていることは確かです。
逆にいわゆるコスパ重視という方にはあってこないです。また、低層は全方位やや囲まれ感強いので、本物件で眺望の抜け感等求める方はしっかりとお金を積まないと、という感じです。
価格については噂通りの高価格だったので驚きはしないのですが・・・やはり高いですね・・。
※個人的には、ザ・ライオンズ大濠公園が福岡のマンション新時代価格突入の引き金を引いたと思ってます・・。
2022年までに発表された福岡のグランドメゾンに関しては、坪単価250万円前後のお部屋も多く、数年住んで手放しても売却益がでる、というような展開もあったかと思いますが、果たしてこの物件はどうでしょうか？特にそこまで広くなく1億円を超えるようなグロスのお部屋とかは、短期での売却という観点ではやや厳しいんじゃないかなと見立てています。
また、本物件を語るうえで、これまた渡辺通二丁目アドレス、薬院駅徒歩2分の旭化成による、アトラス薬院タワーレジデンスも外せないかと思います。
～福岡市で初※「マンション敷地売却制度」による建替事例～
こちらのアトラスについては全く情報を持ち合わせていないため、なんとも言えない部分はありますが、今時点での（グランドメゾン福岡The Central Luxeと比較した）個人的な気になりポイントとしては、
・パール福岡というマンションの建て替え案件であること(地権者が多い？)
・佐田病院隣接 ※グランドメゾン福岡The Central Luxeも同様に病院と近いので緊急車両の音などは気になるかもしれませんが。電車の音、緊急車両の音、どっちを取るか・・という感じでしょうか。
などが挙げられるかなと。
アトラスがどの程度のグレードで仕上げてくるかは分かりかねますが、こちらもまた仕上がりを楽しみにしたいところです。
ただ、昨今のマーケットを考えるとあまり価格面に関しては期待できないというのが正直なところ。本物件を見逃して、(価格が安いことを期待して)アトラスを待つ、というのはあまり得策ではないように思います。
ちなみに、後発のグランドメゾンとして大手門一丁目（ルアンジェ赤坂隣）のグランドメゾンも気になっている方は多いと思います。
グランドメゾン大手門一丁目計画 建設データバンクより
しかし、こちらの物件はグランドメゾン福岡The Central Luxeとはかなり性格が異なる物件になるんじゃないかなと予想しています。
大手門一丁目のグランドメゾンは27階建てで総戸数97戸となりますが、3階～27階の25層が住居エリアだとして単純計算で1フロア4部屋弱の区割りとなります。またグランドメゾン福岡The Central Luxeと比較すると、どちらかというファミリー向けの立地とも言えますので、1LDKなどの小さめの部屋の用意も少なめになると予想します。※1部屋1部屋のグロスも今作より重ためになるんじゃないかと
なので、コンパクトな1LDKや2LDKでハイスペックで便利な立地に住みたい！というニーズであれば、やはり今作をGoするのが良いと思います。
雑多につらつらと記載しましたが、以上グランドメゾン福岡The Central Luxeに関する考察でした！
これからも、福岡市の中心エリアをメインに色々なマンションを紹介していくので、よろしくお願いいたします。コメントも気軽にいただければ幸いです！
Twitterもやっておりますので、ぜひフォローお願いいたします。
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