【大阪】【ブランズタワー大阪梅田】待ちに待った2期1次販売は値上？今期オススメ出来るか？！【すごろく】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。

こんにちは！

今回は前回の1期販売で抽選祭りになったブランズタワー大阪梅田の2期1次販売の予定価格考察です。

私もブランズタワー大阪梅田は落選しておりますが、最近の大阪都心部の新築タワーマンションは値上げしても本当に当たらなくなりましたね…
数年前までは人気物件でも部屋によっては先着順で買えたりしていましたが、いつの間にか、大幅値上げしたとしても数倍・数十倍、ものによっては100倍を超える抽選もあり時代の変化を感じております。

潮目が変わったのを感じたのは晴海フラッグからでしょうか…
最初は2〜3倍の部屋が多かったですが、いつの間にか2桁倍率〜3桁倍率に抽選倍率が高騰し、その後、東京だけでなく大阪都心部の新築タワマンでも抽選が当たり前になってきました。

ただ、新築マンションだとどのマンションでも抽選かというと、そうではありません。
やはり都心部と郊外、タワーと板状などで動きは全然違っており、郊外の新築板状マンションだと『来場キャンペーンQUOカード3,000円分プレゼント』、『諸費用100万円還元！』、『大商談実施中！！』などの広告も多く流れてきます。

私自身にも言えることですが、『新築マンションは当たらない！』ではなく、『リセールが高いマンション』、『儲かりそうなマンション』が当たらないだけなので、新築マンションに落選し続けている方は、周辺の中古マンション購入した方が数年後の資産性としては良い可能性もありますので、特に一次取得者の方などは人気新築タワマンばかり狙いすぎないことをオススメ致します！

しかも最近は新築販売期間中に「大幅値上げ」、「戸数絞って販売」した結果、竣工後も販売を続ける新築マンションも増えており、新築マンションの残り戸数と中古の新築未入居物件（転売）が乱立して売れていないマンションも一定数あるので、転売が多すぎるマンションも要注意だと思っています。

要は実需層がちゃんと購入するマンションでないと出口が厳しい、そう感じています。

それでは話を戻してブランズタワー大阪梅田の2期1次販売の価格考察、いってみましょう！

〜過去の記事にデザイン・共用部・1期販売価格なども掲載しておりますのでご覧ください〜

【大阪】ブランズタワー大阪梅田　アンダー販売価格と1期販売価格がまさかの値上げ無しの同一価格！？オススメ出来るか？！【すごろく】

【ブランズタワー大阪梅田】1期販売価格はアンダー販売からのまさかの値下げ？！これもブリリアの影響か…【すごろく】

物件概要

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1 物件概要
2 2期1次　販売概要
3 2期1次　販売予定価格
4 1期販売価格との2期1次販売の価格比較
5 まとめ
6 【告知1】すごろくLINE公式アカウント
7 【告知2】スムラボ相談カウンター

物件概要

物件名：ブランズタワー大阪梅田
交通：
Osaka Metro谷町線「中崎町」駅徒歩3分
Osaka Metro堺筋線「扇町」駅徒歩7分
JR大阪環状線「天満」駅徒歩7分
阪急神戸線・宝塚線・京都線「大阪梅田」駅徒歩12分
総戸数：256戸（アンダー販売92戸）　※アンダー販売比率：36%
間取り：1LDK〜3LDK
専有面積：44.13㎡〜138.33㎡（アンダー販売で完売見込みですが一番大きい部屋は197.90㎡）
階数：38階建
竣工時期：2027年1月
引き渡し時期：2027年3月
一般販売スケジュール：2025年4月中旬
モデルルーム：2025年2下旬
引き渡し時期：2025年1月下旬
売主：東急不動産株式会社
施工：西松建設株式会社
管理社会：株式会社東急コミュニティー
備考：
駐車場／107台(屋内タワーパーキング92台、屋内平置式14台、屋外平置式1台)
自転車置場／512台(屋内平置式157台、屋内機械式355台)
バイク置場／6台(屋内)
ミニバイク置き場:／47台(屋内)

2期1次　販売概要

案内会：6月28日〜9月7日
販売価格決定・登録申込受付：9月上旬〜中旬
抽選会：9月中旬〜下旬
2027年3月末（予定）：引き渡し

2期1次　販売予定価格

平均坪単価：約780万円/坪
最安坪単価：470万円/坪
最安住戸：6,590万円
最高値坪単価：1,560万円/坪
最高値住戸：74,990万円

先週土日に販売予定価格を確認しましたが、現時点では低層〜中層階は1,000万円台での予定価格、高層階は◯億円前半or後半というザックリとした価格しか決まっていない状況でした。

価格を聞いた瞬間に思ったのは
『既にアンダー販売と1期販売が終わっているのに、まだ様子見価格で顧客の反応見るんかい！？』
です。

新築マンション、最近は販売期毎に値上げすることが多いのですが、某タワマンでは販売予定価格を上げたり下げたりしたこともあるため、デベは一気に価格オープンして欲しいですね。
顧客の反応見て、値段上げ下げしていると結局顧客も他物件と比較しながらマンション選びしているわけですから、離れていき抽選に当選してもキャンセルする人が出たりすると思うんですよね…

本当に実需の人に売りたいのであれば、それこそ前と同じ価格で戸数制限しながら販売して欲しいもんです。
（いや、それは東急ではなく別のデベの話か…）

ちなみに、今回の価格はアンダー販売と1期販売より全体的に値上げしております。
1期販売で抽選多数で全戸売れたはずですが、そこから一定のキャンセル住戸があったようで、今期の販売で前回のキャンセル住戸も同じ価格帯で販売しております。

キャンセル住戸以外はだいたい数百万円〜数千万円の値上げとなっており、狙っていた部屋が大幅値上げとなっているのはかなり辛い状況ですが、今回の販売は戸数が多くなります。

それでは価格表をご覧ください。

※価格表はクリックすると拡大します。
※1,000万円単位は990万円で表記（例：9,000万円台→9,990万円で表記）
※同じタイプで階数が異なるものの1,000万円単位が同じ場合は低層の方を590万円で表記（例：6階と13階が9,000万円台の場合、6階9,590万円、13階9,990万円）
※プレミアム以上の階数は前半・後半の予定価格のため最大値で表記（2億円台後半→29,990万円、2億円台前半→24,990万円）

今回は1LDKの部屋も販売されるためグロスとしては6,000万円台から購入できるのは低層階ではありますが魅力的かもしれません。
「単身で仕事は遅いから眺望はあまり求めていない、便利なところに住みつつ共用施設をうまく使いたい」
というニーズもあると思います。

低層階の眺望がない部屋は坪500万円以下もあるため、最近の北区の大規模中古タワマンなどと比較すると意外と安いかも？！
中層階などの価格帯は坪500万円中盤〜600万円のレンジは中津の「ブランズタワー梅田North」や「ザ・パークハウス中之島タワー」などを価格帯と似たような価格帯になってきます。

3,000万円以上の大幅値上げした北西角Gタイプは1期販売価格と比較するとかなり辛いものがあるのですが、それでも中古タワマンとの比較だと「ザ・パークハウス中之島タワーの角部屋」、「グランドメゾン新梅田タワーTHE CLUB RESIDNCEの角部屋」などと同等の価格帯なので、同じ北区の新築タワマンということを考慮すると確実に人気にはなりそうです…

なお、北野病院の高さを超える26階南東角は坪1,000万円超えで、北西角も坪1,000万円に迫る勢いで、この価格帯になると「ブリリアタワー堂島」や「グランフロント大阪オーナーズタワー」なども検討出来る価格帯ではあります。

プレミアムフロア・シンラスイートフロア

1期販売価格との2期1次販売の価格比較

今期の2期1次販売が予定価格でまだまだ正式価格とは乖離があると思いますので、あくまで参考程度になりますが1期と2期の価格比較を行います。

値上げ幅は10％前後の部屋が多く、人気だった角部屋は20％前後値上げ
※26階南東角は前回が3億円越えの部屋だったのでグロスの壁から階数なりの据え置き価格のイメージ
前回150倍の倍率だった北西角Gタイプは3階分下の階数になりましたが最大3,260万円の値上げ
プレミアムフロアの南西角は31階建てのパークタワー梅田を超える34階が最大5,980万円の値上げ

相談者の中でも北西角・南東角を狙われる方は多かったのですが、特にスカイラウンジと同じ方角である北西角は大幅値上げししたものの、南東角は北野病院と被る階層は値上げは控えめです…

この価格帯で倍率がどこまで付くかはもう少しウォッチしていきたいと思います。

※価格表はクリックすると拡大します
※左の青ラベルが1期販売、右の緑ラベルが2期1次販売価格です

まとめ

まだ予定価格の段階で目安価格的な位置付けのため、正式価格が決まったら改めて考察していきたいと思います。

ちなみに、今期販売はなんと

「戸数制限無し」！

前回までは倍率優遇施策もありましたが、今回は倍率優遇ではなく戸数制限無しなので、これがどう抽選に影響するかは気になりますね。

大幅値上げした部屋もあるため投資的な旨みが減っているので抽選倍率自体は多少低くなると思いますが、前回はキャンセル住戸も複数出たため戸数制限無くして投資家などに多く買ってもらおうというのが狙いでしょうか…

実需の住宅ローン利用組は1戸しか申し込みできないから、やはり投資家などと比べるとどうしても抽選には当たりにくい環境ではありますね。。
（仮に複数申込して複数当選した場合は全て購入するか、全てキャンセルするかの2択となります）

ただ、最近のパークタワー大阪堂島浜が1億円値上げした部屋でも70倍（倍率優遇込）、ホテル上の4億円の部屋が50倍の倍率なので、最近の新築タワマンの人気具合を鑑みると、本物件もまだまだ人気になるとは思いますので、まだ資料請求・モデルルーム訪問がまだの方は是非検討してみてください！

それでは本日はここまで！
次回もお楽しみに！！

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