こんにちは、ここ数年関東や関西はどこもタワーマンションが高くなりすぎて、想定利回りも３％を切るような物件ばかりになってしまい、実際買い付けができなくなっているナカハラです。
ほんの数年前は誰しもが都内含めた周辺のタワーマンションを購入することができたのですが、もはや１億円以下で３LDKのタワーマンションを買うことはよほど条件が揃わないとほぼ不可能で、都心では当たり前のように２億、３億しても倍率が10倍以上とか付きすぎて、それすら当たりもしないという異常事態です。
仮にペアローンなどで住宅ローンを組めたとしても、様々なリスクが解消できない状態になっています。
- 離婚リスク：単体でローンを組めない場合、夫婦でペアローンで購入する場合ですが、どちらかが失業したり何かの問題で離婚などということになるとどちらかが全部被ることになります。 それ以前に慰謝料などや財産分与などもあり、ローンが２倍になるというのは不可能なのでその時は価格も上がっているので売却すればよいと考えている若い夫婦が多いみたいですが、そもそもマンション価格が今以上の水準を維持することができると誰が保障しているのでしょうか？ナカハラは以前湾岸の物件２０２４年暴落説を唱えていたのですが逆に大幅に上がってしまったのは周知の事実ですよね、では世界のマンション価格で東京は割安だからまだまだ大丈夫なのでしょうか？そうかもしれないし、そうでないかもしれません。ただ、世界的には２０年おきになんらかの経済危機が世界でおきていますので、前回のリーマンショックから２０年後の２０２８年前後あたりから危険だとは申しておきます。
- 金利リスク：住宅ローンの固定金利であるフラット３５に比べて変動型の金利はまだまだ安いからそんなに簡単に金利は上がらないから大丈夫。という話がありますが仮に１％突然上がったと考えましょう。
🧮 条件
- 借入額：1億円（＝100,000,000円）
- 返済期間：30年（＝360か月）
- 元利均等返済（毎月一定額を返済）
- 金利：1% → 2% に上昇した場合
| 金利 | 毎月返済額（概算） | 総返済額（概算） |
|---|---|---|
| 1% | 約321,642円 | 約115,791,120円 |
| 2% | 約369,621円 | 約133,063,560円 |
📈 増加分
- 毎月の支払い増加額：約 47,979円
- 30年間の総支払い増加額：約 17,272,440円
もしも、マンションの価格が何かの理由で暴落したらどうするのでしょうか？
引っ越しなどの理由で、銀行が賃貸に出してもOKであったとしても３０年なら３％位までなら払いながら維持できると考えているかもしれませんが、不動産取得税は初年だけですが管理費、固定資産税、駐車場代（車があれば）、修繕費用積立金、などは発生します。
日本の株価と不動産価格は相関していて、株価が上がれば日経平均株価に代表されているように不動産価格も上がっているといわれていますが、株は上がったらかならず大きく下がる時があります、一時的な暴落ではなく世界的な不況に３年後になったら・・ちょっと考えればわかりますよね。
日本のバブル経済が破綻したとき、不動産価格も大暴落をしました。
都内の土地、物件は軒並み大暴落して借り入れの返せない法人、個人で溢れかえりました、アメリカのブラックマンデーは１９８７年、バブル崩壊は１９９１年のことです。
当時ジュリアナ東京で派手に踊るシーンやDCブランドで固めたファッションでブイブイ言わせていたころがその直前の日本の絶頂期です、その数年で世界のあまねく大きな価値のある日本が保有していた資産の多くがアメリカやヨーロッパの国々に狂ったような安価で入札されてしまいました、その後の日本はみんさｓんがよく知るように世界のＧＤＰ順位を年々ランクを落としています。
人生を破綻させかねない高い買い物はよくよく注意したほうが良いとナカハラは書いておきます。
さて話が長くなりましたが、今回はリビオ川崎鹿島田テラスを紹介します。
公式サイト：https://www.livio-sumai.jp/pj/kashimada/
資料請求／エントリー：https://www.livio-sumai.jp/form/request/index.php
口コミまとめ：https://www.sutekicookan.com/リビオ川崎鹿島田テラス
| 物件概要 | |
|---|---|
| 所在地 | 神奈川県川崎市幸区下平間字池渕耕地387番1（地番） |
| 交通 | JR南武線 鹿島田 駅 徒歩15分 JR南武線 矢向 駅 徒歩18分 JR京浜東北線 川崎 駅(川崎駅ラゾーナ広場)バス約12分 小向西町 バス停徒歩5分 |
| 間取り | 2LDK～4LDK |
| 専有面積 | 50.35m2～100.13m2 |
| 価格 | 4900万円台～1億円台（予定） |
| 管理費（月額） | 金額未定 |
| 修繕積立金（月額） | 金額未定 |
| そのほかの費用 | ●バルコニー面積 : 10.26平米～16.56平米 ●サービスバルコニー面積 : 1.80平米～1.93平米 ●管理準備金 : 未定※当該販売期の販売戸数が未決定のため、本販売期以降（81戸）を対象として表示しております。 |
| 種別 | 新築マンション |
| 総戸数 | 147戸 |
| 販売戸数 | 未定 |
| そのほかの情報 | 敷地の権利形態：所有権の共有 完成時期：2027年1月下旬予定 入居可能時期：2027年3月下旬予定 |
リビオタワー品川
リビオ川崎大師ステーションサイト
リビオタワー羽沢横浜国大
リビオ中野レジデンス
グランリビオ恵比寿
など、最近頑張っているデバロッパーですね。
ナカハラの印象としては、中堅デベロッパーと言われるのが悔しくて気合を入れてマンションを作っているが、再開発の中心には届いていない、近いうちに５大総合デバロッパーである
- 三井不動産
- 三菱地所
- 東急不動産
- 住友不動産
- 野村不動産
ように見えます。（あくまでナカハラから見たイメージです）
鉄鋼業界ではナンバー１の日本製鉄グループですので、頑張ってほしいところですがなんとなくインフラ工事や倉庫など無骨なところとジョイントしがちなようなイメージがありますが実際どうなんでしょうか？街つくりとＢtoCというサービス業との連携も相当難しいですからね。
建築中の現場です。
147戸（権利者住戸66戸含む）首都圏なのでだとテラスとか名乗ってるのかもですが、名古屋とか地方だと絶対そんな謙虚なネーミングはしないですね１５０戸弱はけっして小さくはありません。
府中街道沿いのすぐマンションから徒歩4分先にオリンピックがあります。川崎の大動脈である府中街道は天体戦士サンレッドでおなじみですね。
物件は府中街道に面してまして、すぐそばにオリンピック川崎鹿島田店、ゴルフ「oscゴルフワールド」、「おうちDEPO」があります、買い物には全く困らないですね。
クリエイトエス・ディー川崎下平間店 徒歩３分
ライフ川崎御幸店 徒歩５分
コーナン川崎小向店 徒歩１１分
幸文化センター（図書館）徒歩５分
もあります、府中街道沿ですがとても静かでよい場所ですよ。
鹿島田・新川崎周辺のお店です、武蔵小杉よりいろいろリーズナブルな価格帯の飲食店で大満足！
鹿島田・新川崎は川崎駅まで４分、横浜まで９分、武蔵小杉まで３分と抜群の立地です、鹿島田駅まで徒歩１５分というのがネックですが、その分価格がかなりお安い雰囲気です。
予定販売戸数 未定
予定販売価格 4,900万円台～10,000万円台 ※100万円単位
予定最多販売価格帯 6,700万円台（13戸）※100万円単位
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 50.35㎡～100.13㎡
５０㎡で坪３２５万位でしょうか。
ちなみに物件紹介の記事では
３LDK ７０㎡超 ５７００万円台より
とあり、多分１Fの一番安いところだと思いますが、坪２６９万円となります。
幸区は川崎市の中でも一番土地が安いところですが実は川崎駅の西側ラゾーナは幸区だったりします。
これでも以前より高価だとは思いますが、３LDKが５７００～６７００万円台なら、割と穏やかに生活設計ができるのではないでしょうか？ 新築物件が減っている今検討してみてはいかがでしょうか？
- 明るさと開放感広がる
全戸南西向き - 共用施設も充実
全147邸のスケール - 緑をつなげる
パークサイド
オーバルガーデン
ガーデンライブラリーと自由に行き来しながら過ごせる中庭は、丸みのある柔らかなデザイン。 実のなる木や四季折々の花、カラーリーフの植物など多彩な草木を配した、一年を通じて楽しめる場所です。
敷地全体をみどりの小川に見立てた
“Green Stream”がコンセプト。
計画地は、府中街道に面して多摩川の流れと平行する地形上にあり、歴史的に多くの人や物が行き交った、 “流れ”の中にある場所であることがうかがえます。新たに計画されるマンションも、そうした地形や流れに沿うように配置されています。 そこで、敷地内の空間や空地が分断されることなく、やわらかく蛇行する緑が各所をつなぐ風景を創出するべく、 敷地全体を“みどりの小川”に見立てた「Green Stream」というコンセプトを設定しました。
鹿島田駅徒歩１５分という立地ですが、住環境としてはこの上ない良いところだと思います。
都内にお勤めの方々も１h以内に殆どの場所に行けますし、何より静かで穏やかな場所です。
興味ある方は是非建設中の現場をのぞいてみて下さい、タワーばかり見ているナカハラも敷地の広さに感動しました。
低層ですが見晴らしも日当たりも南西側で良い作りになっていますね。
リビオ川崎鹿島田テラス
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。
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- 神奈川県川崎市幸区下平間字池渕耕地
- JR南武線 鹿島田 駅 徒歩15分 JR南武線 矢向 駅 徒歩18分 JR京浜東北線 川崎 駅(川崎駅ラゾーナ広場)バス約12分 小向西町 バス停徒歩5分
- 4900万円台～1億円台（予定）
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- 50.35m2～100.13m2
- 販売戸数 未定 / 147戸
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