ナカハラが新築区分マンション投資を選んでいる理由

こんにちは、ナカハラです。

皆様多くの企業、学生が年度末を迎え、新しい年度の準備をされていることと思います。

最近は学生のころから投資について株や暗号通貨などの投資をしているリテラシーの高い方が増えているみたいなので、不動産投資に興味のある方も多いと思います。

そこで今回は不動産投資の種別によるナカハラの考えているリスクの話をしたいと思います。

一般的な金融商品などにも、エクイティ債などハイリスク型や投資ファンドなどのローリスク型の投資がありますが、こと不動産投資もいろいろパターンがあります。

場所によって総額の違いや簡単にリスクの高い順番にざっくりと羅列すると

  1. 築古一棟建物投資
  2. 築浅一棟建物投資
  3. 新築一棟建物投資
  4. 築古区分所有投資
  5. 築浅区分所有投資
  6. 新築区分所有投資
となります。

不動産投資は地域や駅周辺かどうかなどによって、天と地ほどの価格差がありますが、私の経験上の話でいうと6.の新築所有投資をお勧めしています。

中古一棟物件を購入したり、土地取得から新築を作る場合、土地建物の価値をしっかり評価する必要があります。

例として、4m以上の道路に面していないと建物が基本作れない2項道路などの話があります。


2項道路とは

建築基準法第42条第2項の規定により、道路であるものと「みなす」ことにされた道のこと。
「みなし道路」とも呼ばれる。

建築基準法第43条では、建築物の敷地は「建築基準法上の道路」に2m以上の長さで接していなければならないと定めている。

ここでいう「建築基準法上の道路」は原則として幅が4m以上あることが必要とされている(建築基準法第42条第1項)。

しかしながら、わが国の現況では、幅が4m未満の道が多数存在しているため、次の1.~3.の条件を満たせば、その道を「建築基準法上の道路とみなす」という救済措置が設けられている(建築基準法第42条第2項)。

1.幅が4m未満の道であること
2.建築基準法が適用された際にその道に現に建築物が立ち並んでいたこと
3.特定行政庁(知事や市長)の指定を受けたことでの救済措置による道路のこと

これらを、その条文名をとって「2項道路」と呼んでいるのである。

こうした2項道路に面している土地については、道路中心線から2m以内には建築ができないという制限(セットバック)があるので特に注意したい。

(株)不動産流通研究所

もちろん不動産鑑定士などに頼んだりして実際の売買価格は決めるのですが、その鑑定士も実は上下1割ほどの幅を持って鑑定できるといいますので、例えば1億の土地評価は9千万~1.1億の幅があるということですね。

また、上記以外に土地の評価だけでも

  1. 相続税路線価
  2. 固定資産税路線価
  3. 公示地価
  4. 市場価格
があり、みんなそれぞれ違います。

その上に上物の建物評価が加わりますね、こちらも素人が地盤基礎工事や建築素材の優劣、工法のコストや優劣など、専門家にかなうはずもなく、さらに中古の場合は経年劣化や築年数、大規模修繕の責任、管理体制のコスト評価など、またリフォーム具合、その場所の現在の人気の要素などもくわわりますので、はっきりいってナカハラは不動産の専門家とガチンコで良い場所を仕入れ、安価に総合的にベストな物件を建てられる自信はあまりありません。

プレハブ工法や2×2とかいろいろ各メーカで工法も売りがあるみたいですが、それも優劣は完全にはナカハラはわかりません。

更地になった土地を購入する場合も上物付きの土にしても、ナカハラが調べた限りでは売り側に有利な条件のためそうなっているわけで、
  1. 築古ならばリフォームをして割高に売りたい
  2. 更地物件なのは直ぐ売れる場所なので固定資産を考慮しても綺麗にして整地した分に利益を上乗せして早く高く売りたい(一般的な30坪の家の場合、古い家を更地にする費用の相場は約90万円~150万円程です。 鉄骨造、RC造と比較して解体のしやすい木造の建物の方が更地にしやすく、安くなる傾向があります。 日本の古い家は多くが木造であるため、解体費用の平均は100万円と考えていいでしょう。2021/09/01)
  3. 戸建て分譲のなんとかハウスなど、上記の2点に加え分譲で戸建てを売っているデベロッパの物件について、以前は以前庭付き2階建て一戸建てだったような物件を相続対策などの顧客から個別に取得して、法律的に合法な土地を3分割して建蔽率ぎりの3階建てなどにして、土地、建物、工事で儲けるスキームでやっていますね。もしも戸建て住宅など中古含めて分譲新築を購入して試しに貸してみると家賃はいくらで貸せるかを調べてから購入すると良いと思います、一棟だと新築で利回り8%とか時々出ていますが、あくまで新築時の全戸入居した場合の予想家賃ですので、時間が経てば家賃は安くなり、入居率が下がり、修繕費は増えます、新築時15%以下の物件はほぼ利益はでないと思ったほうが良いです。
ほかにもいろいろありますが、上記の理由でナカハラとしては中古と戸建の投資は日本ではやらないことにしています。

ただし、これはナカハラ流なので、全ての方に向いているとは限らないのは書いておきます、人によっては
  • 今こそ現在ロシア領のサハリンで天然ガス投資の好機だ!
  • ウクライナに行ってキーウでビルを作ってこれから売りまくるんだ!
というのもありだと思います。

リスクとリターンの取り方はあくまで自己責任ですので、自分にあった投資ライフで皆様が豊かになってほしいといつも思っています。

ここ一か月ナカハラは東ヨーロッパの記事ばかり読んでいてマンションの勉強は余りしていなかったのですが、現在は平和な日本で生活していて本当にありがたいと思っています。

今ウクライナでは無傷のロシア軍の戦車や戦闘機が道に落ちているので、ウクライナ語が話せたら道に落ちてる戦車とか、装甲車を売る商売がやりたいな、とちょっと思います。(日本では憲法でNGですが・・)

戦車1台150万ドル、戦闘機1機5000万ドルだそうですし・・

死ななければ念願のパークマンションが買える・・

 

 

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ABOUTこの記事をかいた人

新築マンションのブロガーです。 営業出身なので話しをするのは好きですが、結構余計なことを言って自爆することが多いです。 今回はブログですので状況によって内容が修正できるみたいなので、大変ありがたいと思っています。 新築マンションの投資を好きでやっていますが、支払いの方が高くて手取りがドンドン減っているという手取りマイナススパイラルが必殺技です。 私の出す情報がみなさんのプラスになると良いなぁと思っています。

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