新型コロナ、ウクライナ侵攻が終わった後の日本の不動産動向【ナカハラ】

こんにちは、ナカハラです。

今後の不動産投資を予想するにあたって、ロシアのウクライナ侵攻含めて世界のエネルギー価格や食物の値上がりなどを日本の地価上昇と共に考えてゆきたいと思います。

2022年3月25日日経新聞

「最近の高額取引の入札はほとんど外資だ」。第一生命保険の金子伸一郎・不動産部長は打ち明ける。2022年の東京圏の公示地価は全体で前年比0.8%上がった。伸びは全国平均（0.6%）を上回る。21年に東京23区の人口が初めて転出超過となる流れに逆らうように地価を支えたのは海外マネーの流入だ。

「日本買い」に拍車をかけるのは内外の金融政策の差だ。高インフレの沈静化へ利上げに踏み切った米連邦準備理事会（FRB）に対し、日銀は緩和姿勢を崩していない。日本は不動産購入資金を相対的に低コストで調達しやすい環境が続くとの見方がもっぱらだ。

足元で東京の主要オフィスビルには明白な投資妙味がある。ドイチェ・アセット・マネジメントによると、年間賃料収入を取得価格で割った投資利回りと長期金利の差は21年末時点で3.2%。ロンドンの2.9%を上回っている。不動産価格の上昇で表面上の投資利回りが低下しても、海外より利ざやが大きいことは変わらない。
為替市場では金利差の拡大などを背景に円安に歯止めがかからない。ドルなど外貨建てで見れば日本の不動産の取得価格はより低下する。「足元の賃料下落などを織り込んでもなお強気の値段で取引されている」（三菱UFJ信託銀の大溝日出夫・不動産コンサルティング部フェロー）という。

そもそもインフレは金融商品にとっては福音でしかありません、ロシアへの経済制裁による世界の資源、穀物価格の上昇は単純にインフレの原因になりますが、こと金や債券など金融商品にとってはインフレは単なる価格上昇の要素でしかありません、テレワークが流行ると東京首都圏価格は下がるという話もありますが、実際は地方や有名リゾート地の価値も上がる上に東京の中心地の価格も下がるどころか、あいかわらず上がり続けています。

外資系金融から日本を見ると今は新型コロナという情報的な不透明さがありますが、逆に円安という追い風んが吹いているので、キャピタルゲイン、上記にあるインカムゲイン、インフレによる価格上昇、資源高による、世界の安全資産へのトレンド、世界の人口増加による、主要都市への投資はこれからも増えるでしょう。

2022年3月25日　日経新聞

新型コロナウイルス禍で下落していた地価が回復の兆しをみせている。在宅勤務の広がりで住居を見直す機運が高まり、住宅地を中心に持ち直し始めている。ただ物価や金利の先行きはロシアのウクライナ侵攻などで不透明だ。地価の回復力を慎重に見極めたい。

1月1日時点の公示地価は2年ぶりに上昇した。今年に入ってからのオミクロン型の感染拡大やウクライナ侵攻の影響は反映していないが、住宅地、商業地とも前年の下落から上昇に転じた。感染が落ち着いた昨年後半の景況感の改善を映したといえよう。

住宅地は三大都市圏と主要な地方都市で回復が目立つ。コロナ下でも上昇を続けていた札幌や福岡は、上昇地点が周辺自治体に広がった。北海道や九州で中心都市に人口が適度に集まるのは、東京への流出を防ぐ観点から望ましい。政策面でも後押しすべきだ。

2022年3月22日

国土交通省が22日発表した2022年1月1日時点の公示地価は全国平均が前年比0.6%上がり、2年ぶりに上昇した。新型コロナウイルス禍から経済が徐々に持ち直していることを映し出した。在宅勤務の広がりなどによる堅調な住宅需要がプラス要因となった。コロナの爪痕が残る都心の商業地や地方の観光地は下落も目立ち、本格回復はまだ見通せない。

全国平均で2年ぶり０．６％上がったということは、昨年やその前からずっと上がりっぱなしだったってことで、新築で抽選になるような物件はまだまだ盤石だってこってすね。

今回以前のような有事の円高ということになっておらず、ウクライナ侵攻で逆に円安が加速しているのは、貿易赤字がエネルギー輸入で激増しているのが原因でしょうけど、海外からの投資の割安感は増えているはずで、大手物件のマンション、ホテル、事務所、熱海などリゾート再開発など駅近の大規模な利便性の良い物件はこれからしばらくは安泰なように思えます。

日本の長期金利も少しづつ上昇していますが、理由はまた書きますが本当に少しづつの上昇でしょう、円安はインフレを演出しますが、国内と世界の売り上げ比率がものすごく高い日本はそれほど影響は大きくないでしょう。

要はロシアがいくら騒ごうが経済的に世界１１位の大国がいくら頑張っても世界経済的には微風ということでしょうかね。

人一人の命より、歴史上の大国プライドが招いた経済小国の戦争は結果的に経済大国の軍事マネーを潤すだけというのが世界的にみると切ないですが、そんなものなのかもしれません。

ウクライナには今回何としても勝ってもらいたいですが、プーチンなどロシア人の特徴としては全員ああいった気質だそうで、キエフ公告の人間性もにたような感じであるとすると、かなり今回の戦争は長引きそうですが、世界の人口の３０％ほどしかいない民主主義国家になるために、ウクライナの民主独立戦争として、是非死者をあまり増やさずにＥＵ入りをしてほしいと思います。

ナカハラは以前帝国主義であった昭和初めまでの日本の歴史をしれば知るほどプーチンの気持ちもわからないではないですが、ロシアもアメリカに勝てないと無理ですし、ロシアの政治は横領が激しいことなど、そもそもプーチンがそれで大統領になったわけで、横領ばかりの軍がまともに動くはずはないのは今回の進行を見てもそうでしょう、ロシアは政治も経済も技術も現在のやり方でアメリカに勝てるわけはないでしょう、みんな貧乏なのはいやなので、情報を公開すればするほどＥＵになびくのは、自分の政治が悪いのですが、そこを隠すのはＳＮＳ全盛のこの時代無理でしょう。

国も会社も結局経済的なパワーゲームだなと改めて思いますが、独裁者のみが豊かになる世界ではなく、国民一人一人が自由に物が言え、国民一人一人が豊かさを共有できる国が増えてゆきますように願ってやみません。