目次
今回東西線南砂町駅徒歩3分のマンションである、リビオシティ南砂町ステーションサイトの現地を訪問してきましたのでレビューしたいと思います。
物件概要
- 所在地：東京都江東区南砂7丁目2013-29
- 総戸数：361戸
- 敷地面積：8,688.01㎡
- 建物竣工：2023年2月中旬（予定）
- 引渡し：2023年3月下旬（予定）
- 売主：日鉄興和不動産
- 施工会社：長谷工コーポレーション
- 管理会社：日鉄コミュニティ
- 駐車場：108台
- 駐輪場：722台
現地周辺地図（物件公式HPより引用）
駅距離
- 東京メトロ東西線「南砂町」駅徒歩3分
実際に歩いてみた様子はこちらです。
主要駅へのアクセス
- 東京駅：23分
- 池袋駅：36分
- 品川駅：32分
- 新宿駅：30分
- 渋谷駅：32分
特に便利なのは大手町、日本橋へのアクセスです。それぞれ15分と11分でアクセスすることができるので、大丸有エリアが勤務地の方にとっては便利な立地です。
1日の乗降客数（JRは乗車客数）
- 南砂町駅：60,969人
混雑路線の東西線駅ということでサラリーマンの利用が非常に多い印象です。
飲食店の数（食べログ調べ）
- 南砂町駅：1,614件
徒歩圏内にイオンも入っているトピレックプラザやSUNAMOといった大型のショッピングセンターが2つもあります。当然そのショッピングセンター内に多くの飲食店が入っていますので、子ども連れのご家庭からすると使いやすいかと思います。
逆に大人だけで楽しむような飲み屋はあまり見当たりませんでした。
近隣スーパー
- イオン
中には入れませんでしたが、外から見ても十分な規模感で品揃えに困ることはなさそうです。
学区
- 第三砂町小学校
きれいな小学校でした
待機児童数
- 入園決定率：80.0％
- 待機児童数：51人
江東区の入園決定率は23区平均である71.8％を上回る結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。
公園
- 南砂三丁目公園
駅前が緑豊かなのは嬉しいポイントです。
災害危険度
全体的に災害リスクの高いエリアとなっています。特に荒川沿いということで水害には要注意です。災害リスクが高くて嬉しい人はいないと思いますが、都内へのアクセスの良さの割にこのエリアの価格が安めなのは、このようなリスクを織り込んだ価格となっているためです。
例えば都心まで同じような距離感で比較的地盤の良いエリアを探すと当然ながら価格は高くなります。一例として東京駅まで25分の中央線阿佐ヶ谷駅を見てみると、直近新築マンションの価格は坪400万円を超えており、南砂町エリアと比べて高いです。
家に何を求めるかは各家庭の価値観によって異なりますので、メリデメを十分に理解した上で検討を進められることをおすすめします。
地震・火災
以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。（5,177位、ランク1が最も安全）地震情報サイトより引用
形成された年代が新しく、沖積層を中心とした地盤です。主に海面下での堆積物でできているため軟弱な地盤となっています。地震が起きた場合に揺れが増幅されやすいため比較的危険度が高い地域です。
- 建物倒壊危険度：1274位 ランク2
- 火災危険度：2754位 ランク2
- 総合危険度：2579位 ランク2
液状化
東京の液状化予想図サイトより引用桃：液状化の可能性高、黄：液状化の可能性有、緑：液状化の可能性低
本マンション建設地は、液状化の可能性がありますので注意が必要です。
洪水・高潮
ハザードマップポータルサイトより引用
上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。
本マンションは洪水・高潮のハザードエリアです。洪水は3m〜5m、高潮は5m〜10mのエリアとなっています。
荒川沿いの立地ということもあり、水害リスクは高めです。マンションとしての対策有無の確認及び、何かあった時の備えは他エリア以上に重要となります。
公式HPより
駅近大規模開発
南砂町駅から徒歩3分の駅近立地に361戸ものマンションが建設される巨大なプロジェクトとなります。大規模開発のスケールメリットを活かし、共用施設は充実しています。公式HPに掲載されているものだけでもウェルカムラウンジ、ワークスペース、屋上ガーデン、ジム（スタジオ？）、キッズスペースがあります。
また広大な敷地を活かして、空地部分を緑豊かな中庭としています。自宅で過ごす時間が長くなりがちですが、そんなときでも中庭でリフレッシュできそうなのは良いです。
公式HPより引用
ウェルカムラウンジをはじめとして、多くの共用部のデザインをACTUSとコラボしており、センスの良い空間になりそうです。ウェルカムラウンジは公式HPのCGを見る限りでもおしゃれかつ開放感があって、とても素敵だと思いました。
公式HPより引用
多彩なプラン
1LDK〜4LDKが展開される多彩なプランが特徴の一つです。最近の新築マンションで見かけることの少なくなっている4LDKもラインナップにあるので、お子様がたくさんいらっしゃるご家庭や、ご夫婦どちらも在宅勤務メインでそれぞれに個室が必要なご家庭にとっては、貴重な4LDKは嬉しいかと思います。また間取りについてもベースは所謂田の字プランなのですが、随所に工夫が見られます。
一つはこのモアトリエ。
公式HPより引用
納戸のようなものだと思いますが、2畳の空間を確保している間取りがあります。在宅勤務用の部屋にしたり、書斎にしたりと一部屋（6畳程）の大きさはいらないけれども、小さな個室がほしいニーズは昨今高まってきているように思いますので、便利に使えそうな空間だと思います。
もう一つは可動式収納のウゴクロ。
公式HPより引用
収納スペースを動かすことで部屋を大きさを変更することができます。本マンションを検討される方はお子様をお持ちのファミリーの方が多いと思われますので、お子様の成長に合わせて部屋の大きさを調整できると便利そうです。
日当たり
本マンションは逆Tの字の形で3棟構成となります。（公式HP上は4棟にも見える）南向き棟の背が高く、西・東向き棟は南向き棟に隠れて日中の日当たりが期待できない部屋が出てきそうです。日当たりを気にする方はモデルルームで日当たりを確認をされることをおすすめします。
定期借地権
2085年まで、引き渡しのタイミングからだと62年間の定期借地権のマンションとなっています。定期借地権とは、字のごとく期間を限定して土地を借りていて、期間満了時には更地にして返還することが条件になっています。どんなに素敵なマンションであっても2085年にはマンションを取り壊して土地を返す必要があります。
本マンションは62年の定期借地権のマンションであるため、このマンションに住むことができるのは最長で62年（取り壊しがあるので実際に住めるのは61年くらい？）になります。
一般的に永年住むことができる所有権のマンションに比べて売却に苦戦しがちですが、その分分譲時の販売価格が抑えられる傾向にありますので販売価格には注目したいです。
また毎月地代が発生するため、ランニングコストは所有権のマンションと比べて高くなりがちです。一方で、土地を所有していないので土地部分の固定資産税が発生しないメリットもあります。
現地訪問より
現地周辺の雰囲気はこちらからどうぞ。徒歩圏内であらゆるものが揃う利便性
周囲を歩いてみましたが、イオン（しかも店舗入口部分）まで信号なしの徒歩5分は非常に便利です。加えて、イオンの入っているトピレックプラザにはコーナンやラウンドワンも入っていたり、徒歩7分の場所には大型ショッピングモールのSUNAMOもあります。
SUNAMO。こことトピレックプラザで必要なものはほぼ揃いそうです。
徒歩圏内にここまで大規模のショップングモールが2つもあるのは大きな強みです。特にお子様のいらっしゃる家庭にとってはとても便利な環境だと思います。
トピレックプラザ外観、イオンを含めた多くのテナントが入っています
また徒歩6分の距離に江東図書館があります。蔵書数46万冊と江東区内でも最大規模の図書館が徒歩圏内にあるのはポイントが高いです。またその目の前には江東区南砂出張所もあり、ある程度の公的手続きも済ませられるのは便利そうです。
江東図書館
隣にある日本通運
隣に規模の大きな日本通運があります。現地調査時を行った平日朝は静かでしたが、日中は車の出入りやそれに伴う騒音が発生する可能性があります。
現地訪問時は静かでした
気になる方は、時間を変えて現地確認をした方が良さそうです。
周辺相場
中古
- エムステージウエスティア 築19年 南砂町駅5分 坪250万前後（新築時170万前後）
- グランエスタ 築16年 南砂町駅徒2分 坪250万前後（新築時180万前後）
新築
- ジオ南砂町 竣工2022年 南砂町駅徒歩12分 坪305万前後
- バウス西大島 竣工2022年 西大島駅徒歩7分 坪280万前後
- ブリリア大島パークサイド 竣工2022年 大島駅徒歩9分 坪280万前後
- プラウド浦安 竣工2022年 浦安駅徒歩3分 坪350万前後
バウス西大島やブリリア大島パークサイドなどの近隣新築が目に優しい価格で販売を進めていることもあり、坪290〜300万くらいが現実的かなと思います。（＊勝手な予想ですのであまり当てになりません）
大規模かつ間取りの種類が豊富なため、価格の歪み（＝コスパの高い住戸）も出てきそうですので特に第一期に注目したいです。
まとめ
似たような企画の大規模マンションはいくつかありますが、駅近それも交通利便性も高い東西線から徒歩3分の立地というのは希少性があります。大規模ならではのスケールメリットを活かして中庭を配置したり共用施設も豊富で、マンション内で便利に生活することができそうです。また周囲には大規模ショッピングセンターが2つもあり、飲食・買い物利便性も高く、電車に乗ることなく生活の全てが完結するのは便利だと思います。
在宅勤務が増えて、電車に乗る機会が少なくなってきている方は自宅周辺の施設が充実している街・マンションの便利さをより享受できそうです。
東西線のネガの一つが朝の通勤ラッシュですが、通勤回数自体が少なくなっている人にとってはそのネガも薄れます。また実際に朝の通勤時間帯に大手町方面の電車に乗ってみましたが、気になるレベルの混雑ではありませんでした。在宅勤務の普及で混雑自体も緩和されている可能性があるので、気になる方は実際に電車に乗って確認されると良いかと思います。
販売開始は10月予定とのことですので、少しでも興味を持った方は販売に乗り遅れないように、こちらから資料請求をしてエントリーし、いつでも申込ができる状況を作っておかれることをおすすめします。
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ここ、建設の騒音とかで、デベロッパーと地域住民とめっちゃ揉めてるっぽい。なんか、近くのマンションや家にプラカード的なものがメッチャ貼ってあった。聞いたら、元々工場跡地で土壌汚染が出てたみたい。近所だから、買い替え有りかも？と思ったけど、トラブル多そうだからパス。
コメントありがとうございます。
マンション建設に周辺の反対運動はつきものですよね。
100点のマンションはなかなかないので、何を妥協するかは人それぞれの価値観かと思います。そこも含めて価格がどうなるかは気になりますね。