マンション、売りました。

 

 

マンション、売りました。

15年前、結婚生活を始るために『35年フルローン』で購入した新築分譲マンションを売りました。

 

 

 

何故、マンションを売ったのか?

 

 

・・・売り時だったから。

マンション価格がどんどん上がり続ける京都。バブル崩壊・リーマンショックを乗り越え、どん底を見てきた漢(おとこ)たちと飲みに行けば皆『今は買いでない、今は売りだ』と相場師のように私に唱え続けていました。

それに入居して15年の月日がたつと部屋のあちこちで不具合が起き始めていました。(給湯器の故障、建具が外れたり)またマンション全体としても、当初から安めの修繕積立金の設定だったのと、昨今の人件費・材料費の高騰が影響して大規模修繕費用が足りず計画が延期(実施されましたが)。住民が使える屋上は防水工事費用がかさみ、立体駐車場老朽化に伴う電気系統のトラブル、維持管理に莫大な費用がかかる事が判明し管理組合紛糾、問題が起きた時の対処をみんなで平和的に解決していく難しさを常日頃、感じていました。

マンション新築時には『魅力』だった、甘めに設定された修繕積立金、立体駐車場、共用部の魅力が住み続けると『重荷』になっていくというのは、なかなか考えさせられる事案でした。

 

 

・・・部屋が足りなかったから。

マンション契約時、3LDKのプラン⇒2LDKにしてLDKを広くした部屋で暮していました。LDKに一部屋がくっつくかたちでほぼ1LDKに近い間取りでした。子供が3人生まれ、犬一匹を飼いました。子供が小さい頃はいつも家族みんなでゴロゴロ雑魚寝、広いLDKで犬が走り回り、家族がいつもLDKに集まるハッピーな毎日を送っていました。しかし、子供が大きくなり思春期を迎え、当たり前ですが手狭になり家族の揉め事も増え子供たちにある程度のプライバシーが必要だと感じていました。

 

 

・・・駐輪場が足りなかったから。

我が家は子供3人の5人家族。それに対してマンションの駐輪場は各部屋1台。運が良ければ抽選で2台目(2年で更新)。子供は1台の自転車を共有し、友達と遊びに行く時は、自転車が無ければよく走って遊びに行ってました(涙…..)。私の自転車は部屋内に、妻の自転車は共用部分に(違反です)。部屋前の通路部分(共用部分)は消防法によりモノを置くことは禁じられているため、よく管理組合から注意を受けていました。最終バルコニーに置いていましたが、こちらも厳密にいうと共用部分になります。敷地の狭い京都は大体どのマンションも駐輪場は各部屋1台。子供が多い家は自転車問題どうしているのでしょう?(ちなみに車は保有していましたが高コストの割りには使用頻度があまりに少ないため処分しました。)

 

 

・・・お金が無かったから。

はい、全くありませんでした(笑)。余裕がありませんでした(笑)。

インバウンドで事業を飛躍的に伸ばし株式上場「時代の寵児」かと思われた才覚ある方がこの『コロナ』で表舞台から去りました。彼に何の落ち度もありません。不運だっただけです。

また元々厳しかった斜陽な業界・会社・人は『コロナ』のせいにできないリアルな現実を突きつけられ、さらに窮地に追い込まれていました。

ロシアが『戦争』を始めました。

「公立高校余裕で受かるから」と自信満々に宣言した長男が「公立」落ちて『まさか』の「私立高校」に通い始めました。

 

私をたまに飲みに誘ってくれるゼロから資産30億を築いた方がよく言われる言葉、『人生何が起きるかわからない』『俺は人生に対して無理はしていない、努力しただけだ』『調子が良い時ほど油断するな』・・・・何が起きても冷静な判断ができる状態に自分を保つよう自分の身の丈で無理はせず努めよ、と。

世の中が大きく変わる現在(いま)、余裕が無くなる可能性がありそうな自分がいました。『いったんここでローンをチャラにして賃貸に入り冷静になろう』と考えました。

 

 

マンションの売却はどこにまかせた?

大手仲介不動産会社です。仕事柄、不動産会社にパイプがあり懇意している会社、営業マンも数多く知っていましたが、全く仕事に関係ない、以前オープンハウスでたまたま出会ったキャリアある大手営業マンに任せました。私の選定ポイントとしてはこちらの要望をはっきり伝えれる、クレームを言いやすく忖度することない相手で、買主を説得できる会社のブランド力、たくさんの広告を掲載できる資力、他府県からの購入者に対してもアピールできる全国展開している会社、無茶はしない下手はこかないだろうという人間性を見ました。

一般媒介契約で預けて途中で専属専任媒介契約へ変更し、最後まで他社に声をかけませんでした。それが良かったのか悪かったのか・・・

 

 

一括査定は?

使いませんでした。私がある程度不動産業界に通じている人間でもありましたし、あまりたくさんのところに声をかけると仕事上ややこしい話になりそうでしたし。相場もある程度把握しているつもりでしたので(汗)。一括査定は一斉に各社から電話がかかってくるのは対応が大変ですし、どんな営業マンが担当になるのか分からないですし。担当営業をこちらで指名できたら良いのですが。。

 

 

納得できる価格で売却できたか?

満足度は腹七分です。

契約日前日にキャンセルがあったり、いろいろありました。

売却を決意したきっかけは、近隣で高値ですぐ売れた中古マンションがあり販売した担当営業マンによると「もう少し高く出しても売れた」なんて驚きの発言を聞きました。我が家よりも築浅でやや広い、駅には我が家の方が近い、ならば我が家も期待できるのではないかと、すぐ『売却』を決意し売却依頼に動きました。近隣の高騰する新築マンションの相場、この中古の高値の事例、『私の頭の中の我が家の相場』は高騰していました。しかし販売する担当から提示された金額はあまりにもリアルな低い数字でした。私の希望価格で販売が始まりましたが、結局3回値下げして、なおかつ最終買主から指値が入って担当から絶対売れると提示された価格をさらに下回り売却となりました・・・・広告で目にする高騰した中古マンション価格、これは売主の希望価格であって相場価格・成約価格とは異なります。ここ最近の仲介会社は物件をなんとしても自社で預かるために売主が提示するままの夢のような理想価格で預かり、目を覚まさせるために何回か無意味でも費用をかけ広告をうち、徐々に値下げさせて行くという手法となっています。広告費が潤沢にある大手は「相場よりも高すぎて反響がとれない」とわかっていても売主の希望価格で何度か広告をうつことは可能ですが、中小の会社は広告費が少ないので大手と競合しそうになると、はなから物件を預かる事を諦めている気配もあり、より大手仲介会社にユーザーが流れている状況です。

当たり前ですが買主はリフォーム費用など含め全体の予算が決まっているため少しでも安く買いたいという切実な現実があります。よほど希少価値がある最上階や角部屋、鴨川かぶりつきなど他と差別化できる「ここしかない」という特別な個性ががないと高値で売りぬけるのは難しいと思われます。

 

 

本当の売り時はいつだったのか?

実際、私が売り出すと同時に、同じマンションから3部屋ほど売り物件が出て(皆、そろそろだなと感じていたようです)、なおかつ7社ほどから同じ物件の広告が出ていました。スーモを見るとズラッーと売り物件が並び、『不人気マンション』『売り急いでいる感満載』のように見えていました。一般媒介契約でいろんな会社に任せるとこういう事態が発生してしまいます。上階より下階を高く売るにはさらに難しいですし、上階が安めに売りに出ている時は避けた方が良いかもしれません。またコロナ禍もあり遠方からの内覧が難かしい時期でした。本当に『売り時』だったのはコロナ前、海外や東京から資本が流入し不動産の過熱感があった時期なのかと思いました。

 

 

 

2LDKのニーズは

広々LDKの2LDKということもあり老夫婦、夫婦二人の内覧が多く、ニーズは感じました。京都に転勤してくる予定で家を探しているという方の内覧もチラホラありました。

 

 

 

物件の囲い込みは

他の不動産会社からの内覧も何度かあり、囲い込みは無さそうに感じました。が、やはり他社が連れて来る客への追客は難しいので、最後は自分の持ち客を強引にねじ込んだ印象でした。故に最後指値が入ったようです。

 

 

 

居住中物件の売却の難しさ

住みながらの売却となると、だいたい内覧は土日で、そのために部屋を掃除し内覧のために自宅で待機、内覧が始まればワンちゃんををつれ近所の散歩コースをウロウロして時間をつぶし、内覧が終わるのを待つという生活でした。やはり部屋をよく見せようと内覧のたびに、かなりしっかり掃除していましたので3ヶ月目ぐらいになるとしんどくなってきました。

ただ、任せた不動産会社の方曰く、査定で部屋に入った瞬間に『売れる家か、売れない家か』がわかると言われてました。営業マンのモチベにも影響しますので第一印象=部屋の掃除は大切です。

 

 

 

売却に関しての気づき

お互いの「人となり」が充分わかるくらい買主さんと話す機会が多かったです。内覧時にご挨拶と、申し込み後、何度か立ち会いで内覧、そして重説契約時に2時間ほど、決済時2時間ほど世間話以上に濃密に話しました。お互い印象の悪い相手だったら、この人には売りたくない、この家に住みたくない・・となり、契約まで至らない可能性が充分ありえるだろうと思いました。人間ですから生理的に受け付けない人の家を買いたくない事もあるでしょう。

 

 

 

新築分譲マンションを買っていて良かったか?

何故、私がマンションを買ったかというと妻がマンションを欲しがっていたからです。一戸建も見ていましたが京都独特の間口が狭い3階建はあまり魅力的ではなく、マンションの洗練さと暮らしやさは新婚生活を始めるには最適でした。

新築分譲マンションを私が買った当時は庶民でも買える新築分譲マンションが京都の街中でもゴロゴロしていました。今から思えば全物件確実に『買い』の時期でしたが、物件供給が多く、もっと安くて利便性の良いマンションが次々に出てくるのではないかと当時は当時で判断がしづらい状況でした。今のようにインターネットがそこまで発達しておらず、『kyoto1192.com』のようなまだ計画段階のマンション未公開情報を知るサイトなんてなく、物件情報はチラシか住宅情報(旧スーモ)冊子で探したり一般の誰かにアドバイスを求める事も容易ではありませんでした。

当時マンション営業はガンガンに詰める営業(歩合制的な)が主流でしたので、モデルルームに監禁され、けっこう強引なセールスを受ける事が多かったです。私も一度、朝からモデルルームに行って解放されたのは夕方なんて事もありました。部屋を押える為に10万円が必要と、銀行までお金をおろしに行ったり、妻の両親を呼んで見てもらいましょうと呼び寄せたり、あれやこれやで申込書書かされ、今のようにじっくり考える暇無く契約された方も多かったのではないでしょうか。

『奥様を喜ばせたいでしょ、男になって下さいよ!! ooさん!!』と今ではありえないセールストークでゴリゴリに詰められ追いつめられていた若き日の私。ウン千万円のローンを組むのが震えるほど恐ろしく、朝起きて冷静になり申し込みをキャンセルしたり。今となればそのキャンセルした物件はなかなか売り物件がオモテに出てこない『優良物件』でしたが。。。

また、当時は『マンション≠資産』マンションを資産として見ない方が多く、一戸建は建物が古くなっても土地という資産が残るが、マンションは土地が自分のものでないため(共有して持っているのですが)資産が残らない、そんな言葉をよく聞きました私がマンションを買おうとしていると不動産に詳しい会社の諸先輩方は皆反対していました唯一、一人気ままに街中でマンション暮らしをしていたとある社長だけが『マンション買うなら利便性、地下鉄沿線徒歩圏内』そんなアドバイスをくれていました。最終地下鉄駅から10分圏内の物件で、学区が良く、ゴリゴリの営業をしてこない会社で、パンダ部屋と呼ばれる部屋が何故か空いていたので、何の躊躇も無くスッと購入してしまいました。

「売却できた」という結果をみればマンションを買っていて正解だと言えます。

郊外に広い駐車場付きの一戸建を買っていれば、それはそれで正解だったかもしれません。

 

 

で、現在は賃貸マンションに

マンション売却後、築40年の賃貸マンションに引越ししました。新婚時の夫婦2人の引っ越しとは比べものにないほど家族5人の引っ越しは大変でした。経年劣化したボロい外観を見た子供たちは皆ブーイングでした。ただそれでも住めば都、自分の部屋ができて快適に住んでおります。

賃貸マンション探しは難航しました。売却後、引き渡し期限を目一杯5ヶ月猶予頂き、子供の学区を変えずにペット可のファミリータイプのマンションを探していましたが、全くありませんでした(分譲貸しの家賃が17万以上〜などはありましたが)犬はOK、猫は×なんて賃貸も多く、猫買っているファミリーはさらに大変なのではと感じました。もう子供の学区は諦めて子供に了承を得て他エリアの賃貸物件の申込書を送った当日に、学区内のペット可3LDK東南角部屋という物件資料がメールで届きました。以前賃貸マンションを保有し自分で管理しているオーナーに空きが出たら連絡下さいと直で声をかけていたのが功を奏しました。「よく覚えてくれていたな」と感謝しかありません。上の二人の子供部屋が確保でき、眺望陽当も良し、但し水廻りは古く使いづらく昭和感満載(妻には申し訳ない)、窓もペラペラです。やはり設備に関しては分譲は快適だったなぁと感じる日々です。

 

 

で、今後どうするのか?

よりリアルな立場になり、また家探しが始まりますが、35年ローンが組めなくなった年齢。京都の高騰している物件価格を見ながら「本当に買えるのか?」「本当に多大な負債を背負い込んで人生を捧げてまでして、家を買うべきなのか?」という疑念が生まれています。「マンションで本当に良いのか?」なんて『スムラボ』ブロガーらしからぬ考えも生まれています。もう少しすれば子供が家を出て行くかもしれません、部屋が必要なのは今だけかもしれません『家族が変化するように住まいも柔軟に変化できたら』。気軽に住み替えができる世界はどうすれば実現可能なのでしょうか。売却しても残債が残るため身動きがとれない、なんて状況だけは避けたいのが私の本音です。

 

 

 

『マンション買うなら利便性、地下鉄沿線徒歩圏内

とある社長が言っていた『マンション買うなら利便性、地下鉄沿線徒歩圏内』に現在あてはまる物件は ・・・地下鉄はもちろん烏丸沿線、駅歩8分圏内。

 

●地下鉄烏丸線「今出川」駅徒歩2分

シエリア京都花の御所

※掲示板:シエリア京都花の御所ってどうですか?

 

●地下鉄烏丸線「丸太町」駅徒歩6分

ライオンズ京都御所南レジデンス

※掲示板:ライオンズ京都御所南レジデンスってどうですか?

 

●地下鉄烏丸線 「烏丸御池」駅徒歩2分

(仮称)京都・烏丸御池駅前マンションPJ

※掲示板:(仮称)京都・烏丸御池駅前マンションPJってどうですか?

 

●地下鉄烏丸線 「烏丸御池」駅徒歩7分

パークホームズ御所南 松風邸

※掲示板:パークホームズ御所南 松風邸ってどうですか?

 

●地下鉄烏丸線 「烏丸御池」駅徒歩7分

パークホームズ御所南 水月邸

※掲示板:パークホームズ御所南 水月邸ってどうですか?

 

●地下鉄烏丸線 「四条」駅徒歩8分

シーンズ京都四条烏丸

※掲示板:シーンズ京都四条烏丸ってどうですか?

 

●地下鉄烏丸線 「五条」駅徒歩2分

レ・ジェイド京都東洞院

※掲示板:レ・ジェイド京都東洞院ってどうですか?

 

●地下鉄烏丸線 「五条」駅徒歩5分

Brillia(ブリリア)京都五条

※掲示板:Brillia(ブリリア)京都五条ってどうですか?

 

 

 

おわり

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京都在住20年超(他府県出身)、新築分譲マンション購入から16年、京都御所まで徒歩10分圏内に生息中、家族6人(うち犬1匹)。現在手狭になったマイホームから住み替えを検討中。2016年から『京都の現在(いま)を不動産からキリトルWEBサイト kyoto1192.com』を運営中。宅地建物取引士の資格有、不動産実務は勉強中です。

6 件のコメント

  • トニ より:

    立体駐車場で揉めるってことは機械式ってことですかね?自走式立体駐車場なら維持費含めて揉める要素少なそうですが。

    • コメントありがとうございます。機械式で地面の下に潜り込むタイプです。潜り込むタイプは維持するのが費用の面で大変と仲介会社の方が言われていました。最近は埋めて平面にするマンションもあるらしいです。10年を超えて来ると電気系統がやられてよく車が出せないと、朝駐車場でバタバタしてる光景がありました。

  • 悩めるパパ より:

    いつも楽しみにブログを拝読しています。
    雲の上の世界にある煌びやかなマンションにブログを通して憧れを抱いていましたが、今回の記事は色々と考えさせて戴きました。
    と、申しますのも東西線沿線で中古(新築は手が届かないので…)マンションを探しているからです。
    築年数が経っていて、部屋の状態も良くない部屋でも、駅徒歩10分以内で学区もそれなりにこだわって探すと3LDKが3000万円程度の部屋が多く途方に暮れております。賃貸でも今の所不自由なく待てる状態なのですが、東西線沿線でも高止まりの状況は当分続きそうでしょうか。

    • コメントありがとうございます。

      地下鉄東西線でも山科エリアはかなり安く中古が出てますね。東野駅 椥辻駅は1000万円台、逆に山科駅、御陵駅は新築が高いので4000万円台〜なので中古も高いですね
      二条駅、西大路御池駅、太秦天神川駅あたりの中古はかなり価格上昇していると思われます。

      どのあたりでお探しかわかりませんが、新築に関しては『3年後に出てくる計画中の物件は確実に今より高い』と、どのマンションギャラリーでも言われますので(セールストークも入っていると思いますが)、土地の仕入れ価格と、原材料費、人件費の高騰を考えると今後安くなる可能性はまずないと思われます。

      何があれば、バブル崩壊やリーマンションみたいな事が起きて不動産価格が下落基調になるのか、この辺りは私も不勉強なのでわからないのですが、非常に興味あるところです。

      新築は価格上昇傾向ですが、中古は売れないと値下げになっていきますので、物件によっては安くなる可能性が(価格交渉可能)あるのではないでしょうか。
      但し中古の相場よりも安い物件は表にでるまえに不動産業者が買い取る可能性が高いので、なかなか市場に出回る事はないですが。


      東西線沿線でも高止まりの状況は当分続きそうでしょうか。⇨ 一般論としては続きそうですが。。


      給料が上がらないのに、不動産価格だけが高騰していく状況が続けば富裕層以外は誰も買わなくなるのでは、とも思えてきます。
      空き家はどんどん増えているのに、家を買えない人が増えているという矛盾。

      京都市内の新築はバブル以来の高値で普通に5000万円台の時代です。
      途方に暮れる気持ち私も感じております。

      築年数があまりに古い物件は管理・修繕の面など、なかなか手が出しづらいですが、こういうニュースが入ってきました。


      京都新聞 2022年5月8日 6:00
      『管理水準の高い分譲マンション認定制度、京都市が9月開始 流通促進狙い』
      https://www.kyoto-np.co.jp/articles/-/785028

      • 悩めるパパ より:

        大変丁寧で心のこもったご返信、ありがとうございました。非常に参考になりました。
        東山から西は手が出せず、御陵駅から椥辻駅あたりでSUUMOを見ておりました。
        大学時代から愛着のある京都市でマイホームを構えることに憧れがあるのですが、こんなに社会情勢が変わるとは夢にも思っておりませんでした。
        また、最近になって京都市に財政破綻のリスクがあることを知り(富裕層には影響なさそうですが、子育てやシニア世帯には影響が出るかもしれませんね)、買い時も更に読めなくなってしまいました。
        本文の「無理をせず、努力せよ」という言葉に私も従って、不動産の素人なりに勉強していきたいと思います。
        ご紹介いただいた認定制度ですが、この制度で築古でも管理の行き届いたマンションが流通し、安心して購入できる日が来ることを願っています。
        5月なのに京都も急にぐっと冷え込みましたが、どうぞご自愛ください。
        これからもブログを楽しみにしております。京都の風景の写真にも癒やされております。

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