[오사카] [Branz Tower Osaka Umeda(ブランズタワー大阪梅田)] 기다리고 기다리던 2기 1차 분양은 가격 인상? 이번 회차는 추천할 수 있을까?!【Sugoroku】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。

*[스무라보（Sumu-lab） 편집부에서] 이 블로그 글은 일본어로 작성된 것을 AI로 번역한 것입니다.

안녕하세요!

이번에는 이전 1기 분양에서 추첨 경쟁이 치열했던 Branz Tower Osaka Umeda의 2기 1차 분양 예정 가격에 대해 분석해보겠습니다.

저도 Branz Tower Osaka Umeda 추첨에서 떨어졌습니다만, 최근 오사카 도심의 신축 타워맨션은 가격이 올라도 당첨되기 힘든 시대가 되어버렸네요…
몇 년 전까지만 해도 인기 물건이라도 유닛에 따라 선착순으로 구매할 수 있었는데, 어느새 크게 가격이 올라가도 수배, 수십 배, 경우에 따라 100배를 넘는 추첨 경쟁률이 나타나고 있어 시대의 변화를 실감합니다.

변화의 조짐을 느낀 것은 ‘Harumi Flag’부터였던 것 같습니다.
처음에는 2~3배 경쟁률의 유닛이 많았지만, 어느새 두 자릿수, 세 자릿수로 급등했고, 그 후에는 도쿄뿐만 아니라 오사카 도심의 신축 타워맨션도 추첨이 일반적인 형태가 되었습니다.

다만, 모든 신축 맨션이 추첨 대상인 것은 아닙니다.
역시 도심과 교외, 타워형과 판상형 등에 따라 시장의 반응은 완전히 달라지며, 교외의 신축 판상형 맨션이라면 ‘방문 캠페인 QUO 카드 3,000엔 증정’, ‘비용 100만 엔 환원!’, ‘대규모 상담회 진행 중!!’ 등의 광고도 많이 보입니다.

저 자신도 그렇지만, “신축 맨션은 당첨 안 된다!”가 아니라, “리스일 가치가 높은 맨션”, “수익이 날 듯한 맨션”만 당첨이 어려운 것이고, 신축 맨션 추첨에 계속 낙첨되고 계신 분은 주변의 중고 맨션을 검토하는 것이 몇 년 뒤 자산성 측면에서 더 나은 선택일 수 있습니다. 특히 첫 주택 구입자라면 인기 있는 신축 타워맨션에만 집중하지 않기를 추천드립니다!

게다가 최근에는 신축 분양 기간 중에 “대폭 가격 인상”이나 “분양 세대 수 제한”으로 인해, 준공 후에도 계속 분양이 이어지는 사례가 늘어나고 있으며, 신축 잔여 세대와 미입주 전매 매물들이 넘쳐나 팔리지 않는 케이스도 적지 않습니다.
그래서 전매가 너무 많은 맨션은 특히 주의해야 한다고 생각합니다.

즉, 실제 수요층이 제대로 구입하지 않으면 출구 전략이 어렵다는 느낌을 받고 있습니다.

그럼 본론으로 돌아가서, Branz Tower Osaka Umeda 2기 1차 분양 예정 가격 분석 들어가겠습니다!

— 과거 기사에서는 디자인, 공용부, 1기 분양 가격도 다루었으니 참고해 주세요 —

【大阪】ブランズタワー大阪梅田　アンダー販売価格と1期販売価格がまさかの値上げ無しの同一価格！？オススメ出来るか？！【すごろく】

【ブランズタワー大阪梅田】1期販売価格はアンダー販売からのまさかの値下げ？！これもブリリアの影響か…【すごろく】

物件概要

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1 물건 개요
2 2기 1차 분양 개요
3 2기 1차 예정 분양 가격
4 프리미엄 플로어 · 신라 스위트 플로어
5 1기 분양 가격과 2기 1차 분양 가격 비교
6 정리
7 【공지 1】Sugoroku LINE 공식 계정
8 【공지 2】Sumu-lab 상담 카운터

물건 개요

물건명: Branz Tower Osaka Umeda(ブランズタワー大阪梅田)
교통:
- Osaka Metro 다니마치선 ‘나카자키초’역 도보 3분
- Osaka Metro 사카이스지선 ‘오기마치’역 도보 7분
- JR 오사카 순환선 ‘덴마’역 도보 7분
- 한큐 고베선·타카라즈카선·교토선 ‘오사카우메다’역 도보 12분
총 세대수: 256세대 (언더 판매 92세대 포함) ※ 언더 판매 비율: 36%
평면: 1LDK〜3LDK
전용 면적: 44.13㎡〜138.33㎡（가장 큰 유닛은 언더 판매로 197.90㎡）
층수: 지상 38층
준공 예정: 2027년 1월
입주 예정: 2027년 3월
일반 분양 개시: 2025년 4월 중순
모델룸 공개: 2025년 2월 하순
판매자: 도큐 부동산 주식회사
시공사: 니시마츠 건설 주식회사
관리회사: 주식회사 도큐 커뮤니티
비고:
- 주차장: 107대 (실내 타워형 92대, 실내 평면 14대, 실외 평면 1대)
- 자전거 주차장: 512대 (실내 평면 157대, 실내 기계식 355대)
- 오토바이 주차장: 6대 (실내)
- 미니바이크 주차장: 47대 (실내)

2기 1차 분양 개요

안내회: 6월 28일〜9월 7일
가격 결정 및 등록 접수: 9월 초〜중순
추첨: 9월 중순〜하순
2027년 3월 말 (예정): 인도

2기 1차 예정 분양 가격

평균 평당 단가: 약 780만 엔/평
최저 평당 단가: 470만 엔/평
최저 유닛 가격: 6,590만 엔
최고 평당 단가: 1,560만 엔/평
최고 유닛 가격: 7억 4,990만 엔

지난 주말 예정 분양 가격을 확인해 보았지만, 현재로서는 저층〜중층은 1억 엔대, 고층은 2억 엔대 전반 또는 후반이라는 대략적인 가격만 정해져 있는 상황이었습니다.

가격을 들었을 때 가장 먼저 떠오른 생각은
‘이미 언더 판매와 1기 분양이 끝났는데, 아직도 고객 반응을 보려고 관망 가격으로 설정하는 거야!?’ 였습니다.

최근 신축 맨션은 분양 시기마다 가격을 인상하는 경우가 많은데, 일부 타워맨션에서는 예정 가격을 올렸다가 다시 내리기도 했기 때문에, 디벨로퍼가 과감히 가격을 오픈해 주었으면 하는 바람입니다.
고객 반응을 보면서 가격을 올리고 내리는 식이면, 결국 고객은 다른 물건과 비교하며 선택하게 되기 때문에 추첨에 당첨돼도 계약을 포기하는 경우가 생긴다고 생각합니다…

진짜 실수요자에게 팔고 싶다면, 오히려 이전과 같은 가격대로 세대 수를 제한하여 분양하는 것이 바람직하지 않을까요.
(아, 이건 도큐가 아니라 다른 디벨로퍼 이야기일 수도 있네요…)

참고로, 이번 가격은 언더 판매 및 1기 분양 때보다 전반적으로 인상되었습니다.
1기 분양에서는 전 세대가 추첨으로 완판되었지만, 그 후 일정 수의 취소 세대가 있었던 것으로 보여, 이번 분양에서는 그 세대도 동일 가격대로 재분양되고 있습니다.

취소 세대 외에는 대체로 수백만~수천만 엔의 가격 인상이 있었고, 노리고 있던 유닛이 큰 폭으로 가격 인상된 경우는 꽤 괴로운 상황입니다만, 이번에는 분양 세대 수가 많아질 예정입니다.

그럼 가격표를 확인해 보겠습니다.

※ 가격표는 클릭하면 확대됩니다.
※ 1,000만 엔 단위는 990만 엔으로 표기 (예: 9,000만 엔대 → 9,990만 엔 표기)
※ 동일 타입이지만 층수가 다른 경우, 같은 1,000만 엔 단위면 저층을 590만 엔으로 표기 (예: 6층과 13층이 9,000만 엔대인 경우 → 6층 9,590만 엔, 13층 9,990만 엔)
※ 프리미엄 이상 층수는 전반·후반 예상 가격으로 최대치로 표기 (2억 엔대 후반 → 2억 9,990만 엔, 2억 엔대 전반 → 2억 4,990만 엔)

이번에는 1LDK 유닛도 분양되기 때문에, 총액 기준으로 6,000만 엔대부터 구입 가능하며, 저층이긴 하지만 매력적인 선택일 수 있습니다.
‘혼자 살고, 늦게 퇴근하니 조망은 별로 신경 안 쓰고, 편리한 곳에 살면서 공용시설을 잘 활용하고 싶다’
이런 수요도 있을 것이라 생각합니다.

조망이 없는 저층 유닛은 평당 500만 엔 이하도 있어서, 최근 기타구 대형 중고 타워맨션들과 비교하면 의외로 저렴할지도 모릅니다?!
중층 등의 가격대는 평당 500만 엔 중반〜600만 엔 범위로, 나카츠의 “Branz Tower Umeda North”나 “The Parkhouse Nakanoshima Tower”와 비슷한 가격대가 되고 있습니다.

3,000만 엔 이상 대폭 인상된 북서 코너 G타입은 1기 분양 가격과 비교하면 상당히 부담스러운 가격이지만, 그래도 중고 타워맨션과 비교하면 “The Parkhouse Nakanoshima Tower 코너 유닛”, “Grand Maison Shin-Umeda Tower THE CLUB RESIDENCE 코너 유닛” 등과 같은 수준이기 때문에, 같은 기타구 신축 타워맨션으로서 인기는 확실히 높을 것 같습니다…

참고로, 키타노 병원 높이를 넘는 26층 남동 코너 유닛은 평당 1,000만 엔 이상이며, 북서 코너도 평당 1,000만 엔에 육박하고 있어, 이 가격대면 “Brillia Tower Dojima”나 “Grand Front Osaka Owner’s Tower” 등도 충분히 비교 대상으로 고려할 수 있는 수준입니다.

프리미엄 플로어 · 신라 스위트 플로어

1기 분양 가격과 2기 1차 분양 가격 비교

이번 2기 1차 분양은 아직 예정 가격 단계로, 실제 가격과 차이가 있을 수 있으니 참고 정도로 보시길 바랍니다.

10% 내외로 인상된 유닛이 많고, 인기가 높았던 코너 유닛은 약 20% 인상 ※ 26층 남동 코너는 전회가 3억 엔을 넘는 유닛이라 총액 벽으로 인해 사실상 동결된 느낌
전회 150배 경쟁률이었던 북서 코너 G타입은 층수가 3층 낮아졌지만 최대 3,260만 엔 인상
프리미엄 플로어 남서 코너는 31층짜리 Park Tower Umeda를 넘어선 34층으로 최대 5,980만 엔 인상

상담자 중에서도 북서 코너, 남동 코너를 노리는 분들이 많았지만, 특히 스카이라운지와 같은 방향인 북서 코너는 큰 폭으로 인상되었고, 남동 코너는 키타노 병원과 겹치는 층은 인상 폭이 비교적 적었습니다…

이 가격대에서 경쟁률이 어떻게 나올지는 앞으로 좀 더 지켜보고자 합니다.

※ 가격표는 클릭하면 확대됩니다
※ 왼쪽 파란 라벨이 1기 분양, 오른쪽 초록 라벨이 2기 1차 분양 가격입니다

정리

아직 예정 가격이라 참고 가격 정도로 봐야 하지만, 정식 가격이 정해지면 다시 분석해보겠습니다.

참고로, 이번 분양은 무려

“세대 수 제한 없음”!

지난 번까지는 경쟁률 우대 정책도 있었지만, 이번에는 그런 우대 없이 세대 수 제한도 없어져서 추첨에 어떤 영향을 미칠지 궁금합니다.

대폭 가격 인상된 유닛도 있어서 투자적 매력은 줄어들었기 때문에 경쟁률 자체는 다소 낮아질 수도 있지만, 전회에는 취소 세대도 여러 채 나왔기 때문에 이번에는 투자자 중심으로 많이 팔아보려는 의도가 엿보입니다…

실수요로 주택담보대출을 이용하는 경우, 한 채밖에 신청할 수 없기 때문에 역시 투자자들에 비해 추첨 당첨 확률이 낮은 구조입니다.
(복수 신청해서 전부 당첨될 경우, 전부 계약하거나 전부 취소해야 합니다)

그렇다 해도, 최근 Park Tower Osaka Dojimahama의 1억 엔 인상된 유닛이 70배(우대 포함), 호텔 상층의 4억 엔 유닛이 50배 경쟁률을 기록하는 등, 신축 타워맨션의 인기를 감안하면, 본 물건도 여전히 인기가 높을 것으로 보입니다.
자료 요청이나 모델룸 방문을 아직 안 하신 분은 꼭 검토해 보시길 바랍니다!

그럼 오늘은 여기까지!
다음 회도 기대해 주세요!!

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