[大阪] [Branz Tower Osaka Umeda(ブランズタワー大阪梅田)] 引頸期盼的第2期第1次銷售是否漲價？這一期值得推薦嗎？！【Sugoroku】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。

*這篇部落格文章原本以日語撰寫，並由AI進行翻譯。Sumu-lab編輯部聲明

大家好！

本次要來分析的是在第1期銷售中引發抽籤熱潮的 Branz Tower Osaka Umeda 第2期第1次銷售的預定價格。

我自己也在Branz Tower Osaka Umeda的抽籤中落選了。不過最近在大阪市中心，即使新建塔式住宅漲價，也很難抽中……
幾年前即使是熱門建案，根據戶型不同仍有機會先到先得購買。不知不覺間，即使價格大幅上漲，也常出現數倍、數十倍，甚至超過100倍的抽籤倍率，時代真的變了。

讓我明顯感受到轉變的關鍵應該是從 Harumi Flag 開始。
起初多數戶別的倍率是2～3倍，但後來抽籤倍率飆升到兩位數、三位數，接著不只是東京，大阪市中心的新建塔樓也進入「抽籤是常態」的時代。

不過，並非所有新建住宅都需要抽籤。
市中心與郊區、塔樓與板樓的狀況截然不同。郊區的新建板式住宅，經常可看到「來場禮QUO卡3,000日圓」、「各項費用返還100萬日圓！」「舉辦大型商談會！！」等廣告。

就我個人而言，其實不是「新建住宅買不到」，而是「轉售價值高」、「看起來有利可圖的建案」才難中籤。
若你總是抽不到新建住宅，也許轉向周邊的中古公寓，從資產性的角度來看，幾年後說不定還比較好。
尤其是首次購屋者，我強烈建議不要只鎖定超人氣的新建塔樓住宅！

而且最近越來越多建案在新建銷售期間進行「大幅漲價」或「限制戶數銷售」，但最後完工後仍未完售，與此同時，「未入住轉售物件」與「新建剩屋」大量並存，形成難賣的狀況。
我認為應當注意過度投機的建案。

換句話說，若非真正居住需求購買的物件，未來的出場策略會相當困難。

那麼，接下來就來看看 Branz Tower Osaka Umeda 第2期第1次銷售的價格分析吧！

— 過去的文章也有介紹設計、共用空間、第1期價格等內容，歡迎參考 —

【大阪】ブランズタワー大阪梅田　アンダー販売価格と1期販売価格がまさかの値上げ無しの同一価格！？オススメ出来るか？！【すごろく】

【ブランズタワー大阪梅田】1期販売価格はアンダー販売からのまさかの値下げ？！これもブリリアの影響か…【すごろく】

物件概要

資料請求

1 建案概要
2 第2期第1次銷售概要
3 第2期第1次預定價格
4 Premium樓層・Shinra Suite樓層
5 第1期與第2期第1次價格比較
6 總結
7 【公告1】Sugoroku LINE 官方帳號
8 【公告2】Sumu-lab 諮詢櫃檯

建案概要

建案名稱：Branz Tower Osaka Umeda(ブランズタワー大阪梅田)
交通：
- Osaka Metro 谷町線「中崎町」站步行3分鐘
- Osaka Metro 堺筋線「扇町」站步行7分鐘
- JR大阪環狀線「天滿」站步行7分鐘
- 阪急神戶線・寶塚線・京都線「大阪梅田」站步行12分鐘
總戶數：256戶（其中92戶為內部銷售） ※內部銷售比例：36%
房型：1LDK〜3LDK
專有面積：44.13㎡〜138.33㎡（內部銷售中最大戶為197.90㎡）
樓層：地上38樓
完工時期：2027年1月
交屋時期：2027年3月
一般銷售日程：2025年4月中旬
樣品屋開放：2025年2月下旬
建商：東急不動產株式會社
施工：西松建設株式會社
物業管理：株式會社東急Community
備註：
- 停車位：107台（室內塔式92台、室內平面14台、室外平面1台）
- 自行車位：512台（室內平面157台、室內機械式355台）
- 機車位：6台（室內）
- 小型機車位：47台（室內）

第2期第1次銷售概要

說明會：6月28日〜9月7日
價格決定・登記申請受理：9月上旬〜中旬
抽籤會：9月中旬〜下旬
交屋（預定）：2027年3月下旬

第2期第1次預定價格

平均單坪價格：約780萬日圓/坪
最低單坪價格：470萬日圓/坪
最低總價：6,590萬日圓
最高單坪價格：1,560萬日圓/坪
最高總價：7億4,990萬日圓

上週末確認了預定銷售價格，但目前為止，低樓層〜中樓層的價格多落在1億日圓左右，高樓層則大致區分為「2億出頭」或「2億後段」的模糊價格帶。

聽到價格時，我腦中閃過的第一個念頭是：
「內部銷售與第1期銷售都結束了，居然還用觀望價格測試客戶反應？！」

最近的新建住宅，經常在每一階段進行漲價。但也有某些塔樓建案價格忽上忽下的例子，因此我希望建商能一次性地公開所有價格。
如果一直根據客戶反應來調整價格，客戶也會拿來與其他建案比較，結果就算抽籤中籤，還是會有不少人取消申請吧……

若真心想賣給實際購屋需求者的話，我反而希望能像以前一樣以相同價格限制戶數來銷售。
（不過這大概不是東急的風格，而是其他開發商的手法吧…）

這次的價格，基本上比內部銷售與第1期整體都有所調漲。
第1期雖然是全戶完售，但看起來仍有部分退件戶，本期銷售將這些退件戶以同樣價格再度釋出。

除了退件戶外，其餘戶型大多價格上漲數百萬到數千萬日圓。
如果你鎖定的戶別出現大幅漲價，當然會覺得相當痛苦，不過這次銷售的總戶數將會增加。

以下是價格表：

※ 點選價格表可放大
※ 單位為1,000萬日圓，顯示為990萬日圓（例如：9,000萬區 → 顯示為9,990萬）
※ 若同戶型不同樓層屬於相同價格區間，低樓層顯示為X,590萬，高樓層為X,990萬
※ Premium以上樓層預定價格分為前段與後段，皆以最大值顯示（例：2億後段 → 29,990萬，2億前段 → 24,990萬）

本次也推出1LDK戶型，因此總價從6,000萬日圓台即可購入，雖然為低樓層，但對某些族群可能頗具吸引力：
「我一個人住，平常加班沒時間看夜景，只想住在方便的地方並好好利用公共設施」

沒景觀的低樓層房型，單坪不到500萬日圓，相較最近北區大型中古塔樓來說，或許還算實惠？！
中樓層價格大致落在單坪500萬中段～600萬區間，與「Branz Tower Umeda North」、「The Parkhouse Nakanoshima Tower」等接近。

漲價超過3,000萬的西北角G戶型，相較於第1期的價格實在難以下嚥，
但與中古塔樓比較，像是「The Parkhouse Nakanoshima Tower」的角戶、「Grand Maison Shin-Umeda Tower THE CLUB RESIDENCE」的角戶等，屬於相同價格帶，考慮到是北區的新建塔樓，人氣依舊可期……

此外，超過北野醫院樓高的26樓東南角單坪突破1,000萬日圓，西北角也逼近該價格，這個價位已能納入「Brillia Tower Dojima」或「Grand Front Osaka Owner’s Tower」等塔樓為比較對象。

Premium樓層・Shinra Suite樓層

第1期與第2期第1次價格比較

本次第2期第1次價格仍為預定價格，與正式售價可能仍有差距，以下為參考比較：

多數戶型漲幅約10%，人氣角戶漲幅約20% ※26樓東南角戶型第1期價格已突破3億日圓，因此此次價格僅視為維持現況
第1期曾創下150倍抽籤倍率的西北角G戶型，此次雖降樓層3層，但最多漲價3,260萬日圓
Premium樓層的西南角戶型達到34樓，超越Park Tower Umeda的31樓，最高漲幅為5,980萬日圓

不少購屋諮詢者都鎖定西北角與東南角，其中面向Sky Lounge方向的西北角雖大幅漲價，但依然受到高度關注。
東南角若樓層與北野醫院重疊，價格漲幅則相對溫和……

這樣的價格水準會產生怎樣的抽籤倍率，之後還需要繼續觀察。

※ 點選圖表可放大
※ 左側藍色標籤為第1期價格，右側綠色標籤為第2期第1次價格

總結

目前仍為預定價格階段，尚未定案。等正式售價公開後，我會再進行分析與評估。

順帶一提，本期銷售：

「不設戶數限制」！

過去曾有抽籤倍率優待制度，本次則取消優待與戶數限制，會對抽籤造成何種影響也備受關注。

部分房型雖大幅漲價，投資報酬相對降低，抽籤倍率可能因此稍微下降。
但因上期也出現數戶退件，這次放寬戶數限制，可能是為了吸引更多投資人入手……

對於實際購屋、使用房貸的人來說，每人僅能申請一戶，自然比起能同時多戶申請的投資人，中籤難度高不少。
（若同時申請多戶並全數中籤，則需全數購買或全數取消）

即便如此，近期Park Tower Osaka Dojimahama 即使單戶漲價1億日圓仍達70倍倍率（含優待），
4億日圓的高樓層酒店戶也有50倍倍率，可見新建塔樓的高人氣依舊未減。
還未索取資料或參觀樣品屋的朋友們，真的值得列入考慮！

那今天就介紹到這裡～
敬請期待下回更新！

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