こんにちは、モルモット滋賀です。
新築マンションは～高い！ ならば中古で、となるのは昨今特にみられる動きで、中古マンションの市場価格も上がっています。
「予算は5000万だけど新築なら6000万もする！築15年のマンションなら4800万円で立地も少し良いかも！まぁ共用部は多少古いけど、これぐらいで妥協しないとな～よし契約だ！！」
こういう考えの人も多いと思いますが、中古で購入した場合、当然部屋の中は新品ではありません。そのまま利用しても良いですが、場合によっては「買い替え時」の設備であふれており、住んでから「あちこち故障してお金がかかる！こんなはずじゃなかった！」となってしまうかもしれません。
リフォームをするかどうかは勿論自由ですが、設備が壊れると生活ができないばかりか、水漏れなどで他人に迷惑をかけることも。リフォームにどれぐらい予算がかかるのか、しっかり知っておきましょう！
今回記事を書いたあと、リフォームを生業とする地元の知人に読んでもらい、補足をいただきました！あわせてご参考ください！
築年数別リフォームの必要範囲
「そもそも築浅だし、まだまだ使えそうだしハウスクリーニングだけ入れたら十分じゃない？」というおうちもたくさんありますが、築年数ごとの目安を記します。
築5年未満
ほとんどのケースでリフォームは不要です。リフォームするとすれば、古いのを新しいものに更新するというよりかは、気に入った壁紙にしたいとか、夢だった食洗器を入れるとか、そういうプラスの工事になるでしょう。賃貸と違い、内装は自由にしていいのが分譲マンションの魅力ですからね！
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【専門家は語る！】
築浅物件のリフォームは、機能性向上というより、デザイン性や趣味嗜好を反映させる、いわば「こだわりリフォーム」が中心となります。私たち専門業者の視点から見ても、この時期は「まだ使える」設備を、あえて交換するケースが多いです。
例えば、システムキッチンの扉面材だけを交換して、部屋全体の雰囲気を変えたり、アクセントクロスを部分的に取り入れて、個性的な空間を演出したりといった、比較的低予算で実現できるリフォームが人気です。
また、最近では、新築時のオプションで選択できる設備も増えています。もし、新築時に希望のオプションが選べなかった場合、このタイミングでリフォームによって実現するのも一つの方法です。
築5年～10年
若干の「こなれ感」が出てくるお年頃です。おすすめは「クロス張替え」です。あまり壁紙を意識したことはないかもしれませんが、壁紙を新品にするだけでかなり部屋がきれいによみがえります。部屋の中で視界に入る面積で言えば壁紙は相当広いですが、所詮はクロスなので他の工事に比べると高くはありません。せっかくの新しい我が家、きれいな気持ちで入居しましょう！
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【専門家は語る！】
おっしゃる通り、クロス張替えは、費用対効果の高いリフォームの一つです。クロスの張替えだけであれば、大規模な工事にはなりませんし、工期も比較的短く済みます。
ただし、注意点もあります。それは、下地の状態です。築年数が経過したマンションでは、下地のボードに歪みやひび割れが生じていることがあります。
表面のクロスだけを張り替えても、下地の状態が悪いと、すぐに剥がれたり、浮いてきたりする可能性があります。
そのため、クロス張替えを行う際には、必ず下地の状態を確認し、必要に応じて補修を行うことが重要です。
また、ペットを飼っているご家庭や、喫煙者がいるご家庭では、消臭機能や汚れ防止機能が付いたクロスを選ぶと、より快適な生活空間を実現できます。
最近では機能性クロスもかなり進化していますので、目的に合わせて最適なものを専門家と相談してみるのが良いでしょう。
築10年～15年
結構悩ましいのがこのあたりです。クロス張替えはするとして、水回りの更新をしてもよいと考える築年数です。耐用年数は10年～20年であり、正直まだ使えますが、見た目にも機能的にも少し古いな～と感じます。使えるとはいえ、あと数年で更新時がきます。住みながらユニットバス交換やトイレ交換はかなり大変ですし、仮住まいまで費用が発生するかもしれません。ちょっと早いけど、もう入居前に一気にやってしまうか・・・と思う人も多いです。
また、給湯器交換時期です。給湯器はカッコいいトイレや機能的なキッチンのように、普段目に見えて恩恵を受けているわけではないですが、お湯を沸かすという重要な役目を担っています。故障をするのは大晦日、お風呂に入るその旬kンかもしれません。ここは故障前に交換をしておいた方がいいです。
設置しているマンションはディスポーザーも交換時期です。ここまでくるとフローリングや部屋の中のドアの建具も気になってきます。クローゼットは今のマンションは結構広めにWICにしていますが、この時代のマンションはあまり収納重視ではなかったので、少し増やしたいと思うかもしれません。
一般的な蓋スイッチ方式のディスポーザーは約60秒のタイマー運転ですが、フロム工業のディスポーザーは、生ごみの量や種類を判別し、最適な運転時間を自動判別します。
生ごみの量が少ない時は、通常時よりも短時間で運転し終了します。(最短２０秒)無駄な運転を減らす事で電気代や水道代の節約につながります。
ここまでくるとほぼ全交換になってきて、費用がかさみます。さらに2005年～2015年のマンションは今の新築に比べると作りがしっかりしていて、それなりのグレードのものが導入されています。いくら新しくなるとはいえ、賃貸レベルの最低グレードの水回りはやはり入れづらい・・・となると費用もまた上がります。そこそこ築浅なため物件価格もそこそこするでしょうし、リフォーム範囲はすごく悩ましくなります。
個人的にはユニットバスはあきらめる、キッチンは食洗器とディスポーザーという機械系だけ、内装はスイッチカバーや壁紙というコスパの良いところは更新、フローリングは張替えをあきらめて上張りも視野に。水回りのクッションフロアだけ汚れやすいので更新 という感じで最低限にとどめようかなと思っています。
フローリング交換や給湯器交換は床暖房があるとコストが結構上がりますので、見積もりは覚悟しておきましょう。（ちなみに、最近の新築マンションは、コストカットで床暖房がないから安心！？）
黄ばんでくるスイッチカバーを交換するだけで築古感が大幅に減少！コストも安く自分でもできます
【専門家は語る！】
築10年～15年は、多くの設備が更新時期を迎えるため、リフォームを検討する上で、非常に重要な時期です。
特に水回り設備は、見た目だけでなく、機能面でも大きく進化しています。例えば、最新のユニットバスは、断熱性能や節水性能が格段に向上しています。
また、トイレも、節水はもちろんのこと、掃除のしやすさや、デザイン性も向上しています。
これらの設備を更新することで、快適性が向上するだけでなく、光熱費の削減にもつながります。
また、給湯器やディスポーザーなどの設備機器は、故障してから交換するとなると、その間、生活に支障をきたすことになります。
特に給湯器は、冬場に故障すると大変です。そのため、これらの設備は、故障する前に、計画的に交換することをおすすめします。
フローリングに関しては、おっしゃる通り、床暖房の有無によって費用が大きく変わります。
床暖房を設置する場合は、床暖房対応のフローリング材を選ぶ必要があるため、材料費も高くなります。
また、床暖房を設置せずに、既存のフローリングの上に新しいフローリングを重ね張りする「上張り」という方法もあります。
上張りは、既存のフローリングを撤去する必要がないため、費用を抑えることができます。
ただし、床の高さが若干高くなるため、建具の調整が必要になる場合があります。
また、既存のフローリングの状態によっては、上張りができない場合もありますので、注意が必要です。
あと、見落としがちなのが、配管の劣化です。築年数が経過したマンションでは、給水管や排水管などの配管が劣化している可能性があります。
配管の劣化を放置すると、水漏れなどの原因となります。
水回り設備を更新する際には、配管の状態も確認し、必要に応じて交換することをおすすめします。共用配管と専有部の配管があることをお忘れなく！
築15年～20年
ここまでくると水回りを含めたリフォームはした方が、いろいろな意味でいいでしょう。まったく手が入っていない部屋だと、生活に支障が出始めているレベルなので「ここの修繕も必要なので、その分物件価格を勉強してもらえませんか・・・」という交渉もありかもしれません。
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【専門家は語る！】
この築年数になると、水回り設備だけでなく、内装や建具なども、かなり傷んできている可能性があります。
特に、一度もリフォームされていない部屋の場合は、現在の生活スタイルに合わない間取りになっていることも多いです。
そのため、部分的なリフォームではなく、全体的なリフォームを検討することをおすすめします。
物件価格の交渉については、リフォームを前提とした購入であれば、交渉の余地はあると思います。
ただし、売主側も、リフォームが必要なことは認識しているはずです。
そのため、大幅な値引きは難しいかもしれませんが、ある程度の値引きは期待できるかもしれません。
リフォーム費用を含めた総額で、予算内に収まるかどうかを、慎重に検討することが重要です。
築20年以上
これまでは部分部分のリフォームでしたが、間取り変更やスケルトンリフォームといった大胆なリフォームも視野に入ってきます。築年数が古く、間取りが和室がでかすぎる、対面キッチンじゃない、収納が少なすぎるといった今風じゃないデザインになっていますので、気に入ったようにゼロベースから考えるのもありです。注文住宅と比較すると目に見える部分だけを考えればよいので、難しすぎず理想の部屋にしちゃいましょう。
注意点としては、物件によっては配管や規定によってリフォームに制限があることです。キッチンの位置が変えられなかったり、ユニットバスが入らなかったり、フローリングではなくカーペット必須だったり、壊していい壁と柱の役目をしている壁があって間取りをぶち抜けなかったり、細かいルールがある上に内覧だけではわかりません。仲介の方としっかり相談して、自分がやりたいリフォームが可能なのかどうか購入前にチェックしておきましょう。
断熱性もこの築年数だと甘いことが多いです。マンションのサッシは共用部なので交換は至難ですが、組合に交渉するなり、内窓で対応するなどもした方がいいかもしれません。補助金も出ますよ！
自分通りの部屋にできるスケルトンリフォーム！玄関ドアとかサッシといった共用部が古いままなのが残念・・・
【専門家は語る！】
築20年以上のマンションでは、スケルトンリフォームが最も効果的なリフォーム方法と言えるでしょう。
スケルトンリフォームによって、間取りや設備、内装などを、すべて一新することができます。
また、断熱性や耐震性などの住宅性能を向上させることも可能です。
ただし、スケルトンリフォームは、大掛かりな工事となるため、費用も高額になります。
また、工事期間中は、仮住まいが必要になる場合もあります。
そのため、スケルトンリフォームを行う際には、費用や工期などを、事前にしっかりと確認しておくことが重要です。
断熱性に関しては、おっしゃる通り、内窓の設置が効果的です。内窓を設置することで、断熱性能が向上するだけでなく、防音効果も期待できます。
また、最近では、断熱性能の高い塗料や、断熱材なども開発されています。
これらの材料を使用することで、さらに断熱性能を向上させることができます。
管理組合の規約については、本当に注意が必要です。マンションによって、リフォームに関する規約は異なります。
そのため、物件購入前に、必ず管理規約を確認し、自分が希望するリフォームが実現可能かどうか、確認しておくことが重要です。
特に、水回りの位置変更や、間取り変更を伴うリフォームを検討している場合は、注意が必要です。
場合によっては、管理組合の承認が必要になることもあります。
承認を得るためには、事前にしっかりと計画を立て、管理組合に説明する必要があります。
リフォームの費用
概算工事費
およその予算を記載します。
もちろん導入する設備グレードによって金額は大きく変わります。
また、昨今の激しい建材値上げで「思っている金額の、2割増し！」ぐらいの覚悟でいてください。
合計
まぁ～これぐらいは正直かかりますね・・・ 既存の設備をどこまで使うか、お金をかけるところはどこか、しっかり検討しましょう。
スケルトンリフォームの場合、相場はもうやりたいこと次第ですが、800万円～1200万円程度です。 意外と安いと思いませんか？
マンションは修繕積立金でカバーされますが、戸建なら外壁や屋根、シロアリ対策などの費用も必要になることも
【専門家は語る！】
ここに挙げられた費用は、あくまでも目安です。
特に、最低費用は、かなりグレードを抑えた場合、またはごく一部の工事の場合を想定した金額となります。
実際には、この金額よりも高くなることが多いと思っていただいた方が良いでしょう。
また、スケルトンリフォームの費用は、工事内容によって大きく変わります。
例えば、間取り変更を行う場合や、水回りの位置を変更する場合は、費用が高くなります。
また、断熱性や耐震性などの住宅性能を向上させるための工事を行う場合も、費用が高くなります。
さらに、マンションの場合は、管理組合への申請費用や、工事中の騒音対策費用なども必要になる場合があります。
これらの費用は、物件によって異なりますので、事前に確認しておくことが重要です。
リフォーム費用は、物件の築年数や状態、リフォームの内容、使用する材料などによって大きく変わります。
そのため、リフォームを検討する際には、複数のリフォーム会社から見積もりを取り、比較検討することをおすすめします。
リフォーム会社を選ぶ際には、価格だけでなく、実績や提案力、アフターサービスなども考慮して選ぶことが重要です。
諸費用について
なんとまだ終わりじゃないです！さらに諸経費として一般的に、リフォーム工事費の5～15％程度が諸費用として見込まれます。フルリフォームの場合、工事費が高額になるほど諸費用の割合は低くなる傾向がありますが、工事規模が小さい場合は割合が高くなることがあります。
さらにこんなお金も・・・
【専門家は語る！】
諸費用については、見落としがちなポイントです。
特に、仮住まい費用や、ローン費用は、大きな出費となります。
そのため、リフォームを検討する際には、これらの費用も考慮して、予算を立てる必要があります。
仮住まいに関しては、リフォームの期間や内容によって、必要な期間が変わってきます。
例えば、水回りだけのリフォームであれば、数日で終わることもありますが、スケルトンリフォームなどの大規模なリフォームの場合は、数ヶ月かかることもあります。
そのため、事前にリフォーム会社と相談して、仮住まいが必要な期間を確認しておくことが重要です。
仲介手数料については、おっしゃる通り、中古マンションの場合は、仲介手数料がかかることが一般的です。
仲介手数料は、物件価格によって異なりますが、数百万円になることもあります。
そのため、中古マンションを購入する際には、仲介手数料も考慮して、予算を立てる必要があります。
まとめ
中古マンションはぱっと見安く見えても、新築に近づけようとすると新築の価格を軽く超えてしまうことはありえます。特に滋賀のような地方だと、本体価格は安いのにリフォーム費用は全国共通なため、逆転が起きやすいです。「それなら新築を買った方が住宅ローン減税も大きいし、断熱性も高くて光熱費も安いし、やっぱり新築は気持ちいいい！」という理由で新築を選ぶのは全然アリだと思います！
価格が理由で新築より中古と考えるのであれば、その後発生するリフォーム費用のことも視野に入れて計算しなおしてみてください！
「まぁ別に住めるならいいよ！」と思っていても、故障となると結局いつかは費用発生します。新築と築15年ではその発生までのタイムリミットが15年違います。居住中のリフォームはさらにお金がかかるし、生活も大変なので、可能であれば入居時に行う前提で考えた方がおすすめです！
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