こんにちはモルモット滋賀です。 先日Xにこういう冊子版スーモの画像をアップしたところ思ったより反響があり、多くの意見をいただきました。
Xみてるとおかしくなるけど現実のマンション購入てこんなもんね
— モルモット滋賀 (@ManshionShiga) January 19, 2024
年収1000万で、4000〜5000万の家を買う
これ以上は値上がり期待前提で都心エリアじゃないと怖い pic.twitter.com/supkXWFQ9v
家を買う予算の適正って難しいですよね。 本人の年収や家族構成、家以外にどれだけお金を使う家庭なのかにも当然左右されますし、買った家がどんなものかにもよります。
ネットを見ると 「住宅ローンは最強 今すぐ買った方がいい」というのもあれば「持ち家はお金が出ていく負動産 トラブルが起きてもすぐ引っ越せない」というのもあります。
スムラボにたどり着いている方の多くは「買った方がいい」という価値観だと思いますが、世の中の声というか、著名なインフルエンサーさんですら「持ち家は買うな！」という論調の方は多いです。ロバートキヨサキの金持ち父さんは、収益を産まないのにコストがかかる家を買わないのです。（個人的にはこれ、家を持っていることで賃貸料を払わなくていい分得しているという帰属家賃の考え方を無視しているので反対ですが）
つい最近も「25歳で戸建を買ったが、離婚して４L D Kに一人で住んでいる」みたいな記事を読みました。いくらなんでも戸建で即売却は手数料など考えて大赤字でしょう。 このバトルが永遠の口論になるのは理由があって、買った家の価値も違えば家に求めているものも違うからです。
最新のデバイスを使いこなせる技術者が「Apple vision proは50万円でも買い」と言っている一方で「LINEとブラウジングしかしないしスマホなんてiPhone SE3を買えば十分」という人もいます。どっちも間違いではないのです。
資産価値的には間違いないだろう晴海フラッグですら、年収・予算・職場・家族構成を考慮すれば「あなたは買わない方がいいのでは？」という結論になることもあります。 資産価値的には厳しいだろう地方山奥の豪邸でも、「あなたは買うべきだ！」となるケースもあります。
なので今回はモルモット人脈を辿り、実際に家を買った人の属性や選んだ理由、今後の住み替えなどについてヒアリングしてみました（記事にする部分はもちろん承諾済） n数は少ないのでなんの統計でもないですが、「こういう価値観もあるんだな～」とご参考としてお読みいただければ幸いです！ 全員滋賀県民です。
Contents
【ケース１】 注文住宅を建てたご家族
こんにちは今日はよろしくお願いします。
Aさん「よろしくです」
[早速ですがどんな家にお住まいか教えてください」
Aさん「草津市で注文住宅を建てました。ハウスメーカーは色々調べてコスパがよく、断熱性やソーラーなどの最新テックが詰め込まれた一条工務店にしました」
一条工務店のお家 総二階スクエアなフォルムが特徴
「一条！いいですよね。なんだかスペック最強みたいなあの感じが男の心を揺さぶります。ご予算はいかほどだったでしょうか」
Aさん「建てたのはコロナ前で、土地上物あわせて5000万程度です」
「コロナ前で5000は結構高いですね。滋賀の中ではトップかも。差し支えなければ年収など・・・・」
Aさん「ボーナスが業績に左右される会社ですが600~800万円ぐらいです。妻は専業主婦です。子供2人と車がありますがなんとかやっています」
「素晴らしい人生ですね・・・！ローンはどちらで？」
Aさん「提携の関西みらい銀行にしました。金利はネット銀ほどではないですが、団信が非常に手厚く、生命保険医療保険代わりにしています」
「関西みらいはシングルローンでも配偶者がガンになったら100万円など独自の手厚さがありますよね。がん診断でローンチャラはもちろん、100万の見舞金、上内皮がんでも50万円支給。入院５日で10万円といったもはや総合医療保険です。提携であれば公式サイトの金利より実際安く借りられるイメージです」
Aさん「そうなんです。私が借りたときで0.6%ぐらいでした。今はもっと安いんですかね？」
「もうちょっと安いですね。地銀は意外と話を聞くと安く、ネット銀行を越える時がありますね。」
「物件を選んだ理由を教えてください」
Aさん「まずエリアですが近所に妻の実家があるので場所は大体決め打ちでした。そこでいい土地を探してというところですね。一条工務店を選んだのはやはりスペックの良さです」
「気に入ってる所はありますか？」
Aさん「断熱性がすさまじく、全館床暖房で真冬でも寒いと感じる時がありません。風呂場やトイレも勿論暖かいです。全館空調は一度使うと戻れないですね。間取りもマンションではできないような専用の仕事部屋を特注できて満足です」
「全館空調は憧れますね。光熱費は各部屋クーラーより高くなるのでしょうか」
Aさん「断熱性が高いのでむしろ安くなりました。夏の冷房は全館空調といいつつエアコンなんですけど、小さいのが１Fと２Fに１つ置いておけば全部ドア開けっ放しでもしっかり冷えます」
「すごすぎる」
Aさん「もっというと太陽光パネルがあるので、電気代は基本かかってないです。それどころか余りを売電したり、電気自動車のチャージに使えるのでガソリン代も払ってません」
「今年の夏は暑く、私もエアコン全開にしていました」
Aさん「ですよね。太陽が激しかったのでむしろ大儲けでした笑」
「太陽光パネルって維持費等で賛否両論ありますがつけてよかったと思いますか」
Aさん「思いますね。インフレで電気代もあがっていますし、元をとるのは早いでしょう。屋根の防水にもなります。一条工務店は地場の工務店よりイニシャルの値段は張りますが、長く住むのであれば太陽光の恩恵やメンテの手間が少ない外壁などで取り返せると思います。もちろん住環境もいいですしね。ケチらないほうがいいかと」
「長く住む とお話にありましたが、やはり注文戸建てなので永住前提ですか？」
Aさん「子供が大きくなったら引越しもありかと思っています。もっと滋賀の田舎で大きな庭というか、家より大きな広場があるような所に拘りぬいた家を建ててみたいです。1軒目ですと注文住宅とはいえ こうしたほうがよかったな～ というのはたくさんありますし。リセールも一条はまだ高いほうです。良くも悪くも一条はカスタマイズ性が低く、ある意味マンションのようなパッケージされた商品なので万人受けはする感じなので」
「3軒建てないと理想の家にならないといいますもんね 夢があるお話をありがとうございました」
【ケース２】 琵琶湖近くのマンションを購入した家族
「本日はよろしくお願いします。プロフィールを教えてください（本当はもっと丁寧にお伺いしています)」
Bさん「年収800万 専業主婦と子供1人 40代 琵琶湖沿いのマンションに住んでいます」
「しかも上層階ですね。どうしてこちらを選ばれたのでしょうか」
Bさん「転勤で滋賀にやってきて、たまたまそこが分譲販売していた・・・ぐらいですね。琵琶湖は見えないより見えた方がいいかなぐらいの気持ちでした」
「思い切りましたね～ 戸建ては考えなかったのでしょうか」
Bさん「車も持っているので、駅前マンションでなくともよいのですが、戸建てだと土地やハウスメーカーやら探すのが大変で当時子供がまだ小さくえいやで行きました」
「ちなみに購入価格は・・・」
Bさん「80㎡ぐらいの部屋ですが当時で4000万ぐらいだったと思います」
モルモット「安！ こんな琵琶湖ビューの部屋で！」
Bさん「当時は高すぎるってすごく言われていましたよ笑 同じ市内で三井ホームが建つと笑」
「今だと上物だけで5000万ですからね・・・気に入っている部分はありますか」
Bさん「駅近でアクセスが良いのと、やはり琵琶湖の景色ですね。花火大会は最高です」
「花火大会家から見れるのは最高ですよね～ 住み替えの予定などはありますか」
Bさん「１つ下の部屋が5000万円で売却されていて、かなり手元にお金が残りそうなので考えてもいいかなと思っています。今のマンション駅から近いですが商業施設がほとんどない駅なので、もう少しにぎわいのあるエリアがいいかなと」
「滋賀でいえば 商業施設豊富で駅近となるとプラネスーペリアグラン大津瀬田はいいですよ 大規模なので今のマンションにない施設もあります」
Ｂさん「チラシ入ってましたね～ いくらぐらいになるんでしょう？80㎡で」
「う～ん 階層にもよりますが5000万は覚悟したほうがいいかもしれません・・・」
Ｂさん「えぇ！？ 瀬田でそんなにするんですか！まぁ高く売れるということは似たようなマンションはそりゃ高いか・・・」
「Ｂさんは元手があるから大丈夫ですよ！値上がり考えると今までの住居費がタダだったみたいなものです！」
Bさん「年が年なのでローンが短くなっちゃうのもあり、軍資金はマストですね」
どうせ滋賀に住むなら〜琵琶湖が見えたい！
【ケース３】 シエリアシティ大津におの浜を買った新婚カップル
「プロフィールを・・・」
Ｃさん「30歳 年収500万×２の共働き 私は大津勤務で旦那は京都市勤務です。まだ子供はいません。車も持っていません。シエリアシティ大津におの浜を購入しました。購入価格は70㎡で4000万ぐらいです。もうすぐ入居です！」（お話をお伺いしたのは2023年秋頃です）
「ありがとうございます。シエリアに決めたきっかけは？」
Ｃさん「ＪＲと京阪も使えて夫婦の通勤が便利なのと、規模ですね。大規模なので共用施設が多く、他のマンションと明らかに違うと思い魅力だと思いました。すごーい！って思える感じです！」
「使いたい共用施設はありますか？」
Ｃさん「ゲストルームとランドリー、コワーキングスペースですかね。夫婦とも両親が遠方なので来てもらった際はゲストルーム利用したいと思います。布団とかも持っておくのはスペースや管理が結構大変なので。在宅勤務も多いのでコワーキングスペースは助かります。他のマンションにもあるのですが、エントランス隣のラウンジに机程度のものでした。シエリアシティはしっかりと独立したスペースになっていて集中できそうです。旦那が宗教的にドラム式洗濯機がダメな人なので、乾燥機が家の敷地内で使えるのは最高です」
公式サイトより シエリアシティ コワーキングスペース
公式サイトより スタディルーム
「コワーキングスペースはいいですよね。イメージ的に学生向け？と仕事向けで分けてあるような気がします。大規模ならではですね」
Ｃさん「そうなんです。別に値段も他のマンションと変わらないのにオマケがたくさんあっていいなと。さらにこれだけ共用施設があって管理費も県内最安クラスでした」
「大規模様々ですね。駐車場が立体式なのも大きいかもしれません」
Ｃさん「私は免許すらもってないので駐車場は使わないのですが、間接的に恩恵は受けている感じですね」
「もうすぐ入居で外観も見えていますがインパクトがすごいですよね」
公式サイトより シエリアシティ大津におの浜の外観。大規模マンションの新築はアガる
Ｃさん「そうなんです！イメージしていたよりめっちゃ立派！」
実物（2023/3)
遠景
「西武跡地というブランド？もありますしエリアＮｏ１物件で話題性は間違いないですよねこれ。会社でも話題になってます」
Ｃさん「さらにシエリアシティはＺＥＨなんですよね。断熱性が高いということでエアコン1台で部屋あけっぱなしでも暖まったりしますか？」
「うーんそれは厳しいかと。24時間換気で常に窓がちょっと空いてるようなもんですしそういう風な構造になってないからパワー的に行けてもやっぱ無駄ですよ」
Ｃさん「ですよねえ。あと床暖房がないのが気になります。オール電化のメリットってなんなんでしょう？」
「細かいことを言えば災害時に強いとか言われていますが実際はケースバイケースですし、ガスの火力を住宅の中で使えないデメリットのほうが大きいと思います。キッチンだけじゃなくて電気式の床暖房やミストサウナは暖まりも遅いし光熱費もかかりがちです。まぁシエリアにはどっちもついてませんが」
Ｃさん「戸建てならガス管を引かなくていいとかあるかもですがマンションで買うとその良さは実感しづらいですね」
「関電不動産は関電が儲かるためのハードウェア屋ですからね。この物件ももちろん関西電力一括受電で変更は極めて難しいです」
Ｃさん「その分本体価格が控えめだと思っておきます」
「まだ住んでもないのにアレですが 住み替えなど出口戦略などはお考えですか？」
Ｃさん「さすがにまだ考えていないです笑 モデルルームでは資産性を強調していたので万一の際もまぁそこまで手出しはないかなと思っています」
「モデルルームで資産性の話をするところが増えましたよね。この株を買うと儲かります！みたいな話を証券会社がしているみたいで結構グレーだと思いますがギリギリの表現をしてきますよね。過去10年でこうなってますよ？みたいな」
Ｃさん「まぁ引っ越した際に赤字にならなければバンバンザイです」
「買った家が築10年たって買った値段より高く売れるというのは普通に考えるとおかしいですからね。ここ10年の、一定のエリアにだけ起きたラッキーぐらいに思っていた方がいいと思います。建物の質が一番高いのは基本新築時で、やっぱり少しずつ値下がりするのが基本です。インフレで全体的に上がるかもですが、そうなると当然住み替え先も上がりますからね」
Ｃさん「東京みたいに契約して2年後に住みだしたら3000万利益！鍵をあけただけで大儲け！とかはないですよね」
「そもそも滋賀のマンションは元値が3000万～4000万ぐらいですからね」
Ｃさん「そうなんです。東京だと値上がりするマンションはそもそも高くて買えません」
「お金持っている人はさらに儲けられますが、我々庶民や一次取得者が買えるマンションは東京でも値上がりが期待できないのが通常です」
Ｃさん「私地元が関東で友達が住んでいて行ったことあるのですが幕張ベイパークはすごいと思いました。値上がりもしていて、買った時の価格は今のシエリアシティと大差なかったそうです」
「あれは素晴らしいマンションですね。滋賀にもできてほしい。建物の仕様そのままで。大津レイクパーク。」
Ｃさん「安いのですが通勤が大変そうです。駅までいい道路ですがやっぱり15分歩きますしそこから都心方面へ通勤は時間がかかり、フル出社共働きだとしんどい気がします」
「ベイパークはいいマンションで、駅前の商業施設も素晴らしいですが都心まで時間がかかる駅遠マンションなのは事実で、全員に勧められるわけじゃなくて、勤務地やライフスタイルに適合するかどうかが大切ですね。仮に新宿勤務共働きだと冷静に考えて家に帰ってくる時間が遅すぎて育児と両立しません」
Ｃさん「立地の悪さをマンションとしてのハードウェアの良さでカバーしている感じですかね」
「駅遠共用施設モリモリ大規模マンション 平成初期あたりにブームとなりましたがコロナ前ぐらいの時期は駅距離が正義 資産性は駅距離で決まる 共働きを維持するには通勤を短く！という論調となり郊外大規模は負の団地扱いされていました。しかしそんな駅近都心物件は高くなりすぎて買えなくなったのでまた郊外大規模ブームが来てます。コロナで在宅勤務が普及したのも後押しでしょう。プロミライズ青葉台などもそうですが、立地が悪い分 マンションとしての魅力を高められていて私はこういう家の方が好きです。敷地はいっちゃえば駅近とか資産性とかは関係ないので、自分が住んでいて嬉しくなる建物に住みたいです。しかも手が届く価格なのがありがたいです」
Ｃさん「シエリアシティ大津におの浜は 駅近で大規模で関東にはないタイプですよね」
「まぁ滋賀全体が郊外ですからね！」
Ｃさん「ドッ」
【ケース４】 プレサンスレジェンド琵琶湖を買った外国籍の家族
「こんにちは。まずはプロフィールをお願いいたします」
Dさん「中国から来て滋賀で働いているDです。年齢は30代中盤で、妻がいます。年収は買った当時は奥さんの分もこみで500万ぐらいだったかな？今は大津京のプレサンスレジェンド琵琶湖の低層～中層に住んでいます。当時は3500万ぐらいでしたかな？よろしくお願いいたします！」
「マンション名を書いてもいいとのことですが・・・本当に大丈夫ですか？ 」
Dさん「いいんです！実は仕事の関係で中国にしばらく戻ることになりました。なのでこの部屋は売るので宣伝してほしいぐらいなんです笑」
「そういうことですか。買う時も将来的な売却を前提でしたか？」
Dさん「そうですね！国内での異動もありえるし、ずっと滋賀に住む可能性は低かった。なので高く売れる家を選びました」
「このプレサンスレジェンド琵琶湖を選んだ理由は、やはり琵琶湖ビューですか？
Dさん「そうです！このマンションはリビングの正面が全て琵琶湖のすごい景色です！大津ではマンションがたくさん建っているけど、琵琶湖がきれいに見えるマンションは数が限られるので、価値が残ると思いました。セカンドハウス需要も高いと見ました。中国の考えだと、東京のタワーマンションや、京都中心部はとても人気があります。滋賀でなら琵琶湖が見えるのが最大の価値です。僕もこの景色のよさを魅力に感じました」
「実際新築3500万⇒築6年4500万円 程度と滋賀では考えられないぐらい上がってますね。低層階にしたのは理由があるのでしょうか？上層のほうが価値がありそうです」
Dさん「最上階はプレミアム仕様でキッチンとかお風呂がゴージャスでした。さらにすごく広い、リビングが40畳みたいなのもありましたが単純に高くて買えませんでした笑」
「滋賀で唯一1億円越えのあの部屋ですね」
Dさん「マンションで高い部屋がいいのは、周りの建物の高さを超えて抜け感がでるからでしょう？このマンションは目の前がすべて琵琶湖なので建物がなく、どの高さからも大体同じ景色なのでいいかと思いました。それでも高さで値段結構変わっていたので」
低層でもいい景色 プレサンレジェンド琵琶湖
「もし今度また大津に戻ってきたらどんなマンションがいいですか？」
Dさん「う～ん 今建築中のすぐ近くのプラウドシティ大津京もいいかもですね」
「やはりそれは琵琶湖ビュー？」
Dさん「うん。新築ならではの設備の綺麗さや共用施設の充実っぷりはいいですね！でも駅から遠いし、琵琶湖との間にスペースもあるし、スーパーも直結のプレサンスレジェンド琵琶湖に比べると資産性という意味ではどうなんでしょう？」
「琵琶湖ビュー特化なら間にあるブランズ西大津もいいですね。あそこはエントランスが南国ホテルみたいで外国人受けもしそうです。新築であれば、プレサンスロジェ大津京レイクヴィラもあります。どちらかというと単身者向けになりそうです。」
公式サイトより 琵琶湖ビューの立地はもうあまりないですが隙間を縫うように誕生します
Dさん「そうなんですね～ やっぱりそういうコンセプトをもった家に住みたいですね～ 大津でもタワーマンションができてほしい！」
「大津京駅前にファーストタワーMARYがあるじゃないですか ファーストかつラストのタワーマンション笑」
Dさん「そういえばそうですね笑 でもちょっと古いかな。やはり中国人の心を動かすにはもっと都会的なシンボルじゃないと！」
「となると滋賀は琵琶湖ビュー以外のマンションは厳しいですか？」
Dさん「そうですね。全部似たようなファミリーマンションで京都が近くにあるのに選ばないかもしれません。だからこそベッドタウンとして優秀なのでしょうが、セカンドハウスや投資用にはならないですね」
「実需の街ですね」
Dさん「逆に言うと琵琶湖ビューの部屋はたかすぎる！笑 死ぬまで住むなら琵琶湖見えなくてもいいと思います！景色もいつか飽きますよ！」
「プラウドシティ大津京だと琵琶湖ビューの有無で2000万円ぐらい変わってきますね」
Dさん「そんなに！？もう1個小さい部屋買えちゃいますね！！」
「でも・・・」
Dさん「売るときは高く売れる！だから実際は同じ！なら景色がいい方がいい！僕はそう信じています！」
「高いものは高く売れるのはなんでもそうですね」
Dさん「あと中国はもうデフレだけど日本はインフレだからほしい人ははやく買った方がいいと思います」
「インフレヘッジに住宅購入は最適ですよね」
Dさん「でも中国みたいにバブル崩壊して作りかけのマンションが出てくる・・・かもしれないから安心とは言えないよ！」
「あれどういうことなんですか？」
Dさん「日本と違って中国は家を引き渡す前にお金を渡す。デベロッパーはそのお金で自転車操業をしてお金を集めるだけ集めて、最終的に約束の家を建てられずにドロンと逃げちゃうわけです。追いかけようにも潰れてるからどうしようもない。渡したお金ははるか前に約束した家を建てるのに使ってるから手元にもない。一応建てるという約束はしているから工事を始めるけど完成させる気もお金もない笑」
バブル崩壊により相次ぐマンション建築中止
「引渡し前にお金を渡すなんてすごいですね」
Dさん「日本もそうしたらデベロッパーが余裕をもってジャンジャン建てられますよ！景気も良くなって不動産価値も上がる！だからもっと建てられる！日本はアフターサービスで1年ぐらい不具合もタダで直してくれるのはすごいです！」
「でも爆発するときは・・・」
D「ドロンします笑」
その後Dさんの部屋は無事売れたそうです。
まとめ
滋賀にお住まいの4名に予算感を聞くはずが家の魅力を聞くような流れになりました。 皆さんそれぞれの価値観で購入物件を決めていて面白いなと思いました。 年収と予算の話で言えば、スーモの感覚に近く、年収の4～7倍でしょうか。 ちょっとお伺いした方の年収レベルが全体的に高かったです。そのためか今回紹介した4名は滋賀県の中でも当時相当高い、正直最高レベルのご自宅を購入されています。プレサンスレジェンド琵琶湖の3500万円も当時としては滋賀県最高額クラスだったのです。今はシエリアシティ大津におの浜は琵琶湖ビューではないですが、低層3500万円程度で、滋賀といえども全体的には価格上昇の波は感じます。 滋賀だと5年前は「70㎡で4000万！？！？高っ！！！下手したら2000万円台の世界じゃないの滋賀って！」という感覚でしたが、今は「ある程度上の階なら4000万は覚悟だなあ 80平米なら5000万はもう普通か」という気持ちになってきています。 となると年収としては世帯で30歳前後だとして400万×2か、 単身なら大企業のエリートで800万。まぁ確かにそれぐらいの層が新築マンションを購入している そんな感じでしょうか。 実際は大津の一次取得は半分程度で、残り半分が住み替え等、ある程度年齢が行った40代～老夫婦が多い印象です。となると新築マンション＝世帯年収800万円というハードルはそこまで高くないかもしれないですね。手持ち資産もあるでしょうからそこまでの年収も不要です。総務省の23年 家計調査によると、住宅ローン返済月額は84,753円です。
SNSなどを見てると低金利の今は頭金を入れない方がお得とされていますが、それは手持ちの資金を頭金や繰り上げにするぐらいなら低金利で借りておいてほかで運用したほうがお得だからです。投資の利率＞借りる金利ということですね。頭金ゼロ貯金ゼロで突撃してもよいということではありません。
そこまで考えている人は少なくて、頭金をある程度入れる方の方がやはり多いのではないかと思います（特に今から借りるではなく既に返済が始まっている方）
仮に投資に回しているような手持ち資金を頭金に入れたとして、月額返済が8万円台ぐらいになる。これぐらいがやはり買ってよい目安ではないでしょうか。管理費修繕費などもありますしね。
ちなみに不動産経済研からのデータでは、近畿圏の分譲価格は3851万円、首都圏は6576万円でした。 まぁ～現実これぐらいが「相場」って感じですね。
滋賀の良いところは
・平均レベルの年収でも共働きなら県内一等地の新築マンションに手が届く
・県内一等地に新築マンションが建設され続けるぐらいには栄えている
・買い物など日常生活にはほぼ困らない
⇒ただし大津市では大型商業施設を潰して跡地にマンションを建てるベッドタウン化が激しい
・職場としてもお出かけ用として京都大阪に近い
・自然もある
やっぱりこれらですね！！ 実需ならやっぱり滋賀最高！光る君へ効果で盛り上がれ滋賀〜！！
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