<ジオ荻窪>現地訪問/価格考察【むさしのマンション】

いつも記事をご覧いただきありがとうございます！

今回は、【ジオ荻窪】について記事を執筆させていただきました！

それではどうぞ！

物件概要

所在地：東京都杉並区荻窪二丁目535番1他（地番）

交通：JR中央線「荻窪」駅徒歩 12 分、東京メトロ丸ノ内線「荻窪」駅徒歩 12 分

用途地域：第1種低層住居専用地域

敷地面積：7,013.96m²※位置指定道路含む　※建築確認対象敷地面積/6,716.42㎡

構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上4階

総戸数：99戸

駐車場：39台（平置き9台、機械式駐車場30台）※平置きのうち7台は居住者用、2台は荷捌き用

月額使用料：20,000円～32,000円

駐輪場：198台（2段式：上段57台、2段式：下段115台、スライドラック式(3人乗り対応)：26台）

月額使用料：300円～700円

管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

竣工予定日：2026年3月下旬(予定)

入居予定日：2026年4月下旬(予定)

売主：阪急阪神不動産株式会社、相鉄不動産株式会社

設計・監理：一級建築士事務所、株式会社長谷建築設計事務所

施工：ファーストコーポレーション株式会社

掲示板：ジオ荻窪ってどうですか？

地図はこちら

画像出典：公式HP　現地案内図

物件概要

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立地

本件は物件名の通り荻窪駅が最寄りになります。

荻窪駅は、JR中央線(快速停車駅)・総武線に加え、地下鉄丸ノ内線の始発駅というのが大変便利で魅力的ですよね！

荻窪駅南口から南へ徒歩12分、閑静な住宅街を抜け、善福寺川を渡ると本件があります。まずは、本件周辺の現地写真をご覧ください。

現地写真

善福寺川の対岸にジオ荻窪が見えてきます。北西より撮影

善福寺川に架かる松見橋より撮影

ここからは敷地配置図と照らし合わせてご覧ください。

画像出典：公式HP　敷地配置図

↓こちらがメインエントランスとなる部分です。

メインエントランス

↓こちらは南西角です。向かって右手奥にかけて敷地内にアベニューガーデンが設けられます。

南西角より撮影

↓こちらは北西角です。向かって左手奥に向かい、善福寺川との間に遊歩道があります。現在は大人ひとりが通れる程度で非常に狭いですが、新たに敷地内と一帯になる遊歩道が整備され、今より広くなります。特に北東側は、木々も植わりコミュニティーガーデンに生まれ変わります。

北西角より撮影

画像出典：公式HP　コミュニティーガーデン

↓こちらは西側の敷地がカーブしている部分です。正面奥に機械式駐車場が設置されます。

西側の接道

現段階では南側のアベニューガーデンが設けられる部分以外は公道に接しておらず、Google Mapのストリートビューでは現地の様子は一部しか確認できません。現地を一周見られたい方は、是非足を運んでご自身で確認してください。

用途地域図と俯瞰地図

本件は第一種低層住居専用地域に囲まれています。この用途地域は低層住宅のための地域であり、基本的に住宅や小中学校などを建てることができます。中規模以上の店舗や飲食店などは全く無いため、非常に静かな雰囲気が保たれています。

画像出典：公式HP　用途地域図

航空写真を見ると、以前は電源開発西田町社宅が3棟あったことが確認できます。

本件の北側は善福寺川が流れ、東・西・南は住宅に囲まれています。南東には杉並区立松渓中学校があります。

＜社宅解体前＞

画像出典：GoogleEarth

＜解体後＞

画像出典：GoogleEarth

周辺利便施設

＜スーパー＞

スーパーが少し遠いのが残念な点です。

・オーケー荻窪店　徒歩10分/約730ｍ…環八通りを渡る必要があり、徒歩での買い物は向いていなさそうです。車でも2分程度ですが駐車場が4台しかありません。

・西友高井戸東店　徒歩10分/約790m…環八通り沿いですが渡る必要はないので、こちらの方が徒歩でも行きやすいです。車だと少し大回りする必要がありますが、駐車場は12台あり無料なので、車でも利用しやすいです。

・コープみらいミニコープ荻窪店　徒歩10分/約790m…駅から帰宅する際に利用するのであればこちらです。ミニコープなので最低限であれば揃います。

・グルッペ荻窪店　徒歩11分/約860m…コープみらいと同じ並びにあります。有機野菜や拘ったお惣菜・調味料などが購入できます。

＜コンビニ＞

・ローソン杉並荻窪三丁目店　徒歩6分/約400m

ファミリーマート荻窪団地前店　徒歩8分/約550mや、セブンイレブン荻窪桃二小南店　徒歩8分/約550mがありますが、何かの通り道となるような場所ではないので、日常使いとなるのは、ローソンのみとなりそうです。

＜ドラッグストア＞

ココカラファインは荻窪駅周辺に複数店舗あります。

スギドラッグ高井戸店は環八通り沿いにあるので、車で買い物するのであればこちらです。

＜その他利便施設＞

・ルミネ荻窪　徒歩13分/約1020m

・ファッションセンターしまむら宮前店　徒歩13分/約1040m

第一種低層住居専用地域が広がっているため仕方がないことですが、近隣には店舗が少なく、徒歩での買い物は少し不便です。荻窪駅周辺では何でも揃うので、駅を利用する方は帰り道に、駅を利用しない方は、車で環八通り沿いの店舗にて買い物という選択になるのではないでしょうか。ただ、敷地配置図を見ると、接道は一部拡幅されるようですが、周辺道路が非常に狭い！一通が多い！ので、車の利用も煩わしく感じる方は多いでしょう。駐車場は37台/99戸ですので、設置率は高い方ですが、本件周辺道路の車両利用には少し注意が必要かと思います。

＜公園＞

・松渓公園　徒歩4分/280m

・大谷戸さくら緑地　徒歩6分/約450m

・大田黒公園　徒歩9分/約690m

駅から本件まで歩いた感想

駅距離のある物件は、駅までの道のりにより感じられ方が変わりますよね。色々なルートがありますが、私はこのようなルートで歩きました。(太田黒公園に寄りたかったので)。もちろん南口仲通りを通るルートであれば、グルッペやコープで買い物をして帰ることができます。※公式推奨は南口仲通りからのルートです。

画像出典：Google Mapを編集　ジオ荻窪への道順

まず、駅から本件までの間に信号は一つもなく、大通りを渡ることもありませんので、ノンストップで歩くことができました。歩道が狭いので車両通行に気を付ける必要はありますが、駅までの道のりの交通量自体はあまり多くは感じませんでした。アップダウンは多少ありますが、比較的歩きやすい道に感じられました。

以下、駅から本件までに存在するスポットの写真です。

＜歴史と風格を感じられる街並み＞

↓音楽評論家の太田黒元雄の屋敷跡地につくられた太田黒公園(徒歩9分)。公園と名付けられていますが、回遊式の日本庭園で、入口の門をくぐると樹齢100年を超える銀杏並木が出迎えてくれます。さらに中へ進むとコイが泳ぐ池があり、周りには紅葉などの木々が植わり静かな杜を感じられる場所です。

大田黒公園

↓近衛文麿の旧宅である萩外荘が徒歩約5分の場所にあります。復元されているので、古めかしさ、重苦しさはありませんが、当時の内閣総理大臣の住まいに相応しい、凝った装飾や調度品など観覧できるので、歴史好きの方は訪れてみると面白いかと思います。

萩外荘(近衛文麿旧宅)

画像出典：Google Map　パークコート荻窪周辺の様子

画像出典：Google Map　萩外荘周辺の様子

↑このように本件から駅までの間には、大田黒公園や萩外荘などが相まって、歴史と風格のある街並みが感じられます。

＜善福寺川を渡ると雰囲気が…＞

↓善福寺川以南、本件周辺の様子。

画像出典：Google Map　本件西側周辺の様子

ただ、これは現地を歩いてみての感想ですが、善福寺川を本件がある南へ渡ると少し雰囲気が変化します。どちらかというと、善福寺川以北の街区の方がより整っており風格を感じます。駅周辺は賑やかですが、住宅街に入ると立派な戸建てや、上記の大田黒公園、荻外荘の深い緑と歴史的建物の外観が良い雰囲気を醸し出しており、パークコート荻窪や、パークホームズ荻窪ザレジデンス周辺は高級住宅街を感じさせるからでしょう。一方で善福寺川以南は道幅が狭く、公道でない道も点在するため、少しごちゃごちゃした雰囲気があります。また、善福寺川はコンクリート護岸になっているからなのか（もちろん災害対策上必要なのはわかりますが）、見た目がイマイチだなあと感じてしまいました。この雰囲気の違いは是非現地に足を運んで感じて頂きたいです。

浸水ハザード

本件の注意点は善福寺川の氾濫による浸水想定区域に指定されていることです。

画像出典：杉並区ハザードマップ

浸水想定は1.0m~2.0mです。敷地全体が2度の浸水履歴があり、一部は4度もの浸水履歴があります。マンションとしても浸水対策を講じていますが、特に1階を検討される方はこのリスクを認識のうえ検討することが必要です。

デザイン

杉並区のジオといえば、【ジオ杉並松庵】が思い浮かびます。

エントランスのガラスウォールが特徴的な非常に外観デザインに拘った物件ですね。

画像出典：東急リバブルHP ジオ杉並松庵の外観

口コミ掲示板：ジオ杉並松庵ってどうですか

本件はジオ杉並松庵に続く、阪急阪神の拘りが詰まった意匠設計の物件となっております。

公式HPには詳しく記載されていますが、ここでは一部をピックアップして記載します。

外観デザイン

公式HPによると、コンセプトは「潤寛の杜をテーマとした木々に包まれた邸宅デザイン」だそうです。

まず、「潤寛」とはなんぞや？と思いましたが、どうやら造語のようで、調べても解説らしきものは出てきませんでした笑

公式HPによると、緑豊かでゆとりある空間のことだそうです。

「杜」とはまさに大田黒公園が体現しているような神秘的な雰囲気を持つ森を表わし、荻窪のイメージにあるしっとりとした潤いを感じる木々のことでしょう。

本件は敷地面積が7,013.96㎡と23区のマンションでは非常に広大な敷地面積を誇ります。その敷地内の空地率を高めることで、4棟構成の余裕ある配棟計画となっており、この空地にバランス良く木々を植え、遊歩道を設けることで、緑豊かでゆとりある空間を表現しています。

エントランス棟が「杜」を象徴しており、木材を全面的に感じられる大きな庇のファサードが非常に魅力的です。また、天然石を使用した外壁が重厚感を創出しており、荻窪の歴史と風格を表現しているように感じられます。広く余裕を感じられる車寄せも非常にかっこいいですね。

画像出典：公式HP　エントランス棟

一方、サブエントランスには華やかなシンボルツリーと呼ばれる円形の台座に乗った植樹がなされており、メインエントランスに匹敵する贅沢な空間使用と重厚感のある入り口となっています。

画像出典：公式HP　サブエントランス

北側は、善福寺川の対岸から見える、マンションのもう一つの顔です。メインエントランス、サブエントランスとはまた異なったデザインで、善福寺川の遊歩道と呼応するような、リズミカルに配置された木材のマリオンと水平のスラブが印象的なデザインです。駅からの帰路では、善福寺川の対岸に広がる木々と調和した外観が見え、我が家に帰ってきたという特別感を感じられるでしょう。

公式HP　北側から見た外観完成予想

エントランス棟

本件の特徴は贅沢な独立エントランス棟が設けられているところです。

大きな庇が特徴的なメインエントランスをくぐり東へ向くと、ラウンジとワークスペースが設けられています。

大きな南側の開口部からはアクティブガーデンの美しい植栽が見えます。

画像出典：公式HP　ラウンジ完成予想

画像出典：公式HP アクティブガーデン完成予想

まるでホテルのラウンジにいるかのような開放的な大空間は、この敷地規模だからこそ実現できた贅沢な空間利用です。

天井の木材の骨組み、柱の淡い木目調、そしてアクティブガーデンの木々…異なる顔を持つ「木」を組み合わせ、さらに石材タイルの床が高級感を演出しています。

ワークスペースには、もともと本件に植わっていた伐採木のクスノキを使用したテーブルがあります。

細部まで事業主のこだわりが感じられる共用部です。

眺望

住宅棟は、東棟が東向き、南棟が南向き、北棟が南西向きの3棟構成です。

全て1階部分は専用庭が設けられており、戸建てライクな生活を送ることができます。

画像出典：公式HP　敷地配置図

＜東棟＞

東側の隣接に屋根付きの駐車場、２階建てアパートがあります。南寄り2~3スパンの2階までは、このアパートと被ります。(離隔は約12m)。北寄りの2階までは平置き駐車場の奥の戸建てと被りますが、離隔は約23mあるのでそこまで圧迫感は感じないかと思います。3、4階となると眺望は完全に抜けてくることになります。

(※全てGoogle Earthにて計測、以下同様)。

画像出典：Google Earth

画像出典：Google Map 東側のアパートより本件を見たイメージ

＜南棟＞

南向きの西から5スパン程の2階は、南側隣接の2階建ての戸建てと被ります。3階だと戸建ての屋根、４階以上は抜けてきます。南側にはアベニューガーデンを挟むので、2階部分の建物同士の離隔は約12m程度あります。東に寄るとは中学校が見えますが、3階建ての校舎との距離は約55m程度あるので、離隔距離は確保できています。

＜北棟＞

北棟は南西向きです。東から５スパン程は南棟の廊下側と被りますが、離隔は約40m程確保されています。以西の住戸は車路・機械式駐車場(地下2階・地上1階のため配慮されていますね)のため2階以上であれば抜け、3~4階になると完全に抜けてきます。

画像出典：Google Earth 南西向きの眺望

価格

現在、北棟のみ価格が一部公開されています。

画像出典：公式HP　住戸配置概念図

後半の記載は●●990万、中盤の記載は●●490万と記載しています。

タイプ	専有(㎡)	専有(坪)	階数	価格(万)	坪単価(万)
J	75.42	22.81	2	15,990	700.87
I2t	72.46	21.92	1	13,990	613.21
I2	72.46	21.92	3	14,990	657.04
I2	72.46	21.92	4	15,990	700.87
H1′	68.58	20.75	4	14,490	635.12
H3	68.58	20.75	2	11,990	525.54
H4	68.58	20.75	3	12,990	569.37
G	56.94	17.22	3	11,490	503.63

平均坪単価612万

Jタイプ

画像出典：公式HP Jタイプ

75.42㎡、南西向き、2階：15,990万、坪700.87万

Iタイプ

画像出典：公式間取り集　Iタイプ

72.46㎡、南西向き、1階：13,990万、坪613.21万

3階：14990万、坪657.04万

4階：15990万、坪700.87万

Hタイプ

画像出典：公式HP　Hタイプ

68.58㎡、南西向き、4階：14,490万、坪635.12万

2階：11,990万、坪525.54万

3階：12,990万、坪569.37万

Gタイプ

画像出典：公式HP※限定ページ Gタイプ

56.94㎡、南西向き、3階：11,490万、坪503.63万

周辺事例

新築マンション

【サンウッド荻窪】

画像出典：サンウッド荻窪公式HP 外観完成予想

所在地：東京都杉並区荻窪4丁目

交通：JR中央線荻窪駅・丸ノ内線徒歩7分

総戸数：19戸

間取り：1LDK～3LDK

竣工：2026年1月中旬(予定)

引渡し：2026年2月下旬(予定)

口コミ掲示板：サンウッド荻窪ってどうですか

現地案内図：

画像出典：公式サンウッド荻窪公式HP　現地案内図

総戸数19戸と小規模ではありますが、徒歩7分とより駅に近い物件となります。

↓このように複雑な敷地形状をしており、パズルのように組み合わせた多彩な間取りが特徴です。

中古マンション

周辺相場を見ていきましょう！

【ピアース荻窪】

所在地：東京都杉並区荻窪５丁目

交通：JR中央線・丸ノ内線荻窪駅徒歩3分

築年：2021年11月(築4年)

・9,900万　55.34㎡　坪単価591.4万(2025年6月23日成約)

・7,980万　65.55㎡　坪単価402.5万(2025年3月20日成約)

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【パークホームズ荻窪ザレジデンス】

パークホームズ荻窪ザレジデンス

所在地：東京都杉並区荻窪四丁目

交通：JR中央線・丸ノ内線荻窪駅徒歩7分

築年：2018年7月(築7年)

・11,000万　62.85㎡　坪単価578.6万(2025年5月18日成約)

・11,700万　62.85㎡　坪単価615.4万(2025年5月17日成約)

口コミ掲示板：パークホームズ荻窪ザレジデンスってどうですか

【プラウド荻窪三丁目】

プラウド荻窪三丁目

所在地：東京都杉並区荻窪三丁目

交通：JR中央線・丸ノ内線荻窪駅徒歩6分

築年：2021年1月(築4年)

・10,200万　55.79㎡　坪単価604.4万(2025年4月13日成約)

・9,600万　58.45㎡　坪単価543.0万(2025年4月6日成約)

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【シティテラス荻窪エアーズコート】

所在地：東京都杉並区荻窪三丁目

交通：JR中央線・丸ノ内線荻窪駅徒歩14分

築年：2017年1月(築8年)

・9,250万　70.06㎡　坪単価436.5万(2025年1月30日成約)

・9,480万　70.06㎡　坪単価447.4万(2025年1月19日成約)

【シティテラス荻窪ブリーズコート】

所在地：東京都杉並区荻窪三丁目

交通：JR中央線・丸ノ内線荻窪駅徒歩15分

築年：2017年9月(築8年)

・8,800万　67.58㎡　坪単価430.5万(2024年10月12日成約)

口コミ掲示板：シティテラス荻窪(エアーズコート・ブリーズコート)ってどうですか

総括

パークホームズ荻窪ザレジデンスやプラウド荻窪三丁目など、荻窪駅近で魅力のある物件は中古市場でも坪600万超としっかりとした水準で成約しています。

一方で、本件と同様に徒歩10分以上×大規模マンションという同カテゴリーであるシティテラス荻窪は、440万前後と駅距離の分価格の伸び悩みがあります。

その中で、やはり本件の平均坪612万というのは少し高い価格設定にも思えますが、新築プレミアムを考えれば妥当なラインかと考えます。第一種低層住居専用地域がほとんどの駅南側で、これだけの敷地面積を確保し99戸という規模のマンションは中々貴重ですし、デザイン性含め、周辺中古と比較しても本件を選びたくなる付加価値がつけられているかと思います。

ただ、歩いてみてどうしても駅距離は感じてしまう部分はあるので、荻窪駅10分圏内がいい方や、荻窪らしさ(歴史や風格を感じる住宅街のイメージ)を求める方は、パークコート荻窪やパークホームズ荻窪ザレジデンス等の周辺中古を比較検討したいところです。

本件も、中学校が隣接しており、周辺は閑静な住宅街で静か、さらに、新築工事に伴う周辺の整備により、現在の様子からは生まれ変わるので、荻窪駅近マンションにはできないような迫力ある変化が期待されます。

引き続き、動きをウォッチしていきたい注目物件ですね！

本日も最後まで読んでいただきありがとうございました！

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