増税になる理由　ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズ【ナカハラ】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。

こんにちはナカハラです。

前回の記事で素人なのに国家予算を半額にするなど語るなという趣旨のコメントをいただきましたので、今回は予算の一部である都市再開発の助成について書こうと思います。

ナカハラのコメントは所詮呟きと変わらないので、フーンてな感じで参考程度に読んでくれると嬉しいです。

再開発補助金、7割弱で増額　タワマン頼みでゆがむ役割

2025年3月26日日経新聞
市街地再開発で自治体や国の補助金が当初計画より増加する案件が相次いでいる。日本経済新聞の調査では、補助金がついた再開発の7割弱で予算を積み増していた。資材高騰など外部環境が変化したことが背景にある。コストが上がっても採算を確保するために高層マンション中心の開発が増える。公共性が求められる市街地再開発の役割がゆがんでいる。

24年11月時点で進行中のプロジェクトで補助金がつくのは126地区。そのうち、当初計画より補助金額が増えたのは83地区（66%）あった。計画時に補助金がないなど一部の例外を除き、金額は平均4割増えた。郡山駅前1丁目（福島県郡山市）や福井駅前南通り地区（福井市）など、全体の費用に占める公的資金の比率が10ポイント以上高まった地区は7つあった。

公的資金の割合、事業費の6割弱

大阪府枚方市の京阪本線光善寺駅前では、2028年度完成に向けて、地上26階建てのタワーマンションや商業施設を整備する計画だ。ただ、資材費や労務費の高騰などで総事業費は約190億円と当初計画から6割増えている。

特に国や市の補助金と公共施設管理者（枚方市）の負担金の合計は2倍となり、公的資金の割合は事業費全体の6割弱と10ポイント上昇した。市の担当者は「（電線や通信線を地下に収容する）『電線共同溝』の設置義務化など、社会情勢の変化に合わせて追加している費用もある」と説明する。

補助金が当初計画から増える背景には、建設コストの上昇で資金難となっていることがある。国土交通省の建築着工統計によると、建物床面積1平方メートルあたりの工事予定額は24年に28万円と、5年前比で3割強上昇した。
国交省は物価上昇による工事費の高騰分を補うための補助金を22年に新設した。そのことが結果として、国民の税金を原資とする補助金依存を高めていることにもつながっている。

東京都立大学の饗庭伸教授は「建物の設計や用途など柔軟な計画変更がしづらくなる」と公的資金依存のリスクについて指摘する。補助金額は原則として、将来発生する見込み費用に応じて決まっている。それでも想定を上回る建築コスト増で収支が悪化する事態が相次ぐ。

新たな議論の種になりつつあるのが、タワーマンションなど高層住宅中心の開発に公共性がどこまであるかという点だ。21年以降に始まった再開発事業のうち、10階以上の高層住宅を含む案件は7割強にのぼった。明治大の野澤千絵教授は「駅やバスターミナルなど都市基盤の機能更新を伴わない事例も増えている」と分析する。

東京・赤羽1丁目の再開発では約2900平方メートルの敷地に地上26階・地下1階建てのタワーマンションを建設する。総事業費の約3割にあたる75億円を補助金でまかなうが、公共空間は地域住民が利用できる約150台の駐輪場や低層階の店舗、建物周辺の広場くらいだ。

北区拠点まちづくり担当部の星野光一副参事は補助金の使途について「特定の公共施設ではなく、プロジェクト全体への公的援助という位置づけ」と語る。建築費の上昇を踏まえて、工事開始を遅らせることを検討しており、現時点で補助金額は十数億円上振れする見通し。駅前商店街の整備も控え、住民の理解促進が課題となっている。

従来の再開発は国・自治体の補助金と第三者に売却する「保留床」が主な収入源だった。今後も建築費の上昇が予想されるなか、保留床ではまかなえないことも考えられる。もともとの地権者は等価で新しい床を得ていたが、その面積も小さくなり「地権者の負担が増える可能性もある」（不動産大手の再開発担当者）。公共性と事業維持の両立に向け、資金負担のバランスも含めて再開発のあり方を見直す必要性がでている。

まちの課題と個性にあわせて　－再開発の事業制度と手法－
https://www.urca.or.jp/coordinator/05biz_approach.html

再開発ビルの整備に対する支援調査設計計画費、土地整備費、共同施設整備費など、再開発ビルの整備に要する費用の一部についての地方公共団体の補助に対して国が助成を行うものです。（地方公共団体施行の場合は直接補助となります。）補助率は、原則として地方公共団体は補助対象事業費の2/3、国はその1/2と定められており、結果として国から1/3、地方公共団体から1/3の補助を受けることができます。また、中心市街地や密集市街地など一定の条件を満たす区域で実施される市街地再開発事業については、交付対象額の割増制度が設けられています。

全部ではないにしろ、計画のある部分まで３分の２助成ってデバロッパー儲け過ぎだろ！！とか思ってしまいます（本人達はリスクを背負って再開発をやるので当然だと思っていると思います）
タワーマンションなどの区分所有率も昨今どんどん下がっていますし（その分上に伸びて戸数と良いロケーション・高層で値段の高いプレミアム住戸は増えている、結果デべはさらに儲かる仕組み）
都心は狂ったような倍率と値段での販売になってますし、そりゃあ美味しい大都市の中心地再開発をやりたい、売り切れることすら不安な地方の再開発なんてやりたくない、と当然考えますよね。

さらに公開空地という緑地や歩道の管理は作るときはデベロッパが散々補助金を受けて作っておいて、管理はそこを購入した住民の管理費で賄うことになっていますけどね。（地方自治体も住民知事負担という形で行政負担が減って人口は増えて住民税は増えて、治安は良くなってダブル・トリプルで美味しいので、この再開発スキームは大推奨している、街が値上がりする購入者や地方自治体は美味しいが長期で開発途中のデベロッパは前述のとおり、値上がりで採算が問題になっている。）

予算はトリクルダウン、いわゆるシャンパンタワーを上から下に注がれていき全体に充足するという考え方ですが、仮に私がシャンパンタワーの２段目にいたとしたら下にはこぼさずに全部飲んじゃいます、絶対にね。　（どこかの広告代理みたいに３割くらい流しても良いかな・・接待費は下に落ちたシャンパンから上納で・・）

国民は奈良時代723年に制定された三世一身法で、大企業への助成は法人税で戻ってくると国は基本考えていると思いますが、ナカハラがもしも富裕層ならUAEかアメリカに引っ越しますし、シンガポールかマレーシアに会社を置きます、日本に高い税金は払いません。

ルールを作る側の各省庁はどうしても情報弱者である一般サラリーマンや若者から減算徴収や社会保険から増税したほうが面倒くさくないのでしょうね、どこの国も高齢者優遇の傾向なのは定年までブイブイ言わしていた方々が強硬に自分に有利な話を押しとおせたがる傾向があるのでしょう、相対的に優遇したはずの大企業や富裕層に国外逃亡され、最低限の消費しか見込めないうえに労働者層の医療費を莫大に食いつぶす高齢者が大量に増えていくこの国は危機的状況であるという政治家の話には全員とても共感していますので、どこでも良いので国を良くしてもらえたら大変うれしいです。

このブログに政治ネタを書くと少しコメントを頂けたりするのですが、新築マンション購読者層とどう被っているのかよくわかりませんが、税制・経済政策は本当に国によって多種多様で、上手くやればお金の力で圧倒的な豊かさで生きていけるということが最近良くわかります。

この良くも悪くも理不尽な世界は如何なものかと思いつつ、有利な仕組みは利用させて頂こうと考えています。

今後もナカハラが感じた有利で理不尽な情報を小出しにできたらよいなと思いますので、適当に読み流してくれるとありがたいです。

そういえば、ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズの１期登録が８月末かららしいですね。

住めば都と言いますが一回神奈川に住むと便利すぎてもう都内に戻れなくなりますよ、だからみなさん神奈川に来ないでね笑

ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズ