みなさまこんにちは。毎日暑い、本当に暑いですね。この炎天下の中でも建設工事は着々と行われている訳で、工事関係者の方々には頭が上がりません。
さて、今回のレポートは、中央区月島に建設される「セントラルガーデン月島ザタワー」です。
セントラルガーデン月島ザタワーについては、人気の湾岸エリア×大規模タワー×三井不動産（野村不動産と大成建設とのJV）と三拍子がそろった物件で、既に多くの方がレビューしていることからも、その注目度の高さが伺えるマンションです。
早速モデルルームに訪問することができましたので、具体的な設備仕様や明らかになった価格情報などをお伝えしていきます。
（先に価格情報が知りたい方は目次で価格考察を選択すると飛ぶことができます。）
余談ですが、物件名は、「ザ・タワー」ではなく「ザタワー」です。
何となく既存物件を確認すると、勝どきザ・タワー、リーフシティ市川ザ・タワー、ザ・タワー横浜北仲、通常はザとワの間に「・」が入っています。不思議に思って調べると、自社ブランドの青山、中野、小岩は「ザタワー」でした。
でも今回は自社ブランドではないですが・・・余り規則性はないのかもしれません。
目次
物件概要
本物件は48階建て、総戸数は744戸です。月島駅付近では建設中のグランドシティタワー月島58階、キャピタルゲートプレイス53階に続く規模となります。販売戸数は516戸、地権者は228戸、地権者割合が3割を占めるため多い印象です。
引き渡しは2029年3月で後3年半先となります。
本物件のデザインについては、日建設計が担当しています。
大成建設の施工は湾岸では久しぶりです。
なお、本物件の足元にはパークタワー勝どきミッドの様に商業施設が入るため、周辺は今以上に賑やかなものになりそうです。同時に北側にも2階建ての保育施設と店舗を有する建物ができます。
- 所在地 東京都中央区月島３丁目3311番地（地番）
- 交通 東京メトロ有楽町線「月島」駅 徒歩4分
都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅 徒歩3分
都営地下鉄大江戸線「月島」駅 徒歩4分 - 総戸数 744戸（一般販売対象戸数516戸）
- 完成年月 2028年9月下旬竣工予定
- 入居（引渡）予定日：2029年3月上旬入居予定
- 敷地面積 5,640.04㎡
- 建築面積 2,752.65㎡
- 建築延床面積 76,429.54㎡
- 規模 鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上48階地下1階建
- 用途地域 商業地域、第２種住居地域
- 管理会社 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
- 販売会社 三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社、大成建設株式会社
- 設計 株式会社日建設計
- 施工 大成建設株式会社
CENTRAL GARDEN TSUKISHIMA THE TOWER
周辺環境
本物件の特徴として、月島エリアに位置しながらも勝どきエリアにあるといっても遜色ない点が挙げられます。湾岸エリアの中でも恵まれた場所に位置しており、月島駅徒歩４分、勝どき駅徒歩３分と両駅を普段使いできます。大江戸線を利用する場合、月島駅は地下鉄入り口から地下通路を多少歩くため、勝どき駅からの方がホームまで速く到着できるでしょう。
小学校は本物件の道路向かい側にある月島第一小学校で徒歩2分、中学校は佃中学校が徒歩14分です。小中共にグランドシティタワー月島と同じ学区となります。両物件を合わせると2000戸を超える規模となるため、短期間の生徒数増加による影響が気になります。
なお６月に晴海二丁目都有地について、区立学校のための敷地として借り受ける方針が公表されました。月島第一小学校の改築に伴う仮移転と記載されており、同校に通学予定のご家庭は気にかけておいた方が良さそうです。
保育施設については、以前は人口増加に対して施設不足で入園困難でしたが、多くの保育施設の開園が続き、現在は徒歩圏内の保育環境は充実しています。
中央区公式HPより引用
「セントラルガーデン月島ザタワー」公式HPより引用
月島駅と勝どき駅は電車でわずか２分の隣駅ですが、性格は大きく異なります。両エリアを楽しむことができ、高い利便性を享受できる点は本物件の大きな魅力です。
月島エリアの周辺環境については、グランドシティタワー月島のレポートで記載していますので、今回は勝どきエリアを中心に記載します。
勝どき駅付近には、ファミリー世代の増加が続いているため、子育てに適した比較的新しい施設が多く整備されています。
公園については、このエリアでは有数の広さと遊具の充実度を誇る月島第二児童公園が5分です。名称は月島ですが、勝どき駅の真上に位置しており、常に多くの子供たちで賑わっています。駅真上とは思えないほどの開放的な空間で、週末はマルシェも頻繁に開催されています。今の時期はじゃぶじゃぶ池も開かれています。
2025年8月撮影
2025年8月撮影
近くには、「グロースリンクかちどき」という未就学児～小学校低学年用のプレイホール（屋内遊び場）を備えた施設もあります。有料ですが、料金は良心的で会員登録をすれば誰でも使用ができます（2025年８月現在：月額800円）。
特に今年の様に暑い時期は外で遊ばせるのも大変で、子育て中のパパママには心強い場となるでしょう。有料でバレエ教室など様々なスクールも開催されています。
他にも、パークタワー勝どき内のBUDDYスポーツアリーナは本格的な体育館で、こちらでも様々な幼児向けのスポーツ教室が開かれています。
2025年8月撮影
買い物については、徒歩10分圏内にスーパーマーケットが多数あります。文化堂、マルエツ、東武ストア、ダイエー、フジマート、ライフがあり、各店舗スペースも十分な使いやすい規模です。
晴月橋を渡ると、晴海トリトンスクエアがあります。
主はオフィスですが1～３階はそこそこ広い商業施設となっています。成城石井やダイソー、コメダ珈琲やサンマルクなどのカフェ店舗、飲食店が多数入ります。近年改装されてフードコートができ、ミスタードナーツがオープンするなど使い勝手も良くなりました。
「セントラルガーデン月島ザタワー」公式HPより引用
物件詳細
外観・共有部
湾岸エリアで大好評となるホシノアーキテクツ程の強烈なインパクトはありませんが、無駄のない綺麗なデザインだと感じました。
「セントラルガーデン月島ザタワー」公式HPより引用
湾岸に｢森｣をつくる大規模複合再開発プロジェクト
キャッチフレーズのとおり、緑を前面に押し出したパースイメージで、エントランスが完全に木で覆われています。平面図を見る限り、実際にはエントランス周りに集中的に植栽が配置されていることもあり、パークタワー勝どきや晴海フラッグの中庭を再現したような空間になるではと思います。
敷地が決して広いわけではないため、どこまで「森感」を再現できるのかはわかりませんが、近隣で豊かな詳細を配備する物件は少ないので、本物件ならではの個性を感じられるものになりそうです。
なんとなくですが、緑が多いために虫が発生しやすそうな気はします。わが子は大の虫嫌いなので困ったものです。
「セントラルガーデン月島ザタワー」公式HPより引用
The Luxuryもテーマの1つで、エントランスからラウンジにかけては高級感ある仕上がりが期待できそうです。ラウンジはナチュラルカラーの木材により安らぎを感じられ、憩いの場として多くの方に親しまれる空間となりそうです。
「セントラルガーデン月島ザタワー」公式HPより引用
駐車場は、タワーパーキングで全 212台ですが、販売対象住戸用は148台です。
- ハイルーフ（EV対応） 14台
- ハイルーフ 54台
- ミドルハイルーフ 31台
- ノーマルルーフ 47台
- その他 2台
駐車場料金は39,000円～46,000円です。
共有施設
- スカイデッキ（48F）
- スカイパーティラウンジ（48F）
- スカイリビング（48F）
- シアタールーム（48F）
- クリエイティブラウンジ（3F）
- フィットネススタジオ（3F）
- ゲストルーム2室（3F）
- ガーデンラウンジ（1F）
「セントラルガーデン月島ザタワー」公式HPより引用
特徴としては、最上階の48階に4つの施設がまとまっている点です。スカイパーティラウンジから連続して外に出ることが可能なスカイデッキがあります。
シアタールームは部屋になっているので最上階である必要はない気がしますが・・・。
３階のクリエイティブラウンジやフィットネススタジオは、あえて外に植栽を配置し、採光も取り入れている考えられたデザインであると思いました。
「セントラルガーデン月島ザタワー」公式HPより引用
専有部
個人的に特徴的と感じる部分をピックアップしました。- 天井高2.6ｍ、サッシ高2.2ｍ
- キッチン・洗面化粧台天然石
- キッチンバックカウンター
- 廊下・洗面化粧室・トイレ床タイル張り
- ハンズフリーキー
「セントラルガーデン月島ザタワー」公式HPより引用
「セントラルガーデン月島ザタワー」公式HPより引用
全体的に標準よりやや上の位置付けと感じました。
湾岸エリアの中で、明らかに専有部仕様が一段上と感じたグランドシティタワー月島は、天井カセットエアコン、トイレカウンター天然石、24時間換気システムですので、それには及びません。
それでも、キッチン周りの仕様の高さやハンズフリーキー標準はＪＶだからでしょうか。最近の三井不動産販売の物件として仕様が高い印象を持ちました。
ちなみにカップボードは標準です。これは嬉しいですね。
眺望については、北側に58階建てのグランドシティタワー月島があります。正面ではありませんが、グランドシティタワー月島の方が本物件よりも高層であることから、最上階でも抜けることはなく、それなりに視界に入ることとなります。また、低層階になるとEASTも視界に入ってきます。
南は晴海方面、東は月島から越中島方面、西は勝どき方面で既存タワマン群が見えるもののそれなりの抜け感が得られそうです。
現時点では、圧倒的に優れていると言える方角はないのですが、逆にどの向きでもある程度の眺望を得られるものとなっています。しかしながら、勝どき駅周辺での再開発予定が複数あることから、南から西向きにかけて眺望が変化するリスクはありそうです。
なお、全部屋クリアガラスで、角住戸は足元からのダイレクトウィンドウです。
「セントラルガーデン月島ザタワー」公式HPより引用
価格考察
全体の価格は9月中旬ごろに決定するとのことで、一部のみが公開されています。全部屋トランクルーム付きで、面積に含まれています。
プレミアムフロア
南東・南西角
126As 126.45㎡ 3LDK 46階のみ
46F 55900万円 坪1459万円
南東中
115Ase 115.75㎡ 3LDK 47、46階
46F 47900万円 坪1366万円
西北中
110Anw 110.72㎡ 3LDK 47、46階
46F 46900万円 坪1398万円
南西中
109Asw 109.01㎡ 3LDK 47、46階
46F 45900万円 坪1390万円
スタンダードフロア
南西・西北角
91Bw 91.96㎡ 3LDK 39～35階
35F 31900万円 坪1145万円
南東・東北角
91Ae 91.56㎡ 3LDK 45～36階（42階除く）
40F 33500万円 坪1207万円
36F 31900万円 坪1150万円
南西中
68Bsw 68.78㎡ 3LDK 45～35階
40F 19400万円 坪931万円
35F 18900万円 坪907万円
57Asw 57.24㎡ 2LDK 45～35階
40F 15100万円 坪871万円
35F 14600万円 坪842万円
57Csw 57.41㎡ 2LDK 34～21階
22F 14300万円 坪822万円
南東中
74Cse 74.60㎡ 3LDK 45～35階
40F 23400万円 坪1035万円
35F 21900万円 坪969万円
74Bse 74.16 ㎡ 3LDK 34～16階（24，21，20階除く）
22F 21300万円 坪948万円
57Bse 57.24㎡ 2LDK 34～22階
22F 14900万円 坪859万円
東北中
68Cne 68.97㎡ 3LDK 45～35階
40F 19400万円 坪928万円
35F 18900万円 坪904万円
63Ane 63.30㎡ 2LDK 45～35階
40F 16500万円 坪860万円
35F 16000万円 坪834万円
62Cne 62.66㎡ 2LDK 34～14階（15階除く）
22F 15600万円 坪822万円
西北中
74Anw 74.12㎡ 3LDK 45～35階
40F 23400万円 坪1042万円
35F 21900万円 坪975万円
64Anw 64.46㎡ 2LDK 45～40階
40F 17400万円 坪891万円
61Anw 61.57㎡ 2LDK 39～35階
35F 16000万円 坪858万円
１期１次の販売戸数は157戸（スタンダードフロア150戸、プレミアムフロア7戸）で、全体の3割程度となります。プレミアムフロアは販売対象全13戸に対して7部屋の売り出しです。引き渡しまでまだ３年半あることを考えると、それなりの戸数を出してきた印象です。
当初予定価格の千万円台は明らかになり、中住戸74㎡は21900万円台の売り出しとなりました。
高層階の売り出しが多く、条件の良い部屋からの販売です。また、3LDKと2LDKのみで、1LDKは次回以降となります。
価格に関しては、プレミアムフロアとの価格差がしっかりとありメリハリがついています。
都心物件が高値更新を続けているために見慣れてきている自分が怖いのですが、過去の湾岸エリアからは考えられない高価格帯が並んでいます。
しかしながら、近隣の中古を見ると・・・売り出し価格のため参考程度ではありますが、パット見でも本物件のほうが安いと言える水準です。
- キャピタルゲートプレイス 26300万円 78.75㎡ 35F
- ミッドタワーグランド 24800万円 72.97㎡ 3F
なお、営業も当初予定価格が安価であることを認識しているようです。そのため、当初予定価格が公開されていた35階を境に、低層階でも価格差が小さいのに対して、高層階は階数による差が大きくなっています。特に人気が高いと思われる3LDKの価格差が顕著です。
管理費は㎡当たり442円、 修繕積立金は150円の計592円でした。
スマイルポイント（個人的なポイント）
良いと感じる点
- ２駅が利用可能な利便性の高さ
月島駅、勝どき駅の両駅が使える点は、本物件の１番の強みです。周辺環境の項目で記載しましたが、月島駅、勝どき駅は隣駅でありながらも性格が異なる駅です。個性豊かな月島、ファミリー向けの施設や店舗がそろう勝どき、ライフスタイルに合わせた生活が可能です。 - 最上階の共有施設
最上階に共有施設を設置する物件を久しぶりに見ました。共有施設も全体的に充実したものとなっています。湾岸エリア検討者が求めているものを考慮した規格であると感じました。 - 間取がワイドスパンで良好
間取りが良くワイドスパンであることと、柱の食い込みが少ない点は好印象です。下がり天井も少なくサッシ高は2.2ｍあり、実際の面積よりも広く見えます。この点は非常によくできていると思いました。 - こだわりが随所に見られる設計
「豊かな森の住まい」と「The Luxury」、このコンセプトが丁寧に再現されています。敷地からエントランス、建物外観、共有施設、内廊下や専有部に至るまで様々なこだわりが見られます。都心部に位置しながらも癒しを感じられる全体的な統一感が、本物件をより魅力的なものにしています。
気になる点
- 駐車場問題
駐車場は確実に不足します。湾岸エリアは自家用車を所有する家庭が一定数おり、近年引き渡しのあった物件は例外なく駐車場が不足しています。
駅直結のパークタワー勝どき（設置率29％）ですら不足しており、空き区画が出る度に抽選が行われています。特にハイルーフ区画の確保は絶望的です。 - 角部屋感が物足りない
角部屋のバルコニーにはツノにも見える出っ張りがあり、これは本物件のコンセプトを再現するためのデザインによるものでした。シミュレーションでもリビングから左右の視界にやや影響があり、角住戸感が減少しています。 - 引き渡しが３年半後
現在販売中の豊海タワーも販売開始から引き渡しまで3年と長期スパンですが、豊海タワーは2000戸を超える超大規模です。こちらは販売対象516戸ですので、戸数の割に販売開始が早いと感じました。
本物件は、既に既存物件を所有している、２次取得者を意識した物件であると考えています。
手付金も相当な額で、これから住宅を取得したい人にとって、引き渡しが3年以上は長いです。 - 抽選必至
どんなに検討を重ねても買えなくては意味がありません。モデルルームの予約が困難であることは人気の高さの表れでもあり、既に１期１次については、抽選が続いている豊海タワーを彷彿とさせる予感がしています。
その他
販売スケジュール
- 検討住戸賜り書提出：9月中旬～11月上旬
- 登録申込受付：11月上旬
- 抽選会：11月中旬
- 残代金支払い・引き渡し：2029年3月頃
モデルルーム訪問以降は全てオンラインで完結できる予定とのことです。
登録申込にはモデルルーム訪問が必須ですが、来場予約受付も順次行っていくとのことでしたので、まだまだチャンスはありそうです。
さらに・・・
本物件は、購入資金計画が厳しくなっています。具体的には、他物件を契約済みで実行予定の住宅ローンがあると、提携住宅ローンの審査ができません。その場合は、自己資金、非提携ローンの前提となります。更に自己資金のエビデンスは、預貯金や有価証券のみで、既存不動産の査定金額では不可とのことでした。
おそらくこの流れは、今後の販売物件にも影響してくると思います。よほどの高属性でない限りは、買い替えや買い増しをするのは難しい流れとなりそうです。
まとめ
本物件は、どれもがハイレベルでまとまった優等生なマンションだと感じました。周辺環境で述べましたが、駅まで３分、小学校までもすぐ、保育園、公園、スーパーマーケット、あらゆるものが近いうえに、選択肢も複数あります。湾岸エリア全体でも非常に利便性が高い環境です。
物件単体で見ても、良い意味で尖った個性がなく万人受けしやすいと思いました。綺麗な間取りや使いやすい共有施設、立地の強みを生かしたレイアウトを含め、この辺りはさすが湾岸エリアの物件を数多く手掛ける三井不動産であると感心しました。
偶然とは思いますが、モデルルーム案内開始日の8月22日と同日に、「築地再開発」の公式ホームページが開設されました。早くも完成が待ち遠しい素晴らしい再開発となりそうです。本物件を含み湾岸エリアに更に注目が集まることになるでしょう。
築地まちづくり公式ウェブサイトより引用
本レポートを最後まで読んでいただきありがとうございました。
おまけ
1次取得者は近隣中古にシフトするべきか。1次取得者で湾岸エリアに本気で住みたい方は、あえて新築物件の購入を避けて、事前に近隣の中古を購入するという戦略が進められています。
これは、湾岸エリアのマンションは人気で抽選が当然の状況であることから、その度に多数の落選者が発生し、かつ抽選後は近隣の中古物件が減少・値上がりするという状況が繰り替えされているためです。
本物件も将来的な価値は別として、少なくとも現時点での人気が約束されています。そのため、購入希望しても運次第となる点には注意が必要です。
それでも、本物件のモデルルームを見学して気に入ったのであれば、チャレンジするべきであると思います。但し、上記のリスクを避けるために事前にめぼしい物件を複数チェックしておくこと、落選した場合は即気持ちを切り替えて行動すること、これを意識して動かれることをお勧めします。
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。
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