今回紹介するのは、鹿児島市のど真ん中。鹿児島中央駅から徒歩３分。260戸というまとまった規模も魅力的なMJR鹿児島中央駅前ザ・レジデンスです。
鹿児島市の不動産マーケットにおいて、今最も注目を集めていると言っても過言ではないプロジェクトと言えます。
今回は、この物件の魅力と、検討時に注意すべき「専有部の仕様」まで、忖度なしに深掘りしていきます。
目次
地方において圧倒的な「駅前」の価値
JR九州と日本郵政が手掛け、鹿児島県内・鹿児島市内でも屈指の立地です。鹿児島の玄関口・鹿児島中央駅から徒歩3分という圧倒的な価値と利便性を誇ります。
土地はもともと、日本郵政の旧九州支社鹿児島事務所です。その東隣ではJR九州の鹿児島支社跡地に穴吹・九鉄JVのMJR鹿児島中央駅前ザ・ガーデンが建設中です。周辺は、鹿児島中央駅に改名する前の旧鹿児島西駅時代から、鉄道の中心地だったこともあり、旧公社のまとまった土地が集まっている地域でした。
新幹線・在来線・市電・バスがすべて集約されるこの地は、もはや単なる「駅前」ではなく、鹿児島で最も「時間効率」の高い場所です。
物件概要
- 物件名 MJR鹿児島中央駅前ザ・レジデンス
- 所在地 鹿児島県鹿児島市武1丁目8番1（地番）
- 交通JR 「鹿児島中央駅」 徒歩3分
- 総戸数 260戸
- 用途地域 商業地域
- 敷地面積 5,079.77m²
- 延床面積 28,100.52m²
- 構造・規模 鉄筋コンクリート造 一部鉄骨造 地上14階建
- 竣工時期 2027年1月予定
- 入居時期 2027年3月下旬予定
- 売主 九州旅客鉄道株式会社、日本郵政不動産株式会社
- 施工会社 九鉄工業株式会社
- 管理会社 JR九州ビルマネジメント株式会社
- 駐車場 総戸数260戸に対して184区画184台（平置4台、車椅子使用者優先区画1台、自走式179台）
- 駐輪場 総戸数260戸に対して320台（平置74台、スライドラック式246台）
- 間取り 2LDK～4LDK（62.7㎡～97.96㎡）
- 修繕積立金（月額） 9,400円～14,700円
- 管理費（月額） 10,335円～15,635円
生活が「徒歩」で完結する高い利便性
鹿児島という車社会において、あえて「車に頼らない暮らし」を選択できるのは、この立地ならではの特権です。- ショッピング: アミュプラザ鹿児島、イオン、複数のスーパーやドラッグストアがすべて徒歩圏。
- ビジネス・旅: 新幹線を使えば福岡（博多）まで約1時間20分。空港連絡バスの始発点でもあり、出張や旅行のストレスは皆無です。
- 安心感: 周辺には金融機関や医療機関も密集。シニア層にとっては「免許返納後の不安」を一掃できる環境が整っています。
公式サイトより
大規模レジデンスならではの充実設備
ゴールドジム監修のフィットネス
特筆すべきは、世界的なフィットネスブランド「ゴールドジム」がプロデュースするフィットネスルームです。マンション内に本格的なマシンが揃います。
公式サイトより
リモートワーク時代の「スタディルーム」
独立性を高めた個別ブースが並ぶスタディルームは、テレワークや試験勉強の強い味方。自宅のリビングでは集中できない、かといってカフェを探すのも面倒……そんな悩みを解決する、現代の必須設備と言えるでしょう。
公式サイトより
資産価値を守る「自走式駐車場」
駅前物件でありながら、駐車場が「自走式」である点は、長期的な視点で見ると非常に高く評価できます。機械式駐車場に比べてメンテナンス費用が安く、将来の修繕積立金への負担が少ない。また、出庫待ちのイライラがないのも大きなメリットです。駐車場は184台分で設置率100％ではありません。駐車場の選定は住戸タイプで選定順位があります。ぶっちゃけ言うと、価格の高い面積の広いタイプの部屋から優先権があり選んでいくことになります。
公式サイトより
将来価値
鹿児島中央駅周辺は今後も人の流れが集中するエリアであり、・賃貸需要
・中古市場での流動性
の両面で強い立地です。
実需だけでなく、「将来どうなるか」を考えたときにも選択肢に残り続けるマンションだと思います。
実際、鹿児島中央駅周辺の中古価格も新築につられて上昇しており、70～80㎡規模の築浅物件では4000～5000万円が相場になっているそうです。
鹿児島県立高「文教の拠点」
子育て世代にとって、この物件の最大の魅力の一つは、鹿児島県内屈指の伝統校・進学校への圧倒的なアクセスの良さでしょう。
鶴丸・甲南・鹿児島中央への通学動線
鹿児島において伝統的な進学校への通学は、この立地なら極めてスムーズです。
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鹿児島県立鶴丸高等学校: 県内トップの進学実績を誇る同校へは、自転車で約10分。
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鹿児島県立甲南高等学校: 鶴丸高校に次ぐ難易度で伝統ある人気校。こちらも自転車で約10分。
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鹿児島県立鹿児島中央高等学校: 加治屋町に位置する同校へも、自転車で約10分、あるいは市電を利用すれば数分でアプローチ可能です。
県立3高校が至近
「塾・予備校」を使い倒す
中央駅周辺は、これらトップ校を目指す生徒向けの進学塾が密集するエリアです。学校帰りに塾へ寄り、夜遅くなっても徒歩数分で明るい駅前を通って帰宅できる。この「時間の節約」と「安全性」は、受験を控えた子供を持つ親にとって、何物にも代えがたい資産価値となります。
間取りと価格
2LDK62.7㎡～4LDK97.96㎡まで、20タイプがあります。84.67㎡のJまたはKタイプの中層階で6500万円前後、坪単価は250万円。全体では245～260万円前後といったところです。
公式サイトより
ほぼ左右対称で同じ面積のJタイプとKタイプ
さらにゆとりのある90㎡超のEタイプ97.96㎡、Pタイプの95.28㎡はともに中層階で8500～9000万円となってきます。
「鹿児島でこの価格？」と驚く方もいるかもしれませんが、現在の建築コストの高騰、そして何よりこの立地の希少性を考えれば、妥当なラインだと言えるでしょう。実際、周辺の中古築浅物件も4,000〜5,000万円台で安定して取引されており、この物件が将来的に「値崩れしにくい」ことは、これまでの周辺相場が証明しています。
鹿児島の交通と商業の中心地で人口減も緩やかな地区と言えますので、この価格は特に高いとは感じませんでした。売れ行きは好調だそうで約4割が成約済みとなっています。
建物の配置は、長方形の土地に西側から1号棟52戸、2号棟78戸、3号棟78戸、4号棟52戸がコの字型に配置されており、1号棟のリビングは西向き、2号棟3号棟は南向き、4号棟は東向きとなります。
ランドプラン
4号棟に関しては、道路を挟んだ向かい側（マンション東側）に同じくMJRシリーズのMJR鹿児島中央駅前ザ・ガーデンがほぼ完成しており、気になる人がいるかもしれません。しかし、お互いの敷地間隔は14mありますので、私はそこまで気にならないかなという感想です。
右がMJR鹿児島中央駅前ザ・ガーデン、左が建設中のMJR鹿児島中央駅前ザ・レジデンス。
奥に見える高架が鹿児島中央駅です。
価格改定の可能性
販売担当の方によると、売れ行きが好調で周辺の中古価格も上がっていることから、今後100～200万円値上げの予定があるということです。80㎡台で6000万円前後の価格を考えると、少々の値上げなら売れてしまうのではないかと思っています。専有部の仕様
一方で、専有部の標準仕様については、冷静な視点が必要です。近年の新築マンションのトレンドと比較すると、いくつか「惜しい」と感じるポイントがありました。
- トイレ: タンクレスではなく、タンク付きが標準。
- 水回り: 食洗機が浅型であったり、風呂の照明がダウンライトでなかったりと、コストを抑えた印象を受けます。
- 床暖房: 標準装備されていません。鹿児島とはいえ、冬の底冷えを気にする方には物足りないかもしれません。
- ZEH-M非対応: 省エネ性能や光熱費メリットを重視する方にとっては、マイナス要素となります。
まとめ
鹿児島中央駅まで徒歩3分。新幹線で福岡まで約80分、空港バスの始発点、そして路面電車。さらに車を出せば鹿児島ICまで5分という、九州南部最大の交通利便性は唯一無二です。専有部の仕様には一部物足りなさを感じるものの、それを補って余りある「立地」と「規模」の強みがあります。
人口減少が進む地方都市において、資産価値を維持できるのは「圧倒的な中心地」だけです。利便性を極めたい実需層はもちろん、将来の資産性を見据えた賢い選択をしたい方にとって、この物件は外せない選択肢となるでしょう。
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。
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