「シエリアタワー中之島」定期借地物件でも大阪の新価格突入か？！【前編】【すごろく】

今回は大阪でも水辺の人気エリアである中之島エリアに誕生するシエリアタワー中之島の価格を中心としたモデルルーム訪問レビューです。

GW初日の4月29日は複数の新規物件でモデルルームがオープンになりマンション好きにはたまらない連休の始まりとなりましたね。
（私はGW半分は仕事が確定してブルーな気持ちですが…）

今回の「シエリアタワー中之島」は過去に数回ブログで取り上げておりますが、私が好きな水辺の中之島エリアに完成するマンションで1年以上前から注目していた物件です。
既にタイトルにあるように、予定価格は悪い意味で裏切られることになりましたが、それでも非常に魅力ある物件のため皆様もぜひ注目いただきたいです。

なお、今回は価格を中心としたコメントがメインとなりますので『「シエリアタワー中之島」ってどこ？どんな魅力があるの？』って方はぜひ過去記事にまとめておりますので併せてご覧ください。

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物件概要

名称：シエリアタワー中之島
所在地：大阪市福島区福島二丁目3番2(地番)
交通：
京阪電車中之島線「中之島」駅徒歩5分
JR東西線「新福島」駅徒歩4分
阪神本線「福島」駅徒歩5分
JR大阪環状線「福島」駅徒歩7分
なにわ筋線「(仮称)中之島」駅徒歩4分　※2031年開業予定
総戸数：364戸
間取り：1LDK～4LDK
専有面積：45.98㎡～168.43㎡
駐車場：166台(機械式164台/平面2台(来客用))
規模：地上46階
入居時期：2026年3月予定
土地権利：定期借地権（引渡日より2098年2月28日まで(解体工事期間含む)）
売主：関電不動産開発株式会社
管理会社：関電コミュニティ株式会社
施工：株式会社大林組
設計・監理：株式会社IAO竹田設計、株式会社大林組

掲示板：シエリアタワー中之島ってどうですか？

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総評

【予想よりかなり高い価格・・・定期借地を踏まえるとリセール重視＜実需向けの高級物件】

まず一言、すみません！
以前のブログで平均坪単価380万円と予想をしておりましたが、蓋を開けると…

全体の平均坪単価：425万円
6階〜39階の平均坪単価：380万円

と予想よりかなり予定価格が高かったです（涙）
（6階〜39階までのフロアであれば予想坪単価と同額でしたが…）

シエリアタワー中之島は注目度が高い物件だったこともあり、モデルルームオープンしてから2日間の間に読者5人くらいの方から『予想より高かったです…』と全員同じような反応をいただきました。

本物件は定期借地ということもあり価格は結構控えめになるのでは？と予想しておりましたが、まさかこの水準とは…

大阪市内のタワマンは新築も中古もどんどん高騰しているので定期借地でなければこの価格帯に違和感はないのですが、定期借地物件はここから更に地代・解体準備金などが発生することを踏まえると通常物件より更に＋2万円〜3万円は乗っかってくるかと思いますので、住宅ローンだとランニングコストは結構辛いですね。
※地代は現時点では未定で次回訪問時までに決定予定とのこと
※定期借地物件は固定資産税がかからないメリットもありますが地代＋解体準備金の方が一般的には高くなります

今回の価格の特徴は眺望による価格差が大きく角部屋・リバーviewは低層階であってもほぼ1億円スタートの部屋もあります。
確かに本物件のリバーviewは素晴らしい景色ですが、ちょっと価格高すぎでは…
（これならザ・パークハウス中之島タワーの角部屋を購入した方が良いかも？と、言うてる間にザ・パークハウス中之島タワーの中古価格が更に高騰しますよ、これ・・・）

私は4LDKを狙っていたのですが、現時点で見えている価格は12,700万円台〜 (坪単価450万円〜)で驚き価格でした（笑）
梅田近郊エリアのタワマンで4LDKはほとんどないので希少価値は高いのですが最低価格が1億円切る価格帯を希望していたんですけどね〜…

よって、今回狙うとしたら中部屋・梅田viewの角部屋あたりが単価も安くオススメはしやすくなります。

中部屋は坪300万円程度の住戸もありますし、梅田viewの角部屋は坪350万円を切る価格帯の階層もあるため狙い目の部屋も勿論あります！
むしろ中部屋は眺望が抜ける部屋でも安価な価格設定もあるため、ザ・パークハウス中之島の割高価格で売出中の中部屋よりは正直オススメは出来ますし、投資目線でも検討の価値がありそうです。

なお、間取りは失礼ですがシエリアらしからぬ完璧に近い間取りです。
シエリア史上最高傑作の間取りなので、だいたいどのタイプを選んでも満足するレベルです。

複数路線が使えて梅田やうめきた2期エリアまでも徒歩でも行ける距離感。
2031年なにわ筋新線も開業したり中之島エリアの再開発状況を踏まえると、今後楽しみなエリアなのでポテンシャルは高い物件なのは間違いありません。

正式価格で価格調整がどの程度入るかわかりませんが値段が下がることを期待しつつ、価格据え置きだった場合にどの部屋を検討していくかは準備運動していきましょう。

エントランスアプローチ

すごろく期待値

すごろく期待値：65点

販売価格

階層構成

大規模なタワマンに相応しいデザイン・共用施設です！

この辺りは別途記事でも触れていきますが共用施設の数・質はこの規模にしてはTOPレベルに満足できるレベルです。

6階から住戸というのもかなり珍しい構成で一番下の6階の住戸でも眺望満足度が高くなります。

1階・2階：グランドエントランス
3階：フィットネススタジオ、コワーキングルーム、ゲストルーム2室
3階・4階：リバーサイドラウンジ、リバービューテラス
4階・5階：駐輪場、ミニバイク置き場
38階：パーティサロン
38階・39階：スカイラウンジ
6階〜21階：（住戸）MASTER　FLOOR
22階〜39階：（住戸）LUXURY　FLOOR
40階〜44階：（住戸）PREMIUM　FLOOR
45階〜46階：（住戸）NAKANOSHIMA SUIT

平均坪単価

40階以上のフロアは全て1億円超えの住戸になるため全体の平均坪単価を大きく押し上げています。
よって、6階〜39階のフロアであれば、北区・福島区・西区・中央区の新築・中古タワマンと同等程度の価格帯もあるため検討出来る部屋は多くなります。
（定期借地でなければこの値段でも即購入しても良いと思える物件なのにな〜…）

全体平均坪単価：425万円
6階〜39階の平均坪単価：380万円
6階〜39階の「中部屋」平均坪単価：365万円
6階〜39階の「角部屋」平均坪単価：400万円

角部屋はリバーview、梅田方面などのシティviewになるため低層階から坪単価は高いですが、その中でもリバーviewが特に高くなります。
詳細は後述します。

プラン位置の確認

Google Earthにシエリアタワー中之島のプラン図を当てはめて方角を確認していきましょう。

南角・南東・東角：堂島川のリバーview希望者
南西：36階建てのクレヴィアタワー中之島があるためエレベーターを配置。Aタイプの眺望は要確認
北東：関電病院があるため中層階までは眺望抜けない
北角：梅田方面のシティviewが楽しめるが中層部分までは関電病院が視界に入る
北西：高い建物がないため眺望が抜ける。中層階以上は淀川が見える

Google Earthに筆者加筆

プラン別の価格表

タイプ・階層毎の価格表をまとめましたのでご覧ください。

予定価格は100万円台のため真ん中の50万円で記載をしています。
※5,100万円台の場合は5,150万円で記載
※クリックすると拡大します
※青色は角部屋です

予定価格表①

東角の単価が一番高く、南西中部屋の単価が一番安いです。

個人的には北西Iタイプ2LDKは抜け感があるものの単価安いのでオススメです。

3LDKはCタイプがリバーviewでありながらも単価は控えめ、間取りは綺麗なのでオススメです。
対岸に建物が出来ることになっていますが、距離感もあるため圧迫感はあまりないと思います。

予定価格表②

方角別の価格差

まずは21階で価格差を見ていきます。

角部屋で一番安いのは北角。
一部は関電病院に被るものの梅田viewも楽しめるため個人的にはオススメの角部屋です。

角部屋で一番高いのは東角。
リバーviewだけでなく川にかかる橋のライトアップも綺麗にみえるので眺望単価は高めです。

中部屋は最安が南西ですが北西も安いため、眺望が抜ける北西は狙い目ですね！

21階　方角別価格差

続いて21階と31階の角部屋での単価比較です。

ポイントは北角の坪単価がグッと上がります。
これは関電病院を完全に抜ける高さになるため一気に坪単価が高くなります。

21階と31階階の角部屋価格差

物件概要

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間取り紹介

Cタイプ

リバーviewで間取りも最高で収納も多いです。

南東	C	13階	3LDK	73.92㎡	7,350万円	328万円
南東	C	17階	3LDK	73.92㎡	7,550万円	337万円
南東	C	21階	3LDK	73.92㎡	7,750万円	346万円

Cタイプ

Dタイプ

眺望条件が一番良いため坪単価は高めですが予算あったら欲しいタイプです。

角部屋の間取りも綺麗で浴室サイズ1618もGOOD！
柱の食い込みなどもなく非常に素晴らしい間取りですが、リビングコーナー部分の家具配置は工夫が必要ですね。

東角	D	13階	3LDK	85.7㎡	10,050万円	387万円
東角	D	17階	3LDK	85.7㎡	10,250万円	395万円
東角	D	21階	3LDK	85.7㎡	10,450万円	402万円

Dタイプ

Gタイプ

個人的に私が角部屋狙うならGタイプ。

洋室は関電病院と一部被りますがリビングは抜け感ありますし梅田viewは夜景が綺麗です。

角部屋3LDKの中では小さめのプランなのでグロス価格も抑えめなのはポイント高いです。

北角	G	13階	3LDK	77.58㎡	8,150万円	347万円
北角	G	17階	3LDK	77.58㎡	8,350万円	355万円
北角	G	21階	3LDK	77.58㎡	8,550万円	364万円

Gタイプ

Iタイプ

2LDKとしての間取りは他のタイプの方が好きですが、眺望が完全に抜けるため2LDKならこのタイプを選択します。
広さ的にも価格が抑えられてて21階5,700万円台は眺望的にもオススメしたいです。

北西	I	13階	2LDK	56.5㎡	5,350万円	312万円
北西	I	17階	2LDK	56.5㎡	5,550万円	324万円
北西	I	21階	2LDK	56.5㎡	5,750万円	336万円

Iタイプ

Lタイプ

本物件がリリースされた時から狙っていた間取りがこれです、この4LDK！

全ての部屋が独立しており形も綺麗、収納も多い、浴室サイズ1620など理想的な間取りでしたが、12,700万円〜…
（定借ですよ、一応）

でも4LDKでこの辺りタワマンあります？
ないですよね、、

そう考えると魅力的な部屋ですよね〜、いっちゃう？？

東角	L	31階	4LDK	93.4㎡	12,750万円	450万円
東角	L	35階	4LDK	93.4㎡	13,050万円	461万円
東角	L	39階	4LDK	93.4㎡	13,350万円	472万円

Lタイプ

Xタイプ

40〜44階プレミアムフロアの角部屋では一番安いタイプです。

廊下は少し長めです。

西角

44階

3LDK

88.46㎡

15,050万円

561万円

Xタイプ

BBタイプ

45〜46階のNAKANOSHIMA SUITEの中で一番坪単価・グロス価格が高い部屋です。
45階で37,000万円台なので46階はいくらになるのでしょうか…

丸型の折り上げ天井は滅多にお目にかかれません。

眺望も素晴らしいですが私にはご縁がない部屋です（涙）

東角

45階

3LDK

152.93㎡

37,050万円

799万円

BBタイプ

まとめ

正直、価格は高いと思いましたが、魅力的な物件であることは間違いありません。

特に中住戸など、角部屋や階数に拘らなければ中古のザ・パークハウス中之島タワーよりオススメできそうな部屋もあるため実需層・投資目線でも検討の価値はあります。
（ザ・パークハウス中之島タワーより利便性は良いです！しかし、学区は小中一貫校を選択できるザ・パークハウス中之島タワーが良いです…）

兎にも角にも正式価格がもう少し値下がりすると多くの方にオススメ出来る物件になりますので、皆さんも注目していきましょう！

今回は価格を中心にまとめましたので、次回は共用施設・仕様などをまとめていきたいと思いますので、次回もお楽しみに！！

物件概要

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3階リバーサイドラウンジ

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