はいはいはいはいはい、元鉄道運転士のカネーです。
気が付いたら年が明けていました。30歳を超えてから月日が経つのが早いこと早いこと。
毎日仕事に家事、子育て。子どもはいつの間にか小学生、いつまで子どもは一緒に遊んでくれるのだろうと思いながら毎日を過ごしております。
最近ブロガーやインフルエンサーから独立される方が結構いらっしゃいますね。自分の広告としての価値を高めてから不動産業に転職するというのはすごい理にかなっていると思います。しっかり準備されてからなので、いきなり不動産業にいっても成功する方が多いですね。
私の場合は全くの素人の状態で、マンション？土地？宅建？ なんだそれの状態で不動産業界に転職した為、めちゃくちゃ苦労したのですが、今思えば、自分に有名ブロガーやインフルエンサーになれる能力なんてなかったので、これでよかったのかなと思っています。
目次
最近のマンション市況
東京のマンション価格が高止まりの状態ですが、最近はまだ上がるだろうという期待感が少なくなってきているように思います。これ以上あがるという先高感がない為、相場より高い金額でだしている物件の動きは鈍くなっており、買い側としては、より価格の見極めが大事です。
私は本業で郊外の戸建を販売しているのですが、最近は都心から脱出されるファミリー層のお客様が多いです。東京都心マンションからの買い替えや、都心で賃貸マンションに住んでいたけど、都心では買えるマンションがないので、郊外の戸建てを購入されるというようなお客様です。戸建とマンションは比べるものではないですが、子育てに適した広い部屋を購入することが予算的に厳しい場合は、郊外に目を向けてみると素敵な戸建やマンションに巡り会えるかもしれません。
稲城市の紹介
私は本業で東京都23区外の東京都下と言われる場所で戸建の販売をしています。
その中で、本日は東京都稲城市のお話しをさせて頂きます。
稲城市立地
東京都稲城市は市内に京王相模原線と、南武線が東西に走り、都心へは京王相模原線で新宿駅まで約30分、南武線を使えば、多摩地区の首都をいわれる立川や、神奈川県の武蔵小杉や川崎駅までも1本でいけてしまう便利な立地にあります。車の移動では中央道の稲城インター（新宿方面）や府中スマートインター（甲府方面）も近くにあり、平日は都心で仕事、休日は中央道をつかってレジャーを楽しめます。
稲城という地名はあまり有名ではなく、私が稲城というと知人からは千葉県の稲毛と間違えられることがよくあります。
梨が名産
稲城市内は江戸時代から始まった梨の栽培が現在もさかんに行われています。その規模は都内でも最大で地域ブランドである『稲城の梨』として、収穫時期には農園や直売所が観光客で賑わいを見せる人気スポットとなっています。
私もこの地で長く仕事をしている為、お客様で梨農家をやられている方が何人かいらっしゃいます。
子育て環境
東京都内にもかかわらず、自然が多いというのが1番のメリットであるといえます。稲城中央公園をはじめ、子どもが遊べる公園が市内にいくつもあります。多摩丘陵を開発して宅地化をしている為、住宅地の近くには里山があり、東京にいながら自然にふれる機会が多いです。
また、丘陵地を開発した住宅地の為、広い道が多いです。歩道もしっかり整備されており、ベビーカーを押しながら道を歩いても安心です。ただし丘陵地が多いのでアップダウンが多い箇所が多く、お子さんを自転車に載せる場合は電動自転車をおすすめします。
よみうりランドが近い
東京のテーマパークでよみうりランドは行ったことがある方が多いのではないでしょうか。
特に夏のプールはとても賑わっていますし、直近ではポケモンのテーマパークである「ポケパーク関東」がオープンします。
子ども諸共、ポケモン大好きなカネー家としましては、、ポケパーク関東には1度足を運びたいと思っています。
稲城市のマンションの紹介
デュオセーヌ東京ジャイアンツタウン
物件概要
- 所在地 保留地：多摩都市計画事業稲城南山東部土地区画整理事業90街区3画地
- 交通 京王相模原線「京王よみうりランド」駅徒歩14分
- 用途地域・地区 第一種中高層住居専用地域
- 敷地面積 7,149.19㎡
- 建築面積 3,311.36㎡
- 建築延床面積 16,948.09㎡（このうち容積対象床面積14,213.24㎡）
- 構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上7階建 地下1階
- 総戸数 住宅221戸（他に管理運営室、介護事務所等)
- 分譲後の権利形態 敷地：専有面積割合による所有権の共有。換地処分公告日までは、上記保留地（分譲対象土地）における使用収益権と所有権移転請求権。
- 建物：専有部分は区分所有権、共用部分は専有面積割合による所有権の共有
竣工後の管理形態・管理員の勤務形態 管理会社に委託（常駐） - 駐車場 71台（平置駐車場17台（うち身障者用1台、来客用駐車場1台）、機械式駐車場54台（内介護事務所用2台））（月額使用料：9,000円～17,000円)
シニアカー置場 3台（月額使用料：2,000円）
バイク置場 平置5台（屋根有り）、バイク置場（小）3台（屋根無し）、介護事務所用3台（屋根無し）
（月額使用料：1,500円～2,000円）
自転車置場 54台（前輪ラック式・屋内）、40台（平置・屋根有り）（月額使用料：300円～500円) - 入居条件 満40歳以上、ご自身で身の回りのことができ、共同生活が可能な方。またご入居には一定の審査がございます。（複数入居の場合、1名が左記対象外でも審査により入居が可能な場合がございます。）
身元引受人 原則必要
※保留地とは区画整理によって生み出された新たな土地です。新たに生み出された土地の為、換地処分公告日までは登記が存在せず使用収益権という権利を与えられます、換地処分公告日以降に所有権の登記を申請することができます。
販売概要
- 販売価格 3,998万円～7,498万円
- 販売戸数 9戸
- 間取り 1LDK・2LDK
- 専有面積 49.00㎡～72.80㎡
- 坪単価267万円～340万円
- バルコニー面積 10.2㎡～12.3㎡
- 管理費（月額） 57,870円～85,980円
- 修繕積立金（月額） 9,800円～14,560円
- 修繕積立基金 (引渡時一括払) 1,078,000円～1,601,600円
- 管理準備金（引渡し時一括払） 171,500円～254,800円
- その他費用 インターネット利用料（月額440円/戸（税込））、レストラン運営維持費（月額10,780円/戸（税込））※入居者1名増加につき追加管理費加算(月額25,000円)
立地
ターゲットがシニア層の為、駅からの距離は気にしていない立地です。売主の営業担当から話を聞きましたが、シニアマンションだから仕入れた土地であり、通常の実需層に売るマンションだったら絶対仕入れていないとのことでした。確かに駅からは徒歩20分以上かかりますし、駅からも上り坂の為、普通の実需のマンションを建築していたらいくらジャイアンツのブランドがあるといえど売るのに相当苦戦する立地だと思います。
シニアマンションとは
シニア向け分譲マションは、所有権があり、売却・相続・賃貸も可能、資産価値のある住まいであるという大きな特徴をもっています。サービス付き高齢者向け住宅や有料老人ホームに比べ自由な生活が送れるのに加え、24時間365日スタッフが常駐するなど、見守りや、医療・介護サポート等の健康支援体制も充実しています。
ジャイアンツ球場が部屋から見える
マンションの造成工事が始まる前の敷地から撮影しました。私は読売のファンではないのですが、これが広島カープの球場だったら非常に魅力的にうつっていたと思います。老後は広島カープの試合を球場で見ながら余生を送りたいと考えています。
間取り
2LDK 70.19㎡
1LDK 49㎡
シニアが前提なので部屋数が必要ないことから、１LDK、２LDKのプランが中心です。広さにはバリエーションがあります。
ガーラレジデンス稲城矢野口
物件概要
- 所在地 東京都稲城市大字矢野口字中島8-2街区5画地［多摩都市計画事業稲城矢野口駅周辺土地区画整理事業区域内］（仮換地）
東京都稲城市大字矢野口字中島369番1、369番2、370番1、370番5、3750番231（従前地） - 交通 JR南武線「矢野口」駅まで徒歩2分
- 地目 宅地、田、雑種地（引渡時までに宅地に地目変更予定）
- 地域・地区 第二種中高層住居専用地域、準防火地域、第2種高度地区、矢野口駅周辺地区地区計画
- 建ぺい率 60％（70％）
- 容積率 200％
- 敷地面積 1,445.00㎡
- 構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上6階建
- 分譲後の権利形態 土地：各戸専有面積割合による所有権の共有
- 建物：（専有部分）区分所有権
（共用部分）各戸専有面積割合による所有権の共有 - 総戸数 47戸
- 竣工予定 2026年9月中旬
- 引渡可能年月 2026年9月中旬
※仮換地とは、土地区画整理事業において、従前地（事業前の土地）に代えて、事業施行者から地権者に指定される一時的な土地のことです。道路や公園などの公共施設の建設のために従前地が使用できなくなる場合、地権者がその間も土地を使用できるようにするために指定されます。保留地とは違い従前地の登記をつかって取引をする為、所有権での取引ができます。
販売概要
- 予定販売価格 3,900万円台〜5,700万円台
- 予定最多価格帯 5,400万円台
- 坪単価 279万円～314万円
- 間取り 1LDK+S〜3LDK
- 住戸専用面積 46.07㎡〜60.03㎡
- バルコニー面積 8.69㎡〜10.03㎡
- テラス面積 13.57㎡〜15.12㎡
- 管理費（月額） 9,200円〜12,000円
- 修繕積立基金（月額） 4,600円〜6,000円
- 管理準備金（引渡時一括） 9,200円〜12,000円
- 修繕積立一時金（引渡時一括） 322,000円〜420,000円
立地
駅から徒歩2分という立地は正義です。南武線は都心には直接向かうことはできませんが、隣の稲田堤で京王相模原線へ、登戸までいけば小田急線へ乗り換えられますし、立川や川崎方面でお仕事をされる方は乗り換えの必要がありません。
間取り
３LDK 58.29㎡
2LDK 60.03㎡
全体的にコンパクトな間取りです。お子さん2人だと狭いかもしれません。新婚でお子さんがまだいない方やdinksの方であれば、ちょうど良い広さかと思います。将来的に家族が増えた場合は買い替えが必要となるかもしれませんが稲城は戸建も多く、引っ越し先の選択肢は多い為、問題ないかと思います。
近隣中古マンション
築10年 76.48㎡ 坪単価245万円
築10年 92.4㎡ 坪単価246万円
築20年 76.23㎡ 坪単価 160万円
築21年 68.82㎡ 坪単価191万円
稲城のエリアナンバーワンマンションはプラウドシティ南山だと思います。私も何度か訪れたことがあるのですが、とても魅力的でした。
プラウドシティ南山は築10年で坪264万円と新築時より値上がりをしていますが、基本的にこれから価格が新築時より値上がりするエリアではないことはご留意ください。
最後に
今回は東京都稲城市のことを記事にさせて頂きました。なぜ書いたかというと稲城にお引越しされる方を接客する機会があった為です。今まで稲城について詳しくなかった
最後までご覧いただきありがとうございました。
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。
記事に出てきた物件の掲示板
公式サイトもチェックしよう！
- 東京都稲城市大字矢野口字中島369-1ほか
- JR南武線 矢野口 駅徒歩2分 京王相模原線 京王よみうりランド 駅徒歩16分 京王線 調布 駅徒歩32分
- 3900万円台～5700万円台（予定）
- 1LDK+S（納戸）～3LDK
- 46.07m2～60.03m2
- 販売戸数 未定 / 47戸
記事にコメントする