こんにちは！
今回はアンダー販売が終了し、絶賛一般販売のモデルルームがスタートしているグランドメゾン梅田レジデンスタワーの1期販売価格考察を行います。
アンダー販売では28階以上の住戸が対象だったため広い部屋が多くかなり高額でしたが、一般販売になり低層階住戸や小さい部屋の販売も対象になってきたところ『これは結構魅力的じゃない？！』と感じる住戸もありますので、是非ご覧いただければ幸いです。
過去の記事はこちらをご参考下さい。
〜デザイン・仕様など〜
〜アンダー価格考察〜
【プレミアム記事】【グランドメゾン梅田レジデンスタワー】アンダー価格考察！大阪の新築タワマンは新時代の価格に突入！？後編【すごろく】
目次
物件概要
- 物件名称：グランドメゾン梅田レジデンスタワー
- 所在地：大阪府大阪市北区西天満４丁目3番3（地番）（所有権部分土地）・11番4（地番）（借地権部分土地）
- 規模：38階建
- 総戸数：216戸(事業協力者住戸14戸、募集対象外住戸57戸 含む) ※一般販売住戸比率：全体の67％
- アクセス：
Osaka Metro 谷町線「東梅田」駅 ④出入口徒歩 8 分
Osaka Metro 御堂筋線「梅田」駅 ⑮番出入口（F-34）徒歩 9 分
JR 東西線「北新地」駅 11-41 出入口徒歩 7 分
阪神本線「大阪梅田」駅徒歩 10分(南出口に繋がる 1F 階段)
阪急神戸線・宝塚線・京都線「大阪梅田」駅徒歩 14 分(南東角駅舎の入り口) - 間取り：1LDK ～ 3LDK
- 専有面積：40.28㎡ ～ 141.31㎡ ※一番広い部屋は最上階229.46㎡（完売済み）
- 引き渡し予定時期：2028年1月下旬予定
- 借地権の権利と期間：
普通借地権（本マンション敷地の一部）、借地期間：引渡し日より2091年1月28日まで(期間70年)但し、期間満了時に本マンションが現存する場合、契約更新可能（期間30年） - 売主：積水ハウス株式会社
- 管理会社：積水ハウスＧＭパートナーズ株式会社
- 施工：株式会社長谷工コーポレーション
- 掲示板：グランドメゾン梅田レジデンスタワーってどうですか？
1期販売予定価格
- 全体平均坪単価：800万円/坪
- スーペリアフロア平均坪単価：740万円/坪
- 最安坪単価：533万円/坪
- 最高坪単価：1,155万円/坪
- 最安価格：6,500万円
- 最高価格：48,500万円
アンダー販売では28階以上の住戸が販売対象でしたが、今回1期販売価格と見比べるとアンダー価格からの値上がりはありません。
むしろ、アンダー販売28階と今回の1期販売27階を比較すると、眺望さはほぼ変わらないのに今回の1期販売で購入した方がお得では？と感じる住戸もあります。
今回注目するのはアンダー販売では対象外であった低層・中層階です。
グランドメゾン梅田レジデンスタワーは北向き以外は囲まれ感があり、北向きも道路があるものの新御堂に繋がる高架もある交通量がかなり多い道路のため眺望面は厳しい部分はがあります。
しかし、今回の最安価格は530万円/坪となります。
低層階と言えど、大阪駅徒歩圏内の積水の新築タワマンがこの価格からであれば魅力的です。
先日、1期販売があったパークタワー大阪天満橋は1期全戸完売で10倍以上の倍率になる部屋もありましたし、1期販売で抽選部屋が多く出たブリリアタワー北浜は2期販売から大幅値上げとなり最安住戸が556万円/坪、2期販売平均坪単価870万円/坪まで値上がりしました。
立地の細かい差はありますが、梅田・大阪駅まで近いグランドメゾン梅田レジデンスタワーがこの価格であれば人気になるのは間違いないでしょう！
中部屋と角部屋の価格差は勿論ありますので、後ほど方角別の価格比較をしておりますが、まずは価格全体像をご覧ください。
※価格表はクリックすると拡大します
※予定価格は1,000万円単位のため間をとった500万円で記載をしております（例11,000万円台→11,500万円で記載）
※予定価格は末尾+999万円が上限
ランニングコスト
- 管理費・修繕積立金：650円/㎡
- 地代：35円/㎡
※70㎡の場合：47,953円
※上記以外に、窓ガラス清掃費、セキュリティサービス利用料、インターネット利用料、ゴミ回収費用が必要
ただ、梅田ガーデンレジデンスやシエリアタワー中之島のように土地全体が借地ではなく、一部のみが借地となりますので一般的な借地物件より地代は安いです。
とはいえ、ランニングコスト全体額を見ると高いですね〜。
今後の新築タワマンは管理も基本今までの物件より高くなっていきますが、大規模物件ではなく小規模・中規模になると、やはり管理費の1世帯あたりの負担額は大きくなってしまいます。本物件も戸数は200戸程ですが、共用施設の数も多いので管理費はどうしても厳しいですね。。
（中古物件も修繕積立金は上がっていきますが管理費が最近の新築マンションのように大幅値上げになっているケース聞かないのですが、管理費を大幅値上げした大阪のマンションあれば教えてください）
金利上昇も気になるところですが、マンションのランニングコストも無視できないレベルになっているので、検討中のプラン価格と共にしっかりシミュレーションしていきましょう！
〜【参考】ランニングコストが高い上位の大阪のマンションをピックアップ〜
1期販売の販売対象階数
- 6階
- 13階
- 22階
- 23階
- 31階（エグゼクティブフロア）
方角毎の価格差
6階比較
グランドメゾン梅田レジデンスタワーは南以外の三方向接道となりますが、全体的に囲まれ感があります。眺望の抜け感でいくと
北＞南＞東＝西
です。
北向きは道路・高架がありますので眺望面は他の方角より良いですが騒音・排気ガスは要注意です。
南向きは7階くらいの高さまでビルがありますが、日照は確保出来ます。
7階近くを超えると眺望は抜けてきますが、1期販売では6階の次は13階となりますので、南向きを検討する場合は少し価格が高くても13階を狙った方が満足度もリセール面も良いかと考えます。
西向きと東向きは道路挟んでビルがあるため眺望は全く抜けません。
西側の道路の方がより狭く隣のビルとの距離は近いため、東の方がまだ眺望としては良いかなという印象です。
東の中住戸はありませんので、一番安い価格を求めると西向き中住戸となります。
方角毎の価格差だと高い順に並べると以下の順となります。
南東角＞北西角＞南西角＞北東角＞南＝北＞西
13階
この階層になってくると北向き、南向きの眺望は良くなりますが、特に南向きの眺望は良いです。北向きは新御堂に繋がる道路を超えた先にも高いビルがあるため、そこが13階でも抜けませんが、南向きは完全に抜けてきます。
西向きと東向きはこの階層でも抜けませんので、眺望求める方は、南中住戸か南東角がオススメとなります。
22階
スカイランジが17階となりますが、それ以上の階数になると一気に眺望が抜けてきます。特に北西角は梅田のビル群が綺麗に見えてくる高さになるため、北西角の単価が上がってきます（低層階より北西角の部屋が広くなったのもありますが）。
間取り(一部)
S-44N
| 北 | S-44N | 6階 | 1LDK | 44.19㎡ | 7,500万円 | 560万円 |
| 北 | S-44N | 13階 | 1LDK | 44.19㎡ | 8,500万円 | 635万円 |
| 北 | S-44N | 22階 | 1LDK | 44.19㎡ | 9,000万円 | 672万円 |
| 北 | S-44N | 23階 | 1LDK | 44.19㎡ | 9,500万円 | 709万円 |
S-66NE
| 北東角 | S-66NE | 6階 | 2LDK | 66.3㎡ | 11,500万円 | 572万円 |
| 北東角 | S-66NE | 13階 | 2LDK | 66.3㎡ | 13,500万円 | 672万円 |
| 北東角 | S-66NE | 22階 | 2LDK | 66.3㎡ | 15,500万円 | 771万円 |
| 北東角 | S-66NE | 23階 | 2LDK | 66.3㎡ | 16,500万円 | 821万円 |
S-81NW
| 北西角 | S-81NW | 27階 | 3LDK | 81.86㎡ | 24,500万円 | 988万円 |
オススメ住戸
①S-59NW（北西角）
13階北西角 2LDK。北側の抜け感が良いのと、角部屋ではあるものの中住戸より安価のため割安感があります。
また、ブリリアタワー北浜の1期で角部屋が割安でしたが抽選倍率も高く2期で大幅値上げしましたので、新築角部屋が坪633万円は割安感がありオススメできます。
| 北西角 | S-59NW | 6階 | 2LDK | 59.96㎡ | 10,500万円 | 578万円 |
| 北西角 | S-59NW | 13階 | 2LDK | 59.96㎡ | 11,500万円 | 633万円 |
②S-67S（南）
13階南向き中住戸 2LDK。中部屋ですが、13階の南向きは本物件の中でも眺望条件が良い方角なので、6階より価格は上がりますが13階を狙いたいですね。
22階になると天井高が2.55m、23階だと天井高2.82mありますので、予算が届く方は更に上の階層でも良いかと思います。
| 南 | S-67S | 6階 | 2LDK | 67.76㎡ | 11,500万円 | 560万円 |
| 南 | S-67S | 13階 | 2LDK | 67.76㎡ | 13,500万円 | 657万円 |
| 南 | S-67S | 22階 | 2LDK | 67.76㎡ | 14,500万円 | 706万円 |
| 南 | S-67S | 23階 | 2LDK | 67.76㎡ | 15,500万円 | 755万円 |
スケジュール
- 要望書受付期間：3月20日〜4月19日
- 登録申込会：5月1日〜5月9日
- 抽選会：5月11日
- 重要事項説明等：5月15日〜5月18日
- 契約会：5月22日〜5月25日
- 鍵の引き渡し：2028年1月
まとめ
現時点では予定価格ベースのため正式価格で1,000万円台が下振れするか上振れ（X999万円）するかでオススメ度は多少変わってきますが、今年に入っても大阪市内の新築タワマンは高値でも抽選祭りになっていますし、ブリリアタワー北浜も2期販売ではプランによっては3,000万円以上値上がりする等、まだまだ高価格帯でも驚くほど売れています。。正直どこまで高くなるんや？
と思うことは多いですが、今回のグランドメゾン梅田レジデンスタワーの低層・中層階は大阪駅徒歩圏内の新築タワマンとしては割安感を感じる値付けです。
これが2期で値上げすると、一気に予算を上げないといけなくなる可能性もありますので、予算が届く方はグランドメゾン梅田レジデンスタワーはオススメしたいマンションです。
（もちろん、方角・階数などはしっかり吟味する必要あり）
ちなみに、先日シエリアタワー北浜のモデルルームも訪問してきました。
記事は近日中にまとめますが、これまた驚くほど高いです・・・
中古はチャレンジ価格の物件はなかなか成約しておりませんが、割安・適正価格の物件は売れるスピードがものすごく早く大阪市内のマンション市況は引き続き高値が続くと予想していますので、検討中の方は新築も中古も早く動く方がベストでしょう！
少し話は変わりますが不動産価格に影響する話を…
大阪府内の公示地価の情報が出ておりました。
それを見ると大阪市内は住宅地も商業地も上がってきていますし、2026年4月からLIXILなどの一部の住宅メーカーではマンション・戸建てに必要な部材が値上がりすることが確定していますので、値段が下がるどころか上がる要因の方が多いのが実態です。
（中古マンションでも水回り・フローリング・クロスなどをリフォームする方が多いかと思いますが、リフォーム費用も年々値上がりしております）
もうすぐ新年度が始まりますが、4月以降もマンション価格は引き続き高い出物ばかりになると思いますので、マンション購入を検討中の方は是非早めに動いていきましょう！
今回の記事は以上となります。
次回の記事もお楽しみに！
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住宅地1位はシエリアタワー中之島がある周辺エリア
引用：https://www.yomiuri.co.jp/pluralphoto/20260318-GYO1I00057/
住宅関連部材は他のメーカーも順次値上がり予定です。。
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