【大阪】「梅田ガーデンレジデンス」 大阪1高額物件?!「関西マンションすごろく」


今回ご紹介するマンションは住友不動産の大阪市史上最高層マンション56階建ての梅田ガーデンレジデンスです。
大阪梅田中心部のお初天神商店街のほぼ入口に位置する本物件周辺は飲み屋街になっているので、大阪在住の方は一度は飲みに来たことがあるエリアかと思います。

住友不動産のガーデンシリーズだと東京の湾岸エリアに完成した商業施設「有明ガーデン」と「シティタワーズ東京ベイ」の複合開発が新しいですが、東京以外では初のガーデンシリーズが大阪に誕生します。
大阪では後にも先にも「梅田ガーデンレジデンス」の立地を超えるマンションは恐らくないと思えるほど好立地なポジションに誕生しますので、大阪だけでなく全国からの注目度も高いマンションです。
大阪で過去最高の高値物件であったグランフロント大阪オーナーズタワー以降の注目物件の1つになることは間違いありません。

本来は正式な価格表がオープンしてから記事にしたかったのですが、正式価格の決定が遅れているとの連絡があり2回目のモデルルーム訪問が延期&未定になったため、現時点の情報でレポートします。

梅田ガーデン

梅田ガーデンレジデンス公式資料参照


梅田ガーデン

梅田ガーデンレジデンス公式HP参照

総評

好き嫌いが大きく別れます。
大阪タワーマンション史上最高立地であるため購入検討中の方は第一期で購入することをオススメしますが、恐らく大阪で一番高額なマンション
になると思います

検討中の価格を聞いた瞬間に『これは厳しいな〜』と天を仰ぎました。
それこそ東京の都心の物件価格にも引けを取らない価格水準のため、関西圏の方は特にビックリすると思いますが貴重価値が高いのは間違いないです。
なお、自分が購入するかというと流石に高すぎてチャレンジは難しいですし、便利な場所ですが子連れで住みたい場所ではないかなというのが正直な感想です。

ここを購入する方は、投資家、梅田界隈で働く経営者の方、芸能やスポーツ関係、DINKS共働きの大手企業で梅田勤務、リタイア世代で都心で百貨店や商業施設への高アクセスを求める方など、価格だけでなく場所柄購入のターゲット層は狭いと考えます。
元は小学校跡地ではあるものの、目の前がパチンコ、ゲームセンター、多くの居酒屋、夜のお店など、子育て世代が住むにはハードルが高そうな立地です。

なお、当初は分譲はなく全て高級賃貸シリーズのラ・トゥールの予定でしたが、中層階が分譲マンション、高層階がラ・トゥールとなりました。
ラ・トゥールは100平米〜300平米、家賃60万円〜のようで梅田ガーデンレジデンス購入後に賃貸に出してもガチンコの競合はしなさそうです。
※52階〜56階は広告対象外フロアのようで特別な方にしか案内されない住戸のようです。

主なポイント

  • 再開発が進む大阪の中でも唯一無二の立地
  • 電鉄各路線(JR/阪急/地下鉄/阪神)、百貨店、商業施設などに濡れることなく梅田地下街を通りアクセス可能
  • 東京以外の初のガーデンシリーズ。併設する大阪初の高級賃貸シリーズのラ・トゥールとの差別化されている
  • 住友不動産は二期以降に値上げをする可能性が高い(市場相場高騰もありますがシティタワーズ東京ベイは一期から比較すると一千万以上値上がりして販売中)
  • 定期借地権物件(70年)であり、売却時の懸念あり
  • なお、2024年以降に予定されているうめきた二期の分譲マンションはここより高くなることが予想される(それを前提にチャレンジをするか)
梅田ガーデンレジデンス

梅田ガーデンレジデンス公式資料参照

物件概要

  • 名称:梅田ガーデンレジデンス
  • 所在地:大阪府大阪市北区曾根崎2丁目73番2(地番)
  • アクセス:
    Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
    JR東海道本線・大阪環状線「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4:40~25:00)
    JR東海道本線・大阪環状線「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
    Osaka Metro谷町線「東梅田」駅徒歩2分
    阪神本線「大阪梅田」駅徒歩4分
    阪急宝塚線、京都線、神戸線「大阪梅田」駅徒歩5分
    Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅徒歩7分
    JR東西線「北新地」駅徒歩7分
  • 総戸数:584戸
  • 規模: 地上56階建
  • 入居予定:2022年7月下旬
  • 売主:住友不動産株式会社
  • 施工:株式会社大林組(スカイツリーにも採用されているDFSの制振構造を採用)

梅田中心部のタワーマンションとの立地比較

今までの物件、これから完成予定の物件でJR大阪駅、阪急/地下鉄/阪神の梅田駅が最寄りの物件は以下のタワーマンションですが、それらと比較しても立地面では「梅田ガーデンレジデンス」が一番だと思っています。
立地の優先順位は人それぞれありますが、本物件の好立地は以下を前提とした内容と捉えてください。
  • JR大阪駅をはじめ、阪急/地下鉄/阪神の梅田駅(東梅田駅、西梅田駅含む)、地下道を使い濡れずに移動できるポジション
  • 上記全路線を活用する場合、平均的な到着時間は本物件が一番早い(それほど梅田の中心と言える)
  • 雨の日でも濡れずに商店街や地下道を使い、百貨店や商業施設にアクセスが可能(阪急百貨店、大丸、阪神百貨店、ルクア、ヨドバシカメラ等)

過去の大阪駅/梅田駅周辺のタワーマンション

この中だとグランフロント大阪オーナーズタワーと比較されることになると思いますが、JR大阪駅は便利に使えますが、その他の路線、百貨店までは少し距離があるな〜という印象です。

これから竣工予定の大阪駅/梅田駅周辺の注目タワーマンション

ブリリアタワー堂島は高級ホテルのフォーシーズンズホテルとの複合マンションとなるため、ラグジュアリー感はありそうですが立地は少し寂しい場所です。
うめきた二期分譲マンションは緑に囲まれた素敵なマンションになりそうですが、やはりJR以外の交通アクセスは梅田ガーデンレジデンスの方が優れています。

現在販売中の梅田周辺のタワーマンション

最寄りは大阪駅、梅田駅ではありませんが徒歩圏内ということで2物件ご紹介。
静かな環境で公園近接が良い方はシティタワー東梅田パークフロント、うめきた二期エリアまで徒歩5分程度の場所に位置するグランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCEがあります。
価格は本物件よりは目に優しいので、梅田周辺で物件お探しの方はこちらもご確認ください。
【梅田ガーデンレジデンスと大阪駅周辺のタワーマンションのポジション】
黄色が中古マンション、赤色が現在販売中の新築マンション、青色が今後販売予定のマンションとなります。

梅田ガーデン

梅田ガーデンレジデンス公式資料に筆者加筆

アクセス

神です!
JR/阪急/地下鉄/阪神全てに5分以内で到着できます。
しかも商業施設がある梅田地下街を通り雨に濡れずにショッピングや飲食を楽しめる利便性は素晴らしいです。

新幹線の新大阪駅にはJR大阪駅から1駅で行けますし、関西国際空港や伊丹空港には大阪駅周辺のリムジンバスで乗り換えなしでアクセス可能なため、出張が多い方にもアクセスは最高です。

また、高速道路へのアクセスも良いため車所有者も楽しめる立地です。

ただ、本物件を購入される方は電車にはあまり乗らないんじゃないか?と思っています。
梅田に住んで、それ以外の所に電車で通勤される方っているんでしょうか・・・

梅田ガーデンレジデンス

梅田ガーデンレジデンス公式資料参照


 

梅田ガーデン

梅田ガーデンレジデンス公式資料参照
阪急百貨店と阪神百貨店を繋ぐ遊歩道からのイメージ

周辺環境

ショッピングや飲食などの周辺環境は申し分ないです。
しかしながら、あまり近くにあって欲しくない施設も多くあるため、好き嫌いが大きく別れるかと思います。
圧倒的有利なメリットでどこまでデメリットを払拭出来るかが購入の判断ポイントにもなりそうです。
東京なら歌舞伎町に住むのと同じようなイメージです。

良い点

  • 百貨店などの商業施設が近い(阪急百貨店、阪神百貨店、大丸までは徒歩5分以内、グランフロント大阪、ルクア、ヨドバシカメラまで徒歩10分以内)
  • お初天神商店街、東通商店街など、無数の飲食店があり食には困らない(食べログで検索すると東梅田駅で5,718件ヒット)

悪い点

  • マンションの目の前が、パチンコ屋、ゲームセンター、多くの居酒屋
  • 夜のお店や大人のホテル街が多い
  • マンション隣が新御堂筋のため、東側は騒音や排気ガスが懸念
  • 飲み屋街のため夜遅くまで人通りが多く、治安面が懸念
梅田ガーデン

お初天神商店街入口から見る左側が梅田ガーデン(右手にパチンコとゲームセンター)


梅田ガーデン

梅田ガーデン南側歩道は小さめの居酒屋が多い。南側には少し離れて31階建てアパホテルが建設中。


 

梅田ガーデン

梅田ガーデン東側 新御堂筋が真横のため騒音、排ガスは要注意


 

梅田ガーデン

梅田ガーデン北向きのビル距離イメージ。ホテル、低層階は眺望は厳しそう

売主検討中価格

住友不動産のタワーマンションのため、70年定期借地権であっても非常に高額になりそうです。
記載は住友不動産が検討中の価格水準で、この中で社内調整を行なっているとのことです。
また、本来であれば先週2回目のモデルルームで正式価格が出る予定でしたが、社内での価格決定に難航しているようで何やら嫌な予感がします。

ただ、どんなに高くてもグランフロントのように高額でも中古市場でも流通しているため、なんだかんだでリセールも高くなると思っています。
もちろん住友不動産なので二期目以降は値上がりの可能性が高いので、買うなら一期から購入したいもんです。

なお、モデルルームでの説明では以下の点を強調されました。
  1. 70年定期借地物件でもリセールバリューが高い実績が大阪でもある(シエリアタワー千里中央の事例)
  2. グランフロント大阪オーナズタワーの中古よりも高く設定する(今日見ると坪500万超えている中古売り出しが多い・・)
  3. うめきた二期の分譲マンションよりは低く設定する
【売主検討中価格水準表】

50平米 60平米 70平米 80平米 備考
坪450万 6,800万 8,200万 9,500万 10,900万
坪500万 7,600万 9,100万 10,600万 12,100万 グランフロント大阪オーナーズタワー中古相場
坪550万 8,300万 10,000万 11,600万 13,300万 このあたりが着地ライン?
坪600万 9,100万 10,900万 12,700万 14,500万 うめきた二期分譲価格?
坪650万 9,800万 11,800万 13,800万 15,700万

すごろく期待値

すごろく期待値とは

転勤や家族構成の変化などで自宅を売却して次の物件を購入する際に、購入価格より高く売れて(売却益)、次の物件の頭金などに活用できる可能性があるかを筆者独自で数値化したものです。
※関西マンションすごろく独自の考えのため、あくまで参考としてください。

すごろく期待値:60点

【理由】
  1. 大阪駅周辺のタワーマンションでNo1の立地であり、今後も立地で負けることはないポジション
  2. 大阪駅周辺はうめきた二期再開発などで今後も相場が上がることが想定される
  3. 今後、販売予定のブリリアタワー堂島、うめきた二期分譲マンション等も高額になる見込み
  4. 住友不動産が二期目以降に更に値上げ販売して相場が上がる可能性がある
  5. ただ、販売価格が高すぎるため購入できる層が限定的
  6. 立地は良いが、繁華街のため治安が懸念される
  7. 70年定期借地権なのでリセールには一定に影響あり

まとめ

筆者が二馬力&子供がいなければ購入検討していたかもしれませんが、前回のシティタワー天王寺に続き住友不動産の物件は高すぎますね・・・

しかしながら、後にも先にもNo1の立地になるため、資金力があり何よりも立地を優先する人は一期目で購入チャレンジすることをオススメします。
ゴールデンウィーク前からモデルルーム見学に行っている方は倍率優遇特典もありますし、モデルルームは多くの人で賑わっていましたので人気の高さは間違いありません。

第一期販売は7月下旬を予定しているため、ぜひ一度梅田ガーデンレジデンスの見学をしてみてください。

二回連続高額物件の記事になってしまったため、次回は中央区で大阪市内ではお求めやすい物件を記事に致します!
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◾︎大阪市内を中心とした新築物件情報を発信致します。 ◾︎2021年に3軒目のタワーマンションを大阪で購入。 ◾︎2024年頃に住める(引っ越しする)4軒目のマンションを検討中。 ◾︎全国転勤の会社員のため、半住半投(転勤時に売りやすい貸しやすい)が物件選びの目線です。 ◾︎物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。

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