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今回は大阪市北区に完成する大阪市史上最高層マンション56階建ての梅田ガーデンレジデンスの棟内モデルルーム訪問レポートです。
今回は棟内モデルルーム訪問で実際のHPで見たパース図と実際の共用施設との違いや一定期間販売された魅力的な低層階の価格に関する情報をまとめていきます。
本物件の立地や間取りなどは過去のブログ記事も併せてご確認ください。
※クリックするとブログ記事にリンクします。
- 1回目：立地・アクセス・周辺環境・価格予想
- 2回目：正式販売前の予定価格
- 3回目：第1期販売価格・ブリリアタワー堂島との価格比較
- 今回：棟内モデルルーム、低層階ミスプライス？！
物件概要
本物件は2022年3月に完成済みですが、住友不動産らしく今購入しても引き渡しは「2024年4月下旬」と約1年半待つことになります…企業の考え方は様々ですが、完成済みの物件で引き渡し時期を1年以上先に伸ばすのは住友不動産くらいかもしれません。。
- 名称：梅田ガーデンレジデンス
- 所在地：大阪府大阪市北区曾根崎２丁目73番2（地番）
- アクセス：
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
JR東海道本線・大阪環状線「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート／4：40～25：00)
JR東海道本線・大阪環状線「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅徒歩2分
阪神本線「大阪梅田」駅徒歩4分
阪急宝塚線、京都線、神戸線「大阪梅田」駅徒歩5分
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅徒歩7分
JR東西線「北新地」駅徒歩7分 - 総戸数：584戸
- 規模： 地上56階建
- 完成：2022年3月
- 入居予定：
2022年7月下旬（当時）→ 2024年4月下旬 - 売主：住友不動産株式会社
- 施工：株式会社大林組（スカイツリーにも採用されているDFSの制振構造を採用）
棟内モデルルーム 共用施設内覧
内見した総論は『他のシティタワーシリーズよりも高級感がある造りで今までの住友不動産とは違うテイストの共用施設が良い』と感じました。そもそもが超高額なタワマンではありますが、共用施設は納得感のある完成度でした。
それでは、当時の完成予想図(パース)と完成後の共用部の違いを見ていきます。
エントランスアプローチ
まずはパースから。
参照：梅田ガーデンレジデンス公式サイト
続いて実際完成したエントランスアプローチ。
お初天神通りを歩いていると明らかにこの周辺だけ漂う高級感。
目の前は商店街、パチンコ屋がありますが明らかにココだけ雰囲気が違います。
なおパースにはなかったラ・トゥール大阪、梅田ガーデンレジデンスの文字も記載されています。
梅田ガーデンレジデンス現地撮影
エスカレーターにフォーカスしてみました。
エスカレーターでエントランスに向かう造りは断然カッコ良いのですが、実際住み始めると毎日の移動は少々面倒ですし、ベビーカーでの移動はエレベーターを利用することになるため賛否両論はあるかと思います。
私はエスカレーター付きマンションは好きです。
梅田ガーデンレジデンス
ちなみに新御堂筋側にあるラ・トゥール側のエスカレーターです。
（お初天神側、新御堂筋側、どちらにもエレベーターもあります。）
ラ・トゥール側のエントランスアプローチ
梅田ガーデンレジデンスのエントランス側（お初天神商店街側）とラ・トゥールのエントランス側（新御堂筋側）は2階の回遊通路で繋がっており雨に濡れずお初天神側にも抜けることが可能です。
ここはセキュリティがないゾーンのため住民だけでなく一般の方も通り抜けることは可能です。
（通ることはほぼないと思いますが…）
回遊通路もオシャレです。
エントランスホール
まずはパースから。ギラギラ感、というか大手企業のオフィスの受付のようなイメージです。
公式HP
実際のエントランスホールです。
照明が明るく写りすぎて雰囲気が少しわかりづらいですが、パースよりは落ち着いています。
当初のギラギラ感を抑えた感じで個人的には印象良かったです。
外からの光が入らない場所なので、朝も昼も夜も同じような雰囲気のエントランスホールになります。
公式HP
設置されている家具は全て高級な仕様です（家具の名前は失念…）。
家具だけ見ても住友不動産のタワマンかな？とイメージつくチョイスではありますね。
公式HP
エレベーターホール
個人的にパースと比較して印象が良かったのがエレベーターホールです。パースではエリア的なターゲット層からギラギラ感MAXなエレベーターホールだなと思っていました。
続いて実際のエレベーターホール。
パース図からは2ランクくらい落ち着いたエレベーターホールに仕上がっており、現地で見た時も『高級感があってとても良い！』と感じました。
天然石を使用しているのでエレベーターホールとしての高級感はかなりあります。
こちらの方が好みの方が多いのではないでしょうか？！
ただオフィス感はあるかもしれませんね。
これはシティタワーシリーズ全体にも言えますが好き嫌いはあるかもしれません。
公式HP
フィットネスルーム(3階)
まずはパース。ランニングマシーンが数台ある程度に見えておりましたが、実際のフィットネスルームはかなり奥行きが広くマシーンの数も多く使い勝手が良いフィットネスルームでした。
ここまで充実したフィットネスルームは大阪のタワマンでは初です・・・
（フィットネスルームの眺望はブランズタワー梅田Northが最高です）
公式HP
続いて完成したフィットネスルーム。
ランニングマシーンだけでなくサイクリング、筋トレマシーンも設置されていました。
（確かバランスボールやマットの上でヨガ出来るスペースもありました）
個人的にはジムに行かずに自宅で筋トレをする派ですが、これだけ設備が整っていれば毎日通いたいくらい充実した仕様になっています。
公式HP
この筋トレマシーンを見たのは初めてです。
（コナミスポーツやセントラルスポーツも今はこんな器具が置いてあるのでしょうか？）
公式HP
梅田ガーデンレジデンスはまだ入居されている方は少ないので、今だとどのマシーンも使いたい放題状態です。
テレワークラウンジ（9階）
まずはパース。ソファータイプから複数人で利用可能な会議室など使い勝手が良いラウンジに見えます。
公式HP
続いて完成したテレワークラウンジです。
実際に入ると空間も広く開放感があり、ここで仕事すれば捗ると思える完成度です。
席数も多いので今後住民が増えても満席になることはなさそうです。
会議室タイプの部屋は一部分がすりガラスになっているのでプライバシー的にも配慮されています。
コロナ禍でオフィス空間もテレワーク対応にリノベーションする企業も増えてきていますが、まさにオフィス空間並みの完成度です。
公式HP
1名様の個室タイプの部屋です。
10室程度ありますのでこちらも満室で使えないことは恐らくないかと思うくらい充実した数です。
マンションのスタディルームで個室タイプの部屋を用意する物件はまだ多くはありませんし、個室の数がこれだけ多いと使いたい時に満室になるリスクも少ないから良いですね。
web会議や電話対応も出来るのでプライバシーにも配慮された造りでとても良い！
余談ですが、最近のマンションで個室タイプのスタディルームが多いのは「ブリリアタワー箕面船場」です。
部屋の広さも多くモニターが設置されていたり面白いデザイン・設計なので、まだ見られたことがない方は以下の記事も併せてご覧ください。
ブリリアタワー箕面船場 ブログ記事
公式HP
スカイラウンジ 32階
共用施設最後のご紹介はスカイラウンジ。北東角・南東角までの眺望を楽しめる広い空間設計です。
まずはパースから。
パースを見る限りはそこまでは広く見えないなぁと思っていました…
公式HP
続いて完成したスカイラウンジです。
いや〜、かなり広い空間、更には上品にまとまっておりとても居心地が良かったです。
パースではエレベーターホールと同じようにギラギラした感じがしていたのですが、実際入ると落ち着いた色味の家具で、ソファーなどの席数も多いのでかなり満足度は高い造りです。
住友不動産には珍しい？小さなインテリアも随所に散りばめられておりオシャレな雰囲気でした。
北東角の窓付近に立つとHEP fiveの赤い観覧車も綺麗に見えますし、景色も最高です。
公式HP
バーカウンターはありますがbarサービスはありません。
（今販売中のタワマンだと「ブランズタワー大阪本町」、「ブリリアタワー堂島(ホテル上フロア)」がbarが設置されています）
スカイラウンジの貸切利用はNGです。
貸切利用時は9階のパーティルームを利用することになります。
公式HP
公式HP
様々なタイプのソファーがあるためシーンに合わせて座席を選べるのも良いですね。
公式HP
大阪の住友不動産のタワーマンションの中では間違いなく共用施設は1番良いかと思います。
（その分、お値段も高いんですけどね・・・）
モデルルーム訪問時の販売価格
住友不動産の販売価格は時価のようなものですぐに値段が変わったりするので、以下の価格を参考にしつつ、実際の販売住戸・販売価格はモデルルームでご確認ください。梅田ガーデンレジデンスは何度か訪問していますが価格帯は去年の価格からは値上がりはしていない様子でした。
と言っても前回より少し下の階層になっても同じ価格帯で販売しておりますので実質値上げ感はあります。
全体の平均坪単価は約700万円。
住友不動産の値付けの仕方は眺望が良い部屋、角住戸に単価を乗せる傾向にありますので北東角は坪800万円を超える価格帯で中住戸が安い値付けなので、安い部屋が良い方はとりあえず中住戸を選択しましょう。
全体的に超高額の部屋が多いことから販売スピードも正直遅いかなという印象です。
価格表
9月の突発的な値下げ住戸発生？！
住友不動産は期を重ねるごとに値上げすることが多いのですが、9月にTwitterやマンションコミュティでもザワついた「まさか値下げしたんじゃないか疑惑」についても考察していきます。現在、HPの物件概要を見ると最安値は40.27㎡の7,000万円の住戸（坪573万円）です。
ミスプライス住戸の販売
実は9月の一定期間は以下の価格で販売されておりました。- 19階以下：北向き40.57㎡の部屋が6,000万円（坪単価488万円） → 後に6,500万円（529万円）で販売 → 後に7,000万円で販売 と値上げ
- 19階以下：南向き60.71㎡の部屋が7,500万円（坪単価408万円）
- 19階以下：西向き62.11㎡の部屋が7,500万円（坪単価398万円）
ましてや高層階は坪620万円〜820万円程度で販売中にも関わらず、眺望が期待できない住戸だとしてもこの価格差はすごいです。
ちなみにこれらの住戸は申し込みが殺到したようで既存分が売れた後に一瞬で値上げになったようです。
坪400万円は本町周辺の新築タワマンの平均価格と同等レベルですし、北区・中央区の中古タワマンの中層階でも坪400万円を超す売出も出てきている中で、定期借地ということを考慮しても明らかに値付けミス（購入者立場だと急げ案件）でした。
同じ住友不動産が販売中の「シティタワー大阪本町」より安価ですからね…
※シティタワー大阪本町の記事はコチラ
以下はよく使う本町・堺筋本町駅周辺の新築タワマンの平均坪単価ですが、「クラッシィタワー靱公園」、「プレミストタワー靱本町」、「ブランズタワー大阪本町」、「ローレルタワー堺筋本町」と同等くらいの価格帯と思うと、如何にお得だったかがわかります。
本町駅周辺の新築価格 Google Mapに加筆
梅田ガーデンレジデンスの賃貸も複数募集されておりますが、仮にミスプライスの部屋を賃貸に出すと今賃貸募集されている価格より多少下げた金額だとしても表面利回り5.5〜6%は出そうなので、投資物件としてもお得だったなぁと感じます。
(58㎡の管理費込み40万円の募集金額なので、南向き60.71㎡7,500万円の部屋が37万円で決まれば表面利回り約6%の計算)
なお、ラ・トゥールとは広さ・価格が違いすぎるので競合もしないかと思います。
10月時点の賃貸募集
実際は高層階と低層階の差があるので単純に値下げか？と言われると微妙ではありますが、明らかに超お得だったというのは間違いないです。
60㎡換算だと低層階(19階前後)と高層階(30階前後)で4,500万円くらいの価格差が出たような状態なので、申し込みが殺到するのも頷けます。
価格が普通に戻った？最低7,000万円〜の値付けがどこまで売れるかわかりませんが、再び同じような価格帯での販売があれば次は飛びつく人がもっと多くなりそうです。
いつミスプライスが発生するかわからないので今後も定期的に物件概要は確認しておきたいと思います（笑）
引き渡し時期
本物件は既に完成して入居者もいらっしゃいますが、ミスプライス時に販売していた時の引き渡し時期は2023年7月でしたが、あっという間に引き渡し時期も更新され、今は2024年4月下旬の引き渡し予定となっております。決算や販売目標の関係だとは思いますが完成済みの物件を購入しても1年半後にしか引き渡しされないのは結構辛いですよね。
ましてや70年の定期借地物件であれば尚更1ヶ月でも早く引き渡しをしてほしいというのが本音ではあります。
（住友不動産さん、せめて定期借地物件の引き渡しは早めてください。）
考察
梅田ガーデンレジデンスは当初から強気の販売価格でしたが、定期借地&値段が高すぎたことから営業担当者さんも他のシティタワーシリーズより売れ行きは良くないとコメントしておりました。そんな中で比較的周囲に高い建物が多いエリアでの低層階を強気の価格設定にすることが出来ず、売れ行きを少しでも加速するためにかなり弱気な価格設定に設定したと思われます。
蓋を開けると想定以上に売れ行きが良すぎてすぐに値上げしたことを踏まえると住友不動産としてもミスプライスだったのは間違いなさそうです。
（周辺新築・中古タワマン、ブリリアタワー堂島の低層階の価格設定を見ても梅田ガーデンレジデンスの19階以下の部屋が坪単価400万円前後は明らかに安すぎるとは思っていましたが…）
そう言った意味では今回のような魅力的な価格設定は今後出ないかもしれませんが、皆様もぜひ定期的にチェックしていただければと思います。
まとめ
梅田ガーデンレジデンスは他のシティタワーシリーズより高級がある造りもあり、棟内モデルルームは非常に満足度が高かったです。特にスカイラウンジ、テレワークラウンジの完成度は良かったです。
高級物件に相応しい完成度だったと思います。
価格については元々7年〜10年近くかけて完売させる計画と伺っていたので、住友不動産お決まりの徐々に値上げするスタイルかと思っていましたが、9月の一定期間は宝くじのような住戸が出て住友不動産でも大胆な割安価格設定をするんだ、と誰しもが思ったはずです。
（と言っても本来は坪400万円は高いです、ただ梅田の超一等地の価格としては割安価格という意味です）
ただ、同じような価格設定が今後されるかというと可能性は少ないかとは思います。
今年度中にはうめきた2期タワマンの販売情報が出てくるでしょうし、今後堂島の三井不動産の情報も出てくると、間違いなく価格帯は合わせていくかと思いますので、同じような割安価格は望み薄かな…
（うめきた2期もデベ間で協議中のようですが、どうやら当初価格では収まらそうな雰囲気ですね…）
同じような価格帯で再販売することが今後あるかわかりませんが、もしあった場合は次回は即記事にしたいと思います。
皆様もその時に備えて資料請求・モデルルーム訪問をぜひお願い致します。
梅田ガーデンレジデンス
本日は以上となります。
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