今回ご紹介するマンションは住友不動産の大阪市史上最高層マンション56階建ての梅田ガーデンレジデンスです。
5月17日にPART1を記事化しており２ヶ月経ち、仕様や目安の価格も決まってきたことからモデルルームに再訪問しましたのでPART2を記事化します。
以前の記事では坪単価550万程度と予想しておりましたが、目安価格発表が２ヶ月延期となりどのような価格帯になったのかを想像しながら読んでいただければと思います。
- 前回の記事で売主の検討価格帯から予想していた価格
- 坪単価450万円
- 坪単価500万円：グランフロント大阪オーナーズタワーの中古相場
- 坪単価550万円：私の２ヶ月前の予想価格
- 坪単価600万円：モデルルームでよく聞くうめきた2期の予想価格
- 坪単価650万円
梅田ガーデンレジデンス PART1の記事はコチラから
掲示板：梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？
梅田ガーデンレジデンス公式資料参照
総評
目安価格と反応
ザックリですが、35階の目安価格は最低1億円、ファミリーなら1.6億円、角部屋なら2億円です。高層階の住戸になりますが、坪単価は624万円〜982万円…予想以上に高額でした！！
もちろん、私は予算的に届かず…
富裕層のみ住むことが出来る超高額物件のため、購入出来る層はほんのごく僅かだと思います。
35階の高層階の目安価格がベースですが価格は想定していた価格より高く、聞いた瞬間にモデルルームで汗かきました。
営業の方から『予算的にはどうでしょう…厳しいですか？』と聞かれましたので、素直に『この価格帯なら引っ張ってもご迷惑をおかけしますので、次回は遠慮させていただきます』とお伝えしてモデルルームを泣く泣く退散しました。
※それでも『一度ローン審査しませんか？』とご提案されましたが、結果は見えていますので…
前回の記事のシティタワー大阪本町でオススメしていた38階の約65平米より本物件の35階の約65平米は坪単価が約300万円高いです。もちろん、仕様や立地も異なるので価格のみでの単純比較は出来ませんが、現在、大阪で販売中の新築マンションでは間違いなく1番or2番に入る高額物件です(ブリリアタワー堂島の最上階2フロアはもっと高額ですが…7月中に記事にします）。
それでも後にも先にも梅田ガーデンレジデンス以上に好立地な物件は出てこないため、価格の超えられない壁が無念です。
高額物件にも関わらず残念な点
- 建物外観は完成済みで来年7月に入居開始するのに正式価格が決まっていない、共用部などのパースが揃っていない
- 室内仕様はシティタワー大阪本町をベースに少し良くした程度(トイレをタンクレスに変更、建材の一部グレードアップ等)
※むしろ天井高はシティタワー大阪本町より低い(リビングで255センチ) - カラーセレクト等は奇数階と偶数階でパターンが確定済みのため選択できない
- 紙パンフレットは無く(今後も)、webパンフレットも一部の間取り程度しか情報がない
ブリリアタワー堂島と比べると…
同時期に販売開始する大注目物件のブリリアタワー堂島も合わせて検討する方も多いかと思いますが、コンセプトが異なるため意外と購入層は被らないかもしれません。ブリリアタワー堂島はフォーシーズンズホテルとの複合開発で共用部・室内空間共に大阪1と言っても過言でない程、高級感があります。
本物件の営業の方も意識はされていましたが、後にも先にも梅田の各路線まで近い好立地なポジションは出てこないでしょうから、利便性重視の方は梅田ガーデンレジデンスを選択されるのではないでしょうか。
- 梅田ガーデンレジデンス：利便性優先！マンション降りたらすぐ飲み屋、ショッピング！！
- ブリリアタワー堂島：ラグジュアリー優先！世界的高級ホテルとの複合開発で高級感のある造り！！
東京だったらどんな価格帯？
東京のとある尊敬する方と話をしておりましたが、同価格帯としてはパークコート渋谷ザタワーになりそうです。本物件と同じく定借70年です。
色々東京のマンション情報も調べながら『大阪駅近くの一等地のマンションは東京渋谷と同じような価格帯になるのか…』と思うと、大阪も一気に価格上昇したな〜という印象です。
なお、仕様は「パークコート渋谷ザタワー」に軍配が上がります。
※HP見るだけでもテンションの上がるデザインでした。
販売スケジュール
- 8月下旬：もう少し具体的な予定価格、地代/管理費のご案内
- 10月上旬：1期1次の販売住戸と正式価格の決定、希望住戸の登録/抽選
共用部
共用部は主に4つと数は控え目で、全てのパースは揃っていない状態でした。テレワークスペースのパースを見る限りは個室も8部屋程度あり、結構使えそうなイメージです。
スカイラウンジは景色も良さそうですが、その他は低層階に寄せており3階のフィットネスや9階のキッチンスタジオ・パーティールームは北向きで、かなり近い距離で目の前のビルとお見合いする状態なので、眺望は期待できません。
- 3階：フィットネス（北向き）
- 9階：テレワークスペース（北東向き）
- 9階：キッチンスタジオ・パーティルーム（北向き）
- 32階：スカイラウンジ（北東向き）
目安価格
価格はまだ目安価格となっており、35階フロアの目安価格となります。ここから顧客の反応を見ながら多少前後するとのことですが、一旦はこの価格で購入検討をした方が良いかと思います。
住友不動産お得意の高層階からの販売となっており、今回は低層階の販売はしないようです。
また、角部屋に単価がかなり盛られているので、坪単価が安価な部屋に人気は集中しそうです。
ちなみに、坪単価ベースだと同じ35階のフロアでも坪単価358万円も違います（笑）
タワーマンションだと低層階と高層階（最上階付近のプレミアムフロア等）で大きな価格差が付くケースもありますが、同じフロアでこれだけ差を付けるって、過去見たことありません…
なお、前回のシティタワー大阪本町でも記載しましたが6年かけて販売していく計画ですが、2期目以降は値上げの可能性もあり高層階が低層階より安価だったという可能性もあるため、検討する場合は1期で購入することをオススメ致します。
目安価格一覧
- 35階/58.19平米/北向き:1.1億円(坪単価624万円)
- 35階/64.90平米/東向き:1.3億円(坪単価661万円)
- 35階/75.63平米/北西角:1.9億円(坪単価829万円)
- 35階/79.74平米/南向き:1.6億円(坪単価662万円)
- 35階/80.69平米/北東角:2.4億円(坪単価982万円)
- 35階/83.83平米/南西角:2.1億円(坪単価827万円)
- 35階/87.72平米/南東角:2.4億円(坪単価903万円)
N-60G 梅田ガーデンレジデンスHP参照
35階/64.90平米/東向き:1.3億円(坪単価661万円)
E-65E 梅田ガーデンレジデンスHP参照
35階/75.63平米/北西角:1.9億円(坪単価829万円)
NW-75A 梅田ガーデンレジデンスHP参照
35階/79.74平米/南向き:1.6億円(坪単価662万円)
S-80E 梅田ガーデンレジデンスHP参照
35階/80.69平米/北東角:2.4億円(坪単価982万円)
NE-80F 梅田ガーデンレジデンスHP参照
35階/83.83平米/南西角:2.1億円(坪単価827万円)
SW^85B 梅田ガーデンレジデンスHP参照
35階/87.72平米/南東角:2.4億円(坪単価903万円)
SE-90A 梅田ガーデンレジデンスHP参照
大阪駅/梅田駅周辺のタワーマンションとの比較(前回記事を更新)
中古タワーマンション
- ザ・梅田タワー（2005年築）
- ジオグランデ梅田（2011年築）
- 堂島ザ・レジデンスマークタワー（2013年築）
- グランフロント大阪オーナーズタワー（2013年築）
これから竣工予定の大阪駅/梅田駅周辺の注目タワーマンション
- プラウドタワー梅田豊崎（2023年築予定）
- ブリリアタワー堂島（2024年築予定）
- うめきた二期分譲タワーマンション２棟（2024年以降？）
現在販売中の梅田周辺のタワーマンション
最寄りは大阪駅、梅田駅ではありませんが徒歩圏内ということで2物件。少し梅田の中心部からは外れますが、以下2物件は再注目されるかと思います。
※グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCEは残り僅かのため、気になる方はぜひお早めにモデルルームに！
- シティタワー東梅田パークフロント（竣工済み）
- グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCE（2022年入居開始）
すごろく期待値
すごろく期待値：60点 → 40点
賃貸での利回りは期待できないため、リセールを期待していますがあまりに他物件より高額すぎるため価格維持できるかは疑問です。また、住む場合にはファミリー層には受けない立地のため、3LDKはリセール自体も厳しい印象です。
私が購入するならN-60Gかな、眺望も抜けそうですし坪単価も本物件では一番安価ですし…まぁ買えないんですが…
まとめ
大阪駅・各路線梅田駅の最寄り物件では、No１立地だと思いますが、それでも価格が高すぎるため正式価格はもう少し下がることを期待したいです。予算が問題ない方で利便性重視の方は、ここまで好立地なポジションはマンションはないかと思いますので迷わずGoしても良いかと思います。購入者の半分は大阪以外の方で、約6割が投資・セカンド利用のため、やはり特殊なマンションだと感じました。
独身ならむちゃくちゃ欲しいマンションなので、来世は梅田ガーデンレジデンスを余裕で購入出来ることを夢見て、次のマンションを探したいと思います。
ぜひ梅田ガーデンレジデンスの見学をしてみてください。
次回予告：内覧会に行ってみた
とあるきっかけで4回目の体験となる「内覧会に行ってみた」ので、今までHPやモデルルームで見ていた内容と実物との差分をレポート致しますのでお楽しみください。Twitterにもマンション情報、高層ビル等を投稿しています。ぜひフォローお願い致します！
すごろくTwitter
大阪駅バス乗り場から見る梅田ガーデンレジデンス。左は阪急百貨店、右が阪神百貨店、どちらも地下で直結です。
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