(前編)遅ればせながら、エリアのポテンシャル抜群の『エスリード京都梅小路公園/エスリード』マンションギャラリーへ行って来ました。【kyoto1192】

 

『エスリード京都梅小路公園マンション』ギャラリーへ

何故、エスリードをスルーしていたのか

非常に反省すべき事なのですが、アフターコロナを見据えると非常に期待感のあるエリア・JR「梅小路京都西」駅歩3分で新築分譲中『エスリード京都梅小路公園』を全くスルーしていた事を。

エスリードを食わず嫌いな私。

私はこれまで「プレサンスコーポレーション」と「エスリード」のマンションギャラリーに一度も足を運んだ事がありません。自分の気になるエリアでファミリー系のマンションを供給していなかったという事もありますが、ゴリゴリな営業のイメージを勝手に想像しており(失礼)、投資系物件のイメージがあったのも要因しているかもしれませんが、この2社は私の人生で縁のない会社でした。



 

しかし、よくよく考えてみれば、まだまだ伸びしろのあるエリアのマンションです。資産価値の上昇が期待できます。そんなマンションを取り上げないなんて!

そして、なにより私は本気のエンドユーザーだから、もう恐れる事は何もないのです。ひやかしではないのです。胸をはってアンケートに答えていいのです。

などと思ってるおり、タイミングよく電話営業が「この土日お時間ありましたらぜひマンションギャラリーにお越しください」 と。

売り出しから2ヶ月ほど過ぎてしまい遅ればせながら「堀川七条」西側にあるマンションギャラリーに伺いました。



 

 

 

エスリード京都梅小路公園【物件概要】

  • 交通:JR山陰本線(嵯峨野線)「梅小路京都西」駅徒歩3分
  • 構造・規模:鉄筋コンクリート造、地上7階建
  • 総戸数(販売戸数):93戸(販売戸数:未定)
  • 住居専有面積:57.14m2~79.77m2
  • 間取り:2LDK~4LDK
  • 駐車場:58台
  • 自転車置場:166台
  • 竣工予定:2022年11月(予定)
  • 入居予定:2022年12月(予定)
  • 事業主(売主):エスリード株式会社
  • 施工会社:鉄建建設株式会社
  • 管理会社:エスリード建物管理株式会社
※掲示板:エスリード京都梅小路公園ってどうですか?

掲示板を見ると口コミ数はすでに300件を超えていましたので大きな関心が寄せられているマンションだと感じました。価格発表前の皆さんの希望価格は200万円前半ぐらいの感じでした。では、いかに?

 

 

売れ行きは?

7割方売れているようで、最上階は5000万円台が3戸ほど残っていました。今のゆったり販売するご時世としては売れ行きは早い方ではないでしょうか。南側には3階建ての戸建てが建っているため、4階以上の売れ行きが良く低層階が残っている印象でした。

本日、休日午前のマンションギャラリーは商談室がほぼ埋まっている状況で非常に活況でした。

 

 

 

販売価格は?坪単価は?

残り3割ほど。価格表を見せていただきました。残っている販売住戸はざっと5000万円台が目に多く入る感じでした。坪単価は@250万円〜260万円ぐらい。圧倒的な異次元の価格の「田の字エリア」、価格上昇の「二条駅エリア」を見て来た私には少し「安価」に感じてしまいました。私と同じように「田の字・二条駅」エリアの物件を見て買わなかった人の購入が多いと言われていました。

マンションコミュニティの口コミには、価格発表前、坪単価予想は200万円ぐらいでした。そして、価格が発表されてビックリ!! のような書き込みが多く、梅小路公園近接で住まいを求める新婚子育てファミリーの希望価格と高騰している駅前マンション価格の販売価格にかなり乖離が生じている気配がありました。

梅小路公園近接ながら新婚ファミリーに優しくない今のマンション価格です。5000万円出せるなら戸建ても視野に入れても良いかもしれません。

 

 

 

何故、売れ行きが良いのか?

前述しているように、中心部や二条駅よりは完売価格が安さを感じる点と、2019年3月に新たに開業したJR「梅小路京都西」駅から徒歩3分圏内という立地。



梅小路公園まで徒歩2分(約120m)これは最高に強いです。



3人の子供が小さかった頃、よく連れてきました。本当、楽しかった。



私が来ていた頃とは遊具がコンパクトにより安全に変わってしまいました。奥にはホテルが建ち、景色が変わってしまいました。



 

そしてエリアのポテンシャル。

2015年に京都市が策定した「京都市下京区西部エリア活性化将来構想」ではエリアのポテンシャルとして、

◎緑潤い豊かな梅小路公園京都水族館

◎京都駅に近い立地・新駅JR「梅小路京都西」駅

◎新たな産業の創出拠点としてのリサーチパーク

◎京都の食文化を支える中央卸売市場第一市場

歴史・文化資源が多数存在(東・西本願寺、島原、東寺、壬生寺

梅小路蒸気機関車館など「鉄道の聖地」

 

 

コロナ前、新駅の周辺には新たなホテル計画が続々と発表され、宿泊施設が周辺に続々とできていました。中央市場が訪日旅行者で溢れる人気のスポットとなり、地味な七条商店街/七条通が一気に脚光を浴びるエリアになるのではないかと私は本気で思っていました。

(現地撮影2019.10.23 )コロナ前、インバウンドが燃え上がる2019年。駅前に建設中の「ホテルエミオン京都」とその向かいの中央倉庫跡地のホテルはその象徴でした。


(現地撮影2018.12.18 )梅小路京都西駅から東、観光地感の全くない住宅街に突如「ファーストキャビン」の計画地が生まれた時は驚きました。


(現地撮影2018.7.22 )開通前のJR梅小路京都西駅。エリアへの期待感は相当なものでした。


 

コロナが収束した未来には、さらにこのエリアは商業的に発展していくのではないかと。となるとさらに地価の上昇、駅前マンションの人気、マンションの資産価値UPというストーリーが見えてきて、現在の坪単価250万が300万ぐらいまで上昇するのではないかという出口戦略まで見えて来ました。70㎡(21坪)なら1坪あたり50万円の上昇で1000万円のプラスに。嗚呼!! 未来の事は誰もわかりませんのであくまでも期待値です。

 

 

 

間取りは?

4LDKタイプがあるのはかなりプラスポイントです。中心部の物件は価格高騰もあって大きな部屋は単価が上がるため4LDKを用意していないマンションが非常に増えています。4LDKタイプは残戸数は少なかったです。

Jタイプ 専有面積78.17㎡


 

 

 

モデルルームは?

非常に大きな梁が部屋をつら抜いているのが印象的でした。洋室とLDKに。

写真は公式HPよりモデルルームLDK


写真は公式HPよりモデルルーム洋室


古い賃貸に住んでいる私からすれば当たり前ですが素晴らしい住宅設備の数々。フローリングは白っぽい明るい色でした。実物はかなり建ち上がってきてるため、下層階はフローリングの色を選べないようです。

 

 

建物全体の水道水が「ウルトラファインバブル」に

営業の方からアピールはありませんでしたので、そこまでポイントでは無いのかもしれませんが、家庭内の水をウルトラファインバブル水に変換する「Be-Life」を導入!と公式HPにありました。

ウルトラファインバブルは、直径1nm未満のナノサイズの泡で、優れた洗浄力を持ちます。給水管根元に設置する「Be-Life」を採用することで、従来のシャワーなど特定の商品に組み込んで使用するものとは一線を画し、建物全体の水道水をウルトラファインバブル水とし、日常生活で簡単にご利用いただけます。



汚れが落ちやすく清潔で健康・美容にも良いという事です。



 

 

 

競合する物件は?

梅小路公園近接でバチバチに競合する物件はありませんが、あえて言うなら、同じくJR沿線でJR「西大路」駅歩2分のメイツ京都西大路/名鉄都市開発」。価格は『エスリード京都梅小路公園』と変わらない感じのようです。

※掲示板:メイツ京都西大路ってどうですか?

メイツ京都西大路/名鉄都市開発


R3年2月完成済みで築後1年以上経過し新築ではなくなったプレミスト京都西院/大和ハウス工業・名鉄都市開発」

※掲示板:プレミスト京都西院ってどうですか?

プレミスト京都西院/大和ハウス工業・名鉄都市開発


2021年7月完成済みの「メイツ京都唐橋/名鉄都市開発」の名前もでるらしいです。

※掲示板:メイツ京都唐橋ってどうですか?

メイツ京都唐橋/名鉄都市開発


 

中古物件ですとクチコミサイトでは七本松通沿いの「パデシオン京都七条ミッドパーク/睦備建設」がよく引き合いに出されていました。

2017年07月建築で新築時の売れ行きは非常に良かったです。中古がYahoo不動産に掲載れています。

4LDK 専面84.33㎡(25.50坪) 5499万円 坪単価@215万円

※掲示板:パデシオン京都七条ミッドパークってどうですか?



 

 

 

デメリットは

※公式HPより引用


マイナス点としては「スーパーが遠い」です。中央市場はスーパーではないので、最寄りは『ODA京都本店まで徒歩10分(約770m)』です。総じて遠いですね。

超地元っぽいスーパー「ODA京都本店」市場の方が続々と来られている印象です。



 

 

 

マンションのすぐ南には「梅小路小学校」(150m)があります。近いというのはメリットでしょうが、チャイムの音はどうなんでしょう?今時の小学校はチャイムは鳴るのですか?



我が家は犬を飼ってるので、チャイムの音に反応しそうです。夜の見廻りの「火の用心」の音にも毎日反応して吠えまくっています。



 

 

 

営業スタッフの印象は?

ゴリゴリではありませんが、これまでのマンションギャラリーと違って、売ろうとする熱意が感じられました。中心部の高額物件は年収・貯蓄で「買える・買えない」がはっきりしますので営業スタイルも押さなくなるのでしょうね。

 

 

 

京都新聞に梅小路の記事が

2022.5.15と2022.5.16の京都新聞に「変わりゆく汽車のまち梅小路〜京都水族館10年」が2回にわたり掲載されました。エスリードの担当者の話もでてきます。

2022.5.15 記事

(上)

地域の活性化は道半ば 
観光との共存共栄目指す

問われる連携

ただ、梅小路エリア全体の活性化は道半ばにある。市は15年に一帯を「京都駅西部エリア」と位置付け、活性化構想を策定。観光客や定住人口の増加などを目標に掲げた。しかし20年の国勢調査では、同地域の人口は15年比0.1%増とほぼ横ばい。地元の梅小路小の児童数も、再開発による変化は現時点で出ておらず、谷村茂校長は( 53)は「住宅というより、ホテルが多く建ったという印象」と話す。

1日平均約7000人の乗降客を見込んで開業したJR梅小路京都西駅も、コロナ禍の直撃もあり、19年度の乗降客数が4828人、20年度は3812人にとどまった。



 

 

2022.5.16 記事には「エスリード」の担当の話もでてきます。

(下)

子育て層や企業家も注目
空き倉庫活用の試みも

新たな息吹

停滞期を乗り越え、梅小路エリアは、観光・レジャー以外の面で注目を集めつつある。今春、JR梅小路京都西駅近くの七条通沿いで、駅開業後初となる新築分譲マンション93戸の販売が始まった。公園にも近い利点を全面的にPRし、市内で働く子育て層から多くの引き合いを得ているという。事業を手掛けるエスリード(大阪市)の担当者は「家具や材木店街から若者のまちに変化した大阪・南堀江のように、京都の新たな人気スポットになる可能性を秘める。商業的な開発はさらに進むのでは」と話す。

問屋が古い倉庫が 立ち並ぶ市中央卸売市場の西側でも、ものづくりやアートをテーマにした新たなまちづくりが進む。17年ごろから、空き倉庫をリノベーションして工房やホテルを整備し、起業家の商品開発や芸術家の創作を支援する動きが活発化している。

支援も本格化

20年12月には、活動を本格化させるため、地元事業者や京都信用金庫など14社・個人が出資する事業会社「梅小路まちづくりラボ」が設立された。

 



 

 

 

では(後編)へ。現地へ乗り込みます!



 

 

 

おわり

 

 

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ABOUTこの記事をかいた人

京都在住20年超(他府県出身)、新築分譲マンション購入から16年、京都御所まで徒歩10分圏内に生息中、家族6人(うち犬1匹)。現在手狭になったマイホームから住み替えを検討中。2016年から『京都の現在(いま)を不動産からキリトルWEBサイト kyoto1192.com』を運営中。宅地建物取引士の資格有、不動産実務は勉強中です。

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