グランドメゾン白金高輪パークフロント 現地訪問レビュー【2LDK】

今回白金高輪駅徒歩4分のマンションである、グランドメゾン白金高輪パークフロントの現地を訪問してきましたのでレビューしたいと思います。

白金高輪駅周辺は新築マンションラッシュとなっています。本マンション並びにザ・パークハウス高輪松ヶ丘アトラスタワー白金レジデンシャルの記事を更新後、白金高輪新築マンションのまとめ記事を公開したいと思っています。当面白金高輪周辺の記事が続くかと思いますが、宜しくお願い致します。

物件概要

  • 所在地:東京都港区高輪1丁目218番、218番2(地番)
  • 総戸数:47戸
  • 敷地面積:982.59㎡
  • 建物竣工:2023年6月
  • 引渡し:2023年7月
  • 売主:積水ハウス
  • 施工会社:若葉建設
  • 管理会社:積水ハウスGMパートナーズ
  • 駐車場:12台
  • 駐輪場:56台
現地周辺地図(物件公式HPより引用)


駅距離

  • 東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅徒歩4分
  • 都営浅草線・京急本線「泉岳寺」駅徒歩8分
  • JR山手線・京浜東北線「高輪ゲートウェイ」駅徒歩14分
白金高輪駅から建設地まで歩いてみると3分ちょっとでした。

信号を1つ渡る必要がありますが、駅から現地までは基本的に歩きやすい道のりです。


主要駅へのアクセス

  • 東京駅:20分
  • 池袋駅:30分
  • 品川駅:17分
  • 新宿駅:21分
  • 渋谷駅:15分
平日8時着想定の白金高輪駅から各駅へのアクセスです。都内の主要駅には30分以内でアクセスできます。

品川駅、渋谷駅といった山手線南側へのアクセスが良いです。東京メトロに加えて都営地下鉄が乗り入れているため、地下鉄駅へのアクセスも良いのは嬉しいポイントです。

1日の乗客数

  • 白金高輪駅:35,492人(東京メトロ:21,381人、都営地下鉄:14,111人)
*乗降客数しか開示がない場合は数字を半分にしています。

大きな商業施設やオフィスがないので、乗客数は少なめです。現地を訪問した際も、駅周りに人はあまりいませんでした。

落ち着いた雰囲気の中で生活したい人にはぴったりだと思います。

飲食店の数(食べログ調べ)

  • 白金高輪駅:373件
上記の通り、本マンション周辺は比較的落ち着いているので、飲食店の数も控えめです。ファミレスやチェーン店はほとんど見かけませんでした。

ちなみに本マンションのすぐ近くにオシャレパン屋のメゾンカイザーがあります。個人的に休日の朝に近所の美味しいパンを買って食べるのはQOLが大きく向上するポイントなので、近所に美味しいパン屋があるのは嬉しいです。

近隣スーパー

  • ピーコック
  • クイーンズ伊勢丹
真横にピーコックがあります。3階建てになっていて品揃えは十分でした。

階が分かれているので小さな子どもを連れての買い物は少々大変そうですが、3階にはダイソーも入っているので便利です。



白金高輪駅直結でクイーンズ伊勢丹もあります。こちらも品揃えは上々で高級志向の商品が多い印象を受けましたので、使い分けするとより便利かと思います。


学区

  • 御田小学校
信号を渡ってすぐ近くに通学校である御田小学校があります。子どもの足でも問題なく通学できそうな距離感です。

また徒歩2分もかからない距離にSAPIXがあります。このエリアに住む方は中学受験を検討される方も多いと思いますので、塾が近いことを魅力に感じる方は多いと思います。

待機児童数

  • 入園決定率:42.9%
  • 待機児童数:0人
保活のミカタより引用

港区の入園決定率は23区平均である71.8%を下回る結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。

港区は他自治体と比較して子育て支援が充実しているので、お子様がいらっしゃって、区外から引っ越しすることになる方は港区の子育て支援についてご覧いただくと良いかと思います。

公園

  • 高松くすのき公園
本マンションは「パークフロント」とついているだけあって目の前に高松くすのき公園があります。



細長い土地形状になっており想像以上に奥行きがあります。遊具も綺麗で安心感のある公園です。



マンションから公園は目の前に見える(この写真の左手側にマンションがあります)のですが、公園の入口までは傾斜のきつい坂道を経由してまわっていく必要があるので、2分程度歩きます。

災害危険度

地盤は安定しており、地震の際も揺れにくいです。さらに液状化や水害リスクも低く、災害に対しては安心感があります。

地震・火災

以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。(5,177位、ランク1が最も安全)

地震情報サイトより引用

  • 建物倒壊危険度:2757位 ランク2
  • 火災危険度:2999位 ランク1
  • 総合危険度:2515位 ランク2
形成された年代が古く、洪積層を中心とした地盤です。固結した地盤のため地震が起きた場合でも揺れが増幅されにくいことから、地震の揺れに対して比較的危険度が低い地域です。

液状化

東京の液状化予想図サイトより引用

桃:液状化の可能性高、黄:液状化の可能性有、緑:液状化の可能性低



本マンション建設地は、液状化の可能性は低いです。

洪水・高潮

ハザードマップポータルサイトより引用



上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。

本マンションは洪水・高潮のリスクも低いです。

公式HPより

港区初ZEH-M

本マンションは港区としては初のZEH-M(ゼッチマンション)です。

ZEH(ゼッチ)とは、ZERO ENERGY HOUSEの略でエネルギー消費(光熱費)を限りなくゼロに近づけることを目標とした省エネ住宅のことです。

本マンションは断熱性能などを向上させ、高効率な設備を導入することで、大幅な省エネルギー化を目指したマンションとなっています。

詳細については公表されていないですが、快適な住空間に加えて月々の光熱費が抑えられるというコスト面の恩恵もあるのは魅力的です。

再開発

周辺では複数の再開発計画が進んでいます。再開発が進むことで生活が便利になると共に街の魅力が増すことで資産性の観点でもプラスに働きます。

白金一丁目西部中地区第一種市街地再開発事業

東急不動産ニュースリリースより引用


東急不動産が主体となって進めている計画です。現在建設中の白金ザスカイと白金高輪駅直結の白金アエルシティの間に位置し、白金高輪駅も徒歩3分とすぐ近くです。

東急不動産ホールディングスニュースリリースより引用


約900戸のマンションも含まれており、その下には商業施設や生活利便施設も配置される予定です。2026年に工事完了予定です。

東急不動産のニュースリリースはこちら

高輪ゲートウェイ駅周辺開発

「JR東日本_品川開発プロジェクト(第I期)に係る都市計画について」より引用


2020年に暫定開業した高輪ゲートウェイ駅ですが、駅周辺で開発計画があります。計画の概要はJR東日本が公表している資料にまとまっています。

駅の西側に、次4つの街区が整備される予定です。3.4街区には規模の大きいオフィスが入りますので、開発後は賑わいのある駅になりそうです。
  • 1街区:住宅、教育施設
  • 2街区:文化創造施設
  • 3街区:オフィス、商業、生活支援施設
  • 4街区:オフィス、ホテル、商業、コンベンション、カンファレンス、ビジネス支援施設
特にオフィスができるとそこからアクセスの良い場所に住まいを持つ需要が増えることが想定されます。本マンションから高輪ゲートウェイ駅までは徒歩14分程度と徒歩でも通える距離感なので、今後住宅需要が増す可能性は高いです。

品川駅周辺再開発

「国土交通省_未来の品川駅前空間(西口)計画 ~国道15号・品川駅西口駅前広場~◆事業計画◆」より引用


品川駅西口(高輪口)方面の再開発の検討が進んでいます。交通・交流・サービス・景観・防災・賑わいを基本機能として駅周辺の空間整備が進められる予定です。

詳しくは国交省から公表されている資料をご覧いただくのが分かりやすいですが、駅周辺はより綺麗になり、東口(港南口)との移動もスムーズになります。

また既存のバス・電車といった交通手段だけでなく、新たなモビリティの乗り入れを可能にし、シームレスな乗り換えを可能とする新たな交通結節点を目指しており、品川駅までより便利にアクセスできるようになる予定です。品川駅から絶対的な距離が近い本マンションも品川駅がより身近な存在になる可能性があります。

加えて、駅前空間の開発に合わせて、周辺のビルやホテルの建て替え計画も進んでおり、より賑わいのあるエリアになることが予想されます。

品川地下鉄構想(南北線延伸)

「国土交通省_東京圏における国際競争力強化に資する鉄道ネットワークに関する調査」より引用


南北線を延伸させて、白金高輪駅と品川駅繋ぐ計画です。首都圏では複数の新線・延伸計画がありますが、その中でも本構想は実現確度の高い構想の1つです。事業性の高い路線と言われています。

詳しくは国土交通省が公表している資料をご確認ください。

実現も決まっていませんし、仮に実現が決まったとしても開通までは時間を要する話ではありますが、実現すると品川駅へのアクセスが格段に良くなるため、利便性・資産性ともに大きくプラスになると思います。

間取り紹介

Etype 3LDK 70.55㎡

公式HPより引用


柱の食い込みもほとんどなく、どの部屋もきれいな形で使いやすそうな間取りです。部屋の両側に窓があることで風通しも良さそうです。

LD隣の洋室のドアはウォールドアになっているので、ドアを全て開けるとLD+洋室で大きなLDとして利用できるのも便利です。

さすが積水ハウス、細かい点まで気配りの行き届いた間取りという印象を受けました。

現地訪問より

建設地周辺の雰囲気はこちらからどうぞ。


全戸公園向きかつ多面採光住戸80%

公式HPより引用


「パークフロント」と名のつくだけあって、本マンションは高松くすのき公園の目の前になります。そのメリットを享受するために、全戸が公園向きで道路と反対向きなのは嬉しいポイントです。さらに約80%の住戸が複数の採光面を確保しており、日当たり面でも期待ができます。

近隣では新築タワマンラッシュが続いており、競合が多いエリアになっていますので、他同時期竣工のマンションと差別化を図れているのはリセールバリューの面からも強みだと思います。

スーパー隣の利便性

ピーコックが隣にある利便性は魅力的です。白金高輪駅周辺は大規模なスーパーがたくさんあるエリアではないので、日常使いできるスーパーが近くにあることは1つの差別化要素になります。

周辺相場

中古

  • 白金タワー 竣工2005年 白金高輪駅徒歩1分 坪600万前後(新築時坪340万円前後)

新築

駅直結の白金タワーが坪600万、周辺の新築タワマンが坪650〜670万となっています。

上で挙げているマンションと比較すると規模感も小さいですし、駅距離も劣後しますので多少は安くなりそうですが、本マンションはZEH-Mや全戸パークビューなどの差別化要素があることを踏まえると坪630〜650万くらいになりそうでしょうか。(勝手な予想ですのであまりあてにしないでください)

まとめ

白金高輪で次々と新築マンションが供給されていますが、ZEH-M・全戸パークビューという明確な差別化要素を持っています。全体的に間取りも綺麗で、多くの住戸が複数の採光面を確保していることもあり、住んでからの満足度が高いマンションであると感じました。

資産性を意識される方は、白金ザスカイや白金タワーのような駅NO1マンションを選ぶのが鉄板ですが、便利な都心で落ち着いてのんびり暮らしたいというニーズもたくさんあると思います。そんな永住志向の強い方にはマッチしそうです。

周辺環境ももちろんですが、恐らくこのマンションを選ぶ方は永住志向の強い方が多いと思われますので、同じような価値観の方々と生活ができる安心感もあります。(資産性の高いマンションを選ぶ方を否定するものではありません)

7月にモデルルーム公開予定とのことなので、まもなく販売が開始されます。本マンションは戸数も少ないため、魅力的な価格設定になった場合あっという間に完売となる可能性があります。

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小さな2LDKで妻と娘の3人暮らしをしているアラサーリーマンです。 自身の新築マンションの購入経験を踏まえて、都内を中心とした関東圏のマンションをご紹介していきたいと思いますので、宜しくお願いします。 ブログ、Twitter、YouTubeもやっていますので、良かったら合わせてご覧ください。

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