クラッシィタワー新宿御苑|この場所だから「守りたい景色」がある!【クリスティーヌ】

ハロー!住む場所は人生を豊かにする、がモットーのクリスティーヌです。

総合商社である住友商事と三菱地所レジデンスのマンションです。新宿御苑駅から徒歩4分。新宿御苑からこんなに近くに35階建て、280戸のタワーが建つインパクトは大!です。

クラッシィタワー新宿御苑」は、

  • 山手線の内側
  • 新宿御苑の大木戸門がすぐそば
  • 伊勢丹まで1.1キロ、新宿通り沿い
と非常に魅力的な場所にあるのですが、計画段階から新宿御苑等の「景観」への影響があることがわかっていました。

どのような景観に対する配慮があったのか、新宿区の取り組みについて、今回、発見したことがあり、それについては前半で、ご一緒に見ていきたいと思います。

クラッシィタワー新宿御苑」現地映像をよろしければどうぞ!



外観


物件概要

  • 名称 クラッシィタワー新宿御苑
    • キャッチコピー AURA その存在こそが美しい。
  • スケジュール(予定)
    • 竣工 2024年11月
    • 入居 2025年3月
    • 販売 2023年3月上旬
  • 場所
    • 東京都新宿区四谷四丁目29番3(地番)
    • 交通
      • 丸ノ内線「新宿御苑前」駅徒歩4分
      • 丸ノ内線「四谷三丁目」駅徒歩7分
      • 副都心線「新宿三丁目」駅徒歩11分
      • 都営地下鉄 新宿線「新宿三丁目」駅徒歩11分
      • 都営地下鉄 大江戸線「国立競技場」駅徒歩13分
      • JR「千駄ヶ谷」駅徒歩15分
      • JR「新宿」駅徒歩17分
        ※都営地下鉄大江戸線「国立競技場」駅徒歩13分には出入口の時間制限あり(始発~22:00)・「国立競技場」駅徒歩14分
    • 敷地面積  2,249.70㎡㎡
  • 建物
    • 地下1階・地上35階
    • 総戸数 280戸
  • お部屋
    • 1LDK〜3LDK
    • 専有面積42.88㎡〜208.17㎡
      • バルコニー面積 6.3㎡〜22.18㎡
      • トランクルーム面積 0.41㎡~3.23㎡
  • 駐車場等
    • 駐車場 87台(機械式駐車場86台、平置駐車場〈身障者用〉1台)
    • 自転車置場 268台(2段式スライドラック:上段89台、下段140台/平置き19台、子供用平置き10台、レンタサイクル10台)
  • 企業
    • 売主
      • 住友商事株式会社
      • 三菱地所レジデンス株式会社
    • 基本設計 株式会社日建ハウジングシステム、実施設計・監理 鹿島建設株式会社
      施工 鹿島建設株式会社
    • 管理 住商建物株式会社
掲示板: クラッシィタワー新宿御苑

立地



こうして見ると、丸の内線のほぼ中央のような位置ですね。

出典 ジョルダン 一部加筆

クリスティーヌの着眼ポイント(クラッシィタワー新宿御苑ができるまで)

今回は、「クラッシィタワー新宿御苑」ができるまでの過程というか、背景について発見がありましたので、次の3つのポイントからお伝えしたいと思います。
  • 守りたかったのは、この景色!
  • タワーマンションという「大きな壁」を作らない
  • 開かれた空間へ
では具体的に、見てまいりましょう!

POINT1 守りたかったのは、この景色!

数々のドラマでも見た、東京で一番有名なイチョウ並木

都心、でプチ森林浴。



あまりにも有名な、イチョウ並木。「花より男子」「カルテット」など、多くのドラマのロケ地にもなりました。



歩道を歩くのも、イチョウのトンネルをくぐりながら楽しくて・・・



イチョウ並木の突き当たりにあるのは、絵画館です。



正式名称は、聖徳記念絵画館。大正15年(1926年)に竣工しました。


現在では、富久クロス以外、絵画館の高さを超えないように建物が配置されています

ドームの高さは32.1メートル、両翼の高さは16.7メートル。絵画館前に立って眺めると、ドームのてっぺんを超える建物は「富久クロス」だけです。



そう、ここは東京都による「景観条例」によって守られた場所。

絵画館の竣工時の写真を見ると、今もなお、同じような外観が保たれていることに感動してしまいます。

出典 明治神宮外苑


クラッシィタワー新宿御苑」は、まさに富久クロスと被るように、絵画館の景観に影響してくることが計画段階から明らかでした。

Googlemap 一部加筆


景色をズームして見てみると、「富久クロスコンフォートタワー」の手前には、慶應義塾大学病院の白い建物が見えることもわかります。

クリスティーヌ撮影


では、ここに「クラッシィタワー新宿御苑」の「完成後」のシルエットを付け加えてみましょう!

出典 新宿区


ここでポイントは、2つあると思われます。

ひとつめは、「富久クロスコンフォートタワー」との高さの兼ね合い。

クラッシィタワー新宿御苑」の高さは、135.12メートルで、「富久クロスコンフォートタワー」の高さは191メートルであり、位置的にも慶応病院のあたりに収まるため、「クラッシィタワー新宿御苑」ができても、そこまで景観が大幅に変わることはありません。

ふたつめは、イチョウ並木との兼ね合いです。

クラッシィタワー新宿御苑」完成後の、イチョウ並木の道から見た建物の位置です。

出典 新宿区


うまくイチョウに隠れて、見えないのがポイントです! そう言えば、ここからだと富久クロスも見えませんね。



絵画館を眺めたときの美しさを守るために、景観に関係するエリアは次のように定められています。


出典 新宿区 一部加筆

そこでポイントはタワーのてっぺんのデザインでした!

クラッシィタワー新宿御苑」に関しては、「頂部はボリュームを欠いたデザインとし、上層部の圧迫感を軽減する」ことが求められました。

というのも、新宿区景観まちづくり審議会では、「新宿御苑及び聖徳記念絵画館からの見え方を意識したボリューム配置」を方針としており、「ボリューム」が一つのキーワードとなっているからです。

そこで頂部はふくらませたり目立たせたりすることなく、スッキリとした直線的なデザインにしてあります。

出典 公式サイト


さて・・・

ここまでは絵画館の景観について話をしてきましたが、絵画館だけではなく、新宿御苑から見たときの景観も重要視されていました。

そういえば、この公式サイトのトップページのイメージは「新宿御苑から見た」景色です。

この写真。夜の建物のシルエットと月がとても印象的ですよね。

出典 公式サイト


計画段階で、新宿区は、何枚もの景観予想図を作っています。

出典 新宿区


新宿御苑から、どう「クラッシィタワー新宿御苑」が見えるのか・・・。

出典 新宿区


あるいは、見えないのか・・・。

出典 新宿区


新宿区が、新宿御苑から見える街の景色をとても大事にしていることがわかります。



それもそのはず、新宿御苑から見える景色が、海外の方々も含めて、人々の心に刻まれるわけですから・・・。


POINT2 タワーマンションという「大きな壁」を作らない

もうひとつ、新宿区が大切にしていたことがありました

頂部に膨らみをもたせず、スッキリしたデザインにしたと上に書きましたが、もうひとつ、新宿区が大切にしていたことがありました。

それは、大きなタワーマンションが建ったときに、「周辺の街並みと調和するファサードデザイン」とすることであり、具体的には「圧迫感のある⻑大な壁面とならないよう、色彩や壁面の凹凸、デザインの切り替えにより建物を分節する」ということでした。

よく見ると、いくつものラインが縦横に重なり合っているように見えます。


文化財庭園等の周辺から約1キロの範囲にあると・・・

また、東京都景観色彩ガイドラインにより、文化財庭園等の周辺から約1キロの範囲にある、大規模建築物等には、色彩基準が定められています。
  • 各階に設けた庇で水平ラインを強調し、周辺の街並みとの調和を図る。
  • 周辺の建物に比べて彩度を低くし、落ち着いた街並みの形成に寄与する。
といった点も、配慮されました。


表現したかったのは、タワーレジデンスとしてのクオリティ。

以上、2つのポイントを知ってから、改めて公式サイトの文章を読むと、「スリムなシルエット」「水平のラインを強調」「抑制の効いた色合い」「ボリュームを感じさせない落ち着きある全体像」といった言葉がすんなり頭に入ってきて、なるほど、と、うなずくことができました。

出典 公式サイト


POINT3 開かれた空間へ

クラッシィタワー新宿御苑」は、新宿通りに面しています。



歩道から約7メートルの距離を取ります。

出典 新宿区


2層吹き抜けのピロティは、新宿通りからの光を取り込みます。ピロティとは「2階の重みを柱だけで支えた1階部分にある吹き放しの空間のこと」(SUUMOより引用)です。



敷地は奥に長いので、新宿通り側に空地を多めに確保し、さらにピロティにすることで、中から外を見ても、開放的に感じるでしょうね。



こちらが、エントランスラウンジ。


眺望

さて、「クラッシィタワー新宿御苑」が気になったら、ぜひ行っていただきたい場所があります。

実際、すでに何人もの方が訪れている模様です!


クリスティーヌも行ってきました!



ここは、「クラッシィタワー新宿御苑」から新宿通りを挟んで向かいにある、四谷区民センターの9階にある、モスバーガー パブリック四谷区民センター店です。

窓いっぱいに広がる夕暮れにうっとりしました。



こちらが、公式サイトに掲載されている、南向き眺望です。34階相当の高さから撮影し、新宿御苑が一望できます。



今一度、ご覧いただきます(笑)、こちらが、モスバーガーの店舗からクリスティーヌが撮影した写真。



円いシルエットの国立競技場や、特徴的なフォルムの「パークコート渋谷ザ タワー」が、ハンバーガー越しに(笑)よく見えました。



南向きビューを確かめるためのベストポジションです!

ちなみに、北向きビューはこちら。「富久クロスコンフォートタワー」がドーン!



夜になると、光り始めます。



地上から見上げてみました。(新宿通りから撮影しました。)


フロア構成

プレミアムフロアは8階分、スーペリアフロアも8階分あり、グレードの高いお部屋が多いのが特徴です。
  • プレミアムフロアは27階から34階(天井高2.8メートル)
  • スーペリアフロアは19階から26階(天井高2.65メートル)
  • 2階から18階(天井高2.6メートル)

出典 公式サイト


間取りについては次回以降の機会あればそちらで取り上げたいと思います。

共有施設

27階に、パークビューサロン、ミーティングルーム、ロイヤルサロンの3つのゾーンがある共有施設が作られます。

ロイヤルサロン 出典 公式サイト

現地の周囲

新宿通りです。道を挟んで隣には、昔からやっているお寿司屋さん、三ますがあります。写真左に四谷区民センター。



新宿側から見ると、「クラッシィタワー新宿御苑」は左手にあります。すぐ先が四谷四丁目の交差点です。



敷地の正面、新宿通り側から撮影しました。



こうして見ると、奥に長い敷地であることがわかりますね。正面が、敷地の東側、四谷四丁目の交差点に近い側です。



敷地の南側に位置する四谷区民センターの建物を、正面に写してみました。間に新宿通りがあります。



北西の角。ここで後ろを振り向くと、ガソリンスタンドがあります。



敷地の北西の角の「対面」にある、ガソリンスタンドはエネオスです。



上の写真を真っすぐ進むと、敷地の北東の角につきます。ここで振り返ると、ホテルがあります。



敷地の北東の角の「対面」にある、ホテルです。


建築計画のお知らせ看板


駅からの道


住むならDATA

  • 乗降人員(1日あたり)
    • 東京メトロ丸ノ内線 新宿御苑前駅 38,073人
  • 飲食店数(駅から半径800メートルの食べログ掲載店)
    • 飲食店  1,844軒
    • カフェ・喫茶 222軒
    • パン 41軒
  • スーパー
    • まいばすけっと新宿外苑西通り店 徒歩1分(約120m)
    • まいばすけっと 四谷4丁目 徒歩6分(約350m)
    • 丸正総本店 徒歩7分(約450m)
      ※ビル建替えにより新店舗として2025年秋に開店を予定。現在は、仮店舗(新宿区左門町9-5)で営業中。
    • コープみらい ミニコープ富久店  徒歩8分(約600m)
    • ヨークフーズ 新宿富久店 徒歩9分(約750m)
    • 新宿高島屋 徒歩17分(約1,300m)
    • 紀ノ国屋 新宿高島屋店 徒歩18分(約1,400m)
  • 公園
    • 新宿御苑 大木戸門まで 徒歩2分(約180m)
    • 新宿区立花園公園 徒歩2分(約180m)
    • 新宿区立花園東公園  徒歩5分(約400m)
    • 新宿区立花園西公園  徒歩7分(約550m)
    • 新宿区立新宿公園  徒歩8分(約650m)
  • 大学
    • 慶應義塾大学 信濃町キャンパス 徒歩11分(約800m)
    • 中央大学 市ケ谷キャンパス 徒歩16分(約1,300m)
    • 津田塾大千駄ヶ谷キャンパス 徒歩17分(約1,300m)
    • 桜美林大学 千駄ヶ谷キャンパス 徒歩20分(約1,600m)
  • 学区
    • 四谷小学校 徒歩14分(約1,000m)
    • 四谷中学校 徒歩20分(約1,500m)


スーパーなら、富久クロスのヨークフーズが近隣ではおすすめです。ちょうど入居年の秋にオープンする、四谷三丁目の交差点の丸正はリニューアルしたらきっと良いものになるでしょうね。


防災情報

概要
  • 四谷近辺は場所によって高低差があり、洪水の影響を受ける場所が所々ありますが、建設地は洪水による浸水が想定されていない立地です。またマンションの前を通る新宿通りは、四ツ谷駅から新宿御苑駅まで、洪水の影響をほとんど受けない想定です。
  • 土砂災害の危険性がある場所は、付近にありません。
  • 液状化の可能性は低い地域です。
洪水

建設地は、洪水の影響が想定されていない場所です。
これは、想定最大規模の降雨(総雨量690㎜・時間最大雨量153㎜)があった場合を予測したものです。

出典 新宿区洪水ハザードマップ


土砂災害

建設予定地の付近には、土砂災害警戒区域に指定された区域はありません。

出典 新宿区土砂災害ハザードマップ


地震

四谷4丁目の地盤は「台地2」です。これは、「堆積粘土・砂層の上に関東ローム層」があり、「形成された年代が古く、洪積層を中心とした地盤」です。 「固結した地盤のため地震が起きた場合でも揺れが増幅されにくいことから、比較的危険度が低い地域」とされています。
東京都の地域危険度ランクでは、建物倒壊危険度ランク2、火災危険度ランク2、災害時活動困難係数:0.20、総合危険度ランク2とされています。
地域危険度は、都内5,177町丁目ごとに5段階の相対評価でランク分けされたもので、1が最も危険度が低く、1から5へと危険度が高くなります。(出典 東京都 地震に関する地域危険度測定調査)

液状化

建設予定地は「液状化の可能性が低い地域」です。

出典 東京都建設局 東京の液状化予測図

周辺相場

中古マンションのここ一年の取引状況を調査しました。一部、直近一年間で取引がないものは、昨年から今年にかけての取引状況を調査した坪単価を記載しています。
  • ディアナコート御苑内藤町 2020年 2月築 新宿御苑前駅徒歩7分(四谷三丁目駅徒歩6分) 坪単価約623万円
  • ザ・パークハウス新宿御苑 2017年 9月築 新宿御苑前駅徒歩2分 坪単価約750万円
  • ジオ御苑内藤町 2016年 3月築 新宿御苑前駅徒歩7分(四谷三丁目駅徒歩7分) 坪単価約522万円
  • 富久クロスコンフォートタワー 2015年 4月築 新宿御苑前駅徒歩5分 坪単価約588万円
  • ザ・ミッドハウス新宿御苑 2014年 1月築 新宿御苑前駅徒歩2分 坪単価約483万円
  • フォルム内藤町 2009年 1月築 新宿御苑前駅徒歩6分 坪単価約457万円
いずれも中央値です。

クリスティーヌの見学メシ

この「バンズ」の特徴あるフォルム(上が薄い)を見て「あ、あそこ」とわかった方、ハンバーガー通ですね!



「クラッシィタワー新宿御苑」を取り上げるにあたって、「ここへ行こう!」とクリスティーヌの心は最初から決まってました。好きなんですここのハンバーガー。



近くには、人気のガトーショコラのお店があります。新宿通りの北側は、結構お店が点在しているエリアです。



こちら店名はケンズカフェ東京ですが、店内にはカフェスペースはありません。テイクアウトのみです。

CHATTY CHATTY(チャッティチャッティ)食べログはこちら

ケンズカフェ東京総本店 HPはこちら

まとめ。クリスティーヌの意見

この場所だから「守りたい景色」がある!

少し前に、グランドメゾン山下公園について【必見の眺望】外観デザインのなぜ?を解明しました!現地映像と周辺価格【クリスティーヌ】を書きましたが・・・

今回は、その「新宿区版」とでもいうものです。

「景観を守る」ために、計画段階から自治体とすり合わせしている様子を資料から読み解きながら、現地で確認したことをまとめました。

西新宿VS新宿御苑

伊勢丹まで散歩がてら歩ける1.1キロ。

Googlemap


新宿御苑の「大木戸門」までは、100メートルちょっとの距離。



前にもちょっとお話ししたかもしれませんが、以前、大木戸門からわりと近くに住んでいたことがありまして・・・。年パスでマイガーデン化し、天気がいい時には野外でパソコン仕事をしたりして最高でした!



クリスティーヌも多用してきた、富久クロスにある大型スーパーまでは9分。

Googlemap


周辺のタワーマンションというと、「富久クロスコンフォートタワー」ですが、中古での取引も非常に盛んです。「富久クロスコンフォートタワー」がここ一年間で坪単価588万円を中心に取引されている状況(あくまで中央値なので価格は588万円を中心に高い低いがあります)ですが、早いもので築7年となりました。

ここからほど近い、少し前に取り上げた「ザ・パークハウス御苑内藤町」は完売しています。

[過去記事]

ザ・パークハウス御苑内藤町|希少性を体感できる竣工売り!映像付き【クリスティーヌ】

「ザ・パークハウス御苑内藤町」は平均坪単価が平均坪単価は約660万円超え。101平米の3LDK、ルーフバルコニー付きのお部屋は26000万円台前半といった価格帯でした。

新宿駅を挟んで、高層タワーが並ぶ西新宿とはまた違った趣のある、新宿御苑エリア。

西新宿五丁目は新宿中央公園、こちらは新宿御苑と、どちらも緑があり、新宿の西と東で、好みが分かれるところかと思います。

円安で参戦してくる海外勢には、もしかして西新宿のキラキラ感がよりアピールするかもしれませんが、新宿御苑に近いマンションの人気は、もはや不動といっても過言ではありません。

西新宿の新築タワー「パークタワー西新宿」、「シティタワー新宿」との価格と拮抗、一番広いお部屋は200平米を超えており、プレミアム等、条件によっては上回ってきたとしても、立地からしてもおかしくないと考えます。

ただ一方で、新宿御苑が近くてそこがポイントになるものの、よく言えば落ち着いたエリア、悪くいえばキラキラ感はないエリアなので、実際に現地を見ていただければと思います。特に見学メシで取り上げたハンバーガー屋さんの周辺などは、小規模オフィスの入るビルも点在しているため平日はサラリーマンも闊歩する一帯です。公園にはハトもやってきて、のどかな雰囲気もありますね。

御苑へ、四谷へ、新宿へ、富久クロスへ、信濃町へ、と、どちらの方向に向かっても発見があるだろう立地です!

[過去記事]

【西新宿が変わる】パークタワー西新宿|西新宿五丁目北地区の全体像【クリスティーヌ】

【西新宿が変わる】パークタワー西新宿|西新宿五丁目北地区の全体像【クリスティーヌ】



【西新宿が変わる】シティタワー新宿|西新宿五丁目 住友のプロジェクト【クリスティーヌ】

【西新宿が変わる】シティタワー新宿|西新宿五丁目 住友のプロジェクト【クリスティーヌ】



本日は以上です!

気になった方はぜひ資料請求していただき、早めの情報収集をしていただければと思います。今日も読んでくださって、ありがとうございました!

・・・皆さまの、今日一日が、素敵な日でありますように。住む場所は人生を豊かにする、がモットーの、クリスティーヌより愛をこめて

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東京生まれ、東京育ち、たまに海外。趣味は料理。保有不動産は、マンションや戸建のほか、賃貸用の店舗が1軒、駐車場が1箇所。一部友人や夫からは呆れ気味に「不動産屋さん」と呼ばれています(笑)。

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