パークホームズ西小山 現地訪問レポート【2LDK】

今回西小山駅から徒歩1分のマンションである「パークホームズ西小山」についてレポートしたいと思います。

本マンションのポイント3つ!

  1. ほぼ駅直結!改札目の前の便利な立地!
  2. エリアNo1の存在感と外観デザイン!
  3. 落ち着いているけどエモい街並み!

物件概要

  • 所在地:東京都目黒区原町1丁目1261番20
  • 総戸数:110戸
  • 敷地面積:1,844.74㎡
  • 建物竣工:2024年3月
  • 引渡し:2024年3月
  • 売主:一般財団法人首都圏不燃建築公社 三井不動産レジデンシャル 大和ハウス工業
  • 施工会社:東急建設
  • 管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス
  • 駐車場:28台
  • 駐輪場:110台
  • 掲示板:パークホームズ西小山ってどうですか?
現地周辺地図


駅距離

  • 東急目黒線「西小山」駅 徒歩1分
  • 東急目黒線「武蔵小山」駅 徒歩11分
西小山駅から現地までは歩いて30秒です。マンション1階部分に庇が付けば駅からエントランスまで屋根がないのは5歩くらいになります。

限りなく駅直結に近い徒歩1分物件です。


主要駅へのアクセス

  • 東京駅:31分
  • 池袋駅:33分
  • 品川駅:19分
  • 新宿駅:23分
  • 渋谷駅:16分
平日8時着想定の西小山駅から各駅へのアクセスです。

都内主要駅は約30分以内でどこでもアクセス可能とバランスがいいです。お隣の武蔵小山と比較して急行が止まらないのは要注意です。

1日の乗客数

  • 西小山駅:13,806人
*乗降客数しか開示がない場合は数字を半分にしています。

東急目黒線の中では乗客数の多い駅です。不動前駅(12,490人)と近い規模感ですが、駅周辺の賑わいは西小山の方がありました。

飲食店の数(食べログ調べ)

  • 西小山駅:465件*800m圏内
パッと見子ども連れでも入りやすそうな雰囲気のお店は少なかったですが、飲食店の数は充実しており満足度は高そうな印象を受けました。

Twitterのフォロワーさんからご紹介いただいたお店は行けずじまいでしたが、どれも素敵な雰囲気です。


本マンションの真裏にあるクラフトヴィレッジはおしゃれで開放的な大人のフードコートって感じで素敵でした。季節のいい時に大人だけでフラッと飲みに行けるのはいいですね。夜風に当たりながら飲むビールは美味しそうです。

近隣スーパー

  • 東急ストア
  • 業務用スーパー
  • サミット
駅ビルの2階に東急ストアが入っています。少々こじんまりとはしていますが、品揃えは十分で日常使いには問題ないです。さらに駅ビルにはダイソー・サイゼリヤ・タリーズ・クリーニング屋・シェアオフィス(NewWork)とテナント数は多くないものの、どれも使い勝手の良いテナントが入っているため利便性は高そうです。

駅ビルの2階にある東急ストア


徒歩3〜4分程度の距離に業務用スーパーとサミットもあるなど、スーパーのラインナップは充実しています。




学区

  • 向原小学校
本マンションから5分くらい歩くと向原小学校があります。

小学校までは歩道が整備されており安心感があります。距離も近く、大通りを渡ることも無いので個人的には高評価でした。

小学校に続く歩道


向原小学校

待機児童数

  • 入園決定率:71.0%
  • 待機児童数:79人
保活のミカタより引用(2019年度実績)

目黒区の入園決定率は23区平均である71.8%をわずかに下回る結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。

子どもが多い街ではないですが、保育園の数も少なそうなので空き状況については事前確認が必要です。

公園

  • 東町南児童遊園
  • 西小山公園
  • 林試の森公園
  • 清水池公園
徒歩10分圏内に大きな公園が無いのは少々残念でした。マンション周辺にある東町南児童遊園や西小山公園は規模も小さく、遊具も殆どなかったため、日常使いの公園としては物足りなさがあります。

東町南児童遊園


林試の森公園や清水池公園まで歩けば規模の大きい公園で遊ぶことができるのですが、いずれも徒歩で子どもを連れて行くとなるとなかなか大変そうです。

災害危険度

本マンション建設地は防災地区整備事業の対象となっているエリアということもあり、地震発生時の災害リスクは高いです。防災地区整備によって本マンション目の前の道路も拡幅されたりとより安全性は高まっていくはずですが、一定のリスクはありますので注意が必要です。

地震・火災

以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。(5,177位、ランク1が最も安全)

地震情報サイトより引用

  • 災害時活動困難度:2,073位 ランク2
  • 建物倒壊危険度:1,117位 ランク3
  • 火災危険度:974位 ランク3
  • 総合危険度:937位 ランク3
形成された年代が古く、洪積層を中心とした地盤です。固結した地盤のため地震が起きた場合でも揺れが増幅されにくいことから、地震の揺れに対して比較的危険度が低い地域です。

液状化

東京の液状化予想図サイトより引用
  • 桃:液状化の可能性高
  • 黄:液状化の可能性有
  • 緑:液状化の可能性低


本マンション建設地は、液状化の可能性は低いです。

洪水・高潮

ハザードマップポータルサイトより引用



上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。

本マンションは洪水における0.5〜3mのハザードがかかっています。1階はテナントのため住戸までの浸水リスクは限定的ですが注意が必要です。

公式HPより

外観デザイン

首都圏不燃建築公社が主幹事のマンションということで外観デザインや設備仕様は控えめかな(デザインや設備仕様を控えめにして販売価格を抑える傾向アリ)と思っていたのですが、外観イメージを見て驚きました。

9階建てということで決して大規模ではないですが、バルコニーや角住戸部分の庇のデザインなど拘りを感じます。110戸という戸数は西小山ではトップクラスの規模となりますし、駅前立地ということで西小山を代表するマンションとなりそうです。

公式HPより画像引用


SUUMOを見る限りはディスポーザーが付いてそうなのも嬉しいポイントです。

防災地区整備事業

本マンション建設地を含む原町一丁目7番・8番地区は防災地区整備事業に指定されています。

公式HPより画像引用


それによって今後目の前の道路が拡幅されたり、無電柱化や広場の新設が予定されています。防災力向上に繋がりますし、より開放的な空間になることは多くの人にとってポジティブに映ると思いますので、プラス要素です。

さらに防災地区整備事業ということで、売主に首都圏不燃建築公社が入っています。特に今回は首都圏不燃建築公社が主幹事となっているマンションです。

直近だとザ・パークハウス十条が同じパターンでしたが、デザイン・設備は控えめ、その分価格も抑えめで割安感がありあっという間に完売しました。十条駅目の前のザ・タワー十条が坪470万に対して、ザ・パークハウス十条は徒歩4分ながら坪350万ということで狙い目だったと思います。今回も価格に期待したいです。

現地訪問より


周辺の様子はこちらの動画からどうぞ。



ほぼ駅直結

上でも触れたとおり、エントランスから改札まではわずか30秒、屋根がないのは恐らく5歩程度と限りなく駅に繋がった徒歩1分物件となります。

雨の日でも傘を持たずに電車に乗ったり、駅ビルにあるテナントでの買い物ができることは大きな魅力となります。

年齢層は高め

現地調査をしてみて、街を歩く人の年齢層の高さを感じました。年齢層が高いことそのものは個人的には何も感じないのですが、駅周辺のテナントを見ていると子ども向けのテナント(子ども服や塾、習い事など)は見当たりませんでした。

小さなお子様のいる家庭やこれから塾や習い事を考えている家庭は徒歩圏内で完結しない可能性が高く、電車での移動が必要になりそうです。特にお子様が小さい間は塾や習い事の送り迎えは親御さんがサポートする家庭も多いと思いますが、電車移動必須となると送り迎えの負担が一気に増しますので要注意です。

1階には何のテナントが入る?

本マンション建設地には元々多くの飲食店やコンビニがありました。本マンション1階は複数のテナントが入る予定となっていますが、どんなテナントが入るかは要確認です。

以前あったコンビニが入るのであれば利便性は高そうですが、かつて建設地にあった焼肉屋がカムバックしてくることになると匂いは気になりそうです。

周辺相場

中古

  • クラッシィハウス西小山 竣工2011年 西小山駅徒歩8分 坪355万前後
  • ジオ目黒本町 竣工2011年 西小山駅徒歩9分 坪385万前後
  • クリオ西小山 竣工2013年 西小山駅徒歩1分 坪365万前後
  • パークシティ武蔵小山ザタワー 竣工2019年 武蔵小山駅徒歩1分 坪600万前後

新築

周辺中古の価格をベースに考えると坪500万程度になりそうな印象ですが、首都圏不燃建築公社が主幹事であることが価格にどこまで影響を及ぼすかは注目です。

一方で外観デザインや設備仕様(ディスポーザー有り)に比較的力を入れていたり、低層階の多くは地権者向けの未販売住戸のため、マンション内では条件の良い中層階以上が販売対象となることは平均価格押し上げに繋がります。

中古価格からの逆算:坪500万→首都圏不燃建築公社が主幹事:坪480万→全体的に気合の入った仕上がり:坪500万→中層階以上が販売対象:坪520

ということで坪510〜530万前後と勝手に予想します。

近隣の駅前新築タワマンと比較するとザ・パークハウス戸越公園タワーと同程度、お隣武蔵小山駅前のシティタワー武蔵小山の2割引程度と大きな違和感はありません。武蔵小山から1駅電車移動すれば同じ駅前で3LDKが約2,000万円近く割安で買えるとなれば十分に検討者はいそうです。

価格的には大きな開きがでそうな武蔵小山と西小山ですが、「急行停車駅であること・パルム商店街があり買い物利便性がより高いこと・大規模公園である林試の森公園が徒歩圏内であること・ハザードリスクが低いこと・今後も開発が続くこと」など西小山でちょっと気になる部分をカバーできているのが武蔵小山という印象があります。

予算は多少余裕があって上で触れた項目をより重視したい方はシティタワー武蔵小山 をおすすめします。

戸越公園であれば、本マンションとほぼ同予算で駅前のタワマンに住むことができ、専有部の満足度はより期待できます。タワマンに住んでみたい、専有部の仕様に拘りたいという方はザ・パークハウス戸越公園タワーがおすすめです。

上記いずれにも当てはまらず、価格と利便性のバランスの取れたマンションを希望する方にとっては本マンションはマッチしそうです。

シティタワー武蔵小山については個人ブログで過去に記事化していますので、ご興味ある方は合わせてご覧ください。(過去の記事なので今の販売価格とはズレがあります)

シティタワー武蔵小山 歴史ある商店街と再開発を楽しむマンション

まとめ

今回西小山駅に初めて降り立ちましたが、どことなくゆったりとした時間が流れていて、街の雰囲気は好きでした。


駅目の前という立地や規模感、デザイン性を考えると当面西小山駅No1マンションになることはほぼ間違いないなさそうです。

西小山はマンション自体が少ない戸建て中心のエリアかつマンションはどれも30戸程度の小規模マンションのため、中古の出物がほとんどありません。西小山に住みたいと思う方は本マンションにチャレンジしないと条件の合う中古マンションになかなか出会えない可能性があります。

近隣の戸建てに住むシニアの方が終の棲家として戸建てから住み替えるとなれば、当然ながら何をするにも便利な駅前のマンションというのは選択肢に上がるはずです。その点でも西小山で最も駅に近く・存在感のある本マンションは指名買いも期待できるポテンシャルがあることから、継続的な需要がありそうなのは安心材料かと思いました。過度な値上がり期待は禁物ですが、エリア内では資産性の高いマンションになると思います。(もちろん販売価格次第ではありますが)

個人的には武蔵小山駅前のタワマンの今の価格を見ると一駅ずらして西小山にする選択肢はアリだと思います。一方で仮に坪520万での販売となれば、ブランズタワー芝浦プラウドタワー芝浦など港区芝浦エリアのマンションも候補に入ってきます。

それぞれ魅力が異なるため、個人の好みや置かれた環境にマッチするものを選ぶのが一番ですが、坪500万の予算があれば広域に見ると多くの選択肢がありますので、視野を広げて検討されることを考えてみても良いかと思います。

4割が地権者住戸のため、110戸のうち一般販売が行われるのはわずか65戸です。地元需要だけでなく武蔵小山検討勢が流れてくることも十分に考えられますので、スピード感のある販売になりそうです。

気になる方は、こちらからエントリーをどうぞ!

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