ザ・グランクラス多摩センター モデルルーム訪問レポート【2LDK】




今回は多摩センター駅から徒歩6分のマンションである「ザ・グランクロス多摩センター」についてレポートしたいと思います。

本マンションのポイント3つ!
  1. 驚異の長さのペデストリアンデッキで繋がった安心安全な街、多摩センター!
  2. 商業施設充実、映画館にサンリオピューロランドもあって駅周辺で生活もレジャーも完結する利便性!
  3. 地盤も安定、ハザードリスクも低くて安心!

物件概要

  • 所在地:東京都多摩市鶴牧三丁目5番7
  • 総戸数:289戸
  • 敷地面積:4,021.29m²
  • 建物竣工:2024年11月
  • 引渡し:2024年12月
  • 売主:三菱地所レジデンス 長谷工不動産 積水ハウス TC神鋼不動産 大林新星和不動産 京阪電鉄不動産
  • 施工会社:長谷工コーポレーション
  • 管理会社:長谷工コミュニティ(第三者管理)
  • 駐車場:81台
  • 駐輪場:262台
  • 掲示板:ザ・グランクロス多摩センターってどうですか?


現地周辺地図(物件公式HPより引用)


駅距離

  • 多摩モノレール線「多摩センター」駅徒歩6分
  • 京王相模原線「京王多摩センター」駅徒歩9分
  • 小田急多摩線「小田急多摩センター」駅(西口)徒歩9分
恐らくメインで使うことになる京王・小田急多摩センター駅からは徒歩で10分ほどかかりました。

本マンションから駅まではほぼペデストリアンデッキで繋がっており、車と接触する可能性がないのは安心感があります。信号もないため、信号待ちのストレスもありません。またペデストリアンデッキが高い位置にあるため、歩いていて非常に気持ちいいです。

以下動画の4分くらいからをご覧いただくと伝わりやすいかと思います。(だいぶ日が落ちてしまっているのですが、晴れた日の日中はもっと気持ちいいです。)

また現地訪問時は駅前にイルミネーションが点灯していました。動画の8分くらいから登場しますが、とても素敵でしたので是非ご覧ください。


主要駅へのアクセス

  • 東京駅:55分
  • 池袋駅:50分
  • 品川駅:58分
  • 新宿駅:35分
  • 渋谷駅:40分
平日8時着想定の京王多摩センター駅から各駅へのアクセスです。

新宿駅なら朝の一部電車だと35分で到着しますが、他の駅となると1時間近い時間を要します(新宿行きも場合によっては50分近くかかるケースもあります)。都内に出るのはそこそこ時間がかかることを覚悟する必要があります。

個人的に気になるポイントとしてはリニアの神奈川県駅(仮)予定となっている橋本駅まで4駅10分と非常に近い点です。リニアが開通することとなれば、神奈川県駅から品川駅までわずか10分、品川駅から名古屋駅まで40分とアクセスが抜群に良くなりますので、交通利便性に対する評価が大きく変わりそうです。

予定通り工事が進むかどうかは(赤に近い)黄色信号という印象を持っていますので、入居してもしばらくは利用できない可能性がありますが、将来的に伸びしろがあるのは嬉しいポイントです。

1日の乗客数

  • 多摩センター駅:51,589人(京王:32,902人・小田急:18,687人)
*乗降客数しか開示がない場合は数字を半分にしています。

ペデストリアンデッキの続く駅南側は人の賑わいがありました。

サンリオピューロランドがある影響もあってか、駅周辺には若い女性の姿も目立ちました。とある専門家()によると若い女性に支持される街は将来的に街の魅力が高まりやすいとのことです。つまり多摩センターは今後も伸びしろがある街だと言えます。(要出典)

飲食店の数(食べログ調べ)

  • 多摩センター駅:218件*駅から800m圏内
駅周辺はチェーン店が多い印象を受けました。子連れで入りやすそうだなと思った一方で、個人経営の飲食店が少なめな点は外食派の方にとって物足りないと感じそうです。

駅北側にある蕎家佳(きょうやよし)という蕎麦屋さんでランチをしましたが、とても美味しかったです。

近隣スーパー

  • イトーヨーカドー
  • ダイエー
  • 千歳屋
  • 京王ストア
  • 成城石井
本マンションからペデストリアンデッキ経由で繋がっているスーパーとしてはイトーヨーカドー(丘の上プラザ内)、ダイエー(クロスガーデン多摩内)、千歳屋(マクシブEAST内)があります。ペデストリアンデッキで接続されているため、便利で安心感があります。駅前には京王ストアと成城石井もあり、スーパーのラインナップは豊富です。

イトーヨーカドー


ココリア多摩センター、クロスガーデン多摩、丘の上プラザ、丘の上パティオといった大型SCが駅近くに集積しており、多摩センターという街の中だけで基本的な買い物が完結(丘の上パティオにはイオンシネマもあります)するのは便利なポイントだと思います。

そのどれもがペデストリアンデッキで接続しているので小さな子ども連れでもアクセスしやすいですし、徒歩10分圏内で買い物が完結する点も嬉しいポイントです。また複数のSCに別れているので、SCの閉店リスクが分散しているのも個人的には良いと思いました。

学区

  • 南鶴牧小学校
本マンションから13分くらい歩くと南鶴牧小学校があります。マンションから約1kmと距離はあるのですが、なんとマンションから小学校までもペデストリアンデッキで接続しています。個人的は小学校の通学路は距離よりも安全性を重視したいと思う派なので、ペデストリアンデッキで接続されていることは安心材料になります。

…さっきから何回「ペデストリアンデッキ」を連呼しているんだ!と鋭い読者の方ならお気づきかと思います。多摩センター駅は駅から異常に長いペデストリアンデッキで接続された街となっており、その長さなんと41km!!!!!全盛期の高橋尚子でも2時間以上かかる距離です。

最近見た街だと、武蔵浦和などはペデストリアンデッキが長く、歩車分離がしっかりされていて安心感のある街だと思ったのですが、多摩センターは別格です。多摩センターは三次元で歩車分離を実現できており、日常生活の中で車と同じグランドレベルで歩くことがほとんどありません。(本マンションはペデストリアンデッキ直結マンションではないので少し下道を歩きますが)

41kmもの距離なので、1日の現地調査では全てを歩ききることができませんでしたが、駅も学校も公園も商業施設もスーパーも全てがデッキで繋がった街の安心感は良い意味で異常だと思います。

公式HPより画像引用、オレンジがペデストリアンデッキ

待機児童数

  • 待機児童数:4人
多摩市HPより引用(2021年度実績)

待機児童数は4人と少なめです。近くにある丘の上アンジュ保育園は1歳クラスが今の時期でも空きがある状況なので、保活のハードルは比較的低い印象を受けました。

開発から少し時間の経っている街のため保育園や小学校等のインフラがパンクしてないのは広域検討者目線では選びやすい街です。

公園

  • 多摩中央公園
  • 鶴牧西公園
  • 鶴牧東公園
多摩センターを含めた多摩ニュータウンは自然を活かした開発が進められていることもあって、街全体に緑が多くゆとりがあります。


周囲には規模の大きい公園も多く、その多くがペデストリアンデッキで繋がっています。

特に規模が大きいのは多摩中央公園です。入口にはパルテノン多摩というイベントホール?があり、その奥には大規模な公園が広がります。

現在多摩市立中央図書館の新規建設や公園内のバリアフリー化・飲食店の建設など整備が進んでおり、より利便性の高い公園に進化する予定です。

個人的には中央図書館の建設に期待大です。ペデストリアンデッキと多摩中央公園の双方向から出入り可能で本マンションからもアクセスしやすく、レンガ調仕上げの外観デザインも素敵です。17万冊もの書籍を収蔵するとのことで、子どもから大人まで使いやすい図書館が新たに自宅近くにできるのはテンションが上がります。図書館の開館は2023年5月予定とのことで、本マンション引き渡し次第すぐに利用可能です。

すでに開発がある程度進み成熟した街の魅力を持ちながらも、新たな開発も進んでいるバランスがちょうどいいと感じました。

災害危険度

災害リスクの非常に低い街です。安定した地盤で地震の揺れに強い上に、ゆとりある街づくりを行っているため、二次災害リスクも低いです。今まで多くの街を見てきましたが、ここまで安全レベルの高い街は珍しいです。

大規模再開発の街は比較的ハザードリスクの高い、海・川沿いとなりがちなので、ハザードリスクを最小化したい人にとっては少々ハードルが高いですが、この街は水害や液状化リスクも低く、安心感があります。

開発されたキレイな街並みと低いハザードリスクが両立する街というのは希少性があります。

地震・火災

以下は都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。(5,177位、ランク1が最も安全)

地震情報サイトより引用

  • 災害時活動困難度:3,874位 ランク1
  • 建物倒壊危険度:5,150位 ランク1
  • 火災危険度:4,952位 ランク1
  • 総合危険度:4,754位 ランク1
形成された年代が古く、洪積層を中心とした地盤です。
固結した地盤のため地震が起きた場合でも揺れが増幅されにくいことから、地震の揺れに対して比較的危険度が低い地域です。

液状化

東京の液状化予想図サイトより引用
  • 桃:液状化の可能性高
  • 黄:液状化の可能性有
  • 緑:液状化の可能性低


本マンション建設地は、液状化の可能性は低いです。

洪水・高潮

ハザードマップポータルサイトより引用



上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。

洪水・高潮のリスクは低いです。


建物

共用部

建物全体

  • 廊下:外廊下
  • 各階ゴミ置き場:×
  • 各戸トランクルーム:×
  • 24時間有人管理:×(管理人は8:00〜17:00(平日土日含め)通勤)
21階建てかつ289戸と規模感のあるマンションながら各階ゴミ置き場が無いのは残念でした。ディスポーザーはあるので匂いのある生ゴミが出ないのは良かったです。

エレベーターは非常用含めて3基で制振構造となっています。

外観デザインは5階までと6階以上で外廊下部分のデザインを変えており、5階までの外廊下は外側に花壇を設置し、外から見て緑を感じるデザインになっています。

管理については長谷工コミュニティによる第三者管理になります。住人(区分所有者)の中から管理者を選ぶ必要がなく、理事会の運営負担がない点は特徴的です。理事会は設置しませんが、各種案件はオンライン投票等で住人の意見を吸い上げて判断していくとのことでした。

周辺環境


共用施設

  • ラウンジ(1階)
1階に4つの機能を持ったラウンジがあります。ワーキングスペースとしても利用でき、キッチンもあるので飲食を楽しむことも可能です。有料になりますが、スペースを仕切って貸し切ることもできるので簡易なパーティーなども楽しめそうです。

専有部

専有部は全体的にコストカットが多く見られました。一次取得の方からすると気にならない点が多い(ディスポーザーがあったりと賃貸と比べればスペックアップと感じる方も多いはず)ですが、私含めた買い替え組からすると、うーん。となってしまうポイントが多かったです。

具体的には、直床(二重天井)、給湯器リース(12年リース)、洗面所引き出しソフトクローズなし、浴室ブラケットライト、水栓付きトイレ(古めかしさを感じるやつ)、廊下側窓には縦格子(可動式のルーバー面格子ではない)などなど…

エリアや価格が近い「ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘ブルーミングレジデンス」と比較検討する方も多そうですが、スペック面では見劣りする印象を受けました。(ブリリアタワーは免震で各階ゴミ置き場もあります…)

天井高・サッシ高は一般的ですが、壁内蔵梁を採用している上に柱も外出しできており、リビングはキレイな形で数字以上の開放感があった点は良かったです。

全体

  • 天井高:2,500mm
  • サッシ高:2,000mm
  • 床暖房:リビング
  • 換気システム:第三種換気
  • 天井カセットエアコン:×
  • 鍵:普通の鍵
  • 玄関前カメラ:×
  • 窓ガラス:通常のサッシ
  • バルコニー隔て板:トールタイプ
  • 廊下・トイレ・洗面所床:フローリング

キッチン

  • 天板:人造大理石
  • 側面仕上げ:×
  • 水栓:通常
  • ディスポーザー:◯
  • 食洗機:◯
  • カップボード:×

洗面所・浴室

  • 洗面台天板:通常
  • 洗面室水栓:通常
  • ミストサウナ:×
  • 洗濯機上収納:×

価格

販売価格

1期1次の販売予定住戸の平均価格は約坪255万円でした。

条件の良い住戸から販売を行い、今後値上げも検討しているという最近の新築あるあるの販売戦略となっていました。ポジショントークも十分あると思いますが、売主は坪300万でも売れると考えているとのことでなかなか強気な印象を受けました。

まだ「ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘ブルーミングレジデンス」も残っていますし、今の相場だとさすがに坪300万であれば販売スピードは鈍くなりそうな気がしますが、多摩センター駅南側の新築マンションは今後なかなか出てこなさそうなので、その希少性から一定の需要もありそうです。(京王プラザホテル多摩跡地がどうなるか次第ですが)

敷地南側はKDDIのデータセンターが壁のように建っていますし、西側には東京海上日動のビルが道路を挟んで建っているため、眺望の抜ける住戸はわずかになります。さらに敷地の南側に機械式駐車場を設置しているため、4階以下の住戸は駐車場が目の前に鎮座します。

KDDIのデータセンターの影響をちょっとでも回避するために南向きの棟(南南西向きの棟)は少し西に振っています。その甲斐もありAタイプの住戸は抜け感のある眺望を確保できており、マンション内では条件が良いです。

西向きの棟も東京海上のビルが目の前にあるため、眺望の抜け感は期待できないですが、道路を挟んで十分に離隔は確保できているので圧迫感はありません。採光も十分に確保できる距離です。

価格と条件が良いと感じたのは2列しかない東南東向きの棟です。詳しくは後述しますが、眺望の抜け感と間取りの良さと価格のバランスが良いです。




周辺相場

中古

  • ブリリア多摩センター 竣工2008年 京王多摩センター駅徒歩11分 坪200万前後
  • ザ・パークハウス多摩センター 竣工2015年 京王多摩センター駅徒歩4分 坪240万前後
  • ジオ多摩センター 竣工2017年 京王多摩センター駅徒歩12分 坪210万前後

新築

周辺の中古マンションの価格を見ても坪255万というのは違和感ありません。

多摩センターにお住まいの方は永住思考の方が多いのか、分譲マンションの数に対して中古の売出しが少ない印象です。築10年以内、徒歩10分以内のマンションの売出しがほとんどないため、多摩センター駅徒歩10分圏内のマンションに住みたい!と思っても選択肢が限定されます。

「ザ・パークハウス多摩センター」が坪240万というのはお買い得感がありました…


新築マンションという軸だと「ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘ブルーミングレジデンス」と比較検討する人は多いと思います。上でも触れた通りスペック面ではブリリアタワーに軍配が上がりますので、単純にマンションとしてのコスパだけを見るのであれば「ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘ブルーミングレジデンス」をおすすめします。

ですが、「多摩センター」という街は超広域でペデストリアンデッキが繋がっていたり、ハザードリスクが低かったりと街としての魅力が大きく、「聖蹟桜ヶ丘」にない魅力を持っていますので、「多摩センター」と「聖蹟桜ヶ丘」どちらの街に住みたいかが比較検討においては大きなファクターとなりそうです。

管理費・修繕積立金

Gタイプ 70.17㎡
  • 管理費:16,700円(237円/㎡)
  • 修繕積立金:8,430円(120円/㎡)
  • 給湯器リース代:2,750円
  • インターネット使用料:1,870円
  • 合計:29,750円(423円/㎡)
ディスポーザーはあるものの、外廊下で共用施設も少なくこの規模感であればもう少しランニングコストが安いと嬉しかったのですが…給湯器のリース代が痛いです。

気になる住戸

Gタイプ 70.17㎡/3LDK

公式HPより画像引用


本マンションは南(南南西)向き棟と西向き棟の2棟構成となっていますが、南向き棟の一部が北向きにせり出しています。このせり出した部分にあるGタイプとFタイプは間取りがとても綺麗です。特にGタイプは角部屋かつ3面採光、全居室窓あり、横長リビング、2部屋リビングから独立と使い勝手が良さそうです。

公式HPより画像引用


眺望についても12階以上になれば期待できます。本マンションは南と西にマンションよりも背の高い建物があるため、多くの住戸で眺望は期待できません。(Aタイプであれば、建物の間を抜けるので抜け感はあります)

しかし東側の建物(アグレックス社ビル)は12階を超えてくると抜けてきます。抜けた先は背の高い建物がないため、多摩中央公園の緑を楽しむことができます。*MRで眺望シミュレーションがあるので詳しくはそちらでご確認ください。



東向き高層階からの眺望イメージ、奥に見えるのが多摩中央公園_Google Mapより画像引用


となると、間取りや眺望の条件の良い東向きの10階超え住戸はそれ以外と価格差を付けてきそうですが、他住戸と比べて大きな価格差は付けられておらず、お値打ち感があります。

東向きの3LDKは一列しかなく、早期に売れてしまう列だと思うので、1期1次で確保したい間取りです。

駐車場

289戸に対して駐車場は81台、設置率は28%です。平置きが2台ありますが、基本的には機械式駐車場となります。費用は15,000円〜20,000円/月でした。

この立地で設置率28%はなかなか厳しい印象を受けました。もちろんペデストリアンデッキで接続されており、駅周辺には多くの商業施設があるため徒歩で生活が完結するエリアではあるのですが、子育てファミリーがメインの検討層であることを考えても車を持ちたいと考える人が多いと思われます。

設置率28%って23区内の駅直結マンションよりも低いですからね…これはさすがに駐車場が足りない感じがします。

営業担当の方に周辺の月極駐車場があるのか聞いたところ現在確認中とのことでした。周辺を歩いてみた感じだと近くに大きな月極駐車場もなさそうだったので、車利用を前提としている方は要注意です。尚、抽選方法や駐車場権利付き住戸の有無についてはMR訪問時点で未定(検討中)でした。引き渡しまでも時間がありますし、せめて契約時に駐車場の有無が分かるようにしてくれるとありがたいですね。

まとめ

今回のモデルルーム訪問で初めて多摩センターという街に訪問したのですが、かなりテンションが上りました!個人的にはとても好きな街でした。(徒歩圏内に極楽湯=スーパー銭湯があるのも推せるポイント)

住まいに求める条件ってみなさんそれぞれあるかと思いますが、「安心・安全」のプライオリティが高い方は多いと思います。そんな方にとってはぴったりの街だと思いましたので、住まいに「安心・安全」を求める方は是非多摩センターという街を見ていただきたいです。

特に広域検討の方が多摩センターに住みたいとなれば恐らくペデストリアンデッキが繋がる駅南側になるはずで、南側の築浅・駅徒歩10分圏内の中古は現状数が少ないことから、多摩センターに住みたいとなれば、結果的に本マンションは有力な候補となるはずです。

仕様面や駐車場の設置率など気になる点もありましたが、特に仕様面は賃貸から住み替える一次取得の方にとっては軽微な問題でしょうし、車を持たない派の人にとっては駐車場問題もクリアとなります。(将来的な売却時に駐車場空き無しが減点要素となる可能性はありますが)

仕様を落としているからこそ手を出しやすい価格設定となっているわけなので、条件面が問題ない方にとっては、5,000万前後で3LDKかつ駅徒歩10分以内の新築マンションが買える希少な存在となるかと思います。

買い煽る意図はありませんが、将来的な値上げの可能性を営業の方も口にされていたので、まずはエントリーいただき、お早めに検討されることをおすすめします!

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