京都市内に絶望した僕等は『心理的に遠いまち』亀岡へ行く!! 『ローレルコート亀岡駅前/近鉄不動産』と『エルハウジングのソダチマチ』


 

まずは・・・・余談。東京エグいな!!

日本経済新聞2022.12.23

中古マンション1億円
11月都心6区
投資資金が流入

東京カンテイ(東京・品川)が22日まとめた11月の東京都心6区(千代田、中央、港、新宿、文京、渋谷)の中古マンション平均希望売出し価格(70㎡換算)は前月に比べ63万円(0.6%)高い1億13万円だった。14ヶ月連続で上昇し、2002年の集計開始後で初めて1億円の大台に乗った。

 

『平均希望売出し価格』のため「成約価格」ではございません。素人の売主は高騰する新築マンションの価格につられて欲をかきすぎた売却価格設定になり(それは私)、玄人の売主は最上階や高層階をオシャレにリノベして異次元の価格で販売しているのを、ここ京都中心部でも見かけます。

しかし1億円を超えると、利回りなんて吹っ飛んでそうですし、転売で儲けるなんてこの高値では難しいでしょうし。どう投資的なのか知りたい所です。

スムラボの投資プロ『ナカハラ先生』教えてください!!

(・・・・・追加記事あるかもしれません)



 

 

 

 

 

では本題

 

 

 

 

 

京都新聞記事/亀岡市、京都市から転入増

京都新聞 2022.12.14  (記事/小川卓宏)

亀岡市、京都市から転入増
「心理的に遠いまち」脱却へ戦略

京都市民にとって「心理的に遠いまち」というイメージのあった亀岡市に、京都市からの転入者が増加している。JR駅近くに新興住宅地が続々と誕生し、子育て世代が相次いで移り住んでいるためだ。

長年、京都市への人口流出に悩まされてきた亀岡市が「逆転」したのはなぜか。背景には京都市内の地価高騰による住宅価格差に加え、多額の予算をつぎ込んで子育て支援を拡充し「住み続けたいまち」をアピールする、したたかな戦略があった。



 

 

「心理的に遠い」亀岡 京からの転入増なぜ?
子育て世帯 市が優遇
新施策次々「選ばれるまちに」
潤沢ふるさと納税投入

京都駅からJR山陰線で30分ほどに位置する亀岡駅(亀岡市)。駅前のサンガスタジアム京セラ近くにある新興住宅地で入居が始まったのは2020年4月だった。抜群の交通アクセスと、周囲に田畑が広がり、桂川の向こうに愛宕山も望めるのどかな風景。販売するエルハウジング(京都市右京区)によると、入居・契約済み65戸のうち9割が子育て世代だ。11月末に京都市内から引っ越した教員男性(30)は3ヶ月の長女をあやしながら「子育て世代が多くて安心」と、ほほえむ。


 

亀岡を選んだ理由は二つ。一つは駅近で4000万円台の庭付き40坪を確保できたこと。

もう一つは公共料金の値上げが相次ぐ京都市の財政難。「再生破綻が怖い。支援が無くなったり、負担が上がったりするかも」と不安だった。

エルハウジングの「ソダチマチ」分譲地への入り口/2022.12.14撮影


 

京都市へ人口が流出していた亀岡市だが、潮目が変わりつつある。これまで京都市には年100人程度の転出超過が続いたが、20年に逆転。21年には転出者744人に対し、転入者は852人と差は100人超に広がり、市全体でもここ10年で初めての転入超過になった。

 

京都市内の地価高騰を受け、近年は亀岡駅前をはじめ、JR駅周辺を中心に宅地開発が活発化、市内4エリアで計4000人規模の新たな住宅街が誕生する。

 

京都市民にとって保津峡を越える「心理的に遠いまち」だった亀岡。このイメージを変えたのは住宅価格に加え、市が猛スピードで充実させた子育て支援だった。

 

財政難で保育料の値上げも検討されており、亀岡市との「格差」はどんどん広がる。

 

京都市と亀岡市との子育て支援格差



 

 

また、亀岡市は田園地帯の市街化調整区域に住宅などを建てやすくする規制緩和も実施。自然の中で子育てをしたい移住者も集めようとしている。

 

愛宕山を望む田園風景/2022.12.14撮影


 

次々と新施策を打ち出せる背景には、好調なふるさと納税収入がある。地場産京野菜や亀岡牛の返礼品が人気を呼び、16年度まで年間300万円程度だった収入は21年度に30億円を突破。潤沢な財源を生かし、子育て支援に予算をつぎ込む。

 

 

 

しかし、財政難の京都市も負けてはいません。

日本経済新聞2022.12.23

京都市ふるさと納税急増

京都市の21年度のふるさと納税の寄付額は約62億3800万円で、20年度( 17億6200万円)の3.5倍に増えた。今年度は「前年度より好調」(同市の担当者)だ。総務省がまとめた自治体別の寄付受け入れ額では全国の市町村では13位、全国の政令指定都市では最多だった。

21年度は同市の住民が他都市に寄付することのよる税金の「流出」にあたる控除額が約49億円だった。しかし、初めてそれを上回る寄付額を集め、厳しい財政状況の立て直しに寄与している。



 

 

 

どうなんですか?ふるさと納税で財政難を切り抜けられるのでしょうか?

京都は寺社仏閣が多く、その所有する土地も多く、寺社仏閣は税金がかからないため、固定資産税が徴収できないのが一番ツライ点と聞きました・・

 

 

 

 

 

亀岡市ってどこ?

亀岡市・・・京都市の西側に隣接する市です。JR「京都」駅から山陰線でJR「亀岡」駅まで乗車約30分。車なら約21.4km、下道で約1時間。

 



 

ふるさと納税の収入が30億円ってスゴイですよね。ちなみに1位は北海道紋別市で152億9700万円!!

「亀岡牛」がそんなに人気があるとは知りませんでした。正直私、「亀岡牛」の存在を知りませんでした。『亀岡牛の歴史』をご覧ください。


 

亀岡市は、京都府の中部(京都市の西隣)に位置し、古代は湖だったと伝えられる亀岡盆地の一部をなしています。夏と冬の気温差が激しく、秋から初冬にかけては、全国でも有数の深い霧が発生する日もあります。また、古くから近隣市町とともに丹波国と称されて豊穣の土地として栄えてきました。

このような自然環境は見た目にも美しいものですが、その豊かさは様々な農産物を生み出しています。盆地であるため、平地や中山間地、山間地があり、広大な農地ではそれぞれの地域特性を生かして水稲をはじめとする多様な作物を栽培している一大穀倉地帯となっています。特に、野菜のうちでもブランド野菜とされる京野菜が多く生産されています。

畜産についても、亀岡市は京都府内において盛んな地域であり、豊かで厳しい自然環境がおいしい肉質を持った牛を育ててきました。

亀岡牛名店会より

 

古代は湖だったとは・・・亀岡の霧は有名です。

 

 

庶民が家を購入するには絶望的な京都市内中心部の不動産価格。絶望した僕らは東へ行くか、西へ行くか。さぁ、どっちなんだい?

西!


 

 

 

京都に住むと「心理的に遠いまち」がそこかしこにあるのを感じます。「心理的に遠いまち」は中心部に近いのにだいたい不動産価格が安い場合が多く、住宅一時取得者には経済的に非常に魅力なのですが、それでも二の足を踏んでしまいます。

車で5分ひと山越えるだけでも「どエライところに住んでるなぁ」と言われたりします。かつて『都』だった街独特の「京都の外れ」の感覚でしょうか。

 

 

 

 

 

絶望した僕らは「亀岡」へ行く

下道、9号線を車でかっ飛ばす。目指すはJR亀岡駅だ。



 

山を越えるぜ!



 

この「西山霊園」あたりから、『亀岡市』になります。



 

老ノ坂トンネルを抜け



 

亀岡の街に入りました。



 

アルプラザを越え



 

 

 

JR亀岡駅 南口へ。



 

 

 

 

 

JR「亀岡」駅前の最近の話題といえば『西友 亀岡店』閉店

JR「亀岡」駅前のここ最近の話題としては、亀岡駅南側にあったSEIYU



 

閉店のお知らせ

2022年10月31日(月)18時をもって閉店させていただきます。



 

1974年開業でした。

競争激化による売上高減少のほか、開店から約47年が経過し老朽化が進んでいたとの事で跡地は売却されるようです。分譲マンション開発の可能性があるかもしれません。



 

西友なき後は大型スーパーは駅東にイオン。劣化した外壁、こちらも老朽化してきているように見えますが。



 

 



 

こちらは1994年開業です。



 

 

 

 

 

亀岡駅北区画整理事業、ローレルコート亀岡駅前

亀岡駅南口から北側に新築マンションが見えました。

ローレルコート亀岡駅前/近鉄不動産・サンヨーホームズ・長谷工不動産』



 

水害標識等が設置されています。昭和35(1960)年の台風16号の亀岡市における浸水被害は『水位9m25』という数字が見えます。ここ最近記憶に新しいのは2013年の台風の被害です。YouTubeなどにもUPされていますのでリアルな現実を見ておきましょう。



 

こちらは駅北口

「亀岡駅北区画整理事業」が始まっています。



 

駅東に見えるのが



 

ローレルコート亀岡駅前』。10月完成済みです。

現地撮影2022.12.14


 

西面です。共用廊下側です。

価格3688万円 専面67.63㎡〜。駅歩1分で京都市内では絶対ありえない価格です。



 

1階が『テナント募集』となっていましたが



 

テナントスペースらしき部分はまだ空っぽでした。

 

ローレルコート亀岡駅前の背後には「サンガスタジアム by KYOCERA」が見えます。



 

ローレルコート亀岡駅前の南側にバリケードが見えます。



 

標識を見ると38戸の賃貸マンションが建設されるようです。何階建てかは明記されていません。



 

新築される賃貸マンションはローレルコート亀岡駅前の住戸の採光に影響は無いのでしょうか?少し心配になりました。



 

ローレルコート亀岡駅前と「サンガスタジアム by KYOCERA」の距離。



 

サンガスタジアム」側向き(東向き)バルコニー。立体駐車場があるため下層階は眺望が抜けてなさそうです。

私が気になっているのは、熱狂的な『京都サンガFCファンのマンション購入』はあったのかという点です。



 

2010年以来12年ぶりのJ1復帰となった2022年の『京都サンガFC』。その盛り上がりはサッカーファンJリーグファンではない私には届かなかったように思います。(W杯は盛り上がっている見る“にわか”な私です)



 

J1で優勝すれば京都市内に「にわかファン」が増殖して、京都経済をも動かす爆発的盛り上がりを見せるのでしょうか?



 

サンガスタジアムが京都の起爆剤になってほしい、

ぜひJ1優勝してほしいと切に願います。



 

 

 

 

 

サンガスタジアム前の『エルハウジング』の新築分譲マンション

JR亀岡駅より徒歩約3分とアクセス抜群の『サンガスタジアム』前には、亀岡市民が待ち侘びた



 

『スターバックスコーヒー 京都亀岡店』

京都府北部では福知山に続いて2店目のスタバで2021年6月オープンしました。どの街、どの駅にいけどもスタバはどこにでもある存在なのに、スタバがあるだけで街が少し感度高めに見えてくるのは何故でしょう。



 

そのスタバの横に



 

京都中心に新築戸建で有名なエルハウジングによる「マンション建設予定地」。マンションブランドは「セントフローレンスパレス」。



 

98戸。



 

スタバ横のマンション。



 

これはエルちゃん!エルハウジングのイメージキャラクター。今年4月からエルちゃんグッズが買えるネットショップがオープンしています。



 

目の前はサンガスタジアム。



 

『ドローンサッカーアリーナ』



 

盛り上がっているのか盛り上げってないのかよくわかりませんが『eスポーツゾーン』なんてのもあります。



 

近くにあった廃墟化した建物は解体が始まっています。



 

エルハウジングのマンション建設地の裏手にある廃墟の



 

『亀岡商工会館』はまだ解体が始まっていません。



 

これはこれで今時な雰囲気がします。



 

亀岡商工会館の裏手(北側)には『桂川』が流れています。



 

ここから『保津川下り』が始まります。



 

治水改善しているようですが、どうしても過去の水害の記憶が蘇る亀岡駅エリアです。

 

 

 

 

 

駅北ではホテルルートイン亀岡駅前(200室)

駅北口の西側にホテルが建設中です。



 

(仮称) ホテルルートイン亀岡駅前



 

エグいホテル開業量です。381号店の文字が見えます。



 

増築もどんどんしています。



 

『(仮称) ホテルルートイン亀岡駅前』200室は2023年7月開業予定です。



 



 

向かい東側には、2021年3月に開業した『サンロイヤルホテル亀岡駅前』。7階建で100室。サッカー観戦客らの利用を見込んでいるとの事でしたが、J1復帰の今年、どのぐらい利用が実際あったのでしょう。



 

駅北にはまだまだ更地が広がっています。どんな商業施設が誘致されていくのか楽しみです。



 

ローレルコート亀岡駅前』マンションプラザの奥には



 

エルハウジングの建築物があります。



 

 



 

標識には「長屋(4世帯)」とあります。



 

砂利のコインパーキングがありました。月極駐車場8800円です。


 

更地が広がる駅北エリアに住宅地が見えました。京都新聞記事で取り上げられたエルハウジングの分譲地です。



 

 

 

 

 

『ソダチマチ』162区画/エルハウジング



 

では、

ワクワクする日常へ!



 

分譲地の奥に進んでいきます。



 

更地がまだまだあります。

入居・契約済み65戸

と京都新聞記事に記載されてありましたので総162区画で残り100区画はまだ販売中なのでしょうか。



 



 

奥には京都市内ではもう見ることができなくなった新築分譲「BIGタウン」が現れました。京都市内では10区画でさえ見なくなりました。



 

分譲地の北側には



 



 

雄大な自然が広がっています。



 

 

 

 

おわり

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ABOUTこの記事をかいた人

京都在住20年超(他府県出身)、新築分譲マンション購入から16年、京都御所まで徒歩10分圏内に生息中、家族6人(うち犬1匹)。現在手狭になったマイホームから住み替えを検討中。2016年から『京都の現在(いま)を不動産からキリトルWEBサイト kyoto1192.com』を運営中。宅地建物取引士の資格有、不動産実務は勉強中です。

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