【パークホームズ練馬富士見台ステーションゲート】これからは竣工済み物件の魅力高まる?(キットキャット)

今回はパークホームズ練馬富士見台ステーションゲートのご紹介

ブログ化のご依頼を受けておりながら投稿が遅れまして申し訳ございません。鉄道路線すぐ横ということで現地行ってから投稿を!と思っておりましたが、現地に行けずままで年末となりました。。これでは年が越せない!と思って、現地未訪問ながらレビューを書かせて頂きます。 現地行く前に確認出来るポイントは押えていると思うので、マンション訪問前にチェックするポイントと言う点でもご参考までご覧くださいm(__)m


物件概要

所在地 東京都練馬区貫井3丁目473-21(地番)
地図を見る
交通 西武池袋線 「富士見台」駅 徒歩4分
総戸数 67戸 構造、建物階数 鉄筋コンクリート、地上7階建
敷地面積 2,356.25m2 敷地の権利形態 所有権の共有
完成時期 2022年06月竣工済み 入居可能時期 2023年04月下旬予定
管理形態 管理組合結成後管理会社へ委託(通勤) 管理会社 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
施工会社 株式会社長谷工コーポレーション
そのほかの物件概要 建築確認番号:第UHEC建完R020592号(令和4年6月15日付)

●用途地域 : 準工業地域
●駐車場 : 総戸数67戸に対して敷地内機械式6台 17,000円~20,000円(月額) 敷地内平面4台 23,000円(月額)(身障者用1台含む)
●駐輪場 : 総戸数67戸に対して138台(駐輪場138台にはレンタサイクル4台を含む。)
●バイク置場 : 総戸数67戸に対して2台

物件概要で気になること

土地利用計画図

こちらで気になるのは用途地域が「準工業地域」だと言うこと

特に現地の歴史を知らない遠方からの検討者は良く用途地域や地歴について調べておく(もしくは営業さんに聞く)ことが大事だと思います。キットキャットはこのエリアのことが正直詳しくはありませんので改めて調べてみます

練馬区の土地利用計画図のHPより

 



都市計画図の紫色のところが準工業地域、航空図を合わせてみたいと思います。

下記がグーグルアースでの航空図。工場地域とされているところは現状はマンションが建つだけのように見られます(一安心)

準工業地域はいろいろな建物建ちますので、周辺くまなく歩けない身としては、何かあるのではないかと思って見てみる必要ありますが、どうやら航空写真などで見る限りは大丈夫そうです





 

ちなみに、練馬区の地区計画地図からは、近隣は地区計画や生活道路の整備計画があるようです。特段問題になるものでは無さそうな規模感の第一印象ですが気になる方は売主、もしくは区役所に問い合わせてみるのも良いかもしれません(高額な買い物ですから自分で調べるのも大事)





ここはキットキャットの勝手な想像でしかないのですが、グーグルアースで航空写真見ていると、敷地北側にくねくねした歩道がありますね。これは推測でしかありませんが、かつては工業地域に必要な水を運ぶ水道があったのかもしれないかなと思いました(後続の記載で、ヒントが出てきます)

地図を見るうえでの豆知識程度の情報ではあるのですが、くねくねした細い道(特に歩行者専用)があると水の通り道であったことが多いです。暗渠になっている場合が多いですが、もしかしたら周辺よりわずかに敷地が低地の可能性があります(あくまでも傾向があるだけなので、この地がそうとは断定しておりません)

 



グーグルより、→があるところが歩道の入口。車が通らないように縁石があるのですが、ここがもしかしたら暗渠の跡かもしれません。車の重みで暗渠が潰れないようにする場合があるそうです


ハザード

ただ、念のため液状化マップは心配なしでした



一方で洪水マップは 若干の黄色です。横長の黄色のエリアの広がりからやはり川(?もしくは低地)があったと思われます。(あくまでもキットキャットの推測ですが)

現地に行けていないからこそ、各種地図から推測できる事項は少なからずあります。ここまでの情報で当該マンションを検討から外す必要はありませんが、現地の説明を受ける前に調べてみるのも良いと思います(最終的には重要事項説明書で提示はあると思います)

※「赤い四角」が建設現地



なお、ここまで地図や航空写真からわかる範囲、推測される事項などをまとめておりましたが、ここで紹介した地図・情報は他のマンションでも役立ちますので、良ければ使ってみて下さい

 

アクセス (沿線情報)

最寄り駅は「富士見台」駅 西武池袋線の各駅停車のみの駅です

以前のクリオ学芸大学クラシックの記事でもお伝えしましたが、私鉄沿線を選ぶ際に気を付けないといけないのが、この通過列車がある点

「私鉄あるある」のせっかく急いで駅に来たのに「あーー行っちゃいったばっかり」「通過電車多い!」という悲しい思いをすることです。

ただ、以前の東急東横線と異なり、石神井公園駅と練馬駅の間は複々線。ダイヤの正確性や混雑度合いが低いなど、乗客にとっても良いですね

 





下記は、急行などの停まる「石神井公園駅」と「富士見台駅」を比べた際のダイヤ

青い四角の時間帯が通過列車です。これだけ通過するとなると、石神井公園駅で急行に乗り換える人多そうですね(実際の乗車環境はぜひご自身でご確認を!)



なお、急行電車の混み具合をYouTubeなどで見ると各駅停車で程よい込み具合の各駅停車に乗るのも通勤環境としては良いのかもしれません

各駅停車は池袋止まりが多いものの帰りは始発になりますからね。有楽町線、副都心線へも直通していますので、便を選べば乗り換えなしで行けるのは便利ですね

 

外観・ランドスケープ

低層マンションの良さが生きる、落ち着いたデザインですね。横のラインと共に、縦のラインが壁のように入っているのが特徴的であるとともに、線路からの距離も考慮に入れたのか音を遮る壁にもなりそうです。

 



経年優化」を掲げる三井不動産レジデンシャルであれば植栽の育ち方も期待したいです



車寄せはとても素敵です。駅から家に帰った時に見える我が家が素敵な感じにライトアップされていたら、「三井に住んでいます!」と言いたくなりますね。

ただ、駐車場が少ないのは残念ですね。。車寄せを使いこなせる方も少なくなりますし、ご家族ずれの方が多いと思われると、もう少しあっても良かったかもしれません



 

すでにグーグルマップで建設終盤の状態がわかります。



キットキャット的にはだいぶ道路からセットバックするみたいなので、緑の場所が多かったらよかったのですが、提供歩道になるようです。1階住戸だけでなく上階の方ももう少し緑が多かったほうが出来上がった後、中古になった際の見栄えが異なるのかなと思いました。提供歩道にすることでの優遇や植栽の維持管理費なども考えると、このようなプランニングになることは必然なのですが、行政の規制は、場所によっては歩道にするのか、緑地にすべきなのか判断してもらって、緑地にしても優遇が受けられるようになってほしいですね。。 昔のマンションには提供歩道少ないけれど、緑は多かったのは規制の違いによるもののも多いのではとキットキャットは思います。

 


富士見台駅

西武池袋線に縁がない方からしたらあまり知られていないかと思います(キットキャットも初めて調べました)。新築マンションは、このような知名度のない駅にも日の目が渡る力があります。一方、中古マンションの場合はそのような力はないので駅力がそのまま集客力に繋がります。(都内のパークホームズの中古マンションに住みたいという検索の仕方を中古はしない)。駅力に頼れないとなると、物件の力に寄るのですが、広域で集客できるほどの特徴的なところは正直なところ持ち合わせていないのが実情のところでしょう。西武池袋線沿線でお探しの方にとっては、駅ちか、三井不動産レジデンシャル分譲という魅力は光ると思いますので、中古上でのリセールは沿線の駅ちか物件に寄るのだと思います。

 

ただ、相談者様が実際にこちらの駅にお住まいで、同じ駅を検討されているのはとても印象良いです。住み続けたいと思われる街は、マンション需要底堅いです

駅からの導線にスーパーマーケット、コンビニ、ドラックストア、そしてフィットネスジムがあり、遠回りしないですべてのお店に行けるのはなかなか無いです。駅の反対側にあったり、遠回りしたりすると、せっかく駅からマンションの距離が近くても宝の持ち腐れです。信号が無いのも時間に正確に駅まで行けますね

 



 

 



 

設備・仕様

中古マンションとの大きな差を付けられるがの環境性能「ZEHーM」。今後のマンションはほぼ標準化していくだろうと思われる点から、これがあるのは、新築マンションを選ぶ大きな理由になってくるでしょう。特に後から変えられないのが「窓」となるので「LowーEガラス」を採用されているのは良いですね。ただ二重窓については後からも意外と簡単に作れてしまうそうなので、後付けは可です



 

後から付けられない代表格のディスポーザはありません。今の家がある場合は、住み替え先として候補に上がりにくいのは残念ですね(お値段とのトレードオフですが)



意外と後から付けれられに設備で無いと残念なのが「ルーバー付き面格子」です。それが付いているのは良いですね、キットキャットは昔、これが無いマンションに住んでいましたが、ルーバー付きマンションを見るたびに「あったらいいな」と憧れていたものです。窓を開けたいけれど、隣の人が前を通る・・・中が見えててしまう・・のでなんとなく落ち着きませんでしたことを覚えています。





 

居室・専有部の間取り

全般的に60平米後半程度の広さを少し絞った間取りが多い印象です。家具配置や収納などに心配がありますが坪単価的には広告住戸になりそうな5000万円台の3LDKもあり三井不動産レジデンシャルらしい値段設定です。竣工後販売ということもあり、ちゃんと売れそうな値段にしていると思います。



60平米台と70平米台の違いは特に収納の大きさがあります。

上側が60平米台、下が70平米台、見比べて見ると扉の大きさが違いますね、あと冷蔵庫の位置が奥ではなく手前にあるのも良いですね



 


 

A type



敷地の中では線路から直接見えない、中のほうの住戸になります。下記の図では上側の部屋です。日当たり面が気になりはするものの、電車の音は低減されていると思います。



 

 

B type

敷地の中ではコンフォートラウンジの上の階にあたります

 

なおAとBタイプですが一部の窓が二重窓やLow-Eガラスでは無いです。図面上も再現されていますがご確認ください。



 

C type



敷地の中では一番駅から遠い場所にある部屋になり、電車の音も一番聞こえ無さそうな場所です。



 

D type

キットキャットは、冷蔵庫の位置が、キッチンの出入口近いほうが家族複数人で住む場合には取り出しやすさと言う点で良い思っています。お風呂が廊下から入れるのも、お子さんの性別によっては良いと思います



下記の図の右側の住戸がDタイプです



キットキャットがあくまでも先着順で販売されている住戸の中から選ぼうとすると・・

Cタイプ(7190万角部屋3階)は7000万円台ということで、中古のグロス天井きちんと勉強しておく必要あり。短期で売却の可能性もあるなら慎重になりたい。

Bタイプ(5800万角部屋2階)は日当たり無しではあるものの電車の音は聞こえないので静かそうと、期待して購入したものの結局駐車場にうるさい車が停まってうるさいというガチャの懸念は否定できないので、そのリスクはご認識を(無いかもしれないこともありますが)しつつも単価抑えて、駅ちかを選びたいのであれば良いと思いました

Aタイプ(6690万角部屋5階)は日当たりあるかも(現地要確認)+共用廊下からの視線が気になる(現地要確認)+静かそう(現地要確認)というような点が確保出来そうであり、かつご自身の荷物の量が収納に入りそうであれば選んで良さそう(グロス天井を少し意識)

Dタイプ(6350万円中住戸3階)は、キットキャット的にはバランス良さそうに見えました。もちろん角部屋の良さは重々承知ですが予算もそこまで上げられない(ローン借入上限ラインを意識)ので、そこまでグロスが伸びてない(坪306万)価格帯であるのは選びやすいです。また収納も60前半の部屋より多く、(70平米よりは少ないですが、)主寝室が引き戸で家具が起きやすく、リビングの窓が4枚あり広さを感じられる間取りの良さもあり、ネックポイントの行燈部屋1つあるのも3人暮らしであれば許しやすいと思います。あと、ここは現地確認必要ですが線路の高さよりも若干低く見える(現地要確認)のでそこまで騒音が伝わりにくそうです。

周辺販売住戸

ピアース練馬レジデンス

モリモトの新築マンション「ピアース練馬レジデンス、」は、東京都練馬区、練馬駅 徒歩6分にあるマンションです。

西武新宿線の路線を調べて見ると「練馬駅」の複数路線使え、たくさんの電車が停まる利便性の良さに気づきます

モリモトらしいデザインも見ものですし、ワイドスパン住戸が多いのも魅力的。ただ、引き渡しが2024年10月~ということでだいぶ先になります。入居まで賃貸住宅の方にはお勧めしにくいです。

一方で引き渡しが長いということ、非城南エリアのモリモトということで、初期の値付けには興味津々です!

 







ブリリアシティ石神井公園アトラス

東京建物の新築マンション「Brillia(ブリリア) City 石神井公園 ATLAS」は、東京都練馬区、石神井公園駅 徒歩20分 ~25分にある大規模マンションです。

 

数々のブロガーの皆さまが取り上げておりますが「石神井公園駅」の駅力・路線力の強さと大規模マンションということでこちらも検討されている方多いと思います。ただ、設備仕様についてはディスポーザ無しなど、ほぼ変わらないと思います。何よりもバス便になることに耐えられるか否かが問題だと思います。

ただ、練馬区の住みやすさをチェックするためにホームページ、資料請求をBrillia(ブリリア) City 石神井公園 ATLASのサイトで行うのは良いことだと思います。大規模マンションならではの説明力にはあやかりたいと思います。








ジオ石神井公園

阪急阪神不動産の新築マンション「「ジオ石神井公園」」は、東京都練馬区、石神井公園駅 徒歩7分にあるマンションです。

ディスポーザあり、共用設備あり、駅から近い、急行停車駅を実現しているのが「「ジオ石神井公園」」です

先着順のお値段しかわからない段階ですがなかなかの坪単価的とグロス価格ですね。。



 

最高値の8500万円の部屋はおそらくルーフバルコニー付きの最上階住戸と思われます








総評

ここまで新築マンションとしての比較を書かかせて頂きましたが、西武池袋線沿線の新築マンションとしてはお値段設定と入居時期のバランスが良いと思いました。

現在販売中の新築マンションとしては、各駅停車駅、鉄道線路のすぐ近くということを反映した値段帯になっていると思われます。トイレ手洗いカウンター、リビングと居室を仕切るスライディングドアの天井部分が下っている、寝室側の柱が食い込んでいる、寝室側の下がり天井大き目、寝室のドアが引き戸でなく開き戸、駐車場の数が少なめ、エレベータホールが無い、お風呂の照明が横付けなどなど、気になる点はあるかもしれませんが、すぐ住める引き渡しスケジュールで、程よいお値段である点は、何よりも賃貸住宅からの住み替え層の方にはとてもメリットあると思います。

西武新宿線の沿線を見れば、石神井公園駅、練馬駅の駅力の強さが光ります。キットキャットは私鉄の各駅停車しか停まらない駅に住んでいたことがあるので、何度も「急行が止まる駅いいな!!!」と思ったものなので、痛いくらい石神井公園駅や練馬駅の良さは痛感します。。ただ、そこで予算が伸びるのかどうかは検討者様次第かと思います。自分の購入したい予算感の中でベストを選んでいくのが大事です。

 

また、直近では日本銀行の「政策変更?」により「大きな?」動揺が出ている可能性もあります。今後安く買えるかもしれないし、コスト高によるコストプッシュ型インフレと供給制限(意図的なものも含む)により高くなっていくかもしれない、どちらもあり得る話だと思います。そんな先行き不安が強い方にとってはすぐ手に入り入居できる物件は魅力的です。賃貸に入居中の一次取得の方やもうすぐお子さんが小学校入学みたいな方などに、ピアース練馬レジデンスのように2年後の住居は勧めずらいです。先行き不透明な情勢では、まずは持ち家に入居する時期を早める必要があると思います。

周辺には中古でも良いマンションがあることは確かですが、そんな中古の購入も不確実性があります。いつかある販売を待つことは出来るものの、いつ売りに出るのかわからない、きちんと相場通りの値段で出してくれるかわからない、部屋の状態が良く無いかもしれない。。。実際検索すると池袋から西武池袋線沿線で3LDK、築10年以内、徒歩5分以内、7500万円以下で検索すると下記の2件のみでしたので選択肢も限られます。(もちろんたまたま売り出しあったら買いに行く手もあります)徒歩距離、築年数を妥協すれば、より都心側でマンション見つかるかもしれませんので、どこを妥協するか、どこを譲らないのか、明確にしておくべきです。

たくさんの偶然性により次の購入タイミングは現れるかもしれないですが、希望を100%満たすマンションが出てくるまで待つのは人生のステージによっては避けたほうが良いでしょう。人生の進捗は待ってくれません。

 

周辺中古マンション

パークホームズ練馬富士見台ステーションゲート隣のマンションの平置き駐車場で、より規模も大きくて魅力的。中古になった時に、規模が大きいほうが有利というのがここからも頷けます。

2022年12月26日現在の売り出しはこちら





富士見台駅の南側に「ザ・パークハウス」も! こちらも駐車場と車寄せはとても魅力的です



素敵なマンションですが1階でこの価格(中古は売り手の事情に左右されてしまうことも多いです)



今売り出しの中では、より駅に近いこちらも良さげでした(ディスポーザあり、少しだけ線路から離れる)



グロス価格が高めの部屋を選ぶ場合は築年数を妥協できれば、より都心側に住むことが出来る値段帯であることは理解の上、ご購入を






 

編集後記

お問い合わせのメッセージの中に「ブロガーの方が取り上げないのはなぜでしょうか」と言う点がありました。

いろいろな理由がありますが、少なくとも「悪いマンションだから」と言う点はありません。これまでいろいろと考察していきましたが、価格と仕上がりのバランスはとても良いと思います。気になる点もありますが、「こうゆう人なら~?」選んでも良さそうと思える内容です

ではなぜブロガーの方が取り上げないのか、あまり大きな声で言えないですが、何点か思う点を書きます。

まず、単にブロガーの皆さまの生活圏や所以のある地では無い、もしくは遠いから行きづらい、というのもあると思います。「地縁」や「良く行く場所(職場や親せきの家)へのアクセス」は人それぞれ異なりますが、たまたまブロガーの皆さまにとってアクセスしずらいのかもしれません

また、ブロガーの皆さま、素晴らしいマンションに住んでそうなので「ディスポーザ無し」にとてもうるさいです。既にある設備が住み替え先で無いと、それは大きな排除要因です。

加えて、ライフステージのタイミングとして「早く新しい住戸に住みたい」と思わせる要因が少ない、2次(3次、4次の人もいますが)取得者がメインのブロガーさんには竣工済み物件が光らないところあると思います。

最後に価格についてもすごろく・投資で飛びつくまでのお値段ではないことも理由としてはあると思います。

まとめますと、今回の物件であれば下記のような人に合うマンションだと思いますが、ブロガーの皆さまは下記のような人でない人がほとんどのような気がします(あくまでも想像も含みます)ので、ブロガーの皆さまにとって合わないから取り上げられていないだけかと思いました

パークホームズ練馬富士見台ステーションゲートが合うと思う方>

・西武池袋線沿いに住みたい理由がある

・良く出かける(職場など)沿線が西武池袋線・有楽町線・副都心線沿いである

・賃貸住宅に住まわれている(1次取得者)

・早めに入居したい

・車を持たなくても大丈夫(持っていない)

・フルローンかつ返済比率高めで買いたい(早めに借入金利を確定したい)

・新築マンションに住んだことが無い

・やっぱり新築マンション欲しい!

・2023年に新しい家に住みたい、2023年に引っ越し出来る(←ここ意外と大事)

・ローンの与信的に2022年の年収で審査したい

・家族に癌の方がいるなど、健康状態の急変の可能性が低くはない方(早めにローン借りとくべき)

・40代半ば以降の方(早めにローンを借りておくべき)

・中古の売り出しをひたすら待てる余裕はない(すぐに住みたい)

 

 

つまりは、「ブロガーさんが取り上げないから良くない」ということは全く無いので、購入する人にとっての選択肢として良いか、合っているかをきちんと分析された方が良いと思いました!

(相談者様のメールの文面からはご事情の深いところまでは掴めないですが、ご自身に合っているか客観的に知りたい場合は個別相談を利用されても良いかと)




 

Twitterでは、より旬なマンション情報を発信していますのでTwitterもよろしくお願いいたしますm(__)m

#ブログ用現地写真・映像 」+物件名

で検索すると現地写真・映像なども随時載せています。

 




マンション周辺の状況を動画で紹介するYouTubeチャンネルを開設しました!

分譲マンションの建築地周辺の様子 – YouTube

徐々に掲載物件を増やしていく予定です。ご覧になりたいマンションの表題の動画をご覧いただければ幸いです。




 

 

 

 

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猫アレルギーのキットキャットと言います。主に東京都心(山手線内側)+城南エリアをメインターゲットとしてマンション探しの旅を続けております。不動産購入歴は都内自己居住用(中古・新築)と海外で投資用不動産を購入した経験があります。
不動産業界の者では無いので、素人の目線を忘れず記事を書いていきます。
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