ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜 現地訪問レビュー【2LDK】

今回大山駅から徒歩7分のマンションである「ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜」の現地を訪問してきましたのでレビューしたいと思います。

同じスムラボブロガーのクリスティーヌさんも先行して記事化されているので、宜しければそちらもご覧ください。

ザ・パークハウス 板橋大山大楠ノ杜《再開発で羨望の地へ!10の注目ポイントと、3つの懸念材料》【クリスティーヌ】

物件概要

  • 所在地:東京都板橋区大山町53番地1他4筆
  • 総戸数:187戸
  • 敷地面積:5,280.40m2
  • 建物竣工:2023年10月
  • 引渡し:2023年12月
  • 売主:三菱地所レジデンス、三菱倉庫
  • 施工会社:東亜建設
  • 管理会社:三菱地所コミュニティ
  • 駐車場:60台
  • 駐輪場:311台
現地周辺地図(物件公式HPより引用)


駅距離

  • 東武東上線「大山」駅(南口)より徒歩7分
駅から現地まではちょうど7分でした。ハッピーロード商店街の終点部分に本マンションは位置する為、マンションから駅までの動線は基本的に屋根付きの商店街を通ることになります。

雨の日でもほぼ濡れることはないですし、商店街には多くの飲食店があるため、買い物はとても便利です。

道のりも平坦かつ歩道も広いいためとても歩きやすく、徒歩7分を感じさせませんでした。


主要駅へのアクセス

  • 東京駅:28分
  • 池袋駅:6分
  • 品川駅:39分
  • 新宿駅:17分
  • 渋谷駅:22分
平日8時着想定の大山駅から各駅へのアクセスです。品川駅を除く都内の主要駅には30分以内でアクセスできます。

池袋駅まで6分というのは大きな魅力です。新宿駅も17分、渋谷駅も22分と山手線西側へのアクセスが多い人にとっては利便性の高い立地です。

1日の乗客数

  • 大山駅:19,922人
*乗降客数しか開示がない場合は数字を半分にしています。

ハッピーロード大山商店街の影響かと思いますが、乗客数以上に駅周辺には賑わいがありました。

通行人も老若男女様々で大山という街の多様性を感じました。

飲食店の数(食べログ調べ)

  • 大山駅:1,282件
食べログの数字が示すとおり、駅周辺には多くの飲食店がありました。ハッピーロード大山商店街には、もちろん多くの飲食店が並んでいましたが、それ以外にも至る所に飲食店があった印象です。歴史のあるお店も多く、長年愛されてきた味を堪能できるのはこの街の魅力だと思います。

現地訪問ついでに、フォロワーの方からご紹介いただいた「丸鶏」という中華料理屋さんでチャーシューチャーハンを食べてきました。とても絶品だったのでご紹介したいと思います。

このような歴史ある旨い店が近所にあるのは魅力的です。

近隣スーパー

  • コモディイイダ
  • みらべる
ハッピーロード大山商店街の中にあるコモディイイダが最寄りのスーパーになります。

店内は非常に綺麗で品揃えも豊富でした。商店街の中ということで道中も雨に濡れることはないですし、使い勝手の良いスーパーです。



コモディイイダよりはマンションから離れますが、みらべるというスーパーも賑わっていました。生鮮食品はこちらのほうが価格が安かった印象があります。利用目的に応じてスーパーを使い分けられそうです。


学区

  • 板橋第六小学校
少し距離はありますが、川越街道沿いを真っ直ぐに歩いていけば着きますので、人通りの少ない道を歩く心配はなさそうです。(通学路未確認のため、通学路は別ルートかもしれません)

待機児童数

  • 入園決定率:81.0%
  • 待機児童数:108人
保活のミカタより引用

板橋区の入園決定率は23区平均である71.8%を上回る結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。

港区は他自治体と比較して子育て支援が充実しているので、お子様がいらっしゃって、区外から引っ越しすることになる方は港区の子育て支援についてご覧いただくと良いかと思います。

公園

  • えび山広場
  • 板橋交通公園
本マンション近隣には適度な大きさの公園がありませんでした。少し歩いたところにあるえび山広場は規模も小さく遊具もなかったので日常使いには物足りない印象を持ちました。



さらに歩いたところにある板橋交通公園は規模も大きく遊具等もたくさんありましたが、大人の足でも10分以上歩くので、距離的に毎日使うには少々距離があります。


災害危険度

地盤は安定しており、地震の際も揺れにくいです。さらに液状化や水害リスクも低く、災害に対しては安心感があります。

地震・火災

以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。(5,177位、ランク1が最も安全)

地震情報サイトより引用

  • 建物倒壊危険度:3399位 ランク1
  • 火災危険度:3642位 ランク1
  • 総合危険度:3355位 ランク1
形成された年代が古く、洪積層を中心とした地盤です。固結した地盤のため地震が起きた場合でも揺れが増幅されにくいことから、地震の揺れに対して比較的危険度が低い地域です。

液状化

東京の液状化予想図サイトより引用

桃:液状化の可能性高、黄:液状化の可能性有、緑:液状化の可能性低



本マンション建設地は、液状化の可能性は低いです。

洪水・高潮

ハザードマップポータルサイトより引用



上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。

本マンションは洪水・高潮のリスクも低いです。

公式HPより

豪華な庭園

5,200㎡という広大な土地を活して緑豊かな庭園を作る計画となっています。商店街すぐ隣、駅から徒歩7分という街中のマンションとは思えない大規模な庭園となっており、旅館に来たかのような落ち着きがあります。

公式HPより引用


公式HPより引用

共用施設

素敵な庭園とマッチした豪華な共用施設も準備される予定です。

エントランスからは素敵な庭園を一望できます。

公式HPより引用


ゲストルームにはジャグジーがあり、そこから庭園を眺めることができます。140㎡超の広さということで一般的なマンションのゲストルームとはひと味もふた味も違うゴージャスなゲストルームが期待できます。

公式HPより引用


その他には和室のフリースペースがあったり、蔵の外観のマルチルームがあったりと和の雰囲気を壊さないような共用施設となっています。マルチルームは防音仕様になっていて、プロジェクターも完備しているなど利便性も高いです。

再開発

ハッピーロード大山商店街のに跨る形で2つの再開発が進んでいます。いずれもマンション建設が予定されています。

板橋区が発出している大山まちづくり総合計画はこちら

クロスポイント再開発

2019年6月東京都都市整備局報道発表資料より引用


商店街の真ん中あたりに再開発が進んでいます。建て替えと合わせて、道路も拡張する予定です。商店街と拡張される道路が交差するポイントであることからクロスポイントと名付けられているのかと思います。

2019年6月東京都都市整備局報道発表資料より引用


全部で4つの街区から構成されます。住戸の総戸数は340戸規模を予定しています。
  • A街区:住宅、店舗、駐車場 地上26階
  • B街区:住宅、店舗 地上8階
  • C街区:店舗 地上3階
  • D街区:住宅、店舗 地上26階
2020年12月着工、2023年6月建物竣工予定です。

事業協力者は住友不動産とフージャースコーポレーションとなっています。

東京都公表の資料はこちら

住友不動産のニュースリリースはこちら

ピッコロスクエア再開発

クロスポイント再開発の西隣にも再開発の計画が進んでいます。全体的な位置関係や以下の通りですが、本再開発のすぐ隣には本マンションがあります。

都市整備部拠点整備課発出「大山町ピッコロ・スクエア周辺地区市街地再開発事業について」より引用


こちらも4つの街区に分かれる予定ですが、C・D街区は公園・広場のため、建物が立つのはA・B街区となります。

A・B街区いずれも低層部分が店舗、その上に住宅が入り、2024年度建物竣工予定となっています。上のクロスポイント再開発と合わせて4棟ものタワマンが建設される予定となっています。

都市整備部拠点整備課発出「大山町ピッコロ・スクエア周辺地区市街地再開発事業について」より引用

間取り紹介

公式HPより引用


80D 3LDK 84.74

廊下側の柱の食い込みは若干気になるものの、リビング側は綺麗にアウトフレームとなっています。洋室3部屋はいずれもリビングと分離されており、多くの方が魅力的に感じる3LDKだと思います。

各部屋の形も綺麗かつ収納も十分。リビングは2面採光とバランスの良い間取りです。

現地訪問より

建設地周辺の雰囲気はこちらからどうぞ。


ハッピーロード大山商店街隣接の利便性

実際に駅から現地まで歩いてみて、ハッピーロード大山商店街に隣接している利便性の高さは本マンションの大きな魅力であると感じました。

最後の数メートルほど屋根がなくなるのは残念ですが、ほぼアーケードと直結しているため、よっぽどの大雨でなければ傘をさす必要がなさそうです。また道は平坦かつ広々としているので歩きやすいです。加えて商店街には多くのお店が軒を連ねており活気がありました。

毎日駅までの道中でこれらのお店で気軽に買物ができるのは非常に魅力的です。

本マンションには共用施設としてジムがないのですが、敷地を出てすぐ目の前にエフタイムフィットネスがあるので、共用施設感覚で利用することが可能です。

周辺相場

中古

  • ルフォン板橋大山ザレジデンス 竣工2012年 大山駅徒歩8分 坪255万前後(新築時坪195万円前後)

  • イニシア板橋大山 竣工2015年 大山駅徒歩5分 坪250万前後(新築時坪240万円前後)

新築

  • ザ・パークハウス板橋大山 竣工2021年 大山駅徒歩7分 坪320万前後

  • プレシス大山 竣工2021年 大山駅徒歩10分 坪315万前
本マンション建設地から信号を渡って向かい側にある「ザ・パークハウス板橋大山」が坪320万前後でサクッと竣工前完売したことを踏まえると、条件の良い本マンションはさらに強気の価格になることが想定されます。



共用施設や庭園にもかなりのコストをかけており、至るところに三菱地所の気合が感じられますので、坪380〜400万くらいにはなってもおかしくないかと思います。(勝手な予想ですので当てにしないでください)

まとめ

広大な敷地を活かした、豪華な庭園は最近のマンションでなかなか見ないとても豪華なもので、仕上がりが楽しみです。公式HPでも力を入れて演出していますが、これだけの大規模な庭園となると恐らく完成後に実物を見るとより感動するのではと思います。

マンション自体は落ち着いた雰囲気としながらも、商店街にほぼ直結で利便性も十分に確保している希少な立地です。さらにここから再開発が2つの進んでおり、より便利になる可能性が非常に高いです。再開発は利便性・資産性両方に寄与するため、個人的には高評価です。

また近隣の飲食店のレベルの高さにも感動しました。上でもご紹介した、「丸鶏」のチャーシューチャーハンは現地調査やモデルルーム訪問時に是非食べていただきたいです。味・見た目ともにTHE男飯ではありますが、こういった庶民的な旨い飯が近所にあることはQOLを高めてくれるはずです。

11月上旬から販売開始で、先行してオンライン説明会が開催されるなど販売に向けた準備が進んでいます。ご興味を持たれた方はこちらから資料請求を行い、エントリーを進めておかれることをおすすめします。

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小さな2LDKで妻と娘の3人暮らしをしているアラサーリーマンです。 自身の新築マンションの購入経験を踏まえて、都内を中心とした関東圏のマンションをご紹介していきたいと思いますので、宜しくお願いします。 ブログ、Twitter、YouTubeもやっていますので、良かったら合わせてご覧ください。

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