(前編)いよいよ動き出す「三条京阪エリア」再整備へ、周辺の不動産価値・マンション価格はどう変わる?【kyoto1192】

 

 

京阪「三条」駅

川床が見え、夏が近づく鴨川。街中なのに橋の下を流れる水は綺麗に透き通っています。


 

三条川端の交差点。


 

京阪「三条」駅

駅前一等地にマニアックな感じがするブックオフが長らくテナントとして入っています。


 

1Fのアニメ・ゲームはインバウンドにも対応できる業種ですよね。


 

しかし、そこまで盛り上がっている感じはしません。


 

 

 

 

 

 

時間が止まったような「篠田屋」創業1904年

駅東には英国パブ「ピッグ&ホイッスル」


 

1986年開業。行きそうで、まだ行ってないお店。今では訪日旅行者で溢れているのでしょうか


 

そして、「だん王」が気になるが通り過ぎ、


 

駅前の一等地に時が止まったかのようなお店、篠田屋。創業は1904年!


 

提灯には「皿盛」の文字。


 

一番人気は「中華そば」600円とあります。駅前なのに異次元の価格です。


 

時が止まったかのような店内。静寂がBGM。うどん・そばが400円とは・・。訪日旅行者にこの価格はどう映っているのでしょうか。今日は特に訪日旅行者の来店が多く対応が大変だったようで、お母さんがお疲れでした。


 

これが名物「皿盛」、カツとご飯にカレー味和風餡かけです。


 

 

 

 

 

 

消えた「いろは旅館」、閉鎖したままの「味の店伏見」

篠田屋から三条通を東へ。


 

三条通南側に現れた低層ホテルは「ダーワ・悠洛 京都 by バンヤン・グループ」2022年6月開業で、以前のホテル「京都悠洛ホテル M ギャラリー」をリブランドしました。開発は京都で話題の外資系ホテルを誘致するウェルスマネジメント


 

元々は修学旅行生御用達の旅館「いろは旅館」でした。いろは旅館のランチバイキングが超リーズナブルと不動産会社の方から聞いていたので一度行かなければと思ってたのですが、今や夢の中。


 

「ダーワ・悠洛 京都 by バンヤン・グループ」の東側には古い建物が1軒残っている広い更地があって不思議な景色を見せてくれます。


 

こちらが古い建物。周りは更地です。前から謎のオーラを醸し出しています。


 

このお店は伝説的な名店「味の店 伏見」でした。2016年閉店した後、私はお店の存在を知りました。


 

建物の奥に空き地が見えます。外資系高級ホテルとのアンバランスなコントラスト。更地に囲まれ独特な雰囲気を醸し出しています。


 

東に伸びるバリケード、この更地は京都市所有とそんな話を以前聞きましたが。


 

ホテル・味の店伏見跡地の裏手には更地が広がっています。


 

駅前の一等地に更地、京都駅前のような雰囲気があります。


 

 

 

 

 

 

三条通に何が起きている?閉鎖した旅館・ホテル群

三条通沿い南側にあった住友不動産販売店舗は「テナント募集」となっています。



 

三条通北側には閉鎖した老舗旅館。


 

修学旅行生が多かった「日昇館 尚心亭」。


 

2024年3月1日に閉業しました。


 

その東側のハナホテルにもバリケードが、こちらは2024年3月末閉業でした。


 

西隣には、コロナ禍2020年10月に閉業したままのホテル「ザ・ビー 京都三条」があります。

「イシン・ホテルズ・グループ」が2015年に桜庵東山三条ホテルをリブランドし開業しました。エントランス上のホテル名に黒いテープが貼られ異様な空気を放ったまま現在に至っています。


 

三条通は異様にも見える宿泊施設閉鎖ストリートとなっています。


 

いったい何がこの街に起きているのでしょうか?
 

何かが始まりそうなパワーが蠢いているのを感じました。


 

 

 

 

 

 

京都新聞 2024.5.21記事「三条京阪エリア再整備へ」

 

夏を待つ土下座像(通称)


 

 

京都新聞記事2024.5.21 (記事/西田昌平)

 

三条京阪エリア再整備へ
内閣府「都市再生緊急整備地域」に指定方針
民間事業者開発の場合 規制緩和や税制優遇

 

内閣府は20日、京都市東山区の京阪・三条駅周辺の9.6㌶を、民間の開発業者に土地利用の規制緩和や税制優遇を認める「都市再生緊急整備地域」に指定する方針を発表した。

 

長年の課題となっていた駅前開発が動き出す可能性がある。

 

駅周辺の開発に取り組んできた京阪ホールディングス(大阪市、HD)は「エリア全体のまちづくりが加速するきっかけとなる」と期待を寄せた。

 

詳しくは京都新聞ON BUSINESSをご覧ください。京都新聞お試しキャンペーンのお申し込みはこちら

 

 

そういう事だったのか、土下座像(通称)!!


 

kyoto1192活動初期から三条京阪エリアを追いかけ続けてきましたので、やっとか・・・という思いです。

※参照:2016年10月07日京都不動産&新築マンション&ホテル&ビジネスノートより


速報!!  三条京阪 KYOUEN(きょうえん) 跡地、 いよいよ 更地に!!

京阪ホールディングス所有の広大な土地、以前は商業施設KYOUENがありました。


 

さぁ、この広大な駐車場がいったい何になるのでしょうか。


 

パーキングの南にある京阪三条南ビルには


 

女性専用のデザインホステルCAFETEL KYOTO SANJO for Ladiesが入っています。


 

インバウンドが燃え上がった2018年に開業しました。


 

コロナが終わり稼働率はどうなんでしょう?


 

 

パーキングの南側にある旧有済(ゆうせい)小学校(2004年廃校)は、パーキングと共に一体開発が計画されていました。

当時は一体を「京都の伝統文化を体験できる観光施設などを建設する方針」で校舎は取り壊される予定でした。
 
どんな活用がなされるのでしょうか?
 

すぐそこは華やかな祇園エリアにも関わらず、独特な空気感を出していた花見小路通。


 

花見小路通東側の市営住宅1階部分の店舗は全てシャッターが降りたままです。


 

私が存在を認識した時にはすでにシャッターが降りていました。行ってみたかった「東京ラーメン」


 

すぐ南には京都市立三条浴場。風呂なしの市営住宅棟があったため市が設置したと想像できますが、新たな開発が始まればこれはこれで魅力的な存在感を放ちそうな共同浴場です。


 

三条浴場の東には廃墟感を漂わす建物が。


 

Googleマップを見るとお寺のようですが・・・。


 

その北側では新たな市営住宅が建設されています。


 

北側は神社に隣接しています。


 

東京ラーメンから南へ5分ほど歩けばそこは「祇園新橋」。甘味処は大行列です。


 

京都の街のコントラスト、光と影。


 

さぁ、動き出した三条京阪エリア。街に期待感が生まれています。


 

 

 

 

 

 

京阪「三条」駅が最寄りの新築分譲マンションはあるのか?中古マンションは?

残念ながら最寄り駅が京阪「三条」駅である現在販売中の新築分譲マンションはありません。


 

中古マンションなら、京阪三条南ビル・カフェテル前に建つ


 

「イーグルコート三条京阪/ダイマルヤ」(竣工2008年)・7階建・75戸


 

京阪「 三条駅 」徒歩1分・地下鉄「 三条京阪」駅 徒歩1分にも関わらず、分譲当時そこまで話題にならなかったような気がします。

マンションコミュニティにはこんな口コミが

5 スレ主です 2007/10/20 16:04:00

当方も地元民なのであの辺りがどういう場所かというのは
理解はしているのですが、京阪ユーザーなのでこれ以上便利な場所は
ないんじゃないかと迷っていました。
学区の問題も、学校合併で小中一貫校ができるようなので
今よりはマシになるんじゃないかと安易に考えていたのですが…
やっぱりやめておいたほうが無難ですかね。


 

「資産価値」が最重要視される時代ですが、みんなが認める「資産価値がある物件」は価格がすでに上がりきっており庶民には決して手が届かない富裕層のみ手に入れられる物件の事です。


 

となると親の援助もコネもなく所得・貯金も少ない庶民が「資産価値のある物件」を手に入れるには・・・不人気エリアで割安だがポテシャルはある物件を買い資産価値が高まるのを待つというのも一つの方法ではないでしょうか。

とはいえ、この「イーグルコート三条京阪/ダイマルヤ」は分譲当時の相場感覚でも割安ではなさそうでした。当時は将来マンション価格がここまで上昇するなんて誰も思っておらず「大阪市内のタワーマンションを凌駕する価格」でもリスク背負って購入に踏み切れる人が「資産価値のある物件」を掴めるのでしょう。

 

12 購入検討中さん 2008/08/14 17:06:00

地元の者ではないですが、現地を平日、休日で早朝から夜にかけて3日位見て廻りました。悪い(?)という雰囲気が、今ひとつ実感できませんでした?

アンテナが、ベランダいっぱい立っている市営住宅はありましたが、周辺にゴミが落ちている訳でもないし、自転車が散乱している訳でもありません(京阪本線で大阪まで出ると、駅前にそんなマンションがいっぱいありますよ)。
生活圏を考えれば、通勤にしろ日常の買い物にしろ花見小路通の東側を考える必要はないと考えます。

坪単価は大阪市内のタワーマンションを遙かに凌駕するような価格ですが、広さを多少妥協すると、グロスではそこそこの価格ではないでしょうか(使いやすい間取りを検討したいと考えます)?
それより京阪、地下鉄は駅から直結のエスカレータ前、阪急河原町へも歩6〜7分は、京都としては便利な場所ではないかと思います。


 

 

 

旅館・ホテルが閉鎖する「三条花見小路」

三条通


 

花見小路通


 

側面に『プレサンス京都 三条大橋雅殿/プレサンスコーポレーション』 (2006年竣工)・7階建・38戸
 

部屋は1Kタイプですので投資用マンションだったのでしょう。竣工が2006年ですので分譲時はかなり安い時期だったと思われます。


 

 

 

 

 

 

新築分譲マンション「ローレルコート柳馬場六角」現地へ

私がスムラボから与えられたミッションは新築分譲マンションの記事を書くこと、それは絶対!

これで終わると街の散策記事になってしまう。どうするよ? 途方に暮れる土下座前。


 

土下座から三条通を挟んで向かいにある「だん王」。何となくその言葉の響きが気になっていました。私の人生でまず踏み込む事はないと思っていましたが、いざ突撃!
 

初めて見る景色が現れました。


 

青い空がありました。


 

子供の声が聞こえました。


 

隣には児童館があります。


 

川端通へ抜けます。

「京都の街の魅力」の一つに喧騒から一歩入ると静寂があり、真夏の息苦しいほどの暑さがすーっと和らいだりする場所が街のそこかしこにあったりします。


 

「だん王」を出て川端通の北に


 

京都の魅力の一つ「路地」がありました。


 

そりゃ、路地奥の空を見たくなるでしょう。


 

路地の上に空が現れました。


 

男なら飛び込むしかないでしょ! 今でしょ!
 

ぞろ芽 カレー


 

根菜キーマカレー 1000円 onパクチー トッピングに半熟玉子


 

店出ると北に「ローレルサロン京都」。そうだローレルコート現地へ行こう!


 

京阪三条駅から鴨川を渡り約1km、徒歩13分ほどで田の字エリアの現地へ。


 

美しい鴨川を渡ります。


 

柳馬場通、NYに本店を構える[マリベル]の海外一号店がこちらでした。「Mariebelle マリベル 京都本店」が開業したのは2012年。柳馬場三条をさらに南へ。


 

ザ・ノース・フェイスなど魅力的なショップが集まる六角通から溢れたかのように柳馬場通に生まれたスイスブランド「フライターグ(FREITAG)」


 

ヨーロッパを走り回ったトラックタープのターポリン素材を使った唯一無二のデザインとコンセプトが際立つ、スイス発のバッグブランドとの事です。


 

京都市長・松井こうじ誕生で注目された市長の実家「松井本館」。創業は1933年


 

松井本館の隣には建設現場。こちらが


 

『ローレルコート京都柳馬場六角/近鉄不動産』・5階建・32戸


 

中心部物件で駐車場が総戸数(32戸)の半分用意されているのは稀有です。

地下平面式駐車場 16台(月額使用料:54,000円~58,000円/台)


 

駅前という立地ではありません。

●阪急京都線「烏丸」駅徒歩5分(出口13利用の場合)・徒歩8分(出口18利用の場合)

●地下鉄「四条」駅 徒歩10分

 

【先着順販売概要】※2024.5.26現在概要

●専有面積71.48㎡(21.62坪) 2LDK 1億4500万円 坪単価@620万円

●専有面積161.28㎡(48.78坪) 3LDK 4億円   坪単価@820万円


 

誰もが認める「資産価値のある物件」は富裕層にしか手に入れることができないのです。じゃあ庶民はどうする?
 

より詳しくローレルコート京都柳馬場六角/近鉄不動産』を知りたい方はこちらから

 

 

 

向かいには綿善旅館。創業はなんと天保元年(1830年)!!


 

さらに南には


 

雪梅花 菜根譚 蛸薬師店

店構えは高そうですが、ランチが1000円台でいただけます!

運営は中国北京料理店『膳處漢ぽっちり』をも展開する際コーポレーション


 

そして南へ徒歩3分で世界の錦市場へ到着!!


 

 

 

 

おわり

 

(後編へ続きます)

 

 

 

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ABOUTこの記事をかいた人

京都在住20年超(他府県出身)、新築分譲マンション購入から16年、京都御所まで徒歩10分圏内に生息中、家族6人(うち犬1匹)。現在手狭になったマイホームから住み替えを検討中。2016年から『京都の現在(いま)を不動産からキリトルWEBサイト kyoto1192.com』を運営中。宅地建物取引士の資格有、不動産実務は勉強中です。

6 件のコメント

  • よこしまねこ より:

    4億円!?富裕層なら余裕で購入できますね。このエリアなら不満はありますまい。よこしまねこのお散歩コース。柳馬場通の、わたつねさんへ行ってみてください。お刺身定食とかきごはんのセットで京都の奥深さがわかりますよ。

    • さすが「わたつね」さんご存知なんですね。私3ヶ月ほど前ランチしました。
      牡蠣ご飯と粕汁、大満足の素晴らしいお店ですね!かなり人気ですね。
      私より多分くわしいと思うので色々お店教えてくださいね!

  • x より:

    都会の新築マンションなんですから妥当な金額では?

    • 今なら妥当だと思いますが、どこまで上がっていくのか、どこまで富裕層がついていけるのか、見守っています。
      海外の方からすればまだまだ安いのでしょうが

  • ppp より:

    釈迦に説法とは存じますが、当該エリアの歴史が紹介されている動画になります。
    いよいよ開発が動き出すのですね。
    https://www.youtube.com/watch?v=OS2skVhhM0o

    • 釈迦ではございませんので勉強になります。
      kyoto1192は現在しか知らず過去は知らないのです。

      非常に興味深い内容でした。あまべ村という言葉を初めて知りました!

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