*[스무라보（Sumu-lab） 편집부에서] 이 블로그 글은 일본어로 작성된 것을 AI로 번역한 것입니다.
안녕하세요!
더운 여름이 드디어 끝나고, 이제 맨션을 둘러보고 내관하기에 최적의 계절이 찾아왔습니다.
여름철에는 특히 중고 맨션 내관 시, 중개 영업사원도 구매자도 에어컨이 없는 방을 보면 너무 더워서 제대로 둘러보기가 어렵습니다.
예전에 중고 매물을 내관했을 때, 거주 중인 물건이었지만 한여름인데도 불구하고 어느 방에도 에어컨을 켜지 않았습니다. 게다가 Sumitomo 부동산의 City Tower 시리즈 모서리 세대였기 때문에 현관에 들어서는 순간 사우나 같았습니다 (웃음). 10초마다 손수건으로 이마를 닦으면서 내관했지만 땀을 뚝뚝 흘릴 수도 없어 약 3분 만에 나왔습니다. 결국 거의 보지도 못했고 당연히 구매로 이어지지 않았습니다.
그 이후로는 한여름에는 가능하면 중고 맨션 내관을 피하고 있습니다. 특히 공실 등 에어컨이 없는 방을 오픈룸으로 안내해야 하는 중개 회사 영업사원은 정말 힘들겠죠. 존경스럽습니다…
11월이 되면 갑자기 추워질 것 같으니 10월 한 달 동안은 여러 맨션을 방문하고 싶고, 도쿄의 물건도 오랜만에 보러 가고 싶습니다! 새 물건을 보면 블로그에 정리해서 올릴 테니 기대해주세요.
자, 이번에는 지난 글에 이어 Brillia Tower Kitahama (ブリリアタワー北浜)의 예정 가격을 고찰해 보겠습니다.
건물 디자인, 사양, 입지 등에 대해서는 전편에 정리했으니, 꼭 함께 확인해 주세요.
그럼 바로 시작해 보겠습니다!
目次
예정 가격
- 평균 평당 단가: 800만 엔/평
- 최저 평당 단가: 488만 엔/평
- 최고 평당 단가: 1,425만 엔/평
- 최저 가격: 6,400만 엔대
- 최고 가격: 65,000만 엔대
현재 단계에서는 아직 4개 층의 가격만 공개되어 있어서 전체 평균은 다소 내려갈 수 있지만, 지금 나온 가격대의 평균 평당 단가는 800만 엔/평입니다.
이전에 TOWERS 전단지에서 Data-man 님과 함께 앞으로 분양될 신축 타워맨션의 평당 단가를 예측했는데, Brillia Tower Kitahama는 800만 엔/평으로 예상했습니다. 즉, 예측대로의 가격대입니다.
하지만 예상했더라도 800만 엔/평은 정말 엄청나게 비쌉니다 (웃음). 앞으로 분양될 신축 타워맨션 중에는 800만 엔/평을 넘는 곳도 많아질 듯하지만, 냉정하게 보지 않더라도 비싸니 신축만 보지 말고 주변 중고 맨션도 함께 고려하는 게 좋을 것 같습니다.
특히 최근 타워맨션은 “고층”, “코너 세대”에 가격이 크게 붙는 경향이 있어, 이번 Brillia Tower Kitahama도 저층과 고층, 조망 차이에 따라 가격 차이가 큽니다. 따라서 “북하마 에리어의 신축에 살고 싶다!”라는 예산 한정 조건이라면 추천할 만한 세대도 있습니다.
반면에 “Brillia Tower Kitahama에서 코너 고층, 전망 좋은 넓은 세대에 살고 싶다!”라면 평당 800만 엔을 넘어갑니다. 이 정도면 북하마역 직결의 준신축 타워맨션인 Kitahama Mid Tower의 고층 코너 세대도 살 수 있어서, 결국 신축에 어느 정도 집착할지가 관건입니다.
최근 타워맨션은 자산 가치를 이유로 추첨 분양이 많은데, 개인적으로는 이 가격에서 중고로 갈 때 과연 오를까? 아니면 오르지 않을까? 싶은 세대도 많습니다.
20층 전망이 트이는 층부터는 평당 700만 엔~, 남동 코너는 평당 980만 엔, 북동 코너 최고의 전망은 평당 1,080만 엔이라는 가격 설정입니다.
올해 봄에 공식 LINE에서 Kitahama Mid Tower의 특가 매물을 공유했는데, 20층 전후 코너 83㎡ 북서 코너, 리버뷰·우메다뷰로 16,900만 엔(평당 670만 엔)에 성약되었습니다. Mid Tower 성약 가격을 보면 고층·코너도 평당 700만 엔 전후가 시세인데, 역 직결·대규모인 Mid Tower보다 Brillia Tower Kitahama가 중고 시 더 비쌀 거라는 이미지는 솔직히 가지지 못합니다.
다만 저층은 전망 면에서는 일정 부분 타협이 필요하지만, 북서 코너 D타입 6층, 북동 코너 F타입 6층은 추천할 만합니다. 북쪽은 Kahei 초등학교 운동장이 있어 저층이라도 꽤 트여 있습니다. 동·서쪽은 저층에서는 트이지 않지만 거실 한쪽이라도 열려 있는 건 좋은 점이고, 무엇보다 가격!
북서 코너 63㎡ 9,700만 엔대(평당 504만 엔), 북동 코너 65㎡ 1억 엔대(평당 505만 엔)라는 가격대라, 북하마 에리어의 일부 중고 타워맨션의 도전적인 가격보다 매력적입니다. 개인적으로는 1억 엔까지 예산에 맞는 북서·북동 코너가 인기 있을 거라 생각합니다.
저층은 남서·남동 코너 남측은 전혀 트이지 않기 때문에 방향으로는 북서·북동 코너가 좋아 보입니다.
그리고 주목할 점은 평당 1,000만 엔을 넘는 20층 북동 코너, 30층 남서 코너, 북동·북서 코너에 얼마나 신청이 몰릴지입니다. 특히 최상층 바로 아래 30층 O타입 6,5000만 엔대(평당 1,425만 엔)는 Branz Tower Osaka Umeda의 최상층 신라 플로어를 보면 움직이기 어려울 수 있겠다는 생각입니다.
북하마 에리어 중고 타워맨션은 2억 엔을 넘는 성약 사례가 그리 많지 않으므로, 특히 중·고층 이상의 2억 엔 이상 세대 수요는 앞으로도 체크할 필요가 있습니다.
그럼 가격표를 보시죠.
※ 이미지는 클릭하면 확대됩니다.
※ 1,000만 엔 단위 표기는 말미 50만, 10,000만 엔 단위 표기는 말미 500만 엔으로, 30층/31층 the trad 플로어 말미 +5,000만 엔까지 상한 → 2,500만 엔 표기
(예: 1억1,000만 엔대는 1억1,050만 엔, 2억 엔대는 2억500만 엔, 6억5,000만 엔대는 6억7,500만 엔 표기)
관리비·수선충당금
- 관리비·수선충당금 합계: 623엔/㎡
- 70㎡ 환산: 43,593엔
관리비·수선충당금은 비싼 편입니다.
최근 신축 맨션은 인건비 상승으로 관리비를 높게 책정하는 경우가 많습니다. 다만 지나치게 높으면 검토자들의 요구가 강해져, 신축 분양 중인 City Tower Furukawabashi에서는 런닝코스트 재검토 사례도 있었습니다.
Brillia Tower Kitahama는 컨시어지도 없고, 공용시설도 스카이 라운지 하나뿐인데 이 가격은 오사카에서는 꽤 고액입니다. 여기에 인터넷 요금(월 2,321엔), 주차장 요금(32,000엔~), 자전거 보관료(슬라이드랙 300엔) 등을 포함하면 매월 8만 엔 가까이 됩니다. 매입가뿐만 아니라 런닝코스트를 감당할 수 있는지도 반드시 고려해야 합니다.
최근 분양 중 신축 타워맨션(일부 완판 포함)의 런닝코스트를 높은 순으로 정리하면 아래와 같습니다.
지대·해체 준비금이 필요한 정기 차지권 물건이 상위 3개를 차지하지만, Brillia Tower Kitahama는 그다음으로 높은 런닝코스트입니다. 슬프게도 공용시설이 풍부한 Brillia Tower Dojima, Grand Green Osaka보다도 비쌉니다. 이번 주말 10/4부터 1기 1차 분양을 시작하는 Regnas Tower Shin-Umeda보다도 100엔 이상 높습니다.
그래도 도쿄와 비교하면 여전히 저렴한 편이지만, 앞으로 분양될 신축 타워맨션은 분양가뿐만 아니라 런닝코스트도 주목할 필요가 있습니다.
주차·자전거 보관 요금 등
타워 주차장 요금
- 보통 (14대): 32,000엔/월
- 미들루프 (14대): 35,000엔/월
- 미들루프 EV (6대): 38,000엔/월
- 하이루프 (18대): 40,000엔/월
- 하이루프 EV (6대): 43,000엔/월
주차장 요금은 시세 수준입니다.
세대 수 대비 설치율은 40%. 하이루프 설치율은 17%라 경쟁이 치열할 듯합니다…
오토바이 보관 요금
- 오토바이 보관소 (3대): 3,000엔/월
- 미니바이크 보관소 (26대): 1,500엔/월
자전거 보관 요금
- 평치 (35대): 700엔/월
- 평치 (54대): 500엔/월
- 2단식 (69대): 100엔/월
- 슬라이드 랙 (115대): 300엔/월
- 경사 랙 (11대): 300엔/월
2단식 자전거 보관소는 수많은 맨션 중에서도 최저 수준입니다!
설치율은 1세대당 2대 설치 기준으로 284대입니다.
평면도
Brillia Tower Kitahama (ブリリアタワー北浜)는 142세대 중 109세대가 코너 세대로, 코너 세대 비율이 무려 76%입니다!
대규모 타워맨션은 한 층에 15세대 이상 있으면서 코너 세대는 4세대뿐인 경우가 많은데, 이 맨션은 오히려 중간 세대가 거의 없는 상태입니다.
원래 코너 세대가 자산성이 높아지는 경향이 있으므로, Brillia Tower Kitahama를 검토할 때는 코너 비율이 높다는 점을 살리되, 가능하면 코너 세대를 선택하는 게 좋겠습니다.
다만 전편에서 말씀드렸듯이, “유리 월을 많이 사용하여 중간 세대에도 FIX 창이 있다”는 장점이 있지만, 전망 면에서는 좋을지라도 발코니가 좁거나 평면이 사용하기 불편한 세대도 있으므로, 자신의 라이프스타일에 맞는 구조인지 잘 검토해야 합니다.
전부는 아니지만, 몇 가지 타입을 소개합니다.
A타입: 75.47㎡
… (※ 일본어 원문 표를 그대로 유지)C타입: 40.95㎡
…D타입: 63.78㎡
추천하는 북서 코너. 이 넓이에 아일랜드 키친은 멋집니다. 북쪽에 초등학교 운동장이 있어 저층에서도 개방감이 있고, 북쪽으로 7개의 창이 나 있어 시원한 구조입니다.…
F타입: 65.66㎡
이것도 추천할 만한 플랜입니다. 저층에서는 서쪽이 트이지 않지만 창이 거의 없어서 크게 신경 쓰이지 않습니다. 거실·침실은 북쪽을 향해 있어 저층에서도 개방감이 있을 듯합니다.…
G1타입: 60.69㎡
리빙 폭이 좁아 가구 배치가 쉽지 않습니다. TV와 소파의 거리가 너무 가까워 배치 최적화가 필요합니다.…
L타입: 108.41㎡
홈페이지 오픈 시 “갖고 싶다!” 했던 평면. 가격은 역시 높습니다. 20층 북동 코너 3억5,500만 엔!!…
O타입: 156.27㎡
최상층 중 가장 넓고 전망도 뛰어납니다. 북동·북서 양쪽 전망을 모두 즐길 수 있는 호화로운 구조. 가격은 6억 엔 이상이지만, 언젠가 이런 집에 살고 싶다는 마음이 드는 플랜입니다.주변 성약 시세
북하마 에리어의 시세를 살펴보겠습니다.
Proud Tower Kitahama
2020년 준공 / 역 도보 1분. … 최근 가격 상승 중이지만, 여전히 평당 500만 엔 전후의 성약도 존재.Kitahama Mid Tower
2018년 준공 / 역 직결. … 평균적으로 평당 650만 엔 이상. 북하마 에리어에서 가장 비싼 중고 타워맨션.The Kitahama
2009년 준공 / 역 직결. … 여전히 고급 이미지가 강하고, 100㎡ 이상 대형 세대는 초고가 거래.Park Tower Kitahama
2014년 준공 / 도보 5분. … 역거리로 인해 가격은 비교적 억제되었지만, 최근 급등세.스케줄
- 〜10월 19일: 사전 안내회
- 11월 1일〜11월 16일: 희망서 제출
- 11월 22일: 공식 가격 발표
- 11월 29일〜12월 7일: 제1기 1차 접수
- 12월 8일: 추첨
- 12월 13일, 14일: 신청·중요사항 설명
- 12월 20일, 21일: 계약 절차
정리
앞·뒷편으로 나눠 정리한 Brillia Tower Kitahama, 어떠셨나요?
개인적으로는 북하마 에리어에 우수한 중고 타워맨션이 이미 있기 때문에 가격이 높다고 생각합니다. 그러나 저층 코너는 1억 엔 전후에 구입 가능한 매력이 있습니다.
다만 조망이 트이는 층·방향은 가격이 급등하므로, 주변 중고 시세보다 한 단계 높습니다. 자산성은 그리 높지 않다고 봅니다.
솔직히 이 가격이라면 역 직결인 Kitahama Mid Tower나 The Kitahama를 선택할 듯합니다. 자산성만 보면 Mid Tower 보유 시, 이번 신축 분양으로 가격 상승 기대가 큽니다.
그럼에도 신축만의 가치, Brillia Tower 특유의 디자인과 품질, 바로 앞 Kahei 초등학교의 장점 등이 있으므로, 자신의 우선순위를 재확인하며 검토해 보시는 게 좋습니다. (신축은 인도까지 오래 걸리지만 옵션 선택·내관·인도 등 이벤트는 정말 즐겁습니다.)
오늘은 여기까지!
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