*這篇部落格文章原本以日語撰寫，並由AI進行翻譯。Sumu-lab編輯部聲明
大家好！
炎熱的夏天終於結束了，現在正是參觀與看房的最佳季節。
夏季時，特別是二手公寓的看房，如果房間沒有冷氣，不論是仲介或買方看屋者，都會覺得熱得難以專心參觀。
我以前看過一間仍有人居住的二手房，不知為何，即使正值盛夏，每個房間都沒有開冷氣。而且那還是住友不動產 City Tower 系列的角戶，一進門就像進了三溫暖（笑）。我只能每10秒用手帕擦一下額頭，但不能讓汗滴下，大約3分鐘就退出了，幾乎沒看清楚，自然也沒有購買。
自那之後，我就盡量避免在盛夏看二手公寓。尤其是空屋沒有冷氣的情況下，如果仲介要舉辦開放參觀，那真的非常辛苦，真心佩服……
11月一到天氣就會驟冷，所以我想在10月這一個月裡多去參觀一些公寓，也想久違地去東京看房！看到新案之後，我會在部落格整理分享，敬請期待。
這次，延續上一篇文章，我將對 Brillia Tower Kitahama (ブリリアタワー北浜) 的預定價格進行考察。
建築設計、規格與地段等內容已在前篇整理，請務必一併參考：
那我們就開始吧！
預定價格
- 平均單價：800萬日圓/坪
- 最低單價：488萬日圓/坪
- 最高單價：1,425萬日圓/坪
- 最低總價：6,400萬日圓台
- 最高總價：65,000萬日圓台
目前僅公布了4層的價格，整體平均可能會稍微下降，但目前已公布的區間平均單價是800萬日圓/坪。
之前在 TOWERS 的傳單裡，我和 Data-man 先生一起預測過未來新建塔樓公寓的單價，Brillia Tower Kitahama 的預測就是 800萬日圓/坪，果然和預測一致。
不過，即使如此，800萬日圓/坪還是非常高（笑）。今後許多新建塔樓可能都會超過這個價格，但即使不冷靜思考，也覺得價格過高，因此最好不要只看新房，也要將周邊的二手房納入比較。
近年的塔樓趨勢是「高樓層」、「角戶」的溢價非常大。Brillia Tower Kitahama 也是如此，高低樓層、不同視野差異造成的價格差距很大。如果預算有限，只是想「住在北浜區域的新建公寓」，那麼還是有值得推薦的戶型。
另一方面，如果想在 Brillia Tower Kitahama 擁有「角落大戶型+好景觀的高層」，單價就會超過800萬日圓/坪。這個價位甚至可以買到北浜站直通的準新塔樓——Kitahama Mid Tower 的高層角戶，所以最終還是取決於對「新建」有多大執著。
近年來許多塔樓因為資產價值而採用抽籤銷售，但我個人覺得，以現在的定價來看，許多戶型未來轉售時未必會漲價。
20層視野開闊的樓層起價為700萬日圓/坪，東南角為980萬日圓/坪，視野最佳的東北角為1,080萬日圓/坪。
今年春天我在官方 LINE 上推送過 Kitahama Mid Tower 的優惠房源：20層左右的角戶，83㎡，西北角，河景+梅田景，以16,900萬日圓（670萬日圓/坪）成交。Mid Tower 的成交價來看，高層角戶的行情大多在700萬日圓/坪左右。相比之下，我實在難以想像 Brillia Tower Kitahama 將來二手時會比直通車站、規模更大的 Mid Tower 更貴。
不過，低樓層雖然需要在視野方面做出一定妥協，但像西北角D戶型6樓、東北角F戶型6樓還是值得推薦。北面是開平小學的操場，即使是低層也比較開闊。東、西兩側低樓層無法打開視野，但如果客廳一側能通透也算不錯，最重要的是價格！
西北角63㎡，價格9,700萬日圓台（504萬日圓/坪）；東北角65㎡，價格1億日圓台（505萬日圓/坪）。這個價格比北浜區域部分二手塔樓的「挑戰價」更有吸引力。我個人認為，預算在1億日圓以內的西北角和東北角戶型會很受歡迎。
但低樓層的西南角、東南角完全沒有開闊感，所以方向上看還是西北角、東北角比較好。
值得關注的是：單價超過1,000萬日圓的20層東北角、30層西南角，以及東北·西北角戶，會有多少申請？特別是頂層下一層的30樓O戶型，價格在6.5億日圓台（1,425萬日圓/坪），相比 Branz Tower Osaka Umeda 頂層的 Shinra 戶型，可能會比較難成交。
北浜區域二手塔樓成交超過2億日圓的案例並不算多，因此特別是中層以上2億日圓以上戶型的需求情況，今後需要持續關注。
那我們先來看一下價格表。
※圖片可點擊放大。
※1,000萬日圓單位的價格在末尾加50萬日圓，1億日圓單位的價格在末尾加500萬日圓，30樓/31樓 the trad 樓層最高加5,000萬日圓，因此用2,500萬日圓標記。
（例：1億1,000萬日圓台為1億1,050萬日圓，2億日圓台為2億500萬日圓，6億5,000萬日圓台為6億7,500萬日圓）
管理費·修繕基金
- 管理費+修繕基金合計：623日圓/㎡
- 折算70㎡：43,593日圓
管理費和修繕基金偏高。
近年新建公寓由於人工成本上漲，管理費的定價普遍偏高。但如果太高，購屋者意見很大，例如在新建銷售中的 City Tower Furukawabashi，就有過重新審視營運成本的案例。
Brillia Tower Kitahama 沒有禮賓服務，公共設施也只有空中休息室，卻要收這麼高的費用，在大阪算是非常高了。再加上網路費（月2,321日圓）、停車費（32,000日圓起）、自行車停放費（滑軌300日圓），每月接近8萬日圓。買房時不僅要考慮房價，也要仔細評估能否輕鬆承擔營運費用。
最近在售的新建塔樓（含部分售罄項目）的營運費用排序如下：
… Brillia Tower Kitahama 在排名上僅次於需要支付地價和拆除準備金的定期借地專案。遺憾的是，它甚至比 Brillia Tower Dojima 和 Grand Green Osaka 還高。比即將於10/4開賣的 Regnas Tower Shin-Umeda 也高出100日圓以上。
與東京相比還算便宜，但今後在新建塔樓的考察中，除了銷售價格，也要重視營運成本。
停車費·自行車停放費等
塔式停車場費用
- 普通（14台）：32,000日圓/月
- 中型頂（14台）：35,000日圓/月
- 中型頂EV（6台）：38,000日圓/月
- 高頂（18台）：40,000日圓/月
- 高頂EV（6台）：43,000日圓/月
停車費基本與市場水準一致。
總戶數對應安裝率為40%。高頂車位安裝率17%，競爭可能會很激烈。
機車停放費
- 機車位（3台）：3,000日圓/月
- 小型機車位（26台）：1,500日圓/月
自行車停放費
- 平面（35台）：700日圓/月
- 平面（54台）：500日圓/月
- 雙層式（69台）：100日圓/月
- 滑軌式（115台）：300日圓/月
- 傾斜式（11台）：300日圓/月
雙層式車位在眾多公寓中也屬於最低價位！
總數為284個，按每戶2台的標準配置。
平面圖
Brillia Tower Kitahama (ブリリアタワー北浜) 共142戶，其中109戶為角戶，角戶比例高達76%！
大型塔樓往往一層有15戶以上，而角戶僅4戶，這裡幾乎沒有中間戶，非常罕見。
角戶通常資產價值更高，所以在考慮 Brillia Tower Kitahama 時，建議盡量選擇角戶。
不過，正如前篇所說，「大量使用玻璃幕牆，中間戶也有固定窗」，雖然視野佳，但陽台會變小，或者格局較不實用。因此仍需依自身生活方式，判斷是否合適。
以下列出部分戶型：
A戶型：75.47㎡
（※保留原文表格）C戶型：40.95㎡
（※同上）D戶型：63.78㎡
推薦的西北角戶型。 此面積設計有中島式廚房相當不錯。北側正對小學操場，即使是低樓層也有一定開闊感，加上7扇北向窗戶，更顯通透。…
F戶型：65.66㎡
這也是推薦的戶型。 低樓層的西側視野被擋，但因窗戶極少，影響不大。客廳和臥室皆朝北，即使低層也仍具開放感。…
G1戶型：60.69㎡
客廳進深僅2.1米，放置電視與沙發後距離過近，家具配置較困難。…
L戶型：108.41㎡
官網開放時第一眼就覺得「好想要」，但價格很高。20樓東北角，售價3億5,500萬日圓！…
O戶型：156.27㎡
頂層中最寬敞、景觀最佳，東北角與西北角的景觀都能兼得。島台式廚房+寬敞客廳，豪華感十足。 售價超過6億日圓，雖然與我無緣，但讓人心生嚮往。周邊成交行情
看看北浜區域的成交價：
Proud Tower Kitahama
2020年建 / 距車站1分鐘 … 部分成交在500萬日圓/坪左右，性價比不錯。Kitahama Mid Tower
2018年建 / 直通車站 … 成交價多在650萬日圓/坪以上，是北浜區域最貴的二手塔樓。The Kitahama
2009年建 / 直通車站 … 曾是日本最高的住宅大樓，公共設施豪華，大戶型仍以高價成交。Park Tower Kitahama
2014年建 / 步行5分鐘 … 因距離車站稍遠，價格相對較克制，但近來已快速上漲。時程
- 〜10月19日：事前說明會
- 11月1日〜11月16日：提交意向書
- 11月22日：正式價格公布
- 11月29日〜12月7日：第一期第一次受理
- 12月8日：抽籤
- 12月13日、14日：申請·重要事項說明
- 12月20日、21日：簽約
總結
前後兩篇的 Brillia Tower Kitahama，大家覺得如何？
我個人認為，在北浜區域已有優質二手塔樓的情況下，這個價格偏高。但低樓層角戶1億日圓左右即可入手，還是有一定吸引力。
然而，只要是視野開闊的樓層或朝向，價格就會迅速飆升，比周邊二手塔樓高出一個檔次。資產性方面，我認為並不是特別高。
坦白說，如果是這個價格，我會優先考慮直通車站的 Kitahama Mid Tower 或 The Kitahama。若僅看資產性，持有 Mid Tower，在 Brillia Tower Kitahama、Cielia Tower Kitahama 等新案銷售帶動下，更有升值潛力。
當然，新建本身具有唯一性，加上 Brillia Tower 獨特的設計感與品質，以及正對開平小學的優勢，也值得考慮。購屋時還是要重新確認自身的優先順序。（雖然新建交付時間很長，但選配、驗屋、交付等過程確實相當有趣。）
今天就到這裡！
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