*这篇博客文章最初是用日语写的，并通过AI进行了翻译。来自Sumu-lab编辑部
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大家好！本次要为大家分析的是在第1期销售中掀起抽签狂潮的 Branz Tower Osaka Umeda 第2期第1次销售的预计价格。
我自己也在Branz Tower Osaka Umeda的抽签中落选了，但最近在大阪市中心，即使新建塔楼公寓涨价，也变得越来越难中签了……
几年前，即便是人气楼盘，根据房型也还能先到先得，但不知不觉间，即使大幅涨价，也常出现数倍、几十倍，甚至上百倍的抽签倍率，真切感受到时代的变化。
我首次感受到“市场风向变了”的节点，应该是从Harumi Flag开始的。
起初很多房源的倍率是2～3倍，但后来突然飙升到两位数甚至三位数，之后不仅是东京，在大阪市中心的新建塔楼也逐渐进入了“抽签是常态”的时代。
不过，并非所有新建公寓都需要抽签。
市中心和郊区、塔楼与板楼的销售状况差异很大，郊区的新建板楼公寓反而经常能看到像“来访送3,000日元QUO卡”、“返还各项费用100万日元！”、“大型商谈会进行中！”这样的大量广告。
其实，我自己也这么认为：
不是“新房买不到”，而是“有高转售价值”、“看起来有利可图的房子”才买不到而已。
如果你总是在新房抽签中落选，也许转而购买周边的二手公寓，从长期资产价值来看反而是更好的选择。
尤其是首次购房者，我建议不要只盯着那些人气极高的新建塔楼公寓！
另外，近年来出现了不少新房在销售期间“大幅涨价”或“限量销售”，导致竣工后仍在继续销售的现象。
这类新房中，“剩余未售”与“未入住的转售房”数量众多，市场上出现供大于求的局面，因此对于投机性较强的楼盘也必须小心。
也就是说，如果楼盘的购买者并非真实的居住需求者，那么将来出手时可能会面临困难。
好了，话题回到 Branz Tower Osaka Umeda 第2期第1次销售的价格分析，我们开始吧！
— 之前的文章中也有介绍设计、公区、第一期价格等信息，欢迎查阅 —
【大阪】ブランズタワー大阪梅田 アンダー販売価格と1期販売価格がまさかの値上げ無しの同一価格！？オススメ出来るか？！【すごろく】
目次
项目概要
- 项目名称：Branz Tower Osaka Umeda(ブランズタワー大阪梅田)
- 交通：
- Osaka Metro 谷町线「中崎町」站 步行3分钟
- Osaka Metro 堺筋线「扇町」站 步行7分钟
- JR大阪环状线「天满」站 步行7分钟
- 阪急神户线・宝冢线・京都线「大阪梅田」站 步行12分钟
- 总户数：256户（其中92户为非公开销售） ※非公开销售比例：36%
- 户型：1LDK〜3LDK
- 专有面积：44.13㎡〜138.33㎡（非公开销售中最大为197.90㎡）
- 楼层：地上38层
- 竣工时间：2027年1月
- 交房时间：2027年3月
- 一般销售时间表：2025年4月中旬
- 样板间开放：2025年2月下旬
- 开发商：东急不动产株式会社
- 施工单位：西松建设株式会社
- 物业管理：株式会社东急社区
- 备注：
- 停车位／107个（室内塔式停车92台，室内平面14台，室外平面1台）
- 自行车位／512个（室内平面157个，室内机械式355个）
- 摩托车位／6个（室内）
- 轻便摩托车位／47个（室内）
第2期第1次销售概要
- 导览会：6月28日〜9月7日
- 价格确定 & 报名登记：9月上旬〜中旬
- 抽签会：9月中旬〜下旬
- 交房时间：2027年3月末（预计）
第2期第1次 预定销售价格
- 平均单价（每坪）：约780万日元
- 最低单价（每坪）：470万日元
- 最低总价：6,590万日元
- 最高单价（每坪）：1,560万日元
- 最高总价：7亿4,990万日元
上周末确认了预计销售价格，但截至目前为止，低层〜中层楼层的预计售价多为1亿日元台，高层楼层则大致被划分为“2亿日元出头”或“2亿日元后段”的模糊价格区间。
听到这个价格后我第一反应是：
“都已经完成了非公开销售和第一期销售，居然还在用试探性的价格来观察客户反应？！”
近年来新建公寓在每一个销售阶段调价已成为常态，虽然也有个别塔楼曾涨价后又降价的例子，但我个人更希望开发商能直接公开价格。
如果一味地观察客户反应再涨跌价格，客户也会同时比较其他楼盘，最终即使抽签中签也可能选择放弃购买……
如果真的想卖给实际居住者，那还不如以之前的价格限制销售户数地推进销售。
（不对，这或许是其他开发商的做法，不是东急的……）
顺便说一句，这次的价格整体是比非公开销售和第一期销售价格更高的。
虽然第一期的所有房源都已通过抽签售罄，但随后似乎出现了部分退订房源，这些在本次销售中也将以相同价位再次上市。
除退订房源外，其它户型整体涨幅多为几百万到几千万日元不等。
若你之前关注的房源价格大幅上涨，确实令人感到棘手，不过本轮销售的户数将比之前更多。
以下是价格表：
※ 点击图片可放大查看。
※ 所有价格以990万日元单位显示（例如：9,000万日元区间显示为9,990万日元）
※ 同一户型若楼层不同但在相同价格区间内，低楼层显示为X,590万，高楼层显示为X,990万
※ Premium楼层的价格显示为该区间最大值（例如：2亿日元后段→29,990万日元，2亿日元前段→24,990万日元）
这次也有1LDK户型发售，因此从总价6,000万日元台开始即可购买，虽然是低楼层，但也许会吸引那些：
「一个人生活，平时加班多，对景观没要求，希望住在方便的地方并充分利用公共设施」——这种需求的客户。
没有景观的低楼层房源每坪价格低于500万日元，和最近北区的大型二手塔楼相比可能意外地便宜？！
中层楼层价格在每坪500万日元中段〜600万日元区间，与“Branz Tower Umeda North”或“The Parkhouse Nakanoshima Tower”的价格带相近。
西北角G户型上涨超过3,000万日元，与第一期相比确实负担加重。
不过若与二手塔楼对比，如“The Parkhouse Nakanoshima Tower”的角户型、“Grand Maison Shin-Umeda Tower THE CLUB RESIDENCE”的角户型等处于同一价格带，考虑到都是北区的新建塔楼，仍旧会成为热门选择。
此外，超越北野医院高度的26楼东南角户型单价突破每坪1,000万日元，西北角也逼近该水准，这种价格带已经可以同时考虑“Brillia Tower Dojima”或“Grand Front Osaka Owner’s Tower”等塔楼了。
高级楼层・Shinra Suite楼层
第一期与第二期第一轮销售价格对比
当前为预计价格阶段，与正式价格尚有出入，因此以下价格对比仅供参考。- 约有10%的户型上涨幅度，多数人气角户型上涨20%左右 ※ 26楼东南角户型上一期已突破3亿日元，总价上限已显，价格基本维持原状
- 第一期抽签倍率达150倍的西北角G户型虽然楼层下降了3层，但价格上涨最多达3,260万日元
- Premium楼层的西南角户型提升至高于Park Tower Umeda的34楼，最高涨幅达5,980万日元
如此价位下，抽签倍率会达到何种程度，还需持续观察。
※ 点击图像可放大查看
※ 左侧蓝色标签为第一期价格，右侧绿色标签为第二期第一轮价格
总结
目前仍处于预计价格阶段，仅作为参考，待正式价格公布后将再次进行深入分析。顺便说一句，本轮销售居然是：
“不设销售户数限制”！
以往有倍率优待政策，这次则取消了优待与户数限制，未来如何影响抽签结果值得关注。
由于部分户型涨价幅度较大，投资吸引力有所下降，抽签倍率或许会略微回落。
不过，由于上一轮出现多个退订房源，因此这次取消限制的目的可能是为了让更多投资者购入。
对于真实购房者使用住房贷款者来说，每人只能申请一个户型，自然比多户申请的投资者中签机会小……
（即使同时中签多个，也必须全部购入或全部放弃）
话虽如此，近期“Park Tower Osaka Dojimahama”中即使涨价1亿日元的房源也达到了70倍倍率（含优待），酒店楼层的4亿日元房源也有50倍，可见新建塔楼依旧极具人气。
如果您还没索取资料或参观样板间，请一定考虑看看！
今天就介绍到这里！
我们下次再见！！
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