*这篇博客文章最初是用日语写的，并通过AI进行了翻译。来自Sumu-lab编辑部
大家好！
炎热的夏天终于结束了，现在正是参观和考察公寓的最佳季节。
夏季时，特别是二手公寓的看房，如果房间没有空调，中介和购房者都会觉得热得无法认真参观。
我以前看过一套正在居住的二手房，奇怪的是，虽然是盛夏，但每个房间都没有开空调。而且那还是住友不动产的 City Tower 系列的角户，一进门就像进了桑拿房（笑）。我只能每10秒钟用手帕擦一下额头，却不能让汗水滴下来，大约3分钟就退出了，几乎什么都没看清，自然也没有购买。
自那以后，我尽量避免在盛夏去看二手公寓。尤其是空房没有空调的情况下，中介如果要举办开放参观活动，那可真是非常辛苦，真心佩服……
11月一到天气就会骤冷，所以我想在10月这一个月里多去看看一些公寓，也想久违地去东京看楼盘！看到新项目后我会在博客里总结分享，敬请期待。
这次，延续上一篇文章，我将对 Brillia Tower Kitahama (ブリリアタワー北浜) 的预定价格进行考察。
建筑设计、规格和地段等内容已在前篇中总结，请务必一并查看：
那我们就开始吧！
预定价格
- 平均单价：800万日元/坪
- 最低单价：488万日元/坪
- 最高单价：1,425万日元/坪
- 最低总价：6,400万日元台
- 最高总价：65,000万日元台
目前仅公布了4层的价格，整体平均可能会略有下降，但现在已公布的区间平均单价是800万日元/坪。
之前在 TOWERS 的宣传单里，我和 Data-man 先生一起预测过未来新建塔楼公寓的单价，Brillia Tower Kitahama 的预测就是 800万日元/坪，果然和预测一致。
不过，即便如此，800万日元/坪还是非常高（笑）。今后很多新建塔楼可能都会超过这个价格，但即使不冷静思考，也觉得价格太高，因此最好不要只考虑新房，也要把周边的二手房纳入比较。
近年的塔楼趋势是“高楼层”、“角户”的溢价非常大。Brillia Tower Kitahama 也是如此，高低楼层、不同视野差异造成的价格差距很大。如果预算有限，只是想“住在北浜区域的新建公寓”，那么还是有值得推荐的房型。
另一方面，如果想在 Brillia Tower Kitahama 拥有“角落大户型+好景观的高层”，单价就会超过800万日元/坪。这个价位甚至可以买到北浜站直通的准新塔楼——Kitahama Mid Tower 的高层角户，所以最终还是取决于对“新建”有多大执着。
近年来许多塔楼因为资产价值而采取抽签销售，但我个人觉得，以现在的定价来看，很多户型未来转售时未必会涨价。
20层景观开阔的楼层起价为700万日元/坪，东南角为980万日元/坪，景观最好的东北角为1,080万日元/坪。
今年春天我在官方 LINE 上推送过 Kitahama Mid Tower 的优惠房源：20层左右的角户，83㎡，西北角，河景+梅田景，以16,900万日元（670万日元/坪）成交。Mid Tower 的成交价来看，高层角户的行情大多在700万日元/坪左右。相比之下，我实在难以想象 Brillia Tower Kitahama 将来二手时会比直通车站、规模更大的 Mid Tower 更贵。
不过，低楼层虽然需要在视野方面做出一定妥协，但像西北角D户型6楼、东北角F户型6楼还是值得推荐的。北面是开平小学的操场，即便是低层也比较开阔。东、西两侧低楼层无法打开视野，但如果客厅一侧能通透也算不错，最重要的是价格！
西北角63㎡，价格9,700万日元台（504万日元/坪）；东北角65㎡，价格1亿日元台（505万日元/坪）。这个价格比北浜区域部分二手塔楼的“挑战价”更有吸引力。我个人认为，预算在1亿日元以内的西北角和东北角房型会很受欢迎。
但低楼层的西南角、东南角完全没有开阔感，所以方向上看还是西北角、东北角更好。
值得关注的是：单价超过1,000万日元的20层东北角、30层西南角，以及东北·西北角户，会有多少申请？特别是顶层下一层的30楼O户型，价格在6.5亿日元台（1,425万日元/坪），相比 Branz Tower Osaka Umeda 顶层的 Shinra 户型，可能会比较难成交。
北浜区域二手塔楼成交超过2亿日元的案例并不算多，因此尤其是中层以上2亿日元以上户型的需求情况，今后需要持续关注。
那我们先来看一下价格表。
※图片可点击放大。
※1,000万日元单位的价格在末尾加50万日元，1亿日元单位的价格在末尾加500万日元，30楼/31楼 the trad 楼层最高加5,000万日元，因此用2,500万日元标记。
（例：1亿1,000万日元台为1亿1,050万日元，2亿日元台为2亿500万日元，6亿5,000万日元台为6亿7,500万日元）
管理费·修缮基金
- 管理费+修缮基金合计：623日元/㎡
- 折算70㎡：43,593日元
管理费和修缮基金偏高。
近年来新建公寓由于人工成本上涨，管理费的定价普遍偏高。但如果太高，购房者意见很大，比如在新建销售中的 City Tower Furukawabashi，就有过重新审视运行成本的案例。
Brillia Tower Kitahama 没有礼宾服务，公共设施也只有空中休息室，却要收这么高的费用，在大阪算是非常高了。再加上网络费（月2,321日元）、停车费（32,000日元起）、自行车存放费（滑轨300日元），每月接近8万日元。买房时不仅要考虑房价，也要仔细评估能否轻松承担运行费用。
最近在售的新建塔楼（含部分售罄项目）的运行费用排序如下：
… Brillia Tower Kitahama 在排名上仅次于需要支付地价和拆除准备金的定期借地项目。遗憾的是，它甚至比 Brillia Tower Dojima 和 Grand Green Osaka 还高。比即将于10/4开卖的 Regnas Tower Shin-Umeda 也高出100日元以上。
与东京相比还算便宜，但今后在新建塔楼的考察中，除了销售价格，也要重视运行成本。
停车费·自行车存放费等
塔式停车场费用
- 普通（14台）：32,000日元/月
- 中型顶（14台）：35,000日元/月
- 中型顶EV（6台）：38,000日元/月
- 高顶（18台）：40,000日元/月
- 高顶EV（6台）：43,000日元/月
停车费基本与市场水平一致。
总户数对应安装率为40%。高顶车位安装率17%，竞争可能会很激烈。
摩托车存放费
- 摩托车位（3台）：3,000日元/月
- 小型摩托位（26台）：1,500日元/月
自行车存放费
- 平置（35台）：700日元/月
- 平置（54台）：500日元/月
- 双层式（69台）：100日元/月
- 滑轨式（115台）：300日元/月
- 倾斜式（11台）：300日元/月
双层式车位在众多公寓中也属于最低价位！
总数为284个，按每户2台的标准配置。
平面图
Brillia Tower Kitahama (ブリリアタワー北浜) 共142户，其中109户为角户，角户比例高达76%！
大型塔楼往往一层有15户以上，而角户仅4户，这里几乎没有中间户，十分少见。
角户通常资产价值更高，所以在考虑 Brillia Tower Kitahama 时，建议尽量选择角户。
不过，正如前篇所提，“大量使用玻璃幕墙，中间户也有固定窗”，虽然视野良好，但阳台会变小，或者户型不太实用。因此还是要结合生活方式，判断是否好用。
以下列出部分户型：
A户型：75.47㎡
（※保留原文表格）C户型：40.95㎡
（※同上）D户型：63.78㎡
推荐的西北角户型。 面积不大却有岛台厨房，北侧正对小学操场，即便低楼层也有一定开阔感，加上7扇北向窗，通透性好。…
F户型：65.66㎡
这也是推荐的户型。 低层西侧没有开阔感，但几乎无窗，不太影响。客厅与卧室均朝北，低楼层也有一定开阔感。…
G1户型：60.69㎡
客厅进深仅2.1米，放置电视与沙发后距离太近，家具布置较困难。…
L户型：108.41㎡
官网开放时第一眼就觉得“想要”，但价格高。20层东北角，3.55亿日元！…
O户型：156.27㎡
顶层中最宽敞、景观最好，东北角和西北角景观都能享受。岛台厨房+宽敞客厅极具豪华感。 价格超过6亿日元，对我来说无缘，但让人憧憬。周边成交行情
看一下北浜区域的成交价格：
Proud Tower Kitahama
2020年建 / 距离车站1分钟 … 部分成交在500万日元/坪左右，性价比不错。Kitahama Mid Tower
2018年建 / 直通车站 … 成交价多在650万日元/坪以上，是北浜区域最贵的二手塔楼。The Kitahama
2009年建 / 直通车站 … 曾是日本最高住宅楼，公共设施豪华，大户型仍然以超高价成交。Park Tower Kitahama
2014年建 / 步行5分钟 … 因距车站稍远，价格相对克制，但近来也在快速上涨。日程
- ～10月19日：事前说明会
- 11月1日～11月16日：提交意向书
- 11月22日：正式价格公布
- 11月29日～12月7日：第一期第一次受理
- 12月8日：抽签
- 12月13日、14日：申请·重要事项说明
- 12月20日、21日：签约
总结
前后两篇的 Brillia Tower Kitahama，大家觉得如何？
我个人认为，在北浜区域已有优质二手塔楼的情况下，这个价格偏高。但低楼层角户，1亿日元左右即可入手，还是有一定吸引力。
不过，只要是视野开阔的楼层或朝向，价格就会迅速飙升，比周边二手塔楼贵一个档次。资产性方面，我觉得并不是特别高。
坦率说，如果是这个价格，我会优先考虑直通车站的 Kitahama Mid Tower 或 The Kitahama。若只看资产性，持有 Mid Tower，在 Brillia Tower Kitahama、Cielia Tower Kitahama 等新楼盘分销带动下，升值潜力更高。
当然，新建本身具有唯一性，再加上 Brillia Tower 特有的设计感和品质，以及对面就是开平小学的优势，也值得考虑。购房时还是要重新确认自身优先级。（虽然新建交付时间很长，但选配、验房、交付等过程非常有趣。）
今天就到这里！
敬请期待下次更新！
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