こんにちは、モルモット滋賀です。
私事ですが、離婚を経験しております。

離婚しました マンションの財産分与ってどうなるの？【モルモット】 | スムラボ

人生には様々な節目がありますが、離婚もその一つ。そして、離婚に際して避けて通れないのが「お金」と「住まい」の問題です。特に、夫婦で協力して購入したマイホームや、その住宅ローンが絡むと、問題はより複雑になりがちです。

「住宅ローンの返済って、家賃と同じ感覚でいいの？」
「専業主婦（主夫）だった場合、家の財産分与はどうなる？」
「共有名義の家、離婚後はどうすれば？」
「離婚時の約束、口約束だけでは不安…」

 

これらの疑問は、離婚を経験する、あるいは考える多くの方が抱えるものでしょう。今回の記事では、離婚時の不動産とお金に関する重要なポイントを、順を追って分かりやすく解説します。この記事を読めば、基本的な知識が身につき、「知っておいてよかった」と感じていただけるはずです。モルモットが、経験（？）と知識を総動員して、分かりやすく解説していきますよ！それでは、見ていきましょう。

住宅ローン返済は「住居費」にあらず？離婚時の重要知識「コンクリート貯金」

【さらに掘り下げ：清算額の計算方法は？】

収入差、専業主婦（主夫）、名義… それでも財産分与の基本は変わらない？

• ケース1：収入差がある、または共同口座への入金額が異なる場合
  夫の収入が多く、共同口座への入金額が夫7割、妻3割だったとしても、原則として不動産の価値は半分ずつ分与の対象となります。家事や育児といった直接的な収入に繋がらない貢献も、財産形成への寄与として考慮されるためです。
• ケース2：専業主婦（主夫）家庭の場合
  収入を得てローンを支払っていたのが一方のみであっても、原則として財産分与の対象となり、割合も半分ずつです。配偶者が家事・育児を担うことで、もう一方が就労に専念でき、結果として財産が形成された（内助の功）と考えられるためです。
• ケース3：不動産の名義やローン負担者が一方の場合
  例えば、家の名義が夫単独で、ローンも夫が支払い、妻は日々の生活費を負担していた場合でも、原則として財産分与（半分ずつ）の対象です。
  
  • 名義は決定要因ではない：財産分与において、不動産の名義が誰かは本質的な問題ではありません。婚姻期間中に夫婦の協力によって取得・維持されたかどうかが重要です。
  • 役割分担の結果：夫がローン、妻が生活費、というのも夫婦の協力の一形態です。妻が生活費を負担したからこそ、夫は収入をローン返済に充てられた、と評価できます。

【例外的なケース】

• 特有財産からの支出：結婚前の貯金や親からの贈与・相続によって得た資金（特有財産）を頭金などに充てた場合、その部分は財産分与の対象から除外されたり、分与割合が調整されたりすることがあります。
• 夫婦間の特別な合意：財産分与について、夫婦間で明確な合意がある場合は、それが優先されることもあります。

不動産を取得しても油断禁物！「名義変更」を怠るリスクとは

• 不動産を処分できない：将来、売却や賃貸に出したいと思っても、共有名義のままでは元配偶者の同意（実印、印鑑証明書など）がなければ手続きできません。連絡がつかない、協力が得られないといった事態も考えられます。
• 権利関係が不安定：ローンを完済しても、登記上の権利（持ち分）は元配偶者に残ったままです。
• 相続問題への発展：万が一、元配偶者が亡くなった場合、その持ち分は元配偶者の相続人（再婚相手やその子供など）に引き継がれます。面識のない第三者と不動産を共有する複雑な状況になりかねません。
• 差押えのリスク：元配偶者が借金を負い、その不動産持ち分が差し押さえられた場合、最悪、不動産全体が競売にかけられ、住まいを失う可能性も否定できません。

名義変更の手続き、費用、所要時間について

【手続きは専門家への依頼が推奨】

1. 財産分与に関する合意：不動産をどちらが取得するかを明確に合意し、書面に残します（後述の離婚協議書・公正証書）。
2. 必要書類の収集：
   
   • 登記済権利証 または 登記識別情報通知（不動産取得時に発行された重要書類）
   • 不動産を譲渡する側（元配偶者）の印鑑証明書（通常発行後3ヶ月以内）
   • 不動産を取得する側（自身）の住民票
   • 最新年度の固定資産評価証明書（市区町村役場等で取得）
   • 離婚の事実が記載された戸籍謄本など
   • （司法書士に依頼する場合）委任状
3. 司法書士への依頼：書類一式を預け、登記申請を委任します。
4. 法務局への登記申請：司法書士が代理で行います。
5. 登記完了：申請後、通常1～2週間程度で登記が完了し、新しい登記識別情報通知が発行されます。

【費用とその負担】

1. 登録免許税：登記時に納付する国税。
   
   • 計算式：不動産の固定資産評価額 × 税率 2% (1000分の20)
   • 共有持ち分の一部を移転する場合は、移転する持ち分に応じた評価額に基づいて計算します。（例：評価額2,000万円の不動産の1/2持ち分移転なら、1,000万円 × 2% = 20万円）
   • 「売買」や「贈与」に比べて税率が低く設定されているのが「財産分与」による登記のメリットの一つです。
2. 司法書士報酬：手続き代行に対する報酬。
   
   • 事務所や案件の内容により異なりますが、数万円から十数万円程度が一つの目安です。

約束を確かなものに。「離婚協議書」と「公正証書」の重要性

【離婚協議書：合意内容の記録】

• 弁護士：法律の専門家として、法的に有効かつ将来の紛争リスクを低減する内容の協議書を作成します。相手方との交渉代理も依頼できるため、協議が難航している場合や、複雑な条件を含む場合に特に頼りになります。
• 行政書士：書類作成の専門家として、夫婦間で合意した内容に基づき、協議書を作成します。弁護士に比べて費用を抑えられる場合がありますが、相手方との交渉代理は行えません。
• 司法書士：不動産登記が伴う場合、登記手続きと併せて、関連する協議書の内容確認や作成サポートを依頼すると効率的です。

【弁護士に依頼する場合の費用について】

• 相談料：通常、30分～1時間あたり5,000円～1万円程度。初回相談無料の事務所もあります。
• 着手金：依頼時に支払う費用。離婚協議の代理で20万円～、離婚調停や訴訟となると30万円～50万円程度が一つの目安ですが、事案により変動します。
• 報酬金：事件解決時（離婚成立など）に支払う費用。離婚成立自体で20万円～、加えて、財産分与や慰謝料などで経済的利益を得られた場合、その経済的利益の10%～20%程度が成功報酬として加算されることが多いです。

【最も重要なこと】

• 住宅ローン元本返済は「資産形成」：婚姻中の返済分は財産分与の対象です。
• 財産分与は原則「貢献度に応じて（多くは2分の1）」：収入差や役割分担、名義だけでは原則は覆りません。
• 不動産取得後は「名義変更」が必須：将来のリスク回避のため、所有権移転登記を行いましょう。
• 名義変更には費用が発生：登録免許税と司法書士報酬が必要です。負担は協議で決定します。
• 離婚の約束は書面（離婚協議書・公正証書）で残す：口約束は避け、特に金銭支払いは公正証書化が有効です。
• 専門家の活用：弁護士、司法書士、行政書士など、状況に応じて専門家の助言やサポートを得ることを検討しましょう。

【視点を変えて】ライフプランの変化にも強い？ モルモット滋賀が注目するマンション選びの視点

• 多様なライフスタイルに対応できるサイズ感：専有面積が36m²～63.47m²という設定。これは、単身者からDINKS、お子様が一人のご家庭まで、幅広い世帯構成に対応可能です。例えば最も広い63m²台であれば、もし将来一人で住むことになったとしても、広すぎずに十分に快適な広さと言えるでしょう。都市部では40m²台で二人暮らしというケースも珍しくないことを考えると、滋賀においてはかなりゆとりのある選択肢となります。

価格２９００万円台～

• 利便性の高い立地：JRの新快速停車駅である大津駅まで徒歩11分。通勤・通学の利便性は、日々の暮らしやすさはもちろん、将来的な資産価値の維持にも繋がりやすい重要な要素です。駅に近い立地は、売却や賃貸を検討する際にも有利に働くことが期待できます。滋賀はやっぱり新快速！
• 滋賀では珍しい充実した設備仕様：特筆すべきは内廊下設計であること。これは滋賀県内のマンションでは比較的希少で、ホテルのような落ち着いた雰囲気を演出します。また、水回り設備や間取りプランにも、デベロッパーであるダイマルヤのこだわりが感じられます。コストパフォーマンスが重視されがちな滋賀のマンション市場において、質の高さを求める方にとって、イーグルコートシリーズは有力な選択肢の一つとなるでしょう。水回りの設備の良さはほんといいですよ！明らかに賃貸とは違うのがわかるはず！でも今回はタンクレストイレは省かれて、代わりにお風呂にテレビが入った模様。
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  絨毯がある内廊下は大津初かも

  
  
  

  高級マンションの代名詞　お風呂にテレビ　使ったことはない

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