アトラスタワー五反田|地面師事件の一等地がタワーマンションに!現地映像と周辺価格【クリスティーヌ】

ハロー!住む場所は人生を豊かにする、がモットーのクリスティーヌです。

2017年、地面師という言葉が知られるきっかけとなった旅館の名は「海喜館」。うみきかん、と読みます。地面師グループは捕まりましたが、お金の行方は全貌解明には至っていません。

モサモサの樹木で囲まれた旅館の写真、ご記憶にありますでしょうか。連日「五反田の一等地」と報道され、土地の存在を知らなかったディベロッパーはいない、とまで言われた約600坪の土地です。あれから5年・・・。

アトラスタワー五反田」のポイントは、

  • 山手線徒歩5分、完全レジデンスのゲートテッド30階建てタワー
  • 充実した共有施設
  • 品川駅〜目黒駅エリアで再開発が進行中
品川駅〜目黒駅と再開発が続く中、五反田駅でのタワーマンションを待っていた方も多いのではないでしょうか。

よろしければ現地の様子を映像でご確認ください。



今回、見学メシはベタですが敷地目の前。見学カフェは、現地見学の折に休憩なら絶対ここ!とおすすめできる、ロケーションバッチリ、気持ちのいいカフェです。

クリスティーヌの着眼ポイント

山手線徒歩5分、完全レジデンスのゲーテッド30階建てタワー

店舗などは入らない、完全レジデンスであることに価値を見出す方も多いのではないでしょうか。

出典 公式サイト


五反田駅西口を出ると、すでに工事中の赤いクレーンが見えるほどで、視認性のいい場所です。「遠くからでも見える」ことは、タワーマンションの価値の一つだと思うんですよね。

タワーレジデンスらしい充実した共有施設

蔦屋のセレクションによるライブラリー、屋上展望台など、タワーマンションらしい充実した共有施設があります。


品川駅〜目黒駅エリアで再開発が進行中

アトラスタワー五反田」の住所は「西五反田」ですが、その西五反田の範囲では3つの再開発プロジェクトが進行中です。詳細は後述する「周辺の再開発」の項目をご覧ください。

出典 公式サイト

外観


物件概要

  • 名称 アトラスタワー五反田
    • キャッチコピー こころ踊る、上質。
  • スケジュール(予定)
    • 竣工 2024年3月中旬
    • 引渡 2024年4月中旬
    • 販売 2022年9月中旬
  • 場所
    • 東京都品川区西五反田二丁目22番1,2,3,5,6(地番)
    • 交通
      • JR山手線「五反田」駅 徒歩5分(南口)
      • 都営浅草線「五反田」駅 徒歩3分(A2出入り口)
      • 東急池上線「五反田」駅 徒歩5分(1階出入り口)
    • 敷地面積 2,079.57㎡
  • 建物
    • 地上30階、地下1階
    • 213戸(非分譲住戸11戸、広告対象外住戸5戸含む)
  • お部屋
    • 間取り 1R~3LDK
    • 専有面積 30.12㎡~126.94㎡
    • バルコニー面積 6.80㎡~34.08㎡
  • 駐車場等
    • 駐車場 65台(機械式、車椅子対応 )※事業協力者3台使用予定
    • バイク置場 22台(ミニバイク20台 中型バイク2台)※事業協力者1台使用予定
    • 駐輪場 234台(2段式/上段73台・下段153台・平置き 8台)※事業協力者12台使用予定
  • 権利 所有権
  • 企業
    • 売主 旭化成不動産レジデンス株式会社
    • 設計・監理
      (意匠・監理)株式会社 NEXT ARCHITECT&ASSOCIATES
      (構造・電気・設備・監理)西松建設株式会社 一級建築士事務所
    • 施工 西松建設株式会社
    • 管理会社 旭化成不動産コミュニティ株式会社
掲示板 アトラスタワー五反田

立地

出典 公式サイト


改めて掲載するほどでもないかと思いますが、山手線。

出典 ジョルダン 一部加筆


都営浅草線。

 

出典 ジョルダン 一部加筆

エントランス

「ゲーテッドタワーコンドミニアム」をコンセプトに、エントランスにゲートを設けて、高級感、プライベート感、特別感を演出しています。

出典 公式サイト


中に入ると・・・

出典 公式動画


外界とは一線を画する世界です。

出典 公式動画

敷地配置図

ゲートが設けられているのは、桜田通りに一番近く、敷地が細くなっているあたりです。桜並木が描かれている側が、目黒川です。

出典 公式サイト


エントランスの中に入ると、コンシェルジュカウンターがあります。ラウンジは2階です。

プライベート感ある植栽がエントランス周りに施されます。


共有施設

上層階にビューラウンジはないものの、屋上展望デッキがあり、蔦屋の選書サービスによる約3,000冊の本や雑誌が並ぶライブラリーラウンジがあるのは良いですね。



タワーマンションらしさを感じられる、充実した共有施設です。
  •  屋上
    • 屋上展望デッキ
  •  3階
    • パーティールーム
    • ライブラリーラウンジ
    • スタディールーム
  • 2階
    • ゲストルーム
    • フィットネスルーム
    • ラウンジ
  • 1階
    • エントランスホール
    • コンシェルジュカウンター
スタディールームには、ブースは8つ。スタディールームのある3階にはWi-Fiも通っています。図面からすると、外の景色を見ながらスタディーできるのかな、と期待しちゃいます。

フロア

各階にゴミステーション。ワイドスパンのお部屋が多いですね。

出典 公式サイト 一部加筆

間取り

間取りは全部で35タイプあります。

H4 type 3LDK+WIC+SIC
102.60㎡(バルコニー面積 24.35㎡)

本気で作られた「住むお部屋」という感じがします。

出典 公式サイト(以下同)



このH4タイプは、4人家族を想定すると、息子や娘の部屋はどちらも5畳以上、バルコニーに出られ、両親の部屋は8畳で、ダブルベッドを置いてもゆとりがあります。もちろんシングルの親&子供二人でもOK。この間取りなら子供が社会人になって出ていくまで住めるのではないでしょうか。

全ての個室が独立しており、朝、混み合う洗面所はダブルボウルシンク。

オープンキッチンが日本では主流になって久しいですが、リビングとドアで区切られたキッチンというのも、実は使い勝手が良いのではと常々思っていました。

A4 type 3LDK+WIC+SIC
専有面積 76 .63㎡(バルコニー面積 19.70㎡)
こちらも同様、ちゃんと「住むためのお部屋」という感じがします。理由は、リビングダイニングから2つのベッドルームへ行く廊下を、ドアでわざわざ区切っているから。個室で過ごす際に、リビングダイニングの音などを気にせずに済み、よりプライベート感を感じられる工夫ですね。
I2 type 2LDK
58.89㎡(バルコニー面積 18.49㎡)
センターインのエントランスで、こちらも使いやすそうです。

F type 1LDK
36.31㎡(バルコニー面積 6.80㎡)
これで36平米? 専有面積の割に、収納も複数ありゆとりさえ感じられます。この間取りはグロス抑えたい人におすすめではないでしょうか。


1LDKの仕様を落とすマンションも最近見るのですが、1LDKのトイレにもちゃんと手洗いカウンターがついています。

リビングダイニング部分が細長くなり過ぎていないのと、パウダールームが最低限の広さである分、LDKを10畳確保できているのはいいですね。

周辺の再開発

アトラスタワー五反田」のある住所「西五反田」の範囲は、こちらです。



その西五反田で進行中の2つのプロジェクト「新TOCビル計画」「五反田計画(仮称)」を見てみましょう。


五反田計画(仮称)

旧ゆうぽうと跡地です。
  • 西五反田8丁目
  • 地上20階、地下3階
  • 主要用途 : 事務所、ホテル、多目的ホール、商業施設等
  • 事業主 : 日本郵政不動産株式会社
  • 竣工予定:2023年12月

出典 日本郵政不動産株式会社


出典 日本郵政不動産株式会社

新TOCビル計画

  • 西五反田7丁目
  • 地上30階、地下3階
  • 主要用途 : 事務所、店舗、催事場、住宅、駐車場
  • 事業主 : 株式会社テーオーシー
  • 目的:業務拠点、にぎわい形成、防災性向上等
  • 竣工予定:2027年春頃

出典 株式会社テーオーシー


出典 株式会社テーオーシー


・・・そしてもう一つ、「西五反田3丁目」には、「プラウドタワー目黒MARC」が建設中です。

MEGURO MARC(仮称)西五反田3丁目プロジェクト

分譲住宅棟は「プラウドタワー目黒MARC」です。
  • プラウドタワー目黒MARC
    • 階数:地上32階、地下1階
    • 高さ:約126m
    • 竣工予定:2023年10月
    • 主要用途:共同住宅、物販店舗、事務所
    • 売主 : 野村不動産株式会社 ・株式会社ジェイアール東日本都市開発
  • オフィス棟
    • 階数:地上13階、地下1階
    • 高さ:約69m
    • 竣工予定:2022年3月 主要用途:事務所、店舗、駐車場
  • 賃貸住宅棟
    • 階数:地上24階、地下2階
    • 高さ:約85m
    • 竣工予定:2022年10月 主要用途:共同住宅、保育所

敷地周辺

屋上の展望台に登れば、この景色です。では、地上に降りてみましょう。



アトラスタワー五反田」のすぐ目の前にかかっている橋は「本村橋」です。


エントランスのゲートが作られるあたりを撮影しました。



本村橋のたもとに、加熱式たばこ専用の喫煙所があります。



川沿いの道は一方通行(奥から手前へ)です。



敷地の北の角。



敷地の西南西角にあたるところにビルがあり、敷地は一部欠けた形をしています。



写真正面あたりは別のビルが建っている西南西の角です。目黒川の対岸にマンションが並んでいる様子も見えますね。



敷地の南西側の道路は、目黒川沿いの道路より広いです。



敷地を一周し、エントランスが作られる東の角に、戻りました。



敷地の北北東側を流れる目黒川の対岸から、敷地に向けて撮影しました。

駅からの道

五反田駅西口を出ます。


西口を出て、すぐ右手にある桜田通り(国道1号線)に出ると、もう建設地が見えてしまうんですよね、先の方に。



横断歩道を渡って、後ろを振り返ると、山手線の線路が見えます。



都営浅草線の出口がすぐにあるので、通り過ぎ・・・



国道一号(桜田通り)は、この先で山手通りを交わります。



「アトラスタワー五反田」を右手に見ながら、目黒川を渡ります。



この橋の名は「五反田大橋」っていうんですね。



五反田大橋を渡り切ったら、桜田通りの横断歩道を渡ります。



横断歩道を渡り切って、後ろを振り向くと山手線の線路が見えます。駅から近い!



敷地は、桜田通りから少し引っ込んでいるところがいいですね。


住むならDATA

  • 乗降人員
    • JR五反田駅  92,254人/日(乗車人員)
    • 都営浅草線 五反田駅 乗降人員 24,156人/日
    • 東急池上線 五反田駅 乗降人員 78,253/日
山手線の駅の乗車人員のランキングでは、五反田駅は15位。14位は恵比寿で、16位は日暮里です。恵比寿は日比谷線が、日暮里は京成本線が通っており、やはり複数路線が使える駅がランキングの上位に来ます。
  • 飲食店数(食べログ掲載店、五反田駅から半径800メートル以内)
    • 飲食店 826 軒
    • カフェ・喫茶 66軒
    • パン 16軒
  • スーパー
    • 東急ストア五反田店(8:00-24:00)
    • 成城石井アトレ五反田店(平日:07:00-23:00 土•日•祝:09:00-22:00)
  • 大学
    • 清泉女子大学
    • 立正大学品川キャンパス
五反田のスーパーといえば、東急ストア。



JR五反田駅には成城石井もあり、行き帰りに寄れるので便利。

建築計画のお知らせ看板


防災情報

「アトラスタワー五反田」は、目黒川そばということで、水害への備えは必要ですね。ただ液状化の可能性は低い土地です。

地震

地盤分離は「谷底低地3」です。谷底低地とは、大地を刻む谷底に溜まった堆積物でできている地盤で、地震が起きた時に、揺れが増幅されやすいとされています。最後の数字「3」についてですが、これは谷底低地の中でも一番軟弱層が厚いことを示しています(1から3まである)。軟弱層の厚さは8メートル以上です。

一方、地震発生時、西五反田二丁目は、「最も危険度が低い」と東京都の地域危険度測定調査によりランク判定されているエリアです。

建物の倒壊の危険性や、火災発生時に延焼が懸念されるかどうか、救助活動を困難にさせるような道路があるかないか、といった3点においてすべて危険度が最も低いとランク1の評価です。結果、総合危険度もランク1です。(建物倒壊危険度1、火災危険度1、災害時活動困難度1、総合危険度1)

水害

目黒川が氾濫した場合の最大浸水深は、敷地の周囲の道路が3メートルから5メートル未満です。また、過去に浸水実績がある一帯に含まれます。

ただ、この数値(3メートルから5メートル未満)とは、想定しうる最大規模の降雨によるものです。

想定しうる最大ではなく、200年に1度の確率規模の大雨、すなわち「東海豪雨規模」降雨があった際のシミュレーション(総雨量589ミリ、時間最大雨量114ミリ)では、1.5メートルから2.7メートルの浸水深が想定されています。

3メートルから5メートルというと、一軒家なら2階の高さです。
水害対策は十分に施した万全の設計や対策がなされることが求められます。

出典 品川区浸水ハザードマップ


土砂災害

建設予定地の付近に、土砂災害警戒区域に指定された区域はありません。(出典 品川区土砂災害ハザードマップ)

液状化

建設予定地は「液状化の可能性が低い地域」です。

出典 東京都建設局 東京の液状化予測図

周辺相場

五反田駅最寄りの中古タワーマンション

五反田駅が最寄りのタワーマンション(20階以上)は、それほど数は多くありません。カッコ内の坪単価は直近の成約価格の中央値です。価格は変化し、階数、広さ、向き、オーナーチェンジか否かにより条件が違うため、あくまで目安としてご覧ください。

クレヴィアタワー池田山(直近 坪単価約491万円)
  • 築年月 2016年7月
  • 山手線 「五反田」駅 徒歩4分、都営浅草線 「五反田」駅 徒歩2分
  • 東京都品川区 東五反田5丁目
  • 23階建、104戸
  • 専有面積25.89m2 ~ 76.45m2
ライオンズタワー目黒川(直近 坪単価約475万円)
  • 築年月 2013年11
  • 山手線 「五反田」駅 徒歩7分
  • 東京都品川区 西五反田3丁目
  • 23階建、76戸
  • 専有面積 45.93m2 ~ 82.12m2
プラウドタワー東五反田(直近 坪単価約421万円)
  • 築年月 2008年12月
  • 山手線 「五反田」駅 徒歩4分、山手線 「大崎」駅 徒歩7分
  • 東京都品川区 東五反田2丁目
  • 25階建、289戸
  • 専有面積 60.07m2 ~ 159.7m2

周辺の中古マンション

その他、「アトラスタワー五反田」周辺のマンション価格を調査しました。
  • ザ・ガーデンテラス目黒 2018年 1月築 五反田駅徒歩9分 坪単価約512万円
  • リリーゼ五反田 2016年 6月築 五反田駅徒歩6分 坪単価約429万円
  • リビオ目黒リバーサウス 2013年11月築 五反田駅徒歩6分 坪単価約394万円
  • ザ・パークハウスアーバンス東五反田 2013年11月築 五反田駅徒歩4分 坪単価約462万円
  • パークタワーグランスカイ 2010年 6月築 五反田駅徒歩6分 坪単価約530万円
以上、坪単価は直近の成約価格の中央値です。

今、販売中の中古マンションは?

タワーでは、「ライオンズタワー目黒川」で販売中住戸があります。坪単価526万円。こちらは12階。


クリスティーヌの見学メシ

窓の向こうに見える「ATLAS」の文字。


そう、「アトラスタワー五反田」の向かいで、ガラス窓ごしに建設地を見られるお店です。


夜は完全、飲み屋です。ランチどきは、近隣で働く人たちで賑わっていました。


さて、「アトラスタワー五反田」の建設地を見ながらコーヒーを一杯。


テラス席がおすすめです。


平日は朝8時から。タイムズがやっているカフェです。



肉のウヱキ  食べログはこちら

タイムズカフェ五反田 食べログはこちら

まとめ。クリスティーヌの意見

五反田におけるこの立地の特性

高級住宅地を擁する五反田駅。城南五山として知られる池田山、島津山、御殿山、花房山、八つ山のうち、五反田駅に近いのは池田山と島津山です。どちらも線路の東側で山手線の内側、「アトラスタワー五反田」とは反対方向です。

「アトラスタワー五反田」あたりは、高級住宅街というわけではありませんが、街全体の人の流れからすると、その立地は絶妙に良い場所であると考えています。

なぜなら、五反田駅を中心に考えた時、駅の南西に向かって人の流れを作るように複数のにぎわい拠点を作り、五反田駅からの人の流れを山手通りを超えたところまで持ってくるという、まちづくりの意図があり、「アトラスタワー五反田」は、そうした人の流れの中間あたりに立地しているからです。(再開発の詳細は、前述の「周辺の再開発」の項目を参照ください。)



五反田駅は、駅近タワーマンションが次から次へと建てられてきた街ではありません。すでに古くから発達してきた街なので、タワマン用地があまりなく、「地面師事件」の舞台となったこの用地が、とても貴重であったといえます。

価格は?

・・・そんな「アトラスタワー五反田」の価格は、どのように予測できるでしょうか。

周辺のタワーマンションで真っ先にあげられるのは、目黒駅徒歩9分、立地としては目黒駅と五反田駅の間に位置する「プラウドタワー目黒MARC」でしょう。(ただ、「アトラスタワー五反田」の購入検討者の中で、すでに販売中の「プラウドタワー目黒MARC」とどちらが良いか、比較検討する人はおそらく少数派なのではないかと思います。商業棟も併設される目黒駅徒歩9分の大規模タワーを好む層と、五反田駅徒歩5分の非商業レジデンスを好む層は違うのではないでしょうか。)

「プラウドタワー目黒MARC」は低層階で坪単価約500万円台中盤のお部屋はあったものの、高層階では坪単価700万円超え、プレミアムフロアは坪単価が800万円台や900万円台のお部屋もありました。

「アトラスタワー五反田」は、2LKDで1億円を切るお部屋があればと願う一方で、ある程度経済的にゆとりある方のレジデンスになることは必至です。

しかしながら、グロス抑え目で購入できる可能性のある、間取りの欄に掲載した36.31平米の1LDKは、狙い目です! 部屋は狭くても、アトラス自慢の共有施設の居心地の良さを、日々、享受できるわけですから・・・。

懸念ポイントは?

こうして期待が高まるレジデンスタワーではありますが、特に水害について(防災情報の欄で詳細を記しました)の心配があるかと思います。目黒川のほとりというのは、イメージとしては素敵だけれど、実際は細い川で、川の対岸にはすでに中層階のマンションが立ち並んでいます。加熱式たばこ専用の喫煙所がエントランス近くにあることも気になるかもしれません。また、年配の方ですと、五反田というとかつての色街のイメージがあるかもしれません。といってそのようなイメージは今は縮小しており、気にしない人が多いと思いますが。

・・・と、重箱の隅をつつくようにあれこれ書きましたが、ゲートで守られたアトラスのタワーレジデンスの魅力に比べれば、どれも小さなことと思わざるを得ません。

桜並木。3000冊の書籍や雑誌。屋上の展望台。ゆとりある間取り。眺望の良さ。洗練のデザイン。大きな窓。そして、「ゲーテッドタワーコンドミニアム」と名付けられた、外界と一線を画すように作られた、重厚な門のあるエントランス。エントランスへ向かうまでのアプローチ。・・・どれを想像しても上質そうで、こんな住まいに住んだら毎日、落ち着いた気分で過ごせそう。素直に、素敵だな、と思えるマンションです。

以上です!

ぜひ資料請求していただき、限定ページにアクセスしてみていただければと思います!

 

・・・皆さまの、今日一日が、素敵な日でありますように。住む場所は人生を豊かにする、がモットーの、クリスティーヌより愛をこめて

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東京生まれ、東京育ち、たまに海外。趣味は料理。保有不動産は、マンションや戸建のほか、賃貸用の店舗が1軒、駐車場が1箇所。一部友人や夫からは呆れ気味に「不動産屋さん」と呼ばれています(笑)。

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