10月の気になるマンション/予想価格あり【むさしのマンション】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。

いつも記事をご覧いただき大変ありがとうございます！

今回は、10月の気になるマンションということで、西東京エリアの物件を3件紹介させていただきます！

いやー今月は大豊作ですね～！

予想価格の考察もしておりますので、最後までご覧いただけますと幸いです。

それではどうぞ！

1 ザ・パークハウス吉祥寺プレイス
1.1 物件概要
1.2 注目ポイント
1.3 価格予想
2 ジオ武蔵小金井
2.1 物件概要
2.2 注目ポイント
2.3 価格予想
3 ザ・ファインタワー八王子
3.1 物件概要
3.2 注目ポイント
3.3 価格予想

ザ・パークハウス吉祥寺プレイス

物件概要

所在地:東京都武蔵野市吉祥寺北町1丁目717番6（地番）
交通:ＪＲ中央線「吉祥寺」駅徒歩12分（北口）、ＪＲ中央・総武線「吉祥寺」駅徒歩12分（北口）、京王井の頭線「吉祥寺」駅徒歩12分（北口）
規模:35戸（他に管理室）
敷地面積:2,253.54m2

竣工時期:2026年1月上旬（予定）
入居時期:2026年9月下旬（予定）
売主:三菱地所レジデンス株式会社

管理会社:三菱地所コミュニティ株式会社
施工会社:株式会社森本組

駐車場:17台（機械式16台、身障者用平置1台　※優先権付き住戸対象8台含む)
自転車置場:住宅用：63台〔2段ラック式52台（上段ラック式18台、下段スライド式34台）、平置式9台、平置式（子供用）2台〕［月額使用料：未定］

掲示板:ザ・パークハウス吉祥寺プレイスってどうですか

地図はこちらです

画像出典：公式HP　現地案内図

物件概要

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注目ポイント

まずは吉祥寺駅から【ザ・パークハウス吉祥寺プレイス】です！

遂にキターーーー！！という気持ちです。はい。

ここ実は、以前から注目物件としてずっと気になっておりまして…HPアップされた時は、個人的に大興奮してしまいました。過去の記事でも気になる物件として触れていましたので、詳細見れるようになったので是非とも共有させていただきます。

その１「立地」

吉祥寺徒歩圏内の新築分譲マンション×低層レジデンス×メジャーデべなんて超貴重です。吉祥寺駅北口から北へ徒歩12分歩いた、本当に閑静な住宅街エリアに存在します。「月見小路」と呼ばれる通り沿いで、周辺は立派な戸建てが立ち並ぶ品格あるエリアです。

画像出典：公式HP　現地案内図拡大

用途地域を見れば一目瞭然ですが、吉祥寺駅周辺の賑わいから閑静な住宅街へと切り替わる境界付近に位置しているので、少し南へ歩けば賑やかかつ便利な駅前周辺を楽しめ、一方で生活環境は静けさを実現することができる良いとこどりの立地ですね。下の地図上では赤の十字が本件の位置です。

凡例説明：本件が所在する緑色は第一種低層住居専用地域で、基本的に住宅系や学校で3階までしか建てることができない制限が設けられています。駅周辺のピンク色は商業系の用途地域です。

画像出典：東京都都市計画図

その２「デザイン」

35戸という規模かつ低層レジデンスながらもしっかりと半月状の車寄せが設けられており、奥まったエントランスが一流ホテルのような品格ある雰囲気を演出しています。エントランスは御影石かと思われるダークトーンの石材にザ・パークハウスのロゴが映えており、とにかくかっこよすぎます！この周辺、戸建てばかりなので夜はとても暗く静けさを感じるのですが、その雰囲気に馴染むよう、照明が控え目になっている点も良いですね。

画像出典：公式HP　エントランス完成予想1

画像出典：公式HP　エントランス完成2

エントランスホールに置かれる家具は国内メーカーのRitswellです。外観意匠と統一感のあるダークな石材とインテリアが調和して素敵です。床から2/3ほどの高さの窓の奥には、余白を感じられるように植栽が植えられています。どちらも詰め込みすぎず、余裕を感じさせるデザインに、思わずグッときてしまいました。

画像出典：公式HP　エントランスホール完成予想

とにかく南北に細長い敷地形状ですので、全体パースはこんなに細長いです。もともとは戸建てが複数棟と都営アパートがありました。

画像出典：公式HP　パース

その３「70㎡後半や80㎡台の豊富なプラン」

画像出典：公式HP　住戸配置図

近頃の分譲マンションに珍しい広めのプランが展開されています。そもそも吉祥寺駅周辺の新築～築浅マンションを調べても、70㎡後半～80㎡台なんてほとんどありません。ご存じの通り、昨今の不動産価格上昇の局面において、グロス価格を少しでも抑えるために70㎡未満の3LDKが主流になってきています。

以前ご紹介した、新築販売中のプラウド吉祥寺本町(記事はこちら)においても、2LDK62㎡未満が中心となっており、65㎡以上はプレミアムプランのみとなっております。その中で、本件はプレミアムプラン以外の住戸においても70㎡後半や80㎡台のプランも多くあり、広さが欲しい2次取得にもしっかりと刺さるプレン構成になっています。

(そもそも全住戸プレミアム価格では？という指摘は置いておいて…)

それでは価格予想といきましょう！

価格予想

予想価格ですが、平均坪780～800万程度と予想します。

根拠として、吉祥寺駅5分のプラウド吉祥寺本町が平均坪800万程度で売り出し中となっています。プラウドの方が駅に近いとはいえ、後発、低層、駅距離はあれど立地評価はプラウドに張り合えるほどの貴重な場所といえますので、プラウドと同程度の価格で出てくるのではないかと予想されます。コンフォートプランとプレミアムプランがあり、プラウド同様にプレミアムプランが平均坪単価を押し上げる形になるかと思うので、コンフォートプランの中層階の場合、63.31㎡の2LDKでは1億4,000万程度、75.36㎡の3LDKでは1億7,000万程度という予想です。プレミアムプランは83㎡のプランでも軽く2億は超えてくるでしょうね、、、

ジオ武蔵小金井

次は武蔵小金井駅の注目物件【ジオ武蔵小金井】です！

物件概要

所在地:東京都小金井市貫井北町3丁目2番11号（地番）
交通:JR中央線「武蔵小金井」駅（nonowa改札口）徒歩13分※利用時間6：45～22：00、交通系ICカード専用
JR中央線「武蔵小金井」駅（北口）徒歩14分
敷地面積:11,315.96m²
建築面積:5,461.26m²
延べ面積:24,310.10m²
規模:鉄筋コンクリート造、地上7階建、308戸
駐車場:入居者用駐車場：127台（機械式駐車場：125台、福祉対応駐車場：2台）来客用駐車場：2台（内1台：福祉対応駐車場）
自転車置場:434台（２段ラック上段：179台、下部スライド：255台（内3人乗り127台））
建物竣工時期:2027年11月中旬（予定）
入居予定時期:2027年12月中旬（予定）
売主:阪急阪神不動産株式会社、名鉄都市開発株式会社、中央日本土地建物株式会社、東急株式会社
設計・施工・監理:株式会社長谷工コーポレーション

掲示板:ジオ武蔵小金井ってどうですか

地図はこちらです。

画像出典：公式HP　現地案内図

物件概要

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注目ポイント

ちょっとその前に、武蔵小金井の交通アクセスについてご紹介します。中央線快速で新宿まで26分、東京駅まで41分です。始発も1日20本出ているんですよ！

その１「中央線沿線×徒歩圏×大規模物件」

中央線沿線の大規模物件といえば、前にご紹介したプラウドシティ国立(記事はこちら：前編、後編)などが思い浮かびますが、プラウドシティ国立は国立駅から徒歩20分程度あり、バス便です。他には、中古ではプラウドシティ吉祥寺も有名どころですがこちらも吉祥寺駅まで徒歩20分程度です。都心に近くなるほど、300戸クラスの大規模マンションをつくれるような広大な駅近の土地なんて、再開発タワマン以外ほとんどあり得ません。そんな中で、中央線沿線で徒歩13分とはいえど、歩ける距離かつ、再開発された充実した駅前を使いこなせるような大規模マンションは非常に貴重になってきます。

画像出典：公式HP　再開発された武蔵小金井駅南側の様子

画像出典：公式HP　外観完成予想

その２「駅前の利便を享受しつつテラスで花見ができてしまう！」

再開発された駅前を楽しみつつ、武蔵野らしい雄大な自然環境を楽しめる立地です。まず、駅南口は2020年に再開発され、SoCoLaやnonowaといった複合商業施設が誕生し、併せてプラウドタワー武蔵小金井が完成しています。イトーヨーカドー、ヤマダ電機、MEGAドン・キホーテなどもあり、駅前に行けば基本的に何でもそろう生活環境です。さらに2026年着工予定の駅北口の再開発も控えています。

一方、駅から若干の距離がある分、小金井公園(徒歩19分)や玉川上水(徒歩9分)などのびのび遊べる公園からお散歩に適した公園などとにかく自然に親しむことができる選択肢がとても多いです。

玉川上水は桜並木があるのでお花見の時期も楽しみですね！さらにさらに、2階のテラスからは、隣を流れる仙川の桜並木も眺めることができ、自宅マンションで花見を味わうことができる特別感のある共用部があります。駅前のタワーとしっかり差別化されています。

画像出典：公式HP　外観完成予想仙川の桜

画像出典：公式HP　玉川上水の桜

その３「大規模らしく充実した共用部」

大きなガラス窓から光が差し込む二層吹き抜けの共用棟が特徴的です。2階部分がテラスになっており、ここから桜を楽しむことができるようです。

画像出典：公式HP　共用棟完成予想

中庭にはsnowpeakと隈研吾氏が開発した「住箱」と呼ばれるモバイルハウスが設置されます。どんな使い方ができるのか楽しみですね！

共用空間のインテリアもsnowpeakのものが設置される予定で、都会にいながらも、アウトドア気分を味わえるような遊び心が加えられています。

画像出典：公式HP 「住箱」参考写真

このほか、キッズスペースやパーティールームも設けられます。前述の桜を眺めることができるテラスもあり、魅力的な共用部がたくさん設けられているのも注目ポイントです！

価格予想

本件の予想価格ですが、平均坪450～470万程度と予想します。

直近の売り出しが無く、参考となるものがないため難しいところではありますが、2024年4月竣工のルジェンテ武蔵小金井(武蔵小金井駅徒歩5分)の平均坪400万程度がまずベンチマークになります。こちらは総戸数24戸で共用部は少なく、設備仕様もジオを上回るような高級マンションではありませんので、ジオの方が駅距離があれど、マンションで自体の評価は上かつ後発のため価格は坪400万を上回るでしょう。一方で少し範囲を広げて、2026年4月竣工予定のオーベル三鷹(三鷹駅徒歩11分)は、三鷹駅からジオと同程度の距離感がありこちらは平均坪480万程度です。武蔵小金井駅<三鷹駅を考えると平均坪450万～470万程度かと思われます。72.00㎡の3LDKのプランで1億程度という価格水準になると予想しています。

ザ・ファインタワー八王子

最後は八王子の注目物件、【ザ・ファインタワー八王子】です！

物件概要

所在地:東京都八王子市中町1-5
交通:JR中央線・横浜線・八高線「八王子」駅まで徒歩4分、京王線「京王八王子」駅まで徒歩7分
規模:鉄筋コンクリート造、地上29階、346戸
敷地面積:4,079.13m²（1,233.93坪）
建築面積:1,888.41m²（571.24坪）

竣工時期:2029年1月（予定）
入居時期:2029年3月（予定）
売主:京阪電鉄不動産株式会社、日鉄興和不動産株式会社、両備ホールディングス株式会社両備不動産東京カンパニー、

管理会社:京阪カインド株式会社
施工会社:株式会社：株式会社鍜治田工務店東京支店

駐車場:129 台＜月額使用料：未定＞（住宅用120台、店舗用7台、荷捌き用2台)
自転車置場:住宅用：354台＜月額使用料：未定＞

掲示板:ザ・ファインタワー八王子ってどうですか

地図はこちらです

画像出典：公式HP 現地案内図

まず、「ファイン」シリーズは関西ではお馴染みの京阪電鉄の不動産部門、京阪不動産手掛けるマンションブランドです。ファインレジデンスやファインタワーなど板状マンションからタワーマンションまで、関西や名古屋ではよく目にします。有名どころでいうと、大阪城を一望できる「ザ・ファインタワー大手前」は名作ですし、名古屋では「ザ・ファインタワー今池」が有名どころです。

物件HPを開くとなんとこの物件のためにつくられたオリジナルソングが流れだすという力の入れようです。面白い…。

注目ポイント

画像出典：公式HP　外観完成予想

その１「JR中央線八王子駅徒歩４分×346戸八王子のシンボルとなる大規模タワー」

八王子といえば、2010年駅南口徒歩1分のサザンスカイタワー八王子、2018年駅徒歩5分のブリリアタワー八王子を最後に、駅前のタワーマンションは出ていません。シンボル級といえばサザン以来10数年ぶりとなる、新たな八王子のシンボルとり得るタワーマンションです。下の地図で薄いピンク色で塗られた範囲が、いわゆる中心地となる繁華街です。八王子駅周辺は駅から東西に放射状に延びる、西放射線ユーロード、東放射線アイロードを中心にその内側が特に栄えており、西放射線ユーロードは八王子のメインストリートです。そこからジョイ五番街通り、駅前銀座通り、パーク壱番街通りが順に南北に伸びており、居酒屋・喫茶店をはじめ様々な店が軒を連ね、非常に賑やかで活気に溢れています。本件はそのうちパーク壱番街通りと駅前銀座通りに面しており、まさに八王子の中心of中心の立地です。この場所にこれだけの規模のタワーマンションが建つのは本当に貴重なことだと思います。一方でルネタワー八王子も同時期に販売中です。こちらも駅前ですが、ルネタワーの周辺は住宅が多く、本件とは周辺の雰囲気を異にします。

画像出典：公式HP現地案内図を一部編集

その２「総合設計を活かしたゆとりある敷地、豊富な緑地・広場」

本件、公開空地がかなり多く取られており、それらが緑地や広場に生まれ変わります。一般的な都心部のマンションで公開空地を設ける場合、だいたい1割～2割程度ですが、本件は敷地の3割も公開空地にしています。公開空地に多く回せば回すほど、より容積率の緩和を受けることができ、より高い建物を建てることができるのです。HPに公開されている情報が少ないですが、完成が非常に楽しみですね！

その３「こだわりのデザイン」

今回、デザイン協力するのは、羽田空港、日本橋三井タワー、麻布台ヒルズ、晴見フラッグをはじめ数々の有名作品を手掛けた光井純氏です。力の入れようが凄い！！！楽しみですねー！

画像出典：公式HP　光井純氏

その４「超広々間取りもあり、豊富なプランバリエーション」

なんと都内の新築分譲マンションでは手に入らないと思っていた、120㎡～150㎡台のプランが用意されています。

他にも60㎡～80㎡台の使いやすい広さから、単身・2人暮らし向けの40㎡台も用意され、多彩なプランが魅力的かつ、広い間取りは貴重でもありますね。

画像出典：公式HP　間取り図

価格予想

本件の予想価格ですが、平均坪460～480万程度と予想します。

ルネタワーが平均坪420万程度です。本件はルネタワーと差別化が図れる物件です。特に立地評価はかなり本件の方が高いです。つらつらと述べてきた通り、力の入れようが半端ないです。詳細情報は出ていませんが、本件は複合開発のため、恐らく商業店舗も入ってくるかと思います。緑地や広場も設けられ、人が集まり付加価値のレバレッジがかなりあるので、ルネタワーと価格差をしっかりつけても購入したい層は絶対に出てきます。これらを考慮した強気の値段設定を予想します。72.00㎡、３LDKの中層階で1億程度、81.70㎡の3LDKでは1億2,000万程度の価格予想です。

いかがでしたでしょうか。

どの物件も非常に楽しみで今月は西東京エリアにとって大豊作な月でしたね！

価格予想は自分でも書いていて驚いてしまうような価格ですが、価格は果たしてどうなるのか、、

予想価格はあくまで私個人の相場を踏まえた予想になりますので、ご認識いただけますと幸いです。

それでは、本日も最後まで読んでいただきありがとうございました！

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[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。