【MR見学】円山の旗手となれ「パークホームズ円山表参道フロント」完全解説【札幌タワマンくん】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。

円山動物園、たまに行くとテンション上がりがち。

こんにちは！
地元愛の塊、札幌タワマンくんです！

この間、小学校の遠足振りに円山動物園に行ったのですが、楽しすぎてずっと走り回ってしまいました。

今回ご紹介するのは「パークホームズ円山表参道フロント」（平均坪単価330万円）です！
全9タイプ中8タイプが80㎡以上、80戸中65戸が3LDKという、ゆとりある間取りが多い物件となっております。

平均専有面積が70㎡を下回っている近年の札幌の新築マンションマーケットでは専有部の大きさが珍しく、かつ人気エリアの円山ということもあり、売れ行きが気になっておりました。

「パークホームズ円山表参道フロント」公式HPより引用

1 物件概要
2 立地
- 2.1 マクロ立地
- 2.2 ミクロ立地
3 建物
4 間取り・価格
5 本質的な話
6 総評

物件概要

所在地：北海道札幌市中央区北1条西22丁46番194（地番）
交通(1)：地下鉄東西線「円山公園」駅徒歩7分
交通(2)：地下鉄東西線「西18丁目」駅徒歩8分
総戸数：80戸(一般販売対象戸数79戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上15階
竣工予定：2027年5月下旬
入居開始予定：2027年7月下旬
敷地面積：1,689.92㎡
先着順販売価格：5,250万円〜1億8,500円
先着順販売間取り：2LDK〜4LDK
先着順販売専有面積：60.40㎡～137.85㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工：飛島建設株式会社
駐車場総台数：総戸数 80戸に対して敷地内機械式 44台（月額 16,500円～20,000円）敷地内平面 7台（月額 27,000円～30,000円）
自転車置場総台数：総戸数 80戸に対して81台（月額 100円～200円）

掲示板：パークホームズ円山表参道フロントってどうですか？

物件概要

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立地

マクロ立地

エリアは円山に属しますが、結構ギリギリ円山みたいなイメージです。
北1条通りに面しているという点と都心寄りという、良く言えば円山も都心感も味わえる立地、悪く言えば器用貧乏な立地だと思います。
円山ど真ん中とは違い、望んで求める方が多いというピン立地ではないですが、住んでみると想像以上に暮らしやすく出て行きたくないと言われる立地でもあります。

ミクロ立地

実際のところ、駅距離は円山公園7分・西18丁目8分と少し遠いです。
ただ円山あるあるなのですが、富裕層はあまり地下鉄に乗らないというのもあり、そこまでネックに感じません。
もちろん駅は近いに越したことはないですし、資産性には影響しますが、円山を選ぶ人にとってそこまで駅距離の優先度は高くなく、駐車場の確保や近隣環境の充実さの方を優先する人が多いイメージです。

円山エリアには普段使いする商業施設が大きく2箇所あり、その内1つの東光ストアまで徒歩3分というのは大きいです。ちなみにもう1つのマルヤマクラスまでは徒歩8分です。

また、円山小学校徒歩4分・向陵中学校徒歩12分と札幌市内トップクラスの小中学校への距離も近いです。

ザ・ファミリー向け物件ですね！

建物

なんといっても強みは”パークホームズ”です。
竣工済でハズレのない「三井×円山」。
三井ブランドは強いですね。

駐車場総台数は総戸数80戸に対して敷地内機械式44台（月額 16,500円～20,000円）、敷地内平面7台（月額 27,000円～30,000円）とのことで全戸分には割り当てられませんが、現時点では、早いもの勝ちとのことです。
今のところだと、駐車場を抑えられるというのは嬉しいポイントです。

また、北海道初採用の置き配サービス「Pabbit」が導入されております。
こちらかなり便利でQOL上がると聞きます。
共働き夫婦にとって嬉しいポイントです。

間取り・価格

札幌の新築マンション専有面積の推移「パークホームズ円山表参道フロント」公式HPより引用

冒頭で述べたように、全9タイプ中8タイプが80㎡以上とのことで、専有面積が大きいのが強みです。

「パークホームズ円山表参道フロント」公式HPより引用

平均坪単価は330万円です。
ただ低層階だと下記のように坪280万円もあるようです。
前回のスムラボ(【MR見学】中央区駅近×坪300万円以下「クリオ札幌苗穂ステーションフロント」完全解説【札幌タワマンくん】)でも記載しましたが、現在の札幌市中央区の新築で坪300万円以下はコスパ良い感覚になります。

Dtype：3LDK/83.60㎡/南(北も含め二面窓)/7,380万円(4階)

Ftype：3LDK/86.17㎡/南東角(北も含め三面窓)/7,280万円(2階)

Itype(プレミアムプラン)：4LDK/137.85㎡/南東角(北も含め三面窓)/1億8,500万円(15階)

プレミアムプラン仕様は、リビング天井高260㎝・リビング天カセ・ホールタイル貼り・洗面フィオレストーン天板&ダブルボウルとなっております。
あと、トランクルームが大きいですね。
↓こんなメニュープランもあるようです。

本質的な話

ここまで、立地○・建物○・ブランド◎・価格○・間取り◎、売れるマンションの要素が盛りだくさんです。
しかし、6月下旬販売開始で現在の成約は20%ほどの進捗とのことでした。
もっと売れていると思っていました。
想像より動いていない要因として、現在の札幌マンションマーケットの本質的な部分が影響していると感じました。

①新築価格の上昇により更に円山ブランドの敷居が高くなっている
「新築マンションが高い」ということは現在マンションを検討している方は全員知っている共通事項です。
元々札幌市民の認識にあった「円山は高い」も相まって、「円山の新築マンションはきっと高すぎるだろう」と思って、検討にすら入らない方が多いのかと感じました。
ぶっちゃけ、現在の中央区の他の新築マンションの価格を見ていると、円山表参道の新築マンションで当物件の平均坪単価330万円はお買い得な部類に入ると個人的に思います。
ただ、上記の概念と下記にある競合2物件の存在により、当物件を買うべき層に広告や価格の妥当性が届いていないのかなと感じました。

②円山エリアの他競合の存在
・「ブランズ円山裏参道レジデンス」（スムラボ：【MR訪問】円山の頂へ「ブランズ円山裏参道レジデンス」完全解説【札幌タワマンくん】）
・ザ・ファイングラン札幌円山裏参道

現在販売中の上記2物件は坪単価400万円超ではあるものの、同じ円山エリアかつ駅近・仕様グレード高いということもあり、ある程度の予算感の検討者はそれらの物件に流れていると感じました。
同じ円山でも二極化してきている印象です。エリアは同じ括りですが、ターゲットは三者三様違います。まだ上記2物件の方が近い感覚で、競合であり競合ではないのですが、新築円山需要に対する供給過多なのかもしれません。
来年度になれば、更に新築価格が上がり、かつ供給棟数も減ってくるので、当物件の価格がお手頃に感じるようになりそうです。しかし現時点では、検討者も決めかねているような、もうひと押しのパンチが足りないように感じました。

③平均専有面積が狭くなり続ける今だからこそ
専有面積が大きいのが強みですと述べましたが、ある意味では検討の幅を狭めているのかもしれません。
3LDKは選び放題なのですが、全て80㎡台です。
グロス価格と需要を考えたら個人的には80㎡台が多い方が良いとは思うのですが、「80㎡台の3LDKが5タイプ」というのも選ぶ側からすると、選び放題が故に、決めきれない要因なのかなと思いました。
70㎡台の3LDKや90㎡台の4LDKがあったら、他物件の販売中のお部屋と比較することができて、もっと当物件の価格の妥当性が検討者に伝わりやすかったのかな…と。
市内の平均専有面積より大きすぎるが故に、坪単価は安いのにグロス価格が高く見えてしまうジレンマですね。

主に上記3点です。
札幌の三井さんの販売手法は、盛りもせず正々堂々売っていくというスタイルです。

札幌は今も昔も「本来良くない物件だけど会社力で売れているマンション」がいくつかあります。
この場合の会社力は大手とかではなく、広告や販売手法という意味合いです。

あえてそういう部類のマンションをレビューしないようにしてますし、したとしてもそのことが分かるように書いてます。

価格・立地・間取り、諸々、何を持って”良いマンション”と定義するのは難しいですし、個人差がありますが、「なぜか売れていないマンション」と「なぜか売れているマンション」については感覚的に色々思うところがあります。

違和感を紐解いていくことが、現在の札幌マンションマーケットの本質に繋がるのかな…と思いながら毎日マンションと向き合っています。

物件概要

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