いつも記事をご覧いただき大変ありがとうございます！ 目次
今回は、11月の気になるマンションということで、東京の西側エリアの注目物件を3件ご紹介します。
予想価格の考察もしておりますので、最後までご覧いただけますと幸いです。
それではどうぞ！
ブリリア方南町
画像出典：公式HP 外観完成予想
物件概要
所在地:東京都中野区南台五丁目65番1号他（地番）交通:東京メトロ丸ノ内線「方南町」駅徒歩5分
規模:地上11階 地下1階建て、179戸 （一般販売138戸、提携企業優先販売3戸、募集対象外住戸38戸）
敷地面積:4,140.04m2
建築面積:1,952m2
建築延床面積:14,524.80m2
竣工時期:2028年2月下旬（予定）
入居時期:2028年4月下旬（予定）
売主:東京建物株式会社
管理会社:株式会社東京建物アメニティサポート
設計・施工会社:川口土木建築工業株式会社
デザイン監修:【外観・共用部・ランドスケープ】：株式会社NEXT ARCHITECT & ASSOCIATES 【屋上庭園・エントランスガーデン】：株式会社パーク・コーポレーションparkERs
駐車場:41台（機械式：38台、平置き（身障者用含む）：3台）、月額使用料未定
自転車置場:389台（ラック式：363台、平置き（子供用）：26台）、月額使用料未定
掲示板:ブリリア方南町ってどうですか
地図はこちらです
画像出典：公式HP 現地案内図
まず1件目は【ブリリア方南町】です！
新発表！方南町に注目物件登場です！
— むさしのマンション (@mansion634no) November 4, 2025
【ブリリア方南町】
<注目ポイント>
・丸ノ内線の始発「方南町」駅徒歩5分！
・屋上庭園には4つの庭園を設ける充実ぶり😳 2層エントランスやキッチンラウンジなど共用部充実
・サミット徒歩1分！小中学や公園も近い好ロケーション… pic.twitter.com/I0zRiw2VuJ
注目ポイントの前にこちらに触れておきましょう。
敷地売却制度による建て替え
本件は、マンションの建替え方法としては珍しい、敷地売却制度による建替えプロジェクトです。本件はもともと、「秋元ビル南台住宅」という約築50年の住宅で、老朽化、耐震性不足、そして借地権の更新という課題が積み重なっていました。
敷地売却制度とは、建替えることによって①戸数が減ってしまったり、狭くなったりメリットがない②建替えに要する住民への負担が大きすぎる場合に、住民は、建替え後の建物に住むも住まないも自由に選択できる制度です。
一般的な建替えは、耐震性不足にかかわらず、区分所有者の合意形成など所定の手続きを踏むことで建替えることができます。ただし、区分所有者は建替え後のマンションに住むことが前提です。
一方、敷地売却制度は、耐震性不足などによる「要除却認定」を受ける必要があります。認定を受けると、一定規模以上の敷地があれば、容積緩和の特例を受けることができます。敷地売却後は区分所有者の手から離れ、敷地の購入者(デベロッパー)がその活用方法を決めます。
今回、敷地売却をしたことで、隣地の東京建物が所有する土地を含めた一体活用ができ、従前より敷地が広くなったうえで、容積緩和を活用し大規模マンションの建設が実現できたという事例です。
それにしても、東京建物は建替えに強い印象がありますね！
注目ポイント
その１：「アクセス良好」何と言っても、東京メトロ丸ノ内線始発「方南町」駅徒歩5分の駅近立地です。方南町駅自体は杉並区にあるのですが、ここはちょうど行政区の境付近で、物件は中野区に位置します。
その２：「QOL爆上がり！屋上庭園には4種類の庭園が！共用部も充実！」
9階屋上には4種類の庭園が設けられています。初見ではハーブ園か何かかな？？と思いました。それくらい多種多様な植物が植えられているなんておもしれえ！！まさに都会にいながらオアシスを感じることができます。休日にはリクライニングチェアでハーブに囲まれて日光浴でしょうか！QOL爆上がりですね！
働いて働いて働いて働いて働きまくっている僕たち現代人にとって、自宅の植物で癒しを提供してくれることはとてもありがたいです。それもこんな屋上庭園のようなリラックスできる空間があるマンションは貴重ですね。
エントランスや外構の植栽が充実しているマンションはありますが、このようにテーブルやイス、リクライニングチェアまで用意され、こころゆくまでリラックスできる環境ってなかなか無いですよね。
画像出典：公式HP 屋上庭園
画像出典：公式HP 屋上庭園
画像出典：公式HP
エントランスは二層吹き抜けです！
画像出典：公式HP エントランス
画像出典：公式HP エントランスホール
画像出典：公式HP キッチンラウンジ
家族や友人と料理をしながらパーティーができる、キッチンラウンジがあります。
その３：「生活環境も抜群」
駅はもちろんですが、買い物施設、小中学校、公園が近い好ロケーションです！
画像出典：公式HP 現地案内図を編集
地図から漏れていますが、通学区である徒歩6分の南台小学校は2025年4月に校舎が完成したばかりの新しい小学校です。校舎が新しいのは魅力的ですよね！
サミット、マツキヨに徒歩1分で行くことができるなんて、便利すぎます…！駅前には飲食店が豊富なため、疲れて帰った日には大変ありがたいです。
マンションの総評としては、ロケーションは抜群、そして屋上庭園はとても魅力的に感じます。ただ、建物規模の割に共用部・外観が少しシンプルに感じてしまったので、もう一声欲しいところですね。まだHPに公開されていない情報もあると思うので、今後に期待ですね！
価格予想
予想価格ですが、平均坪単価 約480～500万程度と予想します。根拠としては、プラウドシティ方南町をベンチマークに考察しています。
プラウドシティ方南町と比較
画像出典：公式HP
プラウドシティ方南町は2024年に竣工した野村不動産による総戸数371戸の大規模建替えプロジェクトです。
同じ徒歩5分ですがこちらは杉並区側です。9月末に擁壁崩壊により戸建が崩れたニュースがありましたが、その土砂が入り込んだマンションです。周辺は細い道に囲まれ戸建てが密集しているためでしょうか。また、このエリアは過去に浸水履歴があり、ハザードマップでも善福寺川による浸水想定の着色があるので、防災面では話題となったマンションです。一方、大規模マンションらしく充実した共用部と駅徒歩5分の利便性を兼ね備えた貴重なマンションでもあります。
【プラウドシティ方南町】
所在地：東京都杉並区堀ノ内1丁目
交通アクセス：東京メトロ丸ノ内線「方南町」駅徒歩５分
竣工：2024年8月(築1年)
新築販売時 平均坪単価約453万
現在の中古相場はこちら
・10,600万 70.65㎡ 坪単価496.0万(2025年10月1日成約)
・10,500万 70.65㎡ 坪単価491.4万(2025年9月27日成約)
・9,580万 65.45㎡ 坪単価483.9万(2025年9月6日成約)
・10,200万 67.84㎡ 坪単価497.1万(2025年7月3日成約)
プラウドシティの中古相場も徐々に値上がりしていますね。
プラウドシティの中古相場が新築時販売価格より上昇していることを鑑み、本件もプラウドシティの中古相場と同程度の売り出し価格ではないかと予想しています。
ブリリア方南町について補足しておくと、ハザードマップを確認したところ、過去の浸水履歴はありませんが、神田川による浸水想定として着色されていました。神田川沿いの散歩道は気持ちよさそうですが、川沿いは災害リスクも孕んでいるので、仕方のないことだと思います。
クレヴィア杉並西荻窪
画像出典：公式HP 外観完成予想
物件概要
所在地:東京都杉並区桃井四丁目161—1他（地番）交通:JR中央線・総武線「西荻窪」駅徒歩13分 、JR中央線・総武線・東京メトロ丸の内線「荻窪」駅 バス8分
敷地面積:1147.93㎡
建築面積:671.93㎡
規模:地上6階建、総戸数32戸
駐車場:5台（平置：4台、身障者用：1台）／使用料未定
自転車置場:64台（垂直ラック(上段）22台、スライドラック（下段）28台、傾斜ラック10台、平置4台）／使用料未定
建物竣工時期:2027年2月下旬（予定）
入居予定時期:2027年3月下旬（予定）
売主:伊藤忠都市開発株式会社
施工:株式会社ノバック
設計・監理:株式会社ムービング・アーキ一級建築士事務所
掲示板:クレヴィア杉並西荻窪ってどうですか
地図はこちらです。
画像出典：公式HP 現地案内図
【クレヴィア杉並西荻窪】
— むさしのマンション (@mansion634no) October 21, 2025
赤羽台で盛り上がっていますが、西荻窪の新着物件です！
<注目ポイント>
・JR中央線「西荻窪」駅徒歩13分、杉並区アドレス
・低層住居地域隣接、2面接道の角地と優れたロケーション
・小規模ながらも、40m²台～120 m²超まで豊富なプラン… pic.twitter.com/EeKUo2w2Pq
ちなみに、クレヴィア「杉並」西荻窪と付くのは、別物件で2021年築のクレヴィア西荻窪があるからなのですね～ややこしや。
画像出典：公式HP エントランス
注目ポイント
その１：「買い物利便と自然、バランスの取れた住環境」西荻窪駅までは13分と距離がありますが、荻窪もバスで5分と2wayアクセスともいえる立地です。荻窪はJR中央線・総武線はもちろん、丸ノ内線始発であるところもストロングポイントですね。
さて周辺環境ですが、徒歩5分にはヤオコー、ライフ、西荻北銀座街、徒歩8分にはサミット・コジマ×ビックカメラなど買い物施設が充実しています。また、自然環境も充実しており、徒歩7分の井草八幡宮は境内を歩くだけでリフレッシュできる自然豊かな神社ですし、徒歩6分の桃井原っぱ公園は思いっきり走り回ることができる芝生があります。徒歩13分の善福寺公園は池を中心に植物や生き物を間近に観察できる自然豊かな公園があり、とても住環境のバランスが取れた立地だと思います！
このあたりは最近訪れたので、リアルな感想です！笑
その２：「優れたロケーション」低層住居地域隣接、2面接道の角地
青梅街道がすぐなので、車を所有していれば青梅街道沿いのロードサイド店舗への買い物や都心へのアクセスも良好です。ただ、青梅街道から1本なかに入るので、車通りの激しさは直接気になりませんし、周辺は低層住居専用地域が広がり、杉並区らしい静かな住環境というところも魅力的ですね！
画像出典：公式HP
東西振りのプランで、青梅街道の騒音を軽減させる設計となっています。内廊下で高級感やプライバシーに配慮されていますね。駐車場は16％と少な目ですが平置き駐車場なのが良いですね。
どうせ杉並区に住むならもっと静かな場所と思う方もいらっしゃるとは思いますが、ここは買い物利便性と杉並区の自然環境、静かな住宅街どれも手に入る良い立地であると思います。
画像出典：公式HP 敷地配置図
その３：「小規模ながらも豊富なプラン」
小規模マンションとしては珍しく40㎡台～120㎡台超まで多彩なプランが用意されています。
▼Cタイプ 54.10㎡、2LDK、西向き
画像出典：公式HP
▼Eタイプ 67.93㎡、3LDK、東向き
画像出典：公式HP
▼Jタイプ 73.41㎡、3LDK、東向き
画像出典：公式HP
▼Pタイプ 126.25㎡、4LDK、東向き
画像出典：公式HP
マンションの総評としては、駅距離は割り切りが必要な物件ですね。公式HPには徒歩13分とありますが、特に駅方面には交通量の多い青梅街道を渡る必要があり、もっと時間を要するのではないでしょうか。西荻窪まで歩く方法もありますが、徒歩2分の桃井四丁目バス停から乗車し、荻窪駅まで出るのが便利ですね。近年では、桃井四丁目アドレスの分譲マンションはほとんどなく、あまりマンション立地ではないことが伺えます。一方、買い物施設への利便性や周辺環境は優れていると思います。駅距離が気にならないのであれば、23区×中央線アクセス可能物件の条件を備えた物件として、比較的手の届きやすい価格であると予想します。
価格予想
本件の予想価格ですが、平均坪単価 440~460万と予想します。根拠としては、本件にほど近い、【パークホームズ西荻窪アベニュー】をベンチマークとして考察しています。
【パークホームズ西荻窪アベニュー】の売り出し価格は平均坪単価約435万で完売しています。パークホームズは青梅街道沿いですが、本件より駅寄りに位置しています。
所在地：東京都杉並区上荻4丁目
交通アクセス：JR中央線・総武線「西荻窪」駅徒歩13分
竣工：2025年4月
総戸数：41戸
さらに駅に近くなりますがこちらも周辺事例です。
【ピアース西荻窪レジデンス】
所在地：東京都杉並区上荻4丁目
交通アクセス：JR中央線・総武線「西荻窪」駅徒歩11分
竣工：2022年12月
・8,000万 53.60㎡(坪単価493.4万) 2025年11月9日成約
駅距離でいうと、近い順から、ピアース西荻窪、パークホームズ西荻窪アベニュー、本件という順で、パークホームズより価格は抑えたいところですが、後発物件なので、建築費高騰を加味して、上記の価格を予想価格としました。
クレヴィア西国分寺
画像出典：公式HP 外観完成予想
物件概要
所在地:東京都国分寺市西恋ヶ窪3丁目8番1（地番）交通:JR中央線・武蔵野線「西国分寺」駅徒歩8分
敷地面積:4897.9㎡（建築確認対象面積）
建築面積:1945.23㎡
規模:地上3階建、総戸数54戸
駐車場:24台（平置23台、身障者用平置1台）／ 使用料未定
自転車置場:162台／ 使用料未定
建物竣工時期:2027年2月下旬（予定）
入居予定時期:2027年3月下旬（予定）
売主:伊藤忠都市開発株式会社
施工:大末建設株式会社
設計・監理:株式会社 ケーエーアイ都市・建築研究所
口コミ掲示板：クレヴィア西国分寺ってどうですか
地図はこちらです。
画像出典：公式HP 現地案内図
新発表！パークコート麻布十番で盛り上がっていますが、西国分寺に注目物件登場です！
— むさしのマンション (@mansion634no) November 19, 2025
【クレヴィア西国分寺】
<注目ポイント>
・JR中央線「西国分寺」駅徒歩8分
・第一種低層住居地域に3階建54戸の低層レジデンス
・全邸南向き
・居住者専用のガーデンフォレスト、1階住戸は全て専用庭あり… pic.twitter.com/Oo1y2EuBWQ
注目ポイント
その1：「JR中央線・武蔵野線「西国分寺」駅徒歩8分」立川、国立、国分寺エリアで探されている方にとって、中央線沿線で徒歩でアクセス可能な貴重な物件です。
このエリア、駅徒歩圏内で探しても新築分譲マンション全然無いエリアなんですよね！
その2：「第一種低層住居専用地域に3階・54戸の低層レジデンス」
その3：「全邸南向き」
そもそも、駅徒歩8分の距離に一低層エリアがあることが珍しいことなのですが、西国分寺駅は、駅の南側は商業地域ですが、北側はいきなり一低層という、中央線沿線の駅の割に珍しい用途地域の指定がなされています。一低層なので、コンビニやスーパーが建てられません。デメリットでいうと、駅から自宅までの間にコンビニやスーパーが無いことですね。買い物をするのであれば、一度南口に出る必要があります。
とはいえ、とはいえですよ！一低層なので3階までしか建てられないにもかかわらず、全邸南向きを54戸もつくることのできる敷地規模はなかなか貴重です！
その4：「徹底したガーデンコンセプト」居住者専用のガーデンフォレスト・1階住戸全て専用庭
これはとても素敵だと思うので画像も大きくしてみました。笑
敷地中央に森の小路のような居住者専用のガーデンフォレストが設けられています。歩くのはもちろんですが、フォレストコート側の2階3階からこのような景色が見られるのも魅力的です。
画像出典：公式HP ガーデンフォレスト
そして、1階住戸には全て専用庭があります。人工芝が敷かれていますね。
ちなみに、周辺には戸建てが多く、この立地だったら戸建て買うよーっていう方もいると思います。もちろん戸建ての良さはあると思いますが、僕はこのような専用庭付き低層マンションも負けていないと思っています。①お手入れが楽。専用庭やマンション内の植栽は管理会社に基本お任せです。②戸建てでこのくらいの庭を設けようとすると、かなり区画が広くないと難しいですよね。③セキュリティ面でも戸建てより安心。専用庭は高い囲いに囲まれています。特にフォレストコート側はマンション内に面しているので外部からの侵入は難しいですね。
画像出典：公式HP 専用庭
ただ、このようにサウスコートの廊下から専用庭が見下ろせるようになっているところは、フォレストコートの欠点ではありますが…。一方、サウスコートは、南側隣地が現況「畑」なので、永久眺望は保障できませんが、日当たり良好ですし2階以上では眺望も開けますね！
その5：「オール平置き駐車場」
こちらも、戸建てに勝るとも劣らないオール平置き駐車場です。マンションのメリットを享受しながらも、戸建てに住んでいるような余裕のある生活を実現できますね！
画像出典：公式HP 敷地配置図
価格予想
本件の予想価格ですが、平均坪単価 約380万~400万と予想します。周辺事例が少なく、考察が難しかったのですが、以下の2物件を参考にしました。
【ザ・パークハウス国分寺四季の森】
所在地：東京都国分寺市東恋ヶ窪1丁目
交通アクセス：JR中央線「国分寺」駅徒歩13分、JR中央線・武蔵野線「西国分寺」駅徒歩10分
竣工：2018年1月(築7年)
国分寺駅と西国分寺駅のちょうど間に位置し、2wayアクセス可能な立地にある494戸の大規模分譲マンションです。
・7,300万 73.91㎡ 坪単価326.6万(2025年11月15日成約)
・7,480万 75.74㎡ 坪単価326.5万(2025年9月28日成約)
・6,480万 70.86㎡ 坪単価302.4万(2025年9月27日成約)
その他の周辺事例はこちら
【ローレルコート西国分寺】は西国分寺駅、徒歩2分の駅近マンションです。平均坪単価約438万で販売されており、現在は完売しています。
所在地：東京都国分寺市泉町3丁目
交通アクセス：JR中央線・武蔵野線「西国分寺」駅徒歩2分
竣工：2024年1月(築1年)
本件は駅徒歩2分、駅の南側というプレミアム立地よりは劣りますが、駅徒歩10分のザ・パークハウスの坪300万前半をベンチマークにすると安すぎるように思い、建築費高騰を鑑みて坪380万~坪400万と予想しています。
個人的には、低層マンションの魅力を十二分に発揮しているマンションだと思いますし、中央線沿線の駅近でそれが叶う物件、というだけで唯一無二の価値がありますね！むさしの的今月の最も注目物件です！
今後もむさしの的オススメできる最新のマンション情報を定期的に発信していきます！また、最近開始したプレミアム記事では、むさしのイチオシの狙い目住戸、むさしのマンションのちょっとプライベートなお話など、よりディープに楽しんでいただける記事も執筆していますので、よろしければ覗いてみてくださいね。
個別相談も承っています。
それでは、本日も最後までお付き合いいただきありがとうございました！また次回の記事でお会いしましょう！
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。
記事に出てきた物件の掲示板
- プラウドシティ方南町（検討スレ） ｜ （住民スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ）
- パークホームズ西荻窪アベニュー（検討スレ） ｜ （まとめ）
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