[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。

地下鉄「烏丸御池」駅周辺にマンションラッシュ!!

衣棚通に三井不動産レジデンシャル(30戸)が登場

本日も見事に曇った水曜日の「烏丸御池」。できれば青空の日に撮影したい所ですが・・・・

「烏丸御池」交差点から御池通を西へ

御池通の南側、前田珈琲が入るマンションは

イーグルコート烏丸御池

そう、ここはイーグルコートの街

南北へ伸びる衣棚通(ころものたなどおり)

今日まで「ころもだなどおり」かと思っていたら「ころものだなどおり」でした。隠れた「の」がいる京都の奥深さ

衣棚通を南へ

閉鎖したパーキングがあります

「ゑちごやガレージ」の名前が見え、標識が設置されています

(仮称)中京区長浜町計画
・京都市中京区衣棚通御池下る長浜町156番1の一部
・敷地面積410.17㎡
・建築物の高さ30.98m
・地上11階
・30戸
・建築主／三井不動産レジデンシャル株式会社

地下鉄「烏丸御池」駅まで徒歩3分(約210m)

大通り沿いから一本内側までは高さ規制が31mのため11階建が建築可能です。それより内側に入ると高さ規制15m(5階建)になります。土地価格が高騰する中心部エリアにおいては「高さ規制31mエリア」で上に積んで戸数をとらないとマンション事業として採算が合いづらくなってきていると言えるでしょう

向かい側には、マンションデベ「コスモスイニシア」がコロナ前に急速に展開したホテルブランド「MIMARU」。あの頃は誰もがインバウンドの熱に浮かされ宿泊事業に参入していました

コロナ前はホテル事業者が高値で土地を取得していたためマンションデベロッパーの出番が全くない状況でした

その北隣には、我が京都の戸建てデベ「ゼロコーポレーション」による新築分譲マンション「ルーシア烏丸御池」2010年建築

2010年当時はまだそこまで価格が高騰しておらず「京都」ブランドを他府県の富裕層へ意識させる必要がまだ希薄だったのでしょう。マンション名に「京都」が入っていません。御池通北側の室町通で2017年に建築された「ルーシア京都烏丸御池」はマンション名に「京都」が入りました

室町通は新築分譲マンション祭り、大和ハウス工業はマンションか？？？三菱地所レジデンス(40戸)長谷工不動産(26戸)

「京都の太陽の塔」がある御池室町

停滞し続け失われた30年、令和の今では考えられないバブル経済が生んだ遺産「御池幸登ビル」(1992年建築)。自己破産したアパレル会社イタリヤード（2002年自己破産申請）の旧本社ビルでした。禍々しさも感じさせるこのど迫力！

その室町通を北へ

ミサワホームビルの北側にあった織物会社が解体されています

北隣の更地と一体になるのかと思って見守っていましたが・・

(仮称)中京区御池之町プロジェクト

「大和ハウス工業」の名前が見えました

地下鉄「烏丸御池」駅徒歩2分の立地です

その北側に隣接する更地は「三菱地所レジデンス」による40戸の新築分譲マンション計画

御池通から一本内側のため高さ規制は31mエリアです。マンションの高さ31mで11階建

分譲マンションが2軒並ぶのでしょうか？今後を見守りたいと思います

さらにここから室町通を北にもバリケード

「長谷工不動産」による26戸の新築分譲マンション計画

御池通より一本内側で高さ規制31mエリア、こちらは高さ29.74m、9階建です。さきほどの三菱地所マンションは11階建ですのでこちらの物件の方が天井高が高いのでしょう

ちなみに京都市の京都市都市計画情報等検索ポータルサイト「都市計画」で高度地区(高さ制限)や建蔽率・容積率が見れます。

烏丸通沿い、烏丸御池の北へ行くと高さ規制が20mになりますね。御所に近づくと15mになります

さぁ激変する室町通にマンションラッシュです

「烏丸御池」東には阪急阪神不動産(60戸)、ダイマルヤ(?戸)が続きます

「烏丸御池」交差点から御池通を東に

烏丸通から一本東の車屋町通を北へ

地下鉄「烏丸御池」駅徒歩1分

現在分譲中『イーグルコート京都烏丸御池／ダイマルヤ』(38戸)

資産価値至上主義の現代で人気の「烏丸御池」駅徒歩1分といえども即完売になっていない現実・・・・何故だ？何故だ？何故だ？

先着順販売概要

販売戸数	8戸
販売価格（税込）	6,970万円～31,870万円
間取り	2DK～3LDK
住居専有面積	45.06㎡～127.62㎡

口コミサイトでは間取りが酷評されていたりしますが、私にはいたって普通に見えますが・・・

「ザロイヤルパークホテルアイコニック京都」がある御池東洞院を北へ

東洞院通沿い東側に「阪急阪神不動産」の新築分譲マンション計画、60戸

(仮称)京都市中京区船屋町計画
・京都市中京区東洞院通押小路下る船屋町412番1/京都市中京区間之町通押小路下る高田町499番3
・敷地面積798.54㎡
・高さ30.99m
・11階建
・60戸
・阪急阪神不動産
・完了予定2028年2月28日

地下鉄烏丸御池駅徒歩2〜３分でしょうか

さらに間之町通には、そう烏丸御池は俺の庭

イーグルコート！！そうここはダイマルヤの街、ダイマルヤの庭

烏丸御池周辺にマンション供給ラッシュが始まろうとしています

「御所南小学校区」エリアの新築分譲マンション

「御所南小学校区」エリアに分譲中・計画中の新築分譲マンションを地図に落とし込みました

御池通より南ですが新たなマンション計画「衣棚通／三井不動産レジデンシャル」はガッコムを見ると御所南小学校区に含まれそうです

パラドール京都二条城／今井建設(25戸)

二条城前、東堀川通に『パラドール京都二条城／今井建設』

先着順販売概要

販売価格（税込）	4,690万円～22,990万円
間取り	1LDK～3LDK
住居専有面積	45.09㎡〜106.49㎡

坪344万円〜坪718万円

東堀川通沿いの高さ規制は15m、5階建の低層レジデンス

史上初!!

世界遺産二条城最前だそうです

(仮称)二条城東計画／大阪ガス都市開発(42戸)

こちらも二条城前の夷川通沿い

今、京都で一番勢いがありそうな「センストラスト」看板が設置されていたこの更地は新築分譲マンション計画になりました

(仮称)二条城東計画
・京都市中京区二条通油小路西入矢幡町308番／油小路通夷川下る薬屋町592番2他
・敷地面積1494.04㎡
・高さ15m
・5階建
・42戸
・建築主／大阪ガス都市開発（株）

L字型の敷地は東堀川通側も接道しています(東堀川通側を撮影するのを忘れていました)

室町通マンション？

丸太町通から室町通を南にパーキング

建物解体時、「oooooo開発」の名前が見えた土地

砂利パーキングの未来はいかに？

鴨川かぶりつきマンション？

御所南小学校区ではなく「御所東小学校区」ですが注目物件なので紹介します。

秋が終わり冬を迎える鴨川

鴨川沿いに10年ぶりに現れたバリケード

木屋町通側にもバリケード

解体時「マンションデベロッパー」の名前が見えた土地

「鴨川かぶりつき」というキーワードが異次元の相場を見せてくれるでしょう

ついでに田の字地区のマンションも見ていきましょう

「田の字地区」エリアの新築分譲マンション

北西エリア

(仮称)プレサンスグラン京都市鍛冶町／プレサンスコーポレーション(30戸)

堀川通から姉小路通(あねやこうじどおり）を東へ進むと現れるマンション計画地

(仮称)プレサンスグラン京都市中京区鍛冶町
・京都市中京区姉小路通堀川東入鍛冶町145番
・敷地面積571.18㎡
・高さ31m
・11階建
・30戸
・建築主／（株）プレサンスコーポレーション
・完成予定／令和8年6月30日

最寄駅は地下鉄東西線「二条城前」駅まで徒歩5分(約 400m)

プレミスト京都三条堀川／大和ハウス工業(85戸)

堀川通沿い東側で現在分譲中の『プレミスト京都三条堀川／大和ハウス工業』

総85戸中、第一期46戸が完売御礼となりました

第二期販売開始予定時期は2026年1月下旬です

第二期予告物件概要

一戸当たりの専有面積	43.05㎡～121.54㎡
バルコニー面積	2.40㎡～16.64㎡
ルーフバルコニー面積	11.66㎡
トランクルーム面積	0.96㎡～1.65㎡
サービスバルコニー面積	1.17㎡～7.09㎡
予定販売価格（税込）	4,800万台～25,000万台
予定最多販売価格帯	6,900万台
間取り	1LDK～3LDK

ジオ京都堀川三条／阪急阪神不動産(47戸)

堀川通の西側に建つ『ジオ京都堀川三条／阪急阪神不動産』

堀川通西側は田の字地区の「外」の感覚です。20年前なら堀川通の東側と西側では資産価値に大きな差がありましたが高騰する今となれば同じような感覚になってきています

先着順販売概要

販売戸数	5戸
価格	5,070万円～5,940万円
間取り	1LDK・1LDK+S+N
専有面積	44.39m²～55.16m²

完成が2024年12月、完成後1年が過ぎようとしています

(仮称)京都四条烏丸100㎡マンションプロジェクト／田丸産業(39戸)

四条通から新町通を北へ。現れる町家は祇園祭の「放下鉾（ほうかほこ）」を納める「小結棚（こゆいだな）町会所」です。その北側にバリケード

(仮称)小結棚町共同住宅
・京都市中京区新町通四条上る小結棚町427番
・京都市中京区室町新町の間錦小路下る観音堂町449番2
・敷地面積655.41㎡
・建築物の高さ30.84m
・地上10階
・39戸
・建築主／田丸産業（株）
・完了予定2027年12月下旬頃

その、京都へ。
(仮称)京都四条烏丸100㎡マンションプロジェクト
地上10階建
全39邸
平均専有面積100㎡超
天井高約2.8m
地下鉄烏丸線「四条」駅徒歩4分
阪急京都線「烏丸」駅徒歩4分

祇園祭前祭・宵山時には

どえらい「その、京都へ。」になります

西南エリア

プラウド京都四条堀川／野村不動産(45戸)

堀川通より西側のため「田の字エリア」外のイメージですが

『プラウド京都四条堀川／野村不動産』（第2期 2次）

販売時期	2026年1月中旬 (予定)

あれほど増えていたホテル計画が消滅し31m(11階)まで高さが伸ばせる堀川通沿いにマンション計画が増えている印象です

ソルティア京都四条堀川／マリモ(30戸)

こちらも堀川通の西側、2024年10月完成済みの『ソルティア京都四条堀川／マリモ』

見よ、この薄さ

先着順販売概要
販売戸数4戸
販売価格4,348万円～ 6,138万円
専有面積33.24㎡～ 54.02㎡
間取り1LDK、2LDK

シングルや夫婦2人向けですね

ヴィ―クコート京都四条烏丸／清水総合開発(27戸)

2024年11月完成、竣工後販売だった『ヴィークコート京都四条烏丸／清水総合開発』

[先着順概要]

販売戸数	2戸
販売価格	7,580万円・9,980万円
間取り	2LDK・2LDK＋サービスルーム（納戸）
専有面積	63.14㎡・74.54㎡

堀川通より一本内側の通りよりさらに内側に入っていくと高さ規制15m5階建低層レジデンスエリアになります

ヴィークハウス京都四条烏丸室町通／清水総合開発(17戸)

室町通にも清水総合開発。2025年9月完成済みの『ヴィークコート京都四条烏丸室町通／清水総合開発』

[第1期1次概要] 販売戸数5戸
販売価格10,990万円～24,990万円
間取り2LDK・3LDK
専有面積68.11㎡～102.14㎡

[第1期2次概要] 販売戸数2戸
販売価格9,990万円・11,990万円
間取り2LDK
専有面積68.11㎡

億ションがいたって普通の景色になった田の字地区

(仮称)グランドパレス京都妙伝寺町／第一交通産業(62戸)

伝統的な京町家の隣、コロナ前ホテル開発が噂されていた土地に開発されるのが『（仮称）グランドパレス京都妙伝寺町／第一交通産業』

(仮称)グランドパレス京都妙伝寺町

・京都市下京区西洞院通四条下る妙伝寺町710番
・敷地面積1006.33㎡
・高さ31m
・総62戸
・11階建
・建築主／第一交通産業（株）
・完了予定2027年3月31日

阪急「烏丸」駅までは約400m(徒歩5分)

四条通から西洞院通を南へ、向かいは三井ガーデンホテル京都四条です

ザ・四条烏丸レジデンス／住友不動産(38戸)

(撮影し忘れ別日に撮影したため青空です)

2023年9月完成、竣工後販売だった『ザ・四条烏丸レジデンス／住友不動産』

全室同じ広さ、同じ間取りです

[先着順販売概要] 販売戸数4戸
販売価格6,900万円～7,900万円
間取り1LD・K+S(納戸)、2LD・K
専有面積　56.74m²

四条通から油小路通を南の立地です。

(仮称)京都市下京区大黒町PJ／関電不動産開発(61戸)

烏丸五条の西、五条通の南側には関電不動産開発のマンション計画が

シエリア新築分譲マンション建設予定地

(仮称)京都市下京区大黒町PJ
・京都市下京区五条通室町東入大黒町196番14
・敷地面積521.13㎡
・建築物の高さ29.50m
・11階建
・61戸
・建築主／関電不動産開発（株）
・完了予定／2027年8月31日

地下鉄「五条」駅へ徒歩2分(約100m)の立地

東南エリア

(仮称)シャリエ五条高倉／東レ建設(24戸)

標識がなくなっていたので以前のものを参考に

(仮称)シャリエ五条高倉　建築計画の概要
・下京区高倉通五条上る亀屋町179番・180番・・・
・共同住宅
・敷地面積661.64㎡
・建築面積377.25㎡
・建築物の高さ29.50m
・地上9階建
・24戸
・建築主／東レ建設（株）
・完了予定／令和8年12月下旬

五条通から高倉通を北の立地です

レーベン京都河原町五条 ONE SUITE／タカラレーベン・パナソニックホームズ・積水化学工業( 186戸)

五条通にそびえるように建設中の11階建マンション『レーベン京都河原町五条 ONE SUITE／タカラレーベン・パナソニックホームズ・積水化学工業』

和食さと跡地に時代の寵児だった「ガーネット」の看板が設置されていた土地はマンション計画となりました

第3期予告物件概要
予定販売戸数	未定
予定販売価格	5,100万円台～10,900万円台
予定最多価格帯	7,000万円台
間取り	1LDK～3LDK
住居専有面積	50.68m²～85.03m²（一部トランクルーム面積含む）

五条通のその先には清水寺が見えます

ブランズ京都河原町通／東急不動産(146戸)

河原町通かぶりつきの『ブランズ京都河原町通／東急不動産』

[先着順販売概要]

販売価額	4,520万円(1戸)～14,670万円(1戸)
最多価額帯	6,100万円台・9,400万円台(各2戸) ※100万円単位
今回販売戸数	16戸
総戸数	146戸（販売非対象住戸13戸含む）
間取り	1DK+SIC～3LDK+WIC
専有面積	32.68㎡～81.08㎡

もちろん11階建

レーベン京都河原町／タカラレーベン(30戸)

河原町高辻から西に『レーベン京都河原町／タカラレーベン』

先着順物件概要
販売戸数	2戸
販売価格	7,498万円・7,998万円
間取り	2LDK
住居専有面積	58.97m²・63.48m²

第5期予告物件概要
予定販売戸数	未定
予定販売価格	4,600万円台～7,900万円台
間取り	1LDK・2LDK
住居専有面積	32.84m²～63.48m²

北東エリア

(仮称)京都河原町通プロジェクト／近鉄不動産(55戸)

河原町通の東側なので「田の字エリア」外なのですが、大注目なんで

奇跡にも見える河原町通かぶりつき、繁華街ど真ん中感

(仮称)中京区恵比寿町PJ
・京都市中京区河原町通三条上る恵比寿町427番他
・敷地面積655.41㎡
・建築物の高さ30.99m
・地上10階地下1階
・55戸
・建築主／近鉄不動産（株）
・完了予定／2027年3月末日

祇園祭・山鉾巡行一望

時代祭一望

プラウド京都高瀬川／野村不動産(20戸)

河原町通の東側なので「田の字エリア」外なのですが・・・

東山が望める上層階はアンダーで完売してしまった『プラウド京都高瀬川／野村不動産』

[先着順販売概要]

販売時期	先着順販売中
販売戸数	4戸
販売価格	13,800万円（1戸）～ 19,800万円（1戸）
間取り	2LDK
専有面積	60.20 ㎡・ 83.97 ㎡

11階建にせず9階建、リフォームやメンテナンスがしやすい二重天井・二重床となっています

ジオ京都御池通／阪急阪神不動産(69戸)

河原町通東側なので「田の字エリア」外なのですが

御池通沿いで分譲中の『ジオ京都御池通／阪急阪神不動産』

ジオ京都御池通は11階建、東隣(左側)の「レスタージュ御池高瀬川」は既存不適格の14階建

[先着順販売概要]

販売戸数	3戸
価格	10,980万円
間取り	1LDK+S
専有面積	65.53㎡・65.99㎡

「kyoto1192田の字地区」とは・・・

「田の字地区」とは北は御池通、南は五条通、東は河原町通、西は堀川通に囲まれた京都の中心市街地を意味しますが、地元住民はそもそもそんな「田の字地区」という言葉を知らない・聞いたことが無いという方が多いのが現実で、新築分譲マンション広告の不動産用語としてメジャーになっていった感があります

そして、長年京都の不動産を見てきた私なりの「田の字地区→資産価値が高まるエリア」はどこだろうと考えてみると

「御所南小学校区」「山鉾巡行ルート」「鴨川」という地元相場を狂わす強力な磁場を持つキーワードをふまえると

西は堀川通でもよいのですがより中心部感を出すなら新町通、東は河原町ではなく異次元の相場になる鴨川、北は御所南の丸太町通、南は四条通。

2000年不動産広告営業を始めた頃、京都不動産が底値の時代、堀川通は今のような億ションが建つ立地ではなく少し安価な物件が多かった印象で、車の交通量が多く地元民からは一本入った立地の物件の方が閑静で喜ばれていました。また四条通の北と南では不動産価値がガラッと変わるなどともよく言われていました。

私なりの資産価値が高まる『kyoto1192田の字地区』はこちらです

中心は烏丸御池

現在、新築分譲マンション供給が非常に稀有なエリアとなっている田の字地区「北東部」(kyoto1192田の字地区では東南部)。

「ローレルコート京都柳馬場六角」が今の所、最後の新築分譲マンションとなっています。全部屋億ション

そんな新築分譲マンションが稀有なエリアに私には思い出深い中古マンションが販売されましたので紹介します。

高級旅館に囲まれた御池通麩屋町通の角に建つ「プラウド京都麩屋町御池」( 2016年1月竣工)

kyoto1192活動を始める前夜2015年、京都プラウドシリーズ第1弾「全 43 戸即日完売」となった衝撃の初プラウドでした。7割以上が京都以外からの購入で京都ブランドとはここまで外に向けて強いのかと感嘆し、インバウンド熱とも相まって「京都の街を不動産を外に向けて発信しようと」kyoto1192活動が始まったきっかけとも言える私の中では金字塔的なマンションでした