こんにちは、よかレジです！
今回、マークネクスト鳥飼のモデルルームに訪問したので物件を紹介します！
販売スケジュール的には、第一期第一次の売り出しが終了してこれから中盤戦といったところでしょうか。（本記事の公開時点で60～部屋ほど契約済みのようです。）
本物件の購入を検討している方にとって少しでも参考になれば嬉しいです！
Contents
概要
物件概要
- 物件名称：マークネクスト鳥飼
- 所在地：福岡県福岡市 城南区鳥飼７丁目12番１(地番)
- 交通：福岡市地下鉄七隈線「別府」駅(1番出口) 徒歩6分、福岡市地下鉄空港線「西新」駅(4-B出口) 徒歩15分
- 総戸数：137戸
- 駐車場：(総戸数に対して)137台(平置)
- 間取り：3LDK・4LDK
- 専有面積：66.18m2～88.68m2
- 完成日または予定日：2023年8月下旬（予定）
- 引渡可能年月：2023年11月下旬（予定）
- 敷地面積：6,949.77m2（売買対象面積）
- 構造／規模：鉄筋コンクリート造地上11階建
- 用途地域：用途地域：第一種中高層住居専用地域・法22条区域
- 高度地区：第二種１５M高度地区
- 建ぺい率／容積率：建ぺい率：70% 、容積率：150%
- 管理形態：管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託
- 売主：西日本鉄道株式会社 国土交通大臣（2）第008543号 福岡県知事（般ー3）第45209号 福岡市博多区博多駅前3－5－7（一社）不動産協会会員（一社）九州住宅建設産業協会会員、三菱地所レジデンス株式会社
- 販売会社（取引態様）：＜売主・販売提携（代理）＞三菱地所レジデンス株式会社 九州支店国土交通大臣免許(15)第408号 福岡県福岡市中央区天神一丁目6番8号(一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟
- 施工会社：若築建設・西鉄建設共同企業体
- 掲示板：マークネクスト鳥飼ってどうですか？
立地
マークネクスト鳥飼公式HPより
地下鉄七隈線、別府駅よりフラットアプローチで徒歩6分のところに本物件は位置します。
みなさんご存じの通り、地下鉄七隈線延伸が2023年春に控えており博多まで地下鉄に乗って1本でいけるようになります。また本物件から徒歩1分（マンション目の前）にも西鉄のバス停があり公共交通機関でのアクセスは非常に良好です。
※もしも福岡県外の方が見られていたらということで、別府の読み方は「べふ」です。（温泉で有名な「べっぷ」ではありません笑）
スーパー
最寄りのスーパーはハローデイで、徒歩2分のところにあります。これは非常に便利ですね！ハローデイはボンラパスと同じ系列のスーパーでお魚もお肉も美味しいです。日常使いするスーパーとしては十分なレベルかと思いました。また、2階にはセリアもテナントで入っています。最近は「えっ100円ショップでこんなものも買えちゃうの！？」というくらい商品が充実しているので、家の近くにあると結構便利だったりします。校区
校区は鳥飼小学校（徒歩5分）と城西中学校（徒歩3分）です。小学校、中学校、ともに近いのは子育て世帯にとって大きいですね。城西中学校はなんと物件東側の真隣に位置します。また、西側の真隣にもこちらは私立ですが中村学園女子中学校/高校があり、両サイドを学校に挟まれるという立地です。ですので、学校内の放送や部活動の声など窓を開けていると聞こえることもあるかと思います。
実は私も以前学校から100mくらいの場所の物件に住んだことがありまして、放課後の部活動の声などはよく聞こえてきました。(でも意外とチャイムの音とか癒されるんですよね)
ハザード
ハザードマップ的にはがっつり色がつきます。本物件の近くを流れている樋井川ついて調べてみると、過去2009年（平成21年）にはん濫が発生しているようです。その後2010年度～2014年度には福岡県にて「樋井川床上浸水対策特別緊急事業」を実施しているとのことでした。※その後大きな水害はなし※福岡の経済メディア NetIB-NEWSより
専有部分への浸水という観点では3階以上であればまず安心かな・・とは思います。ハザードに対しての考え方は価値観次第ですが、個人的には福岡市の中心エリアでハザードを気にするとほぼ住める場所が限定されるので専有部分への浸水リスクがなければまぁOKかな…くらいで考えています。（防犯も含めて基本的に3階以上であればOK！というスタンスです）
福岡市総合ハザードマップより
デザイン
ファサードデザイン マークネクスト鳥飼公式HPより
ブラウンやベージュカラーのタイルで落ち着いた印象がありつつも、住戸の境部分には木目調ルーバーをいれたり、黒のガラス手摺を採用したりと、所々でデザイン性の高いものとなっています。137戸の板状大規模マンションということで、完成したら非常に目立ちそうです！（グーグルマップで距離を測定したら敷地に接する交差点から交差点までで130m近くありましたので建物だけで100メートルくらいありそう）
この中央の更地に・・ドン！ GoogleEarthより
独立共用棟 マークネクスト鳥飼公式HPより
独立共用棟＆車寄せ
本物件では、住居棟とは別に独立共用棟を設けてくれています。こちらも木目調のルーバーを採用しています。照明で照らしている黒いアルミのデザインが個人的に好み。
車寄せもエントランス部分はしっかり庇が伸びており、デザイン的にも機能的にも優れたものとなっています。
マークネクスト鳥飼公式HPより
エントランスホール マークネクスト鳥飼公式HPより
arflexの家具で統一した2層吹き抜けエントランスホール。これまた落ち着いた雰囲気で良いですな。サッシの外には中庭が広がっており植栽を楽しむことができます。
共用施設
独立共用棟内にある施設をひとつひとつ見ていきます。
Manabiya マークネクスト鳥飼公式HPより
2階にあるManabiyaです。使用用途としては、ちょっとしたPC作業や読書といったところでしょうか。昨今テレワークもだいぶ主流になってきており、このような自宅＋αの作業スペースにサッとアクセスできるのは嬉しいところ。ただ、個人的にはリモートのMTGなどが可能な個室ブースを設けてほしかったのが本音です。
Tsudoiba マークネクスト鳥飼公式HPより
Hidamari マークネクスト鳥飼公式HPより
3階にあるTsudoibaです。窓の外に見えるのがHidamariという屋上テラスで、子どもがHidamariで遊んでるなか親御さんたちがTsudoibaで談笑する、みたいな使用用途になるのかなと。家のなかではなかなか子どもを走らせたりできないので、これは便利そうです。
こちらのスペースにもデスクと椅子が用意されているので、やはり2階のManabiyaはもう少しガチめのワークスペースに寄せても良かったんじゃないかなと思います。
KATTE マークネクスト鳥飼公式HPより
1階にはKATTEというコーナーがあり。ダンボールなどをその場で開けたり、処分できたりするようです。
うーむ、個人的には多分使わないです！(バッサリ)
共用施設内にカッターやハサミなどが置いてあるのはちょっと気になるのと、ここで開封したものをむき出しで自宅まで運ぶというのもプライバシー的にあまりしたくないかな、というのが率直な感想。
ただ、福岡市はごみ袋が有料でダンボールを捨てるのも有料ごみ袋にちぎっていれたり回収場所に持っていたりしないといけないので、そういった手間が軽減されるのにメリットを感じる方であればこちらの設備は嬉しいかもしれません！
ゴミ置き場の動線は画像のような動線になっており、雨に濡れずにゴミを捨てられる点はGoodです！ただし、車路を渡らないといけない動線はややマイナス。
マークネクスト鳥飼公式資料より
設備仕様
設備仕様については、必要なものは大抵揃っているという印象です！- ディスポーザー
- 食洗器
- 床暖房
- 外廊下の可動式ルーバー面格子
- スロップシンク
- カップボードはなし
- キッチン天板人造大理石（H、I、Jのみフィオレストーン）
- 基本天井高2450mm
- 共用廊下側ガラス手摺
- バルコニー隔てコンクリート
- 外廊下
- 二重床 / 直天井？
- 24時間ゴミ捨て
- キッチン天板＆サイドフィオレストーン
- キッチンタッチレス水栓
- コンログレードアップ（デリシア？）
- 廊下タイル貼り
マンション好きで目の肥えた方は気になる部分がいろいろあると思いますが、「最近マンションを探し始めて賃貸マンションからはじめて分譲マンションを買う」という方はかなり満足感得られるんじゃないでしょうか？
（※以下、モデルで確認したわけではないのでもし違ったらすみません）
設備仕様、というか構造で気になったのはHPの以下画像の部分でして、二重床の記載はあったものの二重天井の記載がなかった点です。
最近の新築マンションで二重天井ではない物件ってあまり聞いたことない気がしますが・・。高さ制限の中11階建てにした際、二重床二重天井だと天井高が取れないため、やむを得ず直天井にしたという感じでしょうか？？もしもそうなのであれば、天井照明のリノベーションなど難しい場合があると思うので、念のため頭に入れておいた方が良いかもしれません。
マークネクスト鳥飼公式HPより
駐車場、駐輪場
駐車場
駐車場は大正義平置き駐車場設置率100%！6900㎡越えの余裕の敷地面積が平置き100%を実現してくれています。最近の新築マンションではパークホームズ六本松フォレストクロスがほぼ同規模で同じく平置き駐車場100%だったのは記憶に新しいですね。
いやぁ、本当にいいですよね平置き駐車場。ただコンクリートが広がっているだけなんですが、シンプルゆえに最強。
平置き駐車場の良さについては今更語るまでもないですが、機械式駐車やタワーパーキングと比較して、
- ほかの人の入出庫を待つ必要がなく、すぐに出かけられる（逆に帰ってきた時にすぐ降りなくても良い）
- 駐車可能な車のサイズや重量を(ほぼ)気にしなくて良い
- メンテナンスのコストや故障のリスクが無い
各住戸必ず1台は契約可能です。空いている区画があれば2台目の契約もできるようですが、1台も契約をしていない部屋の方が1台目を契約したいとなった場合はそちらを優先するようです。
また、物件西側の建物に近い一列のみ簡易的な屋根がついていて金額は一番高い区画になるようです。ただ、屋根があるといってもお部屋からの動線で全く濡れないというわけではなく、あくまで乗車時や荷物を積んだりおろしたりするときに多少雨を防げるといったものになります。
出入り口のゲートはチェーン式を採用してます。個人的には、グリルシャッターやスラットシャッターだと高級感もセキュリティ性もあって良いのですが、あれは意外と開いたり閉じたりに時間かかりますし、ファミリー向けの大規模マンションだとお子さまの安全面まで考慮してチェーン式を採用したといったところでしょうか。
駐輪場
駐輪場の設置率は200%です。ファミリー向けマンションとなるので設置率200%であれば合格点と言えると思います。本物件は自転車移動がなかなか便利な立地なので意外と駐車場より駐輪場のほうが設置率ギリギリだったり？間取りと予定価格
間取りについては、基本的には田の字プランがメインです。角住戸も板状マンションによくある形状の間取りかなという印象。私がモデルルームに訪問したのがまだ正式価格が発表していない時期だったため、その時に見せていただいたざっくり予定価格をまず記載します。
- 全体の平均坪単価：253万円～
- 70㎡：5000万円～5500万円
- 80㎡：6000万円～6500万円
- 86㎡：7000万円～8000万円
- 88㎡：8300万円～8700万円
- H1タイプ
マークネクスト鳥飼公式HPより
- Bタイプ
6階 4998万円
11階 5298万円
マークネクスト鳥飼公式HPより
- G1タイプ
5階 6228万円
6階 6288万円
マークネクスト鳥飼公式HPより
- Cタイプ
2階 4998万円
3階 5058万円
6階 5198万円
9階 5398万円
マークネクスト鳥飼公式HPより
- D1タイプ、D1tタイプ
2階 5148万円
D1タイプ マークネクスト鳥飼公式HPより
D1tタイプ マークネクスト鳥飼公式HPより
- Jタイプ
Jタイプ マークネクスト鳥飼公式HPより
- E3タイプ
マークネクスト鳥飼公式HPより
- A1タイプ
5階 4868万円
マークネクスト鳥飼公式HPより
- H2タイプ
マークネクスト鳥飼公式HPより
その他間取り
- Irタイプ
Irタイプ マークネクスト鳥飼公式HPより
気になる間取り
まず前提として、同じプランであれば基本的に独立共用棟（ゴミ置き場）に近いプランをオススメします。（例えばEプランであればE1～E5までありますが、独立共用棟に近い＆エレベーターの真ん前ではないE4がベストだと考えます）本物件のように横長の板状マンションのネックとしてはやはり横移動に時間がかかることです。
我が家ではだいたい毎日ゴミ出ししているので、その動線で時間がかかってしまうのはちょっと避けたいなぁと。また、ラウンジやワークスペース等もやっぱり近ければそれだけ使いたくなるでしょうからできれば独立共用棟に近い部屋を選びたいです。
それでは60〜70㎡台と80㎡〜台で、それぞれよかレジが気になった（良いと思った）間取りを紹介します。
60〜70㎡台
以前の相談返しでもお伝えしたのですが、私が良いと思った間取りはEプランです。
Eタイプ マークネクスト鳥飼公式HPより
- 横長リビングで開口部が豊か
- 洗面所がリビングインではない
80㎡〜台
80㎡台ですとGタイプが価格とのバランスが取れていて良いなと感じました。一応G1タイプについては現状向かいが駐車場となっていて視界が抜ける位置にあります。（永久的に守られるものではなく、さらに道路挟んで8階建てのマンションが建っているので遠くまで抜けるって感じではないですが）なお、G2タイプは次期以降の販売となります。
G1タイプ マークネクスト鳥飼公式HPより
また、Gタイプ＋1000万円とはなりますが角部屋のHタイプも、板状マンションの角部屋に良くみる間取りで非常に使いやすそう。
- 玄関クランク
- リビングアウトが3部屋
- トイレが居室に隣接していない
H2タイプ マークネクスト鳥飼公式HPより
逆に、IタイプやJタイプは8000万円台～＆88㎡という広さで浴室サイズが1418だったり、LDの真ん中に大きく下がり天井（いわゆるギロチン天井）があったりと価格が高いだけに他プランに比べて個人的には少し気になる部分が増える印象を受けました。
総評
- 2023年に博多まで延伸、将来的に空港まで延伸の噂もある七隈線沿線
- 大規模な敷地を生かした平置き駐車場100%や独立共用棟。住戸は全部南向き
- 買い物や学校など生活に必要な施設が近くに充実しており子育て環境も〇
- 設備仕様も一通り揃っている（構造面は天井2450mmなどやや弱めですが）
今は物件の価格も昔よりだいぶ上がってしまい、特に初めてマンションを買う層にとって非常に厳しい局面に立たされている思います。ただ、そのような物件高値の時代には長く住める物件を選ぶというのが非常に有効な手段だと考えます。なぜなら、今後マンションの相場が下がって仮に査定価格が残債割れになったとしてもそもそも売らないのであれば関係ないからです。（長く住めるということはすなわち売り時をある程度コントロールできるということ）
上記のような観点では本物件は周辺環境等も含めて長く住める物件と思いますし、需要が急激に減るということもなかなか考えづらいです。
なお、買いを煽るつもりはございませんが第二期以降については値上げを検討しているとのことでやはり気になったらまずはモデルルームに訪問することをオススメします。
以上マークネクスト鳥飼のレビューでした！
これからも、福岡市の中心エリアをメインに色々なマンションを紹介していくので、よろしくお願いいたします。コメントも気軽にいただければ幸いです！
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