マンション　売ってみた３　完結編【モルモット】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。

こんにちは、モルモット滋賀です。
前々回、前回に続きマンション売却記です。今回で遂に完結！
果たしてモルモット邸は無事売れるのか！？

1 前回までのおさらい
2 繰り返される短期媒介契約
3 定期的な電話面談
4 運命の内覧結果
- 4.1 値引き交渉の考え方（ファイナンス的視点）
5 契約手続きと重要事項説明
6 銀行手続きと引き渡し
- 6.1 銀行への連絡と抹消準備
- 6.2 運命の引き渡し（決済）
7 売却を終えて
8 おまけ：滋賀県民の最適解？「アルファスマート草津新浜町」

前回までのおさらい

あまりにも内覧希望がなく、売り出し後半年以上経過したモルモット邸。
価格もスーモ（SUUMO）の掲載内容もばっちり適正なはずが……。
こればかりは需給の関係と言わざるを得ないと頭ではわかりつつも、ダブルローンの支払いが精神的にきつく（住居費が手取りの100%！）、せめてできることを探そうと仲介会社を変えようとしていました。
その前に、現在の仲介会社とは契約を継続しつつ、「広告宣伝区分」を見直し、直接の売り仲介（元付業者）以外でも他社が自由にポータルサイト等で宣伝広告活動ができないか打診をしていたのでした。

これまでの記事はこちら

マンション　売ってみた【モルモット】 | スムラボ

マンション　売ってみた２【モルモット】 | スムラボ

繰り返される短期媒介契約

媒介契約の期間は、法律（宅地建物取引業法）で「最長3ヶ月」と決まっていますが、別にそれ未満でも構いません。
何も言わないとMAXである3ヶ月で媒介契約書が作られますが、実は2ヶ月でも1ヶ月でも売り主は期間を指定することができます。

私はいつでも仲介会社を変更できるように（そして「成果が出なければ変えますよ」というメッセージを伝えるためにも）あえて「1ヶ月契約」をしていましたが、毎月レターパックで現居と書類をやり取りしていて、正直お互い面倒でした。
毎度の書類作成や返信用レターパックまで用意いただき申し訳ない……。そんなかけた経費も「もう御社ではやめときますわ」となれば全てパー（仲介手数料は完全成功報酬のため）と思うと、仲介の仕事もなかなか大変だと思います。
むしろこの手間を見て、こっちの方が「ここまでしてもらって仲介手数料を落とさないのは申し訳ない」と思うようになってきました（笑）。

定期的な電話面談

媒介契約（専任媒介・専属専任媒介）を結ぶと、不動産会社には定期的に活動報告を行う義務が発生します。
私の元にも活動報告書が郵送されてくるのですが、「問い合わせ0件、内覧対応0件、コメント『引き続き頑張ります』」という簡素な内容が毎回書いてあるだけ。

ちなみにこの「問い合わせ」って何なんでしょうね。
一度だけ「問い合わせ15件、内覧対応0件」という報告があり、どんなシチュエーションで15件も問い合わせだけが来たのか不思議でした。

それを聞くのは忘れてましたが、私は2週間に1回程度、電話で状況確認をしていました。これは「完全放置してませんよね？内覧ゼロならゼロなりに何をしたのか教えてくださいよ」という売主からの圧力でもあります。
状況を聞くと「こうこうこういう属性の方にお勧めしたけど、価格があわなくて」とか「もう少し広い部屋で探されていて」とか、どこまで本当かはわかりませんが、営業活動の足跡が見えたり、広告からの反響について教えてくれたりします。

それを元に「お互い何をしたら売れるのか」につなげたいのですが、お互いやることはやって行き詰まりに近い状態。
あとは価格を下げるぐらいですが、ちまちま10万、20万下げても足元を見られるだけでやめたほうがいい。下げるならドカンと検索条件の「百の桁」が変わるまで（例：3,080万→2,980万）。でもまぁそこまで下げなくてもいいと思うけど……といういつもの結論になります。
価格も営業も適正。ならあとは運命の人を待つしかない。不動産売却は100人に振られようが、たった1人が受けてくれればそれでいいのですから。

そんな中、電話口で「媒介契約更新時期ですけどどうします？」と尋ねられ、う～んとうなっていると……
「そういえば明日内覧がありますよ！違う買い仲介経由（客付業者）なんですけどね。また報告します」

なんと！マッチングアプリの契約期間が切れそうになったタイミングで美女とマッチングするような釣り餌！
これに飛びつかないわけにはいかず、「更新します！明日ぜひどうぞよろしくお願いいたします！値引きなどの相談は前向きに受けます！」と最大限の努力する姿勢を見せて電話面談は終わりました。

運命の内覧結果

話を聞くと、内覧に来られるのは別の不動産会社（買い仲介）のお客様とのこと。
つまり、自社で客を見つけようとして他社をブロックする悪名高き「囲い込み」はしてないことが（少なくともこの件で言えば）確定しました。ありがとうございます。

さすがにこの状況で売り仲介さんも選り好みはしません。

いろいろ滋賀のマンションを見ていて、同マンションの別部屋を希望しており、ついでに私の部屋も見ていくということでした。
なんとも期待値が低いリーチである。魚群よ来い。琵琶湖ブラックバス魚群リーチきてくれ。
仲介が別会社になるので、いただける買主情報も又聞きレベルとなり限られます。前も「お金持ってそうな中国人が探してたらしいが良いですか？」と言われましたが、別に何人でも何目的でもいいからとにかく買ってほしい。そんな気持ちでいっぱいでした。

内覧翌日、SMSで「どうでした？」と送ると……
「申し込みいただきました。条件として端数値引き（数十万円）を出されています。手付金も減額希望です。受けますか？」と返事。

えっ、まさか売れたのか。こんなあっさり一撃で。
「値引きは交渉なので、例えばその半額でオファーしてみるとかもありですよ」とも言われましたが、ここは買主様の気持ちが変わらないうちに気持ちよく買ってほしくて「ぜひ条件を受けてください！」と即答しました。

値引き交渉の考え方（ファイナンス的視点）

値引きってよく考えると悩ましいものです。
私の場合、毎月の支払いは管理費や固定資産税入れておよそ15万円程度。
じゃあ60万値引き＝4か月の売れ残り？ 4か月以内に売れそうになければ60万円値引きしたほうがいい？と考えますが、実際はもう少し複雑です。

築年による建物の減価をナシとして考えると（インフレしてるし実際トントンくらいを見込む）、実際に毎月お金を 「消費（浪費）」 しているのは「管理費・修繕積立金・ローン金利・固定資産税」だけで、「元本返済分」は借金が減っているので確かに「資産」になっています。
この消費している分の合計がざっくり月5万、元本返済は月10万だとすると、60万円値引くというのは「丸1年以内に値引きなしで買う人が出てきたら、そっちの方が得（1年分の消費コスト60万と相殺）」ということになります。

そう考えると「早く売りたいから値下げ」は結構強烈ですよね。60万円出せば1年間販売期間を延長（露出）できるというわけですから。
逆に言えば、「安くていいから今すぐ現金にして、毎月の赤字垂れ流しと精神的ストレスから解放してくれ」という意味では、業者買取に近い感覚と言ってもいいかもしれません。

もし、この物件が人気で内覧がたくさんあったり、周辺相場も新築マンションにつられ上がりつつあるという状況なら、値下げ交渉はNOと言いました。
しかし、現実は厳しい状況です。喜んで値下げを受け入れました。売り主のメンタルがいろいろ限界に近かったのです。
働いても働いても貯金が減っていくダブルローンの状況、普通のメンタルでは耐えられません。逆の立場からいうと、長期でずっとSUUMOに載っている物件は交渉の狙い目かもしれない（もしくは絶対値下げしないマンかもですが）と思いました。

買主様についても「こんな人ですよ」と教えてもらいました。それはここには書きませんが、正直なんでもよかったです。
購入の決め手は「眺望」。狙っていた別の部屋でも琵琶湖が見えていたが、私の部屋からだとそれがよりはっきり見えて「ちょっとくらいお金出しても絶対こっちだろう！」と勢いがついたとのことです。

正直私は眺望とか、角住戸とか、階層だとか、同じ建物内・同じ面積なら安い方が好きですが、感覚は人それぞれです。
不動産は世界に1つしかないので「この眺望が見えている売り出し中のこの立地のこの物件」というオンリーワンが買主様に届いたということです。
琵琶湖って、財産なんだ。

契約手続きと重要事項説明

そこから1週間ぐらいして、善は急げで契約の場が持たれました。
場所は買い仲介さんの事務所。滋賀県外でしたがもちろん出向きます。
必要な書類は「身分証明書」「登記識別情報」「印鑑証明書」「管理規約」「修繕計画」などでした。管理規約や修繕計画は事前に渡していたので売り仲介さんが写しを持ってきてくださいました。

【登記識別情報（権利書）】
登記識別情報という、登記した時にもらった暗号が書かれた目隠しシール付きの紙（いわゆる昔の「権利書」）はとっても重要です。
もちろんこれをなくしたから所有権が消えるとかもないし、これを盗まれたから即座にマンションを乗っ取られるという性質のものではないですが、「俺がこのマンションの真の所有者だ」と証明するもので、再発行はできません。
紛失していると司法書士による本人確認手続き（本人確認情報の作成）が必要になり、余計な費用（数万円～）がかかりますし、何より買主様に「大丈夫かこいつ……？」「地面師……？」という不信感を絶対与えるので、なくさないようにしましょう。

重要事項説明書（35条書面）のポイント

契約時にはまず「重要事項説明（重説）」を行います。買うときにデベロッパーがやった、あのアレです。
もちろん次の人が買うときも同じ説明を聞いて納得してもらう必要があります。
「このマンションは総面積がこれだけで……持ち分としてはその数万分の1の面積で……」みたいな、ぶっちゃけどうでもいいけど法律上絶対伝えないといけない情報が多いですが、たまにピリっとくる「重要事項」が含まれます。

① 省エネ性能
まず省エネ性能です。このマンションの省エネ性能は「等級3」でした。
なんと今の基準では新築で建てられないレベルです。ですがその法律ができる前だったので当時は等級4以上、ましてやZEH（ゼッチ）なんて滋賀のマンションでは考えられず、その後に建った「シエリアシティ大津におの浜」が初の滋賀県ZEHマンションという時代でした。
「等級2以下なんて隙間風が吹いているのでは？」レベルで日本の住宅の断熱性の意識の低さは問題になっており、政府も省エネ水準はどんどん上げてきています。
2024年以降、住宅ローン減税（控除）を受けるには一定の省エネ基準適合が必須となっており、2026年からは中古住宅でも省エネ性能で住宅ローンの控除額が結構違うので、光熱費だけでなく資産価値として気にする人は結構増えると思います。

複雑化した住宅ローン減税（２０２６）中古でも省エネ基準４以上であれば優遇が拡大

急に梯子をはずされた省エネ等級３　今後は省エネ等級３以下のマンションは供給されません

② ハザードマップ
次にハザード。私のマンションは結構ハザードエリアでした。琵琶湖沿いなのです。
ハザードマップを見て「ほら、この辺は結構赤いですよ」と言わないといけません。言いたくないことを黙っているわけにはいかないのです（宅建業法上の説明義務）。
実際、琵琶湖沿いのマンションって「琵琶湖が氾濫する」みたいなイメージがあるかもですが、琵琶湖そのものが氾濫することは聞いたことがありません。津波ももちろん起こりません。それより琵琶湖に流れ込む生活用水の小さい河川の氾濫の方が大いにありえますし、そのハザードだと理解しています。

この重要事項説明は、買う気満々の買主さんが最後に決断する場面です。
ここで売主である私がいらんこと言ったら「え？そうなの？じゃあやめようかな～」ってなってはダメなので、基本ニコニコしつつ何も言いません。それが正解だと信じています。
売り仲介も買い仲介も、今日ここで契約書にハンコを押させれば仲介手数料が入ってくるのです。買主様に必要な情報は伝えつつ、マイナスな気持ちにはさせないプロです。プロに任せましょう。

③ 害虫（びわこ虫）の告知
次に「羽虫が季節によってはめっちゃ出る」みたいな重要事項が説明されました。
うんうん聞いていた買主様も「これは何？」となりました。そう、「びわこ虫」 の存在を言わなければならないのです。
これは法律上の「瑕疵（欠陥）」とまでは言えませんが、後で「聞いてない！」とトラブルになるのを防ぐための「容認事項」として伝えます。
説明していた買い仲介さんもびわこ虫の知識はあまりなく、「これってあれですよね、何か無害な蚊？が出るんでしたっけ」と私に聞いてきました。

私は「はい。夏の蚊と異なり、春と秋の数週間、ユスリカ（通称びわこ虫）が発生することがあります。人を刺したり吸血したりはありません。最近は猛暑の影響かほぼ見ないですね」と最小限の事実を述べました。
決して私の「びわこ虫大量発生時のブログ記事」を見せたりしてはいけません。あれは昔から大津に住んでいる方も「一生に一度レベル」と言う異常発生だったそうですから。

戦慄！びわこ虫の恐怖！対策法も！【モルモット】 | スムラボ
買主様は「まぁ～自然が多いからそういうこともあるよね」と納得してもらいました。

付帯設備表と契約の締結

無事重要事項説明をクリアしたら、次に住宅設備の確認です。
水洗トイレがあるとか浴室乾燥があるとか、置いていく設備の状態（故障の有無など）をチェックしていきます。これは引き渡し後の「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」に関わってくるので正直に書きます。

そしていよいよ契約書です。
主な内容は以下の通り。

手付金： 〇〇万円払う。契約解除（手付解除）したらこれは返ってこない。
違約金： 〇月〇日以降に契約解除する場合、違約金として売買代金の10％～20％がかかる。

いよいよお金が絡みだします。
「手付金」を受け取るというのはなんだか緊張します。今日契約さえすれば、万が一買主都合でキャンセルになっても、この手付金はゲット確定（没収）となるわけです。
売る側ですとやはり手付金は高い方がいい（キャンセルの抑止力になる）ですが、今回は買主様の意向で少し相場より安めでした。全然いいです。

契約が履行に着手された後にキャンセルとなると「違約金」という形になり、手付金を引いた額をさらに売り主に渡すことになります。
ですが契約は成立しているので、仲介手数料は売主買主ともに払う必要があり、ここでキャンセルすると買主は「違約金＋仲介手数料」で相当なペナルティを負うことになります。
売り主側からすると、違約金をもらっても仲介手数料を引いたら手付金とそんな変わりません。手付金をもらってキャンセルになって、また適正価格で売れたら金銭的にはハッピーかもですが……まぁ契約が無事履行されることを祈ります。

最重要！住宅ローン特約

そして重要なのが「住宅ローン特約（融資利用の特約）」です。
これは「契約した以上家は買うけど、もし住宅ローンの審査が通らなかったら、白紙撤回で。 その時はしょうがないので手付金も返してもらうし、なかったことにしてね」という、売主側からしたらデメリットしかない特約です。
でもこの特約がないと、買主は「住宅ローンが通らない？知らんわ！なんとか一括で金払うか手付金没収やぞ！」と要求されることになり、普通はそんなリスクを負えません。ですので、これを受け入れざるを得ません。

「住宅ローンも高金利の審査甘いところでなら借りれるやろ！ 2％でも3％でもいいから引っ張ってこい！」というのは横暴ということで、具体的に「〇〇銀行か××銀行で、この金額を、この期限までに借りれなかったらキャンセルOK」という書き方がされます。

買い仲介さんもこれで流れるのは避けたいので「〇〇銀行が希望ですか？そこは審査厳しいので抑えとしてこの銀行も契約書に織り込んでおきましょう」とフォローしますが、「絶対〇〇銀行じゃないと嫌だ！！！！」という買主さんもいらっしゃるかもしれません。
その場合は、そういう人に売るかどうかを決めるのは売主です。ここで「ローン？いや現金で買うよ」っていう買主がいたら、売主としてはこの特約におびえなくていいので、多少値引きしてもこの人に売りたいな！となるわけですね。

ここはローンが無事通ることを信じて同意するほかありません。
事前審査もしているので実はすごいブラックリストでしたということはないでしょうが、契約後に何か爆弾（個信の傷など）が出ないことを祈ります。

そして無事に契約書に捺印。
翌日には手付金が振り込まれ、正式に契約が成立しました。
この手付金は自分のお金なのですが、なんとなく手を付けずに置いていました。まだ自分のお金でないような気がして……（ローン特約で返す可能性もありますしね）。

銀行手続きと引き渡し

銀行への連絡と抹消準備

私の住宅ローンを借りている銀行に「〇月×日に家売るから全額繰り上げ返済（完済）するのでよろしく」と電話しました。
そしたら「店舗に来てもらって書いてもらうものがある」と言われ、借りた銀行へ行かされました。めんどい！こういう時ネット銀行だと便利なのかな。

売り仲介さんが斡旋してくれた司法書士と銀行で話してもらい、入金後の「抵当権抹消登記」などの打ち合わせもしてもらいました。
家を売った後は登記名義を買主様に書き換える必要があるのですが、銀行が「確かにローン返してもらったので抵当権（借金のカタ）を外しましたよ」というお墨付き（抹消書類）がないと書き換えができません。
この書類も本人が行かないと基本ダメなのですが、委任状を作って渡しておけば司法書士さんが銀行に行って、書類もらって、法務局に行って手続きを全部やってくれます。ありがとうございます。

運命の引き渡し（決済）

契約時に合意した引き渡し日に、またみんな（売主・買主・仲介・司法書士）集まっていよいよ引き渡し（決済）です。
契約は重説などあり2時間程度かかりましたが、引き渡しはあっさりしたものです。

買主様の銀行から私の銀行にお金が振り込まれ → 私の銀行がローン残債を引き落とします。
事前に連絡していたのでその処理は爆速。「ふふふ、一時的に数千万の口座残高になるぞ！」と思っていたら、振り込まれた瞬間引き落とされ無事完済となりました。

多くの銀行では「一括返済したら手数料とるで～」というものがあります。
テクニックとして「1か月分だけ残して残りは繰り上げで返済したらいいやん！（手数料節約）」というのがあるのですが、売買で完済する場合は1か月分だけ残していたら抵当権がその場で外れなくて引き渡し（所有権移転）ができないので、一括返済手数料から逃れることはできません。クソ。

買主様が戻ってきて振込と返済を確認できたので、手持ちの鍵を渡して終了です。
その場で売り仲介さんと司法書士さんにネット振込で手数料をお支払いしました。
皆さんに何度もお礼を言って、解散して終わりました。
「マンションの近くにいいお店はありますか？」と聞いてくださった買主様、イチオシを教えました。ぜひ行ってください。

売却を終えて

これで家が売れた……ということになります。
最初は反響がなさすぎて泣きそうになったときもありましたが、引き渡しが済むとすっと肩の力が抜けて、重い呪縛から逃れた気持ちでいっぱいです。

家を売るにもいろいろあって、

明らかに購入時より高く売れる！儲けてやるぜ！買い手は俺が選んでやる！というパターン
売れるかどうかわからない、でも安売りをするとローン残債が返せないというパターン
いくらでもいいので売れたらラッキーというパターン
住みながら内覧対応をしないといけないパターン
二重ローンで貯金がすり減りながら早く売れることを祈るパターン（私です）

いろいろあると思いますが、買った方が「いい買い物したな！」と思って新しい人生を進める大きなイベントに関われたことに大きな感謝です。

おまけ：滋賀県民の最適解？「アルファスマート草津新浜町」

家を売るときは駅近がいい、大規模がいい。
これは痛感しました。大規模なのは見た目のリッチ感もそうですが、同じマンション内で売り出し事例がたまり、「この価格ならいける」というデータがそろうため販売が長期化しにくいです。
また、普通は同じマンションで同じような間取りで複数売り出ていたらそっちも見たいので、複数の仲介さんが自分の売り物件に案内してくれることにもなります。

そんな中、別に駅近でも大規模でもないのですが、私が今個人的に「これはアリだ！」と思う好きなマンションを紹介します。
アルファスマート草津新浜町 です。

「えっ、瀬田駅徒歩19分？遠くない？」
と思ったそこのあなた。甘いです。ここは電車に乗らない生活をするなら「梅田のタワマンを超える生活利便性」があると言っても過言ではありません。梅田のタワマンの人も多分電車乗らない（偏見）のでアルファスマート草津も比較対象になる・・・か・・？

① 商業施設が「徒歩圏」に全部ある
滋賀県で一番人が集まる「イオンモール草津」、スーパー銭湯「水春」がなんと隣接！
さらに大型スポーツ店「ゼビオ」、家電の「ケーズデンキ」、回転寿司「はま寿司」や「ジョリーパスタ」などのチェーン店。
大型「ブックオフ　スーパーバザール」、ネットカフェ「快活クラブ」まで揃っています。
近くにはイオンの他、フィリピンより安く総菜が売っている（？）激安スーパー「ラ・ムー」、マンションの隣には新鮮食材が集まる「食の商店街海と大地」。

イオンともラムーとも違う巨大道の駅のようなスーパー　ここいいですよ

さらにちょっと行けば大型家具店「KINSHIN」に、24時間営業の激安スーパー「トライアル」まで。
大津市民～草津市民が週末に車で集まる「超・商業一等地」のど真ん中に建っているのです。ちょっと行けば新観光地「LAGO」もあります。

② 駐車場が「平面式」！
これは滋賀県民にとって涙が出るほど嬉しいスペックです。
機械式駐車場のような「待ち時間」も「サイズ制限」もありません。玄関を出てサッと車に乗り込み、イオンへ、ラ・ムーへ。立体駐車場でもないのでめっちゃ楽。
「戸建て感覚」で車を使える利便性は、駅前マンションにはない特権です。

「ええ～徒歩19分とか、車使えない子供とか大変じゃーん」となりますが、たいていの滋賀県民の戸建てはもっと立地が悪いことも珍しくなく、意外と抵抗ないと思います。
大津駅前マンションはJRは乗りやすいけど、駅前の商業施設は弱くて結局京都駅か、このイオンモール草津界隈に来ることになります。
もし毎日JRに乗らない生活、あるいは車通勤中心の生活なら、とんでもなく便利な立地です。いつか住んでみたいマンションの一つです！